关于2016物业管理条例全文解读

第一章总则

  本章共五条 , 对《物业管理条例》 ( 以下简称《条例》 ) 的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则、管理体制等作了规定。

  作为第一部全国性的物业管理法规 , 《条例》第一条开宗明义, 将规范物业管理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨。

  物业管理虽然在我国发展迅速 , 涉及面甚广, 但在实际生活中, 对物业管理的内涵并没有形成一个统一的看法。为了避免不必要的纷争, 《条例》第二条对其所称物业管理作了界定 , 明确了条例的调整范围。

  就业主而言,选择一个合适的物业管理企业对于其能否获得期待的物业服务至关重要, 为此,《条例》第三条明确规定提倡业主通过市场竞争机制选聘物业管理企业。

  在知识经济时代, 创新和科技进步是永恒的主题。物业管理服务质量的提高,也需借助新技术、新方法,也需依靠科技进步。因此《条例》第四条鼓励物业管理利用创新和科技进步来提 升物业管理服务水平。

  为了加强对物业管理活动的监督管理,《条例》第五条明确了物业管理活动的监督管理部门。

  总则在整个《条例》中起着非常重要的作用, 学习和掌握《条例》, 首先应该理解和领会总则条文所体现的精神。

  第一条 为了规范物业管理活动 , 维护业主和物业管理企业的合法权益 , 改善人民群众的生活和工作环境 , 制定本条例。

  [ 释义 ] 本条是关于《条例》立法目的的规定。

  改革开放以来 , 深圳、青岛、大连等地对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业管理, 取得了较好的效果。随着我国城镇住房制度改革的不断深化, 房屋的所有权结构发生了很大的变化 , 越来越多的公有住房逐渐转变成个人所有。在城镇住房制度改革和城市建设发展的过程中, 物业管理这一新兴行业应运而生。它的产生与发展 , 对于改善人民群众的生活、工作 环境 , 提高城市管理水平 , 促进住宅建设 , 实施社会再就业工程起着积极的促进作用。近年来,物业管理行业进入了一个迅速发展的时期。据统计, 目前上海、广东、山东、辽宁等省市物业管理的覆盖面已达到50 %,深圳市物业管理的覆盖面已超过90%, 全国物业管理企业已有2万多家,从业人员超过 230 万。

  随着物业管理行业的发展,物业管理实践中也出现了一系列问题: 一是业主的权利义务不明确 , 物业管理各法律关系主体之间的关系也不明确,出现问题后无法追究相关责任方的责任;二是物业管理企业的行为不规范,在实践中存在服务不到位、擅自处分本该由业主处分的事项、收费与服务不相符等不规范的行为,包括由过去的房管所改造过来的一些物业管理企业,也存在着自身定位不准确、服务意识不明确、服务与被服务的关系不清楚的问题;三是业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约,有的业主委员会不能真正代表业主利益 , 甚至损 害了业主的公共利益; 四是物业的开发建设质量问题对物业管理造成不良影响,使得物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任。对于这些问题应该说与我国有关物业管理的法制不健全有关。这种状况也造成政府对物业管理行业的监督管理缺乏法律依据,司法机关对日益增多的物业管理案件的处理无法可依,大量的矛盾纠纷得不到及时解决,这不利于物业管理市场的规范,也在一定程度上制约了物业管理行业的发展。因此,社会各界要求规范物业管理市场,针对物业管理进行专门立法的呼声逐年高涨, 每年都有建议加强物业管理立法的人大议案和政协提案。

  近几年来,国务院及其有关部门制定了一系列有关物业管理的规章和规范性文件,如《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》( 国发 [1998]23 号)、《城市新建住宅小区管理办法》 ( 建设部令第 33 号 ) 、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 ( 国家计划委员会、建设部计价费 [1996] 266 号 ) 、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建设部、财政部建住房 [1998]213 号 )、《物业管理企业财务管理规定》( 财政部财基宇 [1998]7 号 ) 、《物业管理企业资质管理 试行办法》( 建设部建住房 [1999]261 号 ) 、《物业管理委托合同示范文本》( 建设部、国家工商行政管理局建房 [1997]263 号 )、《前期物业管理服务协议示范文本》( 建设部建住房 [1999] 246 号 ) 等。与此同时,各地在物业管理立法方面也进行了积极的探索。上海、天津、重庆、广东、广西、海南、湖南、江西、 河南、陕西等 20 多个省市制定了物业管理条例,其他省市也普遍颁布了物业管理办法。上述法规、规章和规范性文件对于指导各地物业管理实践起到了良好的作用,也为《条例》的起草提供了条件。

  1999年4月,建设部成立《条例》起草小组, 通过收集国内外有关资料, 开展立法调研, 召开专家论证会和有业主委员会、物业管理企业、街道办事处、派出所、居民委员会、律师等有关人士参加的座谈会, 广泛征求地方和相关部门的意见,认真研究分析物业管理面临的形势和立法应当解决的主要问题,于 2001年3 月形成《条例》( 送审稿 ) 。2002 年 3 月, 国务院法制办将《条例》列入立法计划,并在送审稿的基础上, 经过反复论证、修改和完善, 形成《条例》( 草案 ) 。 2002 年 10 月 16 日,国务院领导批示将《条例》( 草案 ) 公开向社会征求意见。这一彰显民意、推动民主立法、切实提高立法工作质量的举措,在社 会上引起了积极反响。在近一个月的意见征求期间,国务院法制 办共收到近 4000 条意见。从征求意见的情况看,社会各界对制定《条例》的必要性和《条例》 ( 草案 ) 的基本内容给予了充分肯定, 一致呼吁尽快出台, 使物业管理活动有法可依。在逐条研究分析并吸收有益意见的基础上, 国务院法制办与建设部对《条例》( 草案 ) 进行了认真修改。2003 年 5月28日,国务院第九次常务会议审议并原则通过了《条例》( 草案 )。可以说,《条例》反映了社会法制意识的日益增强, 凝聚了人民群众的智慧和热情。

  《条例》的立法目的,可以从三方面理解 :

  首先,条例旨在为物业管理活动建章立制,规范物业管理活动中各方主体的行为。物业管理行为本质上是一种民事法律行为,物业管理法律关系主要是一种民事法律关系。国家对物业管理活动进行监督管理的基础在于, 物业管理往往涉及众多业主的公共利益,当单一业主的利益和业主间的公共利益出现冲突时, 需要有一个协调机构和协调机制,需要有指导各方行为的准则。物业管理活动涉及业主、建设单位、物业管理企业、物业使用人、公用事业单位等方面的权利义务。《条例》第二章对业主的权利义务,业主大会的产生、职责、会议形式、议事规则 , 业主委员会的职责、组成 , 业主公约的内容效力 , 业主大会、业主委员会与居委会的关系等作了明确规定,着重规范业主和业主大会的行为。《条例》第三章界定了建设单位在物业管理中的权利义务,着重规范建设单位的行为。《条例》第四章就物业管理企业、物业管理从业人员的资质、资格, 物业服务合同等作了详细规定,着重规范物业管理企业、物业管理从业人员、物业使用人、 公用单位、事业单位的行为。《条例》第五章着重规范物业使用和维护过程中各方主体的行为。

  其次,《条例》旨在通过规范物业管理活动, 来维护业主和物业管理企业在物业管理活动中的合法权益。物业管理,实质上是业主行使对物业的所有权来满足自身需求的过程,是建立在业主的财产权基础上的。对物业管理立法,自应以维护业主的合法权益为核心。从《条例》的规定来看,也确实是这么做的。例如,《条例》要求建设单位制定的业主临时公约 , 不得侵害物业买受人的合法权益(第二十二条); 规定业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自转让( 第二十七条 ); 强调物业管理企业违反条例规定给业主造成损失的, 应当依法承担赔偿责任( 第五十八条、第六十条、第 六十一条、第六十二条)等。物业管理企业是物业管理活动中提供物业服务的一方当事人。业主和物业管理企业是平等的民事主体关系。对于物业管理企业在物业管理活动中的合法权益,《条例》也明确予以保障。例如 , 《条例》规定业主和使用人约定由使用人缴纳物业服务费用的 , 从其约定,业主负连带缴纳责任 ( 第四十二条 ); 强调违反物业服务合同约定,业主预期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉 ( 第六十七条 ) 等。

  第三,《条例》旨在通过规范物业管理活动和维护业主和物 业管理企业的合法权益,使物业管理发挥出良好的社会效益和经济效益,改善人民群众的生活和工作环境。从物业管理的产生和发展过程来看,物业管理的推进与发展,对于改善居住质量、维护住区的安定、促进产业结构调整等方面作出了积极的贡献。制定条例的目的,也是为了充分发挥物业管理制度的积极作用,改善广大居民的生活、工作环境。

  第二条 本条例所称物业管理, 是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理, 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

  [释义]本条是关于物业管理定义的规定。

  《条例》对物业管理下定义,实际是要解决《条例》的调整范围问题。《条例》名为物业管理条例,规定《条例》的调整范围,势必要明确物业管理的内涵。对《条例》所称物业管理的定义,需从以下几方面理解:

  第一, 物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。

  对于房屋等建筑物的管理,业主可以根据不同情况采用不同的方式。从实际情况来看,主要有三种方式:其一是业主自己进 行管理;其二是业主将不同的管理内容委托给不同的专业服务公司进行管理;其三是业主选聘物业管理企业进行管理。《条例》调整的物业管理 , 仅指业主通过选聘物业管理企业对物业进行管理这种方式。《条例》所规范的物业管理活动,也限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。当然,这并不意味着业主采用其他方式对建筑物进行管理的行为没有法律约束,只不过《条例》对其不予规范而已。就业主自行管理而言, 作为建筑 物的所有权人,业主可行使对建筑物的占有、使用、收益、处分权。对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使所有权的体现, 对此, 《中华人民共和国民法通则》( 以下简称《民法通则》 ) 等法律、法规已有规定。就业主委托专业服务公司管理而言,业主和专业服务公司之间是委托服务合同关系,应当按照《中华人民 共和国合同法》 ( 以下简称《合同法》 ) 等相关法律、法规的规定来执行。《条例》之所以就业主通过选聘物业管理企业实施建筑物管理单独立法,是基于这种方式的特殊性。

  必须说明的是,业主有权选择适合自己的方式来进行管理自己的物业。换言之 , 是否选聘物业管理企业来对物业实施管理,是业主的权利。《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理,但是, 如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理的,则应当按照《条例》的规定来进行。

  第二 , 物业管理活动的基础是物业服务合同。

  物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理企业提供的服务为标的所进行的一项交易。市场经济条件下,交易的进行主要通过合同作为纽带完成,交易的双方也即合同的主体。物业管理作为一项市场行为,也是通过合同才产生的。物业服务 合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业服务合同是物业管理活动产生的基础。物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理和服务的,其权利义务直接来自于合同。可以说 , 没有了物业服务合同,也就不存在物业管理。物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系,明确了物业管理活动的基本内容。物业管理企业根据物业服务合同内容提供物业管理服务,业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用,双方是平等的民事法律关系。

  第三, 物业管理的内容是业主和物业管理企业对物业进行维修养护、管理 , 对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。

  物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。主要有两方面 : 一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理 ; 二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的保安、保洁、绿化、交通及车辆管理等服务。

  除此之外,按照《条例》规定,物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托,为其提供物业服务合同没有约定的服务项目(第四十四条); 也可接受供水、供气、供热等公用事业等单位的委托,为其向业主代收有关费用 ( 第四十五条 ) 。

  在《条例》的调整范围方面,除了需准确理解物业管理的定义外 , 还需明确以下几点 :

  一是,《条例》既调整住宅物业的物业管理活动,也调整非住宅物业的物业管理活动。从《条例》出台前各地立法情况来看,主要规范的是居住物业 ( 住宅物业 ) 的物业管理活动;对于写字楼、商场等非住宅物业的物业管理活动,没有专门的法律规定,实践中多是参照居住物业的有关规定执行。在条例》制定过程中,有一种意见认为居住物业和非居住物业差别甚大,业主对物业服务的要求也不一样,应当分别立法,而《条例》设立的制度均是针对居住物业的物业管理活动而言,因此《条例》应当更名为居住物业条例或者在《条例》中增加专门针对非居住物业的内容。经是调研和充分的讨论,这种意见没有被采纳。因为虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别, 但在法律制度方面,两者并无明显不同, 无分别立法的必要。至于两者的差别,可以通过物业服务合同来解决。当然,《条例》在某些问题上对两者也作了区分, 有些规定就只适用于住宅物业。例如,在前期物业管理阶段,《条例》规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业管理企业,而对非住宅物业的建设单位,就没有这一要求( 第二十四条 ); 同时《条 例》第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修资金制度 , 而对非住宅物业则未作强制性规定。

  二是,《条例》的适用范围,既包括城市,也涵盖乡村。《条 例》确立的一些基本制度,既适用于城市的物业管理活动,也适用于乡村的物业管理活动。在《条例》起草过程中, 曾几易名称。就其原因 , 除了前面提到的住宅物业和非住宅物业之争外,城市和乡村之争是另外一个原因。有意见认为,物业管理在我国尚处于起步阶段,目前阶段的物业管理,基本限于城市之内,因此,应当制定城市物业管理条例。另一种意见则认为,虽然从全国情况来看,物业管理确实主要存在于城市。但不可否认的是,在一些比较发达的乡村,物业管理活动已经存在。尤其是在沿海 一些经济比较发达的地区,城乡差别已经非常小。同时,并非只有城市才会出现物业管理的需求,对乡村也存在。而且随着社会经济的发展和人民生活水平的逐步提高,乡村对物业管理服务的需求将逐渐扩大。如果《条例》只规范城市物业管理活动,那乡村已经存在和将要出现的物业管理活动将无法可依。这显然不利于物业管理在我国的发展,也不利于发挥物业管理制度良好的社会和经济效益。《条例》最终采纳了第二种意见。

  关于物业管理这一专业名称,还有一点需要说明。在《条 例》制定过程中,曾经出现过一个争议较大的问题,就是《条例》究竟应该叫物业管理条例还是物业服务条例。主张物业服务条例的意见认为,《条例》应当体现物业企业和业主的平等关系,物业企业给业主提供的是服务而非管理,如果称作物业管理条例不能体现出物业企业的服务职能,而且容易和行政机关的管理相棍淆,因此,建议将《条例》的名称修改为物业服务管理条例或者物业服务条例条文中涉及到的物业管理 也相应的修改为物业服务或者物业管理服务。

  主张物业管理条例的意见则认为:

  1. 物业管理区别于行政管理。物业管理企业受业主委托,以经营方式,提供带有专业化管理的服务是物业管理的特殊性,与政府有关部门的行政管理有着本质的区别。

  2.物业管理&包含对物业及共用设施、公共环境的维护、管理及提供的相关服务。物业管理 这一名称比较准确地反映了物业管理的内容。

  3. 经过这些年的发展,物业管理这一概念已经约定俗成,被社会广泛接受和认同。从中央文件到各地制定的政策法规,均采用物业管理 这一名称。

  4.物业管理 这一名称符合国际惯例。物业管理在国际上已有 100 多年的发展历史,物业管理已成为世界各国的通用叫法,符合国际惯例。美国、英国、加拿大、澳大利亚、新加坡、中国香港等国家和地区均采用PROPERTY MANAGE ENT这个名词,翻译成汉语就是物业管理;。采用物业管理名称,有利于物业管理行业的国际间交流,有利于推动我国物业管理的国际化进程。

  这两种意见虽然表现为对条例名称的争议,实质上涉及对物业管理这一概念的深层次的理解和认识。可以说,这两种意见是从不同角度阐述了物业管理的内涵,两者并无原则分歧。实质上,物业管理是业主行使对物业的财产权,选聘物业管理企业来管理物业。经过反复讨论,《条例》采纳了物业管理条例这一名称, 同时,《条例》的具体规定中充分体现了物业管理企业和业主的平等关系,物业管理企业给业主提供的是物业服务这一基本精神。例如,在业主的权利中明确规定业主有权获得物业管理企业提供的服务( 第六条 );将物业管理企业和业主之间的合同规定为物业服务合同 ( 第三十五条 ) 等。

  第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

  [ 释义 ] 本条是关于业主通过市场竞争机制选择物业管理企业的规定 , 是倡导性条款。

  物业管理活动,本质上是一项民事法律活动。物业管理企业和业主大会之间不是依附或隶属的关系,而是作为两个平等的民事主体。把物业管理企业和业主之间联系起来,藉以建立民事法律关系的法律行为就是物业管理合同。相对一个物业管理区域来说,业主选择哪一个物业管理企业来提供物业管理服务,完全是一个市场行为市场竞争机制的最大优点在于,可以最大限度地实现资源优化配置。对于业主,尤其是一个物业管理区域内众多的业主而言,选择一个合适的物业管理企业并不是一件容易的事。而市场竞争机制为业主们提供了选择最佳合作伙伴的机会。

  业主选择物业管理企业,可以通过物业管理招标投标方式来进行。本条规定属于倡导性规范,因此,业主可以采用招标投标方式来选择物业管理企业,也可以采取协议等其他方式来选择物业管理企业。《条例》之所以要提倡业主通过市场竞争机制选择物业管理企业,主要基于两方面考虑:一是在物业管理实践中,建设单位、业主委员会采用非市场竞争机制选择物业管理企业时,存在种种弊端。例如 , 建设单位往往选择下属子公司提供物业管理服务,结果经常出现质价不符、建管责任难分等一系列损害业主权益的问题。又如,一些业主委员会搞暗箱操作,选择与业主委员会成员有利害关系的物业管理企业提供物业管理服务,结果在物业管理企业和广大业主出现利益冲突时,业主的合法权益往往难以得到保护。二是实践证明,通过物业管理招标投标等方式,有利于实现业主和物业管理企业双赢的结果。

  通过何种方式选聘物业管理企业,属于业主的权利。同时,利用市场竞争机制是需要一定成本的,并不是所有业主都愿意或者有必要支付这笔成本。对一些服务项目较少、范围较小的物业管理区域而言,业主并不一定有必要通过招标投标方式来选择物业管理企业。鉴于此,《条例》只是提倡而不是强制要求所有业主均必须通过市场竞争机制选择物业管理企业。

  与本条规定相呼应,《条例》第二十四条对物业管理招标投 标方式以及必须按照招标投标方式选择物业管理企业的情形作了明确规定。

  第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法 , 依靠科技进步提高管理和服务水平。

  【释义 ] 本条是关于物业管理与创新和科技进步关系的规定 , 是倡导性条款。

  传统观念认为,物业管理的主要内容无非是保洁、保安、绿化、房屋维修等,是一个技术含量不高的行业。实际上,物业管理是一项专业性很强的活动。随着经济的发展和科技的进步,建设领域不断涌现新技术、新产品 , 物业的智能化程度越来越高, 只有那些拥有掌握管理技术和硬件技术的专业人员,具有先进的 管理工具及设备,建立科学、规范的管理措施及工作程序的物业管理企业,才有能力提供相应的物业管理服务。

  中国加入世界贸易组织之后,物业管理市场竞争日趋激烈,物业管理企业迫切需要从理念上进行创新,不断采用新技术、新方法来提高自己的管理服务水平, 增强竞争能力。在物业管理实践中, 物业管理企业在物业管理工作中已经引人不少全新理念与运作模式,取得了良好的经济和社会效果。例如,一些物业管理企业率先采用了"无人化管理"模式,得到了业主和社会的广泛认同。另外,已有不少物业管理企业开始针对业主鲜明的特点与需求采用"个性化"管理模式,通过防护系统、闭路监控系统、网络信息系统等智能化设施逐步提高管理服务水平,大大提高了业主的满意率。

  物业管理属于直接介入人民群众家居生活的服务性行业。在网络信息时代, 数字化生活正逐步变成现实,网络信息与生活现实之间将变得越来越密不可分。随着人们居住环境智能化、日常生活数字化的实现,物业管理企业应当融入其中 , 在为业主(居民)提供传统服务的同时,不断采用新技术、新方法,依靠科技进步提升管理和服务水平。

  本条是一条原则性规定,体现了国家对物业管理创新和依靠 科技进步提高物业管理服务水平的重视。至于如何鼓励,《条例》并没有具体的规定。各地可以根据实际情况制定相应的鼓励政策和措施,促进物业管理企业进行创新,促进物业管理服务科技含量的提高。

  第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

  县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  [ 释义 ] 本条是关于物业管理监督管理体制的规定。

  物业管理监督管理体制是指由物业管理监督管理机构及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。《条例》规定 对物业管理活动的监督管理 , 由各级政府根据事权实施。

  本条第一款规定了国家一级的物业管理主管机构及其职责。国家一级的物业管理主管机构是指国务院建设行政主管部门,管理职责是负责全国物业管理活动的监督管理工作。

  根据《条例》的规定,国务院建设行政主管部门的监督管理职责主要包括制定物业管理企业资质管理制度的具体办法(第三十二条),配合国务院价格主管部门制定物业服务收费办法(第四十→条),配合价格主管部门监督物业服务收费 (第四十三条),会同国务院财政部门制定专项维修资金收取、使用和管理的办法 ( 第五十四条 ), 对物业管理活动中的违法行为进行查处(第六十条、第六十二条、第六十三条 )等方面内容。

  本条第二款规定了地方一级的物业管理活动的监督管理机构及其职责。各地物业管理主管机构是指县级以上地方人民政府房地产行政主管部门,管理职责是对本行政区域内的物业管理活动实施监督管理。需要说明的是,这里所称"房地产行政主管部门"是一个笼统和灵活的称呼,各地房地产行政主管部门的名称或设置并不完全相同。

  根据《条例》的规定 , 房地产行政主管部门的监督管理职责主要包括指导业主成立业主大会( 第十条 )、撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律法规的决定或者责令其限期改正(第十九条)、批准符合条件的建设单位采用协议方式选聘物业管理企业(第二十四条) 、配合价格主管部门监督物业服务收费(第四 十三条)、处理物业管理活动中的投诉( 第四十九条 )、对物业管理活动中的违法行为的查处(第五十七条―第六十六条)等内物业管理涉及面很广。物业管理活动的顺利进行,需要主管部门的监督管理,也需要相关部门和单位的大力协作。正是考虑到此,《条例》的一些规定涉及到了相关部门和单位的职责。例如,《条例》第二十条规定业主大会、业主委员会应当配合"公安机关",与"居民委员会"相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作;《条例》第四十条规定"国务院价格主管部门"会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法 ; 第四十三条规定"县级以上政府价格主管部门"会同同级 房地产行政主管部门, 应当加强对物业服务收费的监督;第四十 六条规定"有关行政主管部门"在接到物业管理企业关于物业管理区域内违法行为的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理;第五十二条规定"公用事业单位"应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任;第五十四条规定专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同"国务院财政部门"制定。因此 , 公安、民政、物 价、工商、建设、规划、市政公用等有关行政管理部门应当按照 各自的职责 , 协同实施条例。

  第二章业主及业主大会

  本章共 15 条,规定了业主的概念、权利与义务,业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则,业主委员会的性质、职责与组成,业主公约的内容、法律效力,业主大会、业主委员会与居民委员会的关系等内容。

  随着住房体制改革的不断深化,房屋主要由国家或者单位拥有单一产权的格局发生了根本改变,居民住房自有化率越来越高,随之而来的,单幢建筑物内有多个产权人(即多个业主)的情况越来越多。由于房屋建筑及配套设施设备和相关场地是密不可分的整体,对房屋共用部位、共用设施设备进行使用、维护、管理和对决定业主共同事务等事项,涉及全体业主的共同利益,单个业主无法完成,只能由全体业主形成共同意志,才能对此类 共同事务作出决定。必须建立一种机制 , 保证对业主共同事物作出的决定代表全体业主的共同意志,符合全体业主的共同利益。业主大会就是这样一种代表和维护全体业主共同利益的有效的机制。

  鉴于业主和业主大会的重要性,本条例专设第二章,对业主和业主大会的权责及其运行机制做了明确的规定。这对于规范业主行为,保障业主合法权益,促进物业管理活动的健康发展将起 到重要的作用。

  第六条 房屋的所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中,享有下列权利 :

  (一)按照物业服务合同的约定 , 接受物业管理企业提供的 服务;

  (二)提议召开业主大会会议 , 并就物业管理的有关事项提出建议;

  ( 三 ) 提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

  ( 四 ) 参加业主大会会议 , 行使投票权 ;

  ( 五 ) 选举业主委员会委员 , 并享有被选举权 ;

  ( 六 ) 监督业主委员会的工作 ;

  { 七 } 监督物业管理企业履行物业服务合同 ;

  ( 八 ) 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 ;

  ( 九 ) 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金{以下简称专项维修资金)的管理和使用 ;

  { 十 )法律、法规规定的其他权利。

  {释义] 本条规定了什么是业主和业主在物业管理活动中享有的权利。

  第一款规定了业主的概念。"业主" 是一个从我国香港传人内地,逐渐被熟悉和接受的概念,顾名思义就是"物业的主人"。从《条例》第一章第二条的规定中可以看出,"物业"实际上指的是"房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地", 可以看出,物业的外延比房屋要广泛。但由于我国实行房屋所有权与土地使用权归属同一个主体的原则,拥有了房屋的所有权在事实上就拥有了与房屋相配套的设备、设施和相关场地的相关权利。因此,将业主定义为"房屋的所有权人",并没有排除业主对与房屋相配套的设备、设施和相关场地拥有的相关权利。

  第二款规定了业主在物业管理活动中享有的权利。在物业管理活动中,业主基于对房屋的所有权享有对物业和相关共同事务进行管理的权利。这些权利有些由单个业主享有和行使,有些只能通过业主大会来实现。

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务

  物业服务合同是业主与物业管理企业之间约定双方权利与义务的协议。物业服务合同签订后 , 物业管理企业负有向业主提供 合同所约定服务的义务,业主在支付了合同所约定的物业服务费用后,享有接受物业管理企业提供服务的权利。

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议 .

  业主大会会议是业主大会开展工作的基本形式。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。作为业主大会的成员,业主享有提议召开业主大会会议的权利。本《条例》第十三条规定:经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主有对物业管理有关事项提出建议的权利,促使物业管理 能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行。

  (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议业主公约、业主大会议事规则是 规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约。这些规约在生效以后对物业管理区域内全体业主都有约束力,而且这些规约的规定事关全体业主的共同利益,因此每一位业主都有参与制定和修改这些规约的权利。当业主认为有必要制定业主公约、业主大会议事规则,或者认为现有业主公约、业主大会议事规则有不完善的地方,可以提出自己有关制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。

  (四)参加业主大会会议 , 行使投票权

  业主对物业管理区域内重大事项的决定权,是通过参加业主大会会议,在会议上行使表决权的方式来行使的。只要具有业主身份,就具有参加业主大会会议的权利。在业主大会会议上,业主按照省、自治区、直辖市制定的确定业主在首次业主大会会议上投票权的具体办法,或者业主大会议事规则约定的业主投票权确定办法,对列入会议议程的各项物业管理事项进行投票,作出体现全体业主共同意志的决定。

  (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权

  业主委员会是业主大会的执行机构,具体执行业主大会决定的事项,并就物业管理区域内的一般性日常事务作出决定。它由一定数量的业主代表,即业主委员会委员组成。业主委员会委员从业主中选举产生,作为业主的代言人履行具体职责,为全体业主服务。每一位业主都有选举符合自己意愿的业主委员会委员的权利,同时业主作为业主大会的成员也都享有被选举为业主委员会委员的权利。

  ( 六 ) 监督业主委员会的工作

  业主委员会是业主大会的执行机构,它的工作直接关系到每一位业主的切身利益。由于业主委员会委员也具有个人利益,可能会怠于行使业主大会赋予它的职责,有些素质不高的业主委员会委员甚至可能会做出损害业主利益的行为。为了防止这种业主委员会委员侵害业主权益情况的发生,督促业主委员会委员更好地履行职责,保护业主的合法权益,应当保证业主对业主委员会委员享有监督权。如业主有权对业主委员会的工作提出批评和建议;有权知晓业主委员会的运作情况;有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由;有权查询业主委员会保存的各项档案文 件;有权制止并要求业主委员会纠正其不符合法律或者规约的行为;等等。业主对业主委员会的工作行使监督权有利于业主委员会规范、健康地运作。

  (七)监督物业管理企业履行物业服务合同

  物业管理企业是基于和业主之间的物业服务合同,为业主提供服务的经营主体,与业主处于物业管理法律关系的相对方。业主有权对物业管理企业履行物业服务合同的情况进行监督。如业主有权对物业管理企业履行合同的情况提出批评与建议;有权查询物业管理企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档 案材料;有权监督物业管理企业的收费情况;有权要求物业管理企业对违反合同的行为进行改正;等等。业主对物业管理企业的监督权有利于物业管理企业更好地履行物业管理服务。

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权

  物业共用部位、共用设施设备和相关场地,与业主所拥有的物业不可分割,业主对拥有物业进行占有、使用、收益和处分,不可避免地要牵涉到对物业共用部位、共用设施设备的使用。业主和物业管理企业可以在不损害业主共同利益的情况下,依法对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行使用。但这种使用不能侵害全体业主的合法权益,因此,每一个业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用的情况享有知情与监督的权利。

  ( 九 ) 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用 物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是在物业产权多元化的情况下,为了保证房屋的维修和正常使用,依照国家规定建立的专门性资金，专项维修资金属于业主所有,其是否完好,运行是否正常,不仅关系到相邻物业,整幢楼,甚至整个物业管理区域物业的正常维护和使用,关系到全体业主的共同利益。因此,专项维修资金的使用和管理,必须受到业主严格的监督,以防止专项维修资金被挪用使其得到合理的使用。业主在专项维修资金的收取、使用、续筹、代管等各个环节都享有监督权。

  (十) 法律、法规规定的其他权利

  除以上权利外,业主还享有法律、法规规定的其他方面权利。如在物业受到侵害时,有请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失的权利;有对物业维护、使用等方面的规章制度、各项报告、提案进行审议的权利;有为维护业主合法权益进行投诉和控告的权利;等等。

  第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务 :

  (一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

  ( 二 )遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维妒等方面的规章制度;( 三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  ( 四 ) 按照国家有关规定交纳专项维修资金 ;

  ( 五 ) 按时交纳物业服务费用 ;

  ( 六 ) 法律、法规规定的其他义务。

  [释义] 本条是对业主在物业管理活动中应履行义务的规定。权利和义务是相对应的,业主在物业管理活动中享有一定权利的同时还应当履行一定的义务。业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有:

  (一)遵守业主公约、业主大会议事规则

  业主公约是业主依法订立的一种自我管理规约,业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。每一位业主都应当依照业主公约的规定行使权利、履行义务。业主大会议事规则是业主大会运行应当遵循的规则,它应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。业主通过缔结业主公约和业主大会议事规则来进行自我管理和自我约束,有利于形成良好的物业管理秩序。业主公约、业主大会议事规则对全体业主具有约束力,每位业主都要自觉遵守业主公约和业主大会议事规则的规定。

  ( 二 ) 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度

  物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等事项, 事关物业管理区域内全体业主的共同利益。为了维护这种共同利益,业主大会可能制定或者授权物业管理企业制定一系列的规章制度,要求全体业主共同遵守。每一位业主都有遵守这些规章制度的义务。

  ( 三 ) 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定

  业主大会的决定是全体业主共同作出的,代表了全体业主的共同意志,符合业主的共同利益,理应得到全体业主的共同遵守。业主委员会是业主大会的执行机关,具体实施业主大会所作出的决定,同时经业主大会的授权也可以自行作出对一定物业管理事项的决定,它所作出的决定业主同样应该执行。

  ( 四 ) 按照国家有关规定交纳专项维修资金

  专项维修资金是保障物业得以正常维修改造的必要条件,业主应承担缴纳专项维修资金的义务。实际生活中,有的物业管理区域内业主不缴纳或者不及时缴纳专项维修资金导致了物业的加速老化和毁损,使物业贬值,并危及到广大业主的生命财产安全,这种情况必须得到改变。

  ( 五 ) 按时交纳物业服务费用

  物业服务费用是服务合同约定的重要内容之一。它是确保物业管理正常运行的必要前提,是物业管理企业按合同约定对房屋建筑及其设施设备、绿化、卫生、交通、治安和环境卫生等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与业主生活相关服务所收取的费用。物业管理服务行为是一种市场行为,应当遵循等价有偿的市场原则。业主在享受物业管理企业提供的服务的同时,必须按照合同的约定按时支付一定的对价,即缴纳物业服务费,不得无故拖延和拒交,否则物业管理企业有权依法要求其承担违约责任。

  ( 六 )法律、法规规定的其他义务

  除以上义务外 , 业主还应承担法律、法规规定的其他义务。如有配合物业管理企业开展服务活动的义务;有装饰装修房屋时向物业管理企业告知的义务;有按照物业本来的用途和目的使用物业的义务;有维护物业的使用安全和美观的义务;有遵守物业管理区域内公共秩序,维护物业管理区域内的环境整洁的义务; 等等。

  第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  [释义] 本条是对业主大会的组成与宗营的规定。

  第一款明确规定了业主大会由物业管理区域内的空体业主组成。《条例》申业主大会制度的建立,吸收了德国、日本等国家的建筑物区分所有权制度的一些规定。业主大会是基于物业管理区域内物业在构成、权利归属及使用上不可分离的共同关系而产生的。只要是物业管理区域内的合法的物业所有人均享有参加业 主大会,对物业共同事项进行管理的权利。因此业主大会应由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会成立以后人住的业主将自动成为业主大会的成员。

  第二款规定了业主大会的宗旨。业主大会是业主为实现自己对物业的自我管理, 为对物业管理区域内的共同事项作出决定而组成的。业主大会成立后,业主将主要通过业主大会这一机制实现对全体业主共同利益事项的决定和管理。业主大会不仅仅要通过开会对有关物业的共同事项作出决定,更重要的是应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,这是业主大会成立的宗旨所在。业主通过一定程序成立业主大会,其目的就是要通过它代表自己行使管理共同物业的权利,就是要通过它维护自己在物业管理活动中的合法权益。广大业主通过业主大会的集体决策,以主人公的身份参加管理,集中全体业主的智慧, 共同创造整洁优美、安全舒适、文明健康的物业环境。另外,业主大会只能代表本物业管理区域内的全体业主,而不能代表该物业管理区域以外的业主,将业主大会的活动范围限定在其所属的物业管理区域内,可以防止业主大会从事与本物业管理区域无关的物业管理事项,有利于保障全体业主的合法权益。

  第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

  物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  [释义]本条是对物业管理区域划分办法的规定。

  第一款规定了一个物业管理区域内成立业主大会数量的限制。由于在一个物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备和相关场地在构造和权利归属上的整体性,本款规定一个物业管 理区域内只能成立一个业主大会。

  第二款是对物业管理区域的解释。目前,我国绝大多数物业,特别是新建物业,都有规划、土地等部门的批准文件,其占用土地的四至界限是明确的,附属设施设备的产权是清晰的,一般情况下不需要再划分物业管理区域。但也有少部分在计划经济体制下建造的旧住宅,在房改售房后,其共用设施设备的产权不明晰,实施物业管理时,随之带来维修养护责任不明确。还有过去零星插建的旧住宅或其他房屋建筑,其设施设备与紧邻的其他物业关联性很强,若单独实行物业管理,不是侵占相邻物业业主的利益,就是成本太高,浪费资源,难以运转。以上情况,在推 进物业管理工作中,需要政府有关部门依据实际情况,制定划分物业管理区域的办法。在实践中,物业管理区域有的按照一个自然的街坊、有的按照一个封闭的小区、有的按照建筑物的规模大小等来划定,包括居住区、大厦区、工业区等。由于我国不同地区物业管理发展水平差异性很大,《条例》不宜对物业管理区域 作出统一并具体的规定,只规定物业管理区域划分的具体办法由 省、自治区、直辖市根据各个地方的实际情况制定,但在划分物业管理区域时应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,以便于业主大会的成立与运行,以便于在物业管理区域内实施统一的物业管理。

  第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  业主在首次业主大会会议上的技票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖 市制定。

  [ 释义 ] 本条是对业主大会如何成立和业主在首次业主大会会议上投票权确定方式的规定。

  第一款是对业主成立业主大会的规定。对此款应从以下几个方面来理解 :

  1. 业主大会成立的主体是业主。我国有些地方对于业主大会的成立都规定在物业销售面积 ( 或者入住率 ) 达到一定比例或者物业出售满一定年限的条件下,由建设单位或者物业管理企业或者政府房地产行政主管部门组织召开。如《上海市居住物业管理条例》第 7 条规定:公有住宅出售率达30%或者新建商品房出售率达50%或者住宅出售已满两年的,由政府房地产行政主管部门会同建设单位组织召开第一次业主大会。《深圳市经济特 区住宅物业管理条例》第 9 条规定 : 住宅区入住率达到50%以上或者自第一个业主人伙之日起满两年的,由政府房地产行政主管部门召集第一次业主大会。虽然这样做可能有利于业主大会的及时成立,但这忽略了业主大会是代表和维护全体业主利益的性质,理应由业主自主组建 的基本原则,容易造成建设单位和政府部门对业主大会的不正当的干预,应当将成立业主大会的权利交由业主自己来行使。

  2. 成立业主大会也并非业主惟一可以选择的自我管理的形式,在只有一个业主,或者业主人数较少的情况下,业主完全可以自行或者通过全体协商的方式对共同事项作出决定,没有必要成立业主大会。《条例》允许业主根据自身的实际情况,决定是否采用业主大会这种管理形式。

  3. 业主大会的成立应当接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。由于业主大会的成立关系到广大业主的切身利益,甚至关系到物业管理区域内的社会稳定,因此,业主大会的成立活动应当接受政府部门的指导。这种指导主要体现在业主向政府房地产行政主管部门咨询召开业主大会的法规政 策、报告业主大会的筹备情况、邀请政府房地产行政主管部门参加首次业主大会会议等方面,政府房地产行政主管部门应当对业主大会的成立予以指导帮助。

  4. 业主大会成立时应当选举产生业主委员会。由于业主大会往往需要通过执行机构来具体地行使有关物业管理事务,因此,在成立业主大会的首次会议上就应当选举产生业主委员会,以使在业主大会会议土业主作出的各项决定在业主大会成立后落到实处。

  第二款规定了业主在首次业主大会会议上投票权的确定方式。业主享有参加业主大会会议并在会议上进行表决的权利。值得注意的是,这里只规定了业主在首次业主大会会议上投票权的确定方式。至于业主在首次会议召开以后的业主大会会议上的投票权,应当按照首次业主大会会议上通过的业主大会议事规则中约定的投票权确定办法确定,以保证业主在这个问题上也拥有充分的自主权。

  《条例》实施以前,我国有些地方在业主的投票权数的计算方式上主要有两种做法:一是根据住宅套数确定,如按一户一票的方式;二是根据建筑面积确定,如按 100 平方米一票的方式。根据住宅套数确定投票权数,优点是对于同一类型的物业便于计算,容易操作,但缺点是在物业管理区域内的物业的建筑面积差异很大的情况下,不利于占有物业份额大的业主意志的体现和保护。根据建筑面积确定业主投票权数,体现了业主所享有的表决权是与其所享有的物权份额的对应关系,相对比较公平,但在计算上比较繁琐。有的地方针对不同的物业类型分别采取这两种方式,如《广东省物业管理条例》规定:"业主投票权,住宅按每户计算表决权;工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算表决权 "， 《江苏省物业管理条例》规定:"业主的投票权数,普通住宅实行一户一票;其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算。"由于两者各有利弊,且各个地方在实践中已形成自己的做法,《条例》不宜对此规定过死,本条只是原则性地规定业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定,而具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  第十一条 业主大会履行下列职责 :

  (一) 制定、修改业主公约和业主大会议事规则 ;

  ( 二 ) 选举、更换业主委员会委员 , 监督业主委员会的工作 ;

  ( 三 ) 选聘、解聘物业管理企业 ;

  ( 四 ) 决定专项维修资金使用、续筹方案 , 并监督实施 ;

  ( 五 ) 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 ;

  ( 六 ) 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

  [释义]本条是对业主大会职责的规定。

  业主大会的职责是业主大会对其所管辖的物业管理区域内物业管理事项行使权利和承担义务的范围。除了业主能够单独享有的权利之外,多数业主的权利只能通过业主大会的形式才能实现 的。明确业主大会的职责有利于业主大会在其权限范围内规范、 健康地从事活动。业主大会主要有以下职责 :

  ( 一 ) 制定、修改业主公约和业主大会议事规则

  业主公约和业主大会议事规则是业主自我管理、自我规范最基础的规约,涉及每一个业主在物业管理中的利益,理应由全体业主共同制定和修改。在召开首次业主大会会议以前,规范业主在物业管理中权利与义务的是建设单位制定的临时业主公约,首次业主大会会议召开,业主大会成立之后,业主通过业主大会制定正式的业主公约。业主大会议事规则由业主在首次业主大会上制定通过,议事规则要对业主技票权确定办法等重大事项作出明确约定,以规范业主大会和业主委员会的运作。业主大会在不违反法律、法规的前提下,有权根据本物业管理区域内的实际情况 对业主公约、业主大会议事规则进行修改和补充,使得业主公约、业主大会议事规则的内容真正能够体现广大业主的利益。

  ( 二 ) 选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作业主委员会作为业主大会的执行机构,由业主大会产生,对业主大会负责。业主委员会委员思想道德素质和管理水平的高低,直接关系到业主委员会能否顺利或者优质地完成业主大会交办的各项任务,应当在业主委员会委员的任职资格上做一定的要求,因此本条规定业主委员会委员由物业管理区域内热心公益事业,责任心强,具备一定组织能力的业主担任。业主通过业主大会会议选举能代表和维护自己利益的业主委员会委员。对不符合法规和业主公约规定条件的业主委员会委员,业主大会可以更换,重新选举出符合条件的业主委员会委员。对于业主委员会的工作,业主大会有权代表业主实施监督,保证其以符合广大业主 利益的方式运行,这种监督一般采取昕取业主委员会工作报告的方式进行。作为业主大会成员的业主,在平时也可以监督业主委员会的工作,在业主大会中提出自己对业主委员会工作的监督意见。

  ( 三 ) 选聘、解聘物业管理企业

  物业管理企业按照与业主签订的物业服务合同的约定,为业主提供服务。由于物业管理涉及物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的事务,单个业主无法选聘、解聘物业管理企业,业主只有通过业主大会集体决策,才能作出选聘、解聘物业管理企业的决定。这种聘用制有助于建立良好的物业管理市场竞争机制。物业管理企业必须依靠良好的经营、优质的服务、合理的收费才能挤进和占领市场,从根本上促使其服务态度的改变、服务水平的提高。

  ( 四 ) 决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施

  专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,其所有权属于业主。由于物业共用部位、共用设施设备的使用和维护涉及业主共同利益,专项维修资金的筹集和使用也关系到全体业主的共同利益,因此专项维修资金的续筹与使用方案要经过业主大会的同意。至于首次住房专项维修资金的缴存,将在有关规章制度中,做详细的规定,业主大会主要是对住房专项维修资金的使用和续筹方案进行决定。资金的续筹是专项维修资金制度长期运行的必要保障。当住房的共用部位、共用设施设备遭到老化、陈旧、损坏,为了保障住房正常的使用功能需要动用专项维修资金来进行修缮时,有关业主、业主 委员会或者物业管理企业可以提出专项维修资金使用方案,经过业主大会审议同意之后可以支取专项维修资金进行相关修缮活动。为了保证专项维修资金的使用安全,业主大会应当对专项维修资金的使用、续筹方案的实施情况予以监督。

  ( 五 ) 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度为了保障业主和物业管理企业的物业管理活动规范进行,物业管理保证和谐的物业管理秩序的形成,业主大会有权,也有必要制定、修改一些物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。如房屋的定期维修制度;设施设备管理规定;绿化环境卫生管理规定;住宅装修管理规定;车辆交通方面的一些规定;消防方面的一些规定;物业服务费用分摊及缴交管理规定;等等。当然,这种规章制度的制定和修改,有些是物业管理企业在业主大会的授权之下做出的。

  ( 六 ) 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责除了以上职责外,业主大会还应当履行法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。如监督共用设施设备、公共场地的使用和维护;对业主、物业使用人违反业主公约的行为,依照公约的规定进行处理;昕取和审议业主委员会和物业管理企业的工作报告,并监督其实施;配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作;等等。

  第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

  业主可以委托代理人参加业主大会会议。

  业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选 聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

  [ 释义 ] 本条是对业主大会会议的召开形式和条件、业主大会作出决定的方式、决定的法律效力的规定。

  第一款首先规定了业主大会会议的召开形式。召开业主大会一般采用召集全体业主开会集体讨论的形式。但是,在业主人数较多的情况下,受时间、场地等因素的限制,召开全体业主亲自参加会议缺乏现实的可操作性。这时可以考虑其他的会议召开形式,如发放会议材料和选票等书面征求意见的形式,不一定是开会集体讨论,这样会更有利于业主行使参加业主大会会议的权利。

  第一款还对业主大会会议召开的条件作了规定。业主大会作出的决定要代表和维护全体业主的共同利益,如果参加业主大会会议的业主所代表的物权份额太少,就体现不出广大业主的意志,达不到召开业主大会会议的效果。因此要求,不管业主大会会议采取何种形式召开,必须有物业管理区域内持1/2以上投票权的业主参加,业主大会会议才可召开。

  第二款规定了业主参加业主大会会议的委托代理人制度。召开业主大会会议时,业主应当亲自出席并参与物业管理有关事项的决定,但是,由于业主可能因故不能亲自参加业主大会会议时,应当允许业主委托代理人参加业主大会会议。代理人根据业主的授权在业主大会会议上行使业主的权利,视同业主本人行使权利。

  第三款规定了业主大会作出决定的方式。为了保障业主大会有关决定能够真正地代表全体业主的整体利益,避免少数业主滥用权利侵犯多数业主利益的情况发生,本款对业主大会决定的通过作出了最低投票权数的限制。根据业主大会作出决定的事项性质的不同,表现为两种不同的作出决定的方式 :

  1. 普通多数决定方式,即业主大会作出的决定,必须经与会业主所持投票权 1/2以上通过。对于一般常规性的物业管理事项决定的通过可以采取此方式。

  2. 特别多数决定方式 , 即业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业。专项维修资金使用、续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。因为以上特别议事关系到全体业主重大的共同利益,为了保证决策的慎重和决策的执行能获得绝大多数业 主的支持,会议的决定须经全体业主中拥有2/3以上投票权的通过才能生效实施。 2/3 以上投票权数的通过已经代表了绝大多数业主的共同意志与共同利益。

  第四款 规定了业主大会决定的法律效力。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,它通过合法程序作出的决定全体业主都应当遵守。业主大会决定的地域效力及于业主大会所在的物业管理区域,对人的效力及于物业管理区域内的全体业主。

  第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经 20% 以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  [ 释义 ] 本条是对业主大会会议制度的规定。

  第一款规定了业主大会会议的两种类型。一种是定期会议,由业主委员会按照业主大会议事规则的规定在固定时期或者日期组织召开;一种是临时会议,一般在物业管理区域内发生重大事故或者紧急事件需要及时处理等情况时,由业主委员会临时召集。

  第二款分别规定了业主大会应当召开定期会议和临时会议的情况。本款并没有硬性规定必须定期会议召开的时间与次数 , 而是规定按照由业主大会议事规则规定召开,这样更符合实际情况和符合业主意愿。召开业主大会临时会议的条件,规定为经 20% 以上的业主提议应当及时召开,这种情况一般发生在有重大 事故或者紧急事件需要及时处理时,或者业主公约中规定的召开业主大会临时会议情况发生。业主大会临时大会会议的组织者也由业主委员会承担。

  第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开 15 日以前通知全体业主。

  住宅小区的业主大会会议 , 应当同时告知相关的居民委员会。

  业主委员会应当做好业主大会会议记录。

  [释义]本条是对召开业主大会会议的会前通知、告知和会议记录制度的规定。

  第一款明确规定了召开业主大会会前通知的时间。由手业主 大会会议是业主行使权利的重要途径,因此召开业主大会会议的时间、地点、内容等事项应当提前在物业管理小区内公告或者将会议通知等材料送达全体业主。为了使全体业主都有足够的时间了解会议的情况并作好参加会议的准备,本条规定召开业主大会 会议应该提前 15 日通知。

  第二款是关于召开业主大会会议应当向居民委员会告知的规定。居民委员会是基层群众性自治组织,在社区内行使自治管理职能,带有比较明显的社会公共性的色彰。在住宅小区内,物业管理是社区建设中社区服务的主要实现方式,从便于居民委员会对业主大会的相关工作进行指导和监督,促进两者相互配合、相互协助的角度出发,应当建立两者间必要的沟通机制。因此,本条规定,在住宅小区内召开业主大会会议,应当告知相关的居民委员会。之所以是相关居民委员会,是因为业主大会与居民委员会之间,不是简单的一一对应的关系,一个物业管理区域只有一个业主大会,但完全可能有两个以上的居民委员会,只要是相关的居民委员会,业主大会召开会议都应当告知。非住宅小区的物业管理区域由于一般不涉及居民社区事务,是否告知居民委员会,《条例》不做要求。

  第三款是关于业主大会会议记录制度的规定。由于在业主大会会议上讨论的是物业管理区域内有关物业管理的各种事项,广大与会业主要就此发表意见并进行技票表决,决定的结果关系到全体业主的共同利益。因此,为了保证会议的民主和公正,业主大会会议的召开过程和业主们发表的意见应当以书面形式作详细 真实的记录,并形成业主大会开展工作的重要档案材料。这样做既便于业主对业主大会进行监督,又便于将来可能发生有关争议或者纠纷时有案可查。做好业主大会会议记录的职责由业主委员会来承担。

  第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构 , 履行下列职责 :

  (一) 召集业主大会会议 , 报告物业管理的实施情况;

  (二) 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

  (三) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议 , 监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

  (四) 监督业主公约的实施 ;

  (五) 业主大会赋予的其他职责。

  [释义] 本条是对业主委员会性质与职责的规定。

  本条将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构,从而建立了一种业主大会和业主委员会并存,业主决策机构和执行机构分离的管理模式。这种模式有别于过去多数地方实行的单纯的业主委员会制度。在单纯的业主委员会制度下,业主大会只是名义上的权力机构,业主委员会实际上集决策和执行的职能于一身, 由于少数业主甚至个别人控制物业管理的决定权,同时缺乏必要 的监督机制 , 少数人甚至个别人意志凌驾于广大业主意志之上,容易发生侵害大多数业主合法权益的情况,导致矛盾产生。将业主委员会界定为业主大会的执行机构较好地解决了这一问题。业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生,是业主大会的常设性执行机构,对业主大会负责,具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜。本条规定了业主委员会的主要职责 :

  ( 一 ) 召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况

  除了首次业主大会会议外,业主委员会是业主大会会议的法定召集人。首次业主大会会议以后的定期会议和临时会议均由业主委员会负责筹备和召集。业主委员会作为业主大会的执行机构具体负责物业管理区域内的各项物业管理事项的实施与管理,因此,业主委员会应当定期召集业主大会会议,将有关物业管理事 项的实施情况向业主大会报告并接受业主大会的监督。

  ( 二 ) 代表业主

  与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同

  业主大会享有选聘物业管理企业的权利,但业主大会的成员是全体业主,不可能由业主大会与物业管理企业签订物业服务合同。客观上,物业管理合同的签订只能由业主委员会来具体进行。业主大会通过会议决定的方式选聘某一物业管理企业后,应由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业正式签订物业服务合同。

  ( 三 ) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业雇行物业服务合同

  业主对业主委员会的工作享有监督权,并有就物业管理的有关事项提出意见和建议的权利。物业使用人是指物业的承租人和其他实际使用物业的非业主。物业使用人基于其对物业实际上的使用,不可避免地会参与到物业管理活动中来。业主委员会作为联系广大业主和物业管理企业的桥梁,应当及时了解并听取业主、物业使用人的意见与建议,并把业主的这些建议和意见反映给物业管理企业,以提高物业管理水平。业主委员会与物业管理企业签订了物业服务合同之后,作为合同一方当事人享有对物业管理企业履行物业服务合同的情况进行监督的权利。如监督物业管理企业是否严格履行物业服务合同的职责;等等。在履行监督

  职责的同时,业主委员会有义务协助物业管理企业的工作,尽可能地为其工作提供方便,协调物业管理企业和业主之间的关系,帮助物业管理企业更好地履行物业服务合同。

  ( 四 ) 监督业主公约的实施

  业主公约在物业管理区域内的实施是否到位直接影响到物业品质、公共秩序和环境卫生状况的好坏。业主委员会有权对业主公约的实施情况进行监督,一旦有业主不遵守业主公约的规定,影响到其他业主的合法权益或者物业管理区域内的公共利益时,业主委员会有权予以制止、批评教育、责令限期改正,并依照业主公约的规定进行处理。

  ( 五 ) 业主大会赋予的其他职责

  除了以上法定职责外,业主委员会还应当履行业主大会赋予的其他职责。如业主委员会对各类物业管理档案资料、会议记录地保管;对业主公约、业主大会议事规则修订文本的起草;对有关印章、财产的保管;对业主之间和业主与物业管理企业之间纠 纷的调解;等等。

  第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

  业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

  业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

  [ 释义 ] 本条是对业主委员会备案制度、业主委员会委员、主任、副主任资格的规定。

  第一款规定了业主委员会备案制度。业主委员会是业主大会的执行机构,一经业主大会会议选举产生,就在业主大会议事规则规定的任期内履行相关职责。因此,本款规定业主委员会成立后应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案,以便政府行政主管部门对业主委员会的情况进行必要的了解和掌握。备案的一般应当包括业主委员会的成员基本情况、业主公约、业主大会议事规则等主要内容。

  目前,在我国一些地方的物业管理法规中,规定业主委员会实行登记制度,即业主委员会成立后要到房地产行政主管部门进行登记审核。这样做的目的是强化对业主委员会的管理,但在实践中存在许多的问题:首先,政府房地产行政主管部门缺少足够的精力和时间对业主委员会进行实质性的审核,难以起到登记的效果,其次,登记审核容易造成政府对业主委员会的成立与运作进行一些不正当的干预,而且业主委员会是业主自律的一种形式,政府不宜干预过多,介入太深。政府的作用主要应该体现在指导、帮助、协调、监督业主委员会的成立及运作上,以保证业主委员会真正代表全体业主的利益。因此,本条明确对业主委员会的成立实行备案制度,区别于审批制度。为了督促业主委员会及时纳入到有关部门的监督管理中去,本条对业主委员会备案的时间作了限定,规定备案的时间为自选举产生之日起 30 日内。

  第二款规定了业主委员会委员的条件。业主委员会的各项任务最终要依靠其委员来具体执行,因此业主委员会委员的素质高低直接关系到业主大会的决定能否顺利或者高质量地完成。实践中,有一些业主委员会委员素质不高,做出损害广大业主利益的事情,增加了物业管理纠纷,不利于物业管理活动的正常开展。因此, 很有必要对业主委员会委员条件作出规定,以便被业主大会会议选举出来的业主委员会委员能够真正代表广大业主的利益。一般来说,业主委员会委员应当符合以下条件 :

  1. 热心公益事业。业主委员会的工作内容和全体业主的共同事务往往有很大关系,涉及业主共同利益,业主委员会委员的工作更多的是为全体业主服务。很多业主委员会委员有自己的本职工作,进行业主委员会的工作往往是在本职工作之外进行的,而且很多没有报酬,没有很强的公益心和奉献精神,是很难胜任的。因此,业主委员会委员一定要由热心公益事业,乐于为大家服务的业主担任。

  2. 责任心强。根据业主大会议事规则的约定,业主委员会一般有一定的任期,在任期内需要技人一定的精力,工作内容琐碎,只有具有很强的责任意识,业主委员会委员才能克服困难履行职责。

  3. 具有一定的组织能力。物业管理活动中的各种关系复杂,业主委员会委员面对的是物业管理区域内的全体业主,难免会出现许多矛盾与纠纷,因此,需要业主委员会委员具有一定的组织管理协调能力,才能将各项工作做好。

  第三款规定了业主委员会主任、副主任的产生。业主大会选举产生业主委员会,业主委员会由一定数额的委员组成。业主委员会的主任、副主任是业主委员会的召集人和组织者,他们均由业主大会选举出来的业主委员会委员自行推选产生,这样可以增强业主委员会主任、副主任在业主委员会中的公信力,有利于其 组织业主委员会的各项活动。

  第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理 , 业主的共同利益 , 业主应当履行的义务 , 违反公约应当承担的责 任等事项侬法作出约定。

  业主公约对全体业主具有约束力。

  [释义] 本条是对业主公约的内容和法律效力的规定。业主公约是由全体业主共同制定的,规定业主在物业管理区域内叫业使用维护时涉及业主共同利益事项的。全体业主具有普遍约束力的自律性规范,它一般以书面形式订立。业主公约作为业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定和允诺,作为业主自我管理的一种重要形式和手段,要求全体业主共同遵守。业主公约是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充,是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。要形成和谐有序的物业管理秩序,必须充分认识到业主公约起到的重要作用。

  第一款规定了业主公约的主要内容。业主公约一般应包括以下主要内容 :

  1. 有关物业的使用、维护、管理。如业主使用其自有物和物业管理区域内共用部分、共用设备设施以及相关场地的到 定 ; 业主对物业管理区域内公共建筑和共用设施使用的有关 程 ; 业主对自有物业进行装饰装修时应当遵守的规则 : 等等。

  2. 业主的共同利益。如对物业共用部位、共用设施设备 用和保护 , 利用物业共用部位获得收益的分配 ; 对公共秩序、 境卫生的维护 ; 等等。

  3. 业主应当履行的义务。如遵守物业管理区域内物业共共部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;按照国家有关规定交纳专项维修资金;按时交纳物业服务费用;不得擅自改变建筑物及其设施设备的结构、外貌、设计用途,不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;不得违反规定饲养家禽、宠物;不得随意停放车辆和鸣放喇叭;筝等。

  4. 违反公约应当承担的责任。业主不履行业主公约义务要承担民事责任,其以支付违约金和赔偿损失为主要的承担责任方式。在违约责任中还要明确解决争议的办法,如通过业主委员会或者物业管理企业调解和处理等,业主不服调解和处理的,可过诉讼渠道解决。

  第二款规定了业主公约的法律效力。由于业主公约须经物业管理区域内业主签字承诺,因此,业主公约的效力范围当然涉及全体业主。在这里,有如下几点值得说明 :

  1. 业主公约对物业使用人也发生法律效力。由于业主公约 一项核心的内容是规范对物业的使用秩序,而物业使用人基于其实际的物业的使用,不可避免地会影响到物业的状态,而且业主委员会或者物业管理企业对物业进行管理势必要直接与物业使用人打交道,因此客观上需要将其纳入到物业管理活动中来。

  2. 业主公约对物业的继受人(即业主)自动产生效力。在物业的转让和继承中,物业的所有权要发生变动移转给受让人。但业主公约无须新人住的继受人作出任何形式上的承诺,就自动地对其产生效力。在这一点上可以理解为继受人在取得物业时,对已经生效的业主公约存在默示,自愿接受业主公约的约束。

  第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、 表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期 等事项作出约定。

  [释义] 本条是对业主大会议事规则主要内容的规定。

  业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程 , 是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件。业主大会通过业主大会议事规则来建立大会内正常工作秩序,保证大会内业主集体意志和行动统一。业主大会议事规则是全体业主意志的集中体现,是业主大会运作的基 本的准则和依据。业主大会、业主委员会和所属的成员都必须严格遵守。鉴于业主大会议事规则在业主自我管理中的重要性,本 条对业主大会议事规则必须规定的内容作了例举规定。这些主要内容有 :

  1. 业主大会的议事方式。包括业主大会会议是采用集体讨论还是书面征求意见的形式。

  2. 业主大会的表决程序。包括业主大会会议的基本议程。业主大会的表决形式等。

  3. 业主投票权确定办法。如何来确定业主在业主大会会议上的投票权数。

  4. 业主委员会的组成和成员任期。包括业主委员会委员的资格、人数、任期 , 正副主任的配置等。

  业主大会议事规则还可以对其他有关业主大会活动的事项出规定,如业主大会的宗旨、权利与义务、活动范围、经费来源、业主委员会的权利与义务等。

  第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定 , 不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的 , 物 所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门 , 应当责令限期 正或者撤销其决定 , 并通告全体业主。

  [释义] 本条是对业主大会、业主委员会所作决定的限制要求,以及业主大会、业主委员会作出违法决定的处理方式的规定。

  第一款规定了业主大会、业主委员会所作决定的要求。业主大会、业主委员会依法履行一定的职责,但是其履行职责时必绍须守法律法规的规定,必须在法定的职责内从事活动,不得滥用其权利。本款明确规定了业主大会、业主委员会行使权利的范围和对象,即业主大会、业主委员会只能在物业管理区域内并就物业管理有关的事项代表全体业主行使权利。超出法定范围从事活动,业主大会、业主委员会很容易背离其成立的宗旨。因此,保障广大业主合法利益的角度出发 , 法律对业主大会、业主委员会行使职权的活动作了限定,禁止业主大会、业主委员会作出与物业管理区域内的物业管理事项无关的决定以及从事与物业管理无关的活动。

  第二款规定了业主大会、业主委员会作出违法决定的处理方式。《条例》规定了房地产行政主管部门对业主大会、业主委员会的活动的监督管理职责。业主大会、业主委员会作出违反法律、法规的决定的行为,由于违法而失去了行为的正当性。如业主大会作出的由不符合任职资格的业主担任业主委员会委员的决 定;业主大会作出的挪用专项维修资金的决定:业主委员会不经业主大会通过直接作出的选聘、解聘物业管理企业的决定:等等。对此类行为,由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门责令酿期改正或者撤销其决定,并在物业管理区域内向全体业主通告。

  第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作 , 共同做好维护物业管理区域内的社会治安等 相关工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会 , 并认真昕取居民委员会的建议。

  [释义] 本条明确了业主大会、业主委员会与公安机关、居民委员会之间的关系。

  第一款规定了业主大会、业主委员会应该配合公安机关维护社会治安等相关工作。

  公安机关是国家的治安保卫机关,是掌管社会治安和国内安全保卫工作的专门机关。维护社会治安秩序,制止危害社会秩序的行为是公安机关的法定职责。公安机关作为国家公共权力机关,体现了对公共秩序进行管理的国家意志,它在对物业管理区域内的社会治安等社会秩序的管理中处于主导性的地位。而业主 大会、业主委员会对物业管理区域内的秩序的维护,是出于私法上的自我管理的目的进行的,不具备国家权力机构所具有的强制管理的手段,因此,决定的范圃与程度都是有限的。因此,公安机关在物业管理区域内进行社会治安等相关工作时,业主大会、 业主委员会应当积极地予以配合。社区居民委员会作为居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,根据《城市居民委员会组织法》的规定,具有调解民间纠纷,协助维护社会治安等职责。因此,业主大会、业主委员会配合公安机关维护社会治安等相关工作时,应加强与居民委员会的相互协作。

  第二款规定了业主大会、业主委员会与居民委员会之间的法律关系。

  业主大会是物业管理区域内全体业主行使建筑物区分所有权的一种形式,它的职能主要是民事性的。居民委员会的性质是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,它的职能大都带有社会公共性。应当说,业主大会、业主委员会与居民委员会在性质、职能、人员组成、权利基础、议事规则、管理边界等多个方面,都存在着根本性的差异。但在实际工作中,尤其在社区建设工作中,两者又存在着无法分开的联系。业主大会和居民委员会在根本目标上是一致的 , 都是为了给业主或者居民创造良好的生活居住环境。随着社区建设的进一步发展和物业管理的进一步推广,随着居民和业主身份的逐渐同质化,由广大居民或者业主直接选举产生居民委员会和业主委员会有可能会出现趋同的情况。在现实中,两者的工作在某些方面有联系,有交叉,在职能上表现出一定程度的重合。居民委员会有条件,也有必要对业主大会的相关工作进行指导和监督,如公共环境和卫生 的维护,公共秩序的协助维护,以及业主间一些纠纷的调处工作等,居民委员会和业主大会往往共同发挥作用,双方之间是一种相互配合、相互协助的关系。