永川区商业市场专题调研报告0622Word

　　China LAND

　　新|港|地|产

　　顾问 | 策划 | 代理 | 管理

　　谨呈： 重 庆 中 科 普 永 奥 地 产 有 限 公 司For: 商业步行街

　　寻找，永川商业的未来; 为奥兰半岛，许一个璀璨的明天。

　　重庆合力新港房地产顾问有限公司

　　【声明】创新和差异化是商业发展的永恒主题，也是商业地产提升竞争力的核心。 商业地产发展规律必须与时俱进，不能无视环境和市场的变化。

　　该报告仅供贵公司翻阅，不得擅自对外公开、复印、拷贝。 版权归重庆合力新港地产顾问有限公司所有。China LAND 新|港|地|产

　　ObjectiveObject 1

　　研究目的

　　Object 2 为【奥蘭半 岛商业步行 街】寻找市 场机会

　　论证永川 新城区商 业发展前 景

　　Contents1 2 3 4 5

　　目 录永川宏观商业环境 永川商业现状调研 商业消费者及商业客户问卷调查 本项目商业环境关联性敏感因素分析 新城区商业物业供应及新增预期 新城区商业物业竞争格局

　　6 7China LAND 新|港|地|产顾问 | 策划 | 代理 | 管理

　　本项目商业市场环境启示

　　城市发展定位

　　重庆二级经济圈，西部卫星城。“大重庆”城市经济核心区，重庆1小时经济圈内 6大区域性中心城市之一，重庆市规划的职业教育基地。

　　永川，地处重庆西部、川渝黔三区汇点，邻沙坪坝、璧山、大足、 荣昌、江津等地。 全区幅员1576平方公里，辖16个镇、7个街道，总人口约113万， 目前城镇化率58.6%

　　永川城区—— 东距重庆市区55公里， 西离成都276公里。

　　永 川

　　重 庆

　　社会经济环境

　　近5年GDP平均增速24.7%, GDP绝对值，居全重庆11名，区县第4名。 经济上升趋势明显，发展速度全市领先。

　　近年永川区生产总值发展情况(单位：亿元)400 350 300 250 200 150 126.19 100 11.57% 192.07 153.03 25.51%

　　GDP(亿元)

　　GDP增速 (%)

　　27.01%300.04 22.97% 244

　　380.226.72%

　　30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%

　　21.27%

　　500 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年

　　数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴，20102011年统计局网站

　　◆ 2011年经济增速高达26.72%,高于主城9区平均增速(24.69%)。 ◆ 2011年，永川区GDP总值预计达到380亿元，在“一小时经济圈”内，排名第四， 处于中上水平。数据来源：重庆市统计局网站

　　社会经济环境

　　人均GDP高于周边各区县，但增速近两年有所回落， 目前居全重庆13名，区县第4名。

　　2011年，永川人均GDP为$ 5744.64美 元，高于重庆全市平均水平，也高于永川 周边各区县(璧山、大足、铜梁、荣昌、 江津) 虽然人均GDP增速较往年有所振荡回落，但 人均GDP绝对值，依然呈现强劲增长态势。 2006—2011年，永川人均GDP衍变情况40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2006年 2007年 2008年 2009年 13680 10.70% 1658

　　4

　　势必推动 居民消费力及消费需求 呈现上升趋势人均GDP(元) 人均GDP增速30.00% 25.00% 20.00%

　　37052.92827.08% 24.84% 32117.32 26309 20703 22.08%

　　21.23%

　　15.37% 15.00%10.00% 5.00% 0.00% 2010年 2011年 数据来源：重庆市统计局网站 数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴，20102011年统计局网站

　　社会经济环境

　　产业结构方面，第三产业是永川的主导产业。 从三产配比来看，产业结构发展良好，总体呈上升趋势。

　　2006—2011年，永川区产业结构配比

　　■ 第一产业 ■第二产业 ■第三产业

　　第二、三产业，在GDP中所占比例较大； 2009年以来，合计占比达到90%以上。100% 80% 60% 40% 20% 14% 0% 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 数据来源：永川统计年报 14% 41% 42% 47% 50% 55% 45% 44% 41% 40% 35% 36.50%

　　36.50%54.50%

　　9%

　　12%

　　10%

　　10%

　　9%

　　54.50%

　　近年永川工业园区的规划和实施，各类规模工业企业的招商引资，带来第二产 业的飞速发展，所占比重逐年增加，与第三产业齐头并进，后劲十足； 永川职教产业(第三产业)发达，是全国著名的职教基地。

　　■ 第二产业，是永川的支柱产业， ■ 第三产业，是永川主导产业， ■ 第一产业，占比逐步下降。数据来源：永川统计年报

　　社会经济环境永川区历年人均可支配收入情况

　　城镇居民人均可支配收入，与周边区县相比，处于中等水平。但从历年发展情况

　　来看，呈逐年增长态势，表明居民消费能力逐步提高，目前处于中等偏上水平；

　　人均可支配收入(元)

　　人均可支配收入增速(%)

　　25000 16.20% 20000 11.30% 15000 10000 5000 0 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 10.10% 11744 10104 13607 15318 16876 11.50% 15.90%

　　16.60%

　　2011年，永川区城镇居民人均可支配收入18.00% 16.00%

　　19685元，略低于2011年重庆市城镇居民人均 可支配收入(20249.70元)

　　19685

　　14.00%

　　12.00%10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 2011年 22500 22000 21500 21000 20500 20000 19500 19000 18500 18000 17500 22146

　　2011年，永川周边区县 城镇居民 / 人均可支配收入(元)

　　数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴，20102011年统计局网站

　　20615 19993

　　2011年 永川区 城镇居民 人均收入

　　类别 非私营单位 在岗职工 私营单位 就业人员

　　年平均工资 35326元 20790元

　　月平均工资 2943.8元/月 1732.5元/月

　　19685

　　19430

　　19330

　　19295

　　沙坪坝

　　璧山

　　铜梁

　　永川

　　大足

　　江津

　　荣昌

　　数据来源：重庆市统计局网站

　　社会经济环境

　　永川社零总额居重庆各区县第8位，为“1小时经济圈” 之冠，消费增

　　长势头强劲。

　　■ 社零总额(亿元 ) ■ 社零总额增速(%) ■ 居民存款余额亿元) 存款余额增速( %) 200 180 160 140 120 100 87.24 18.40% 16% 102.9 18.50% 18% 59.8 9.87% 125.3 26.09% 21.77% 75.4 149.6 112.06 18.70% 35.28% 177.

　　6 138.5 23.60% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%

　　2011年上半年， 重庆各区县社会消费品零售总额排名

　　10219.40%

　　8060 40 20 0

　　50.46

　　2006年

　　2007年

　　2008年

　　2009年

　　2010年

　　2011年

　　数据来源：2004-2009年重庆市统计年鉴，20102011年统计局网站

　　永川区近年社零总额年均增长约21.56%,呈现加速上升态势。 2011年永川区社零总额138.5亿元，在全市处于相对较高的水平。 数据表明：历年居民储蓄余额均高于社零总额，从2011年数据来看，存款余额增 幅高于社零总额增幅，表明居民消费意愿有待进一步提升。数据来源：重庆市统计局网站

　　城市发展历程

　　中心城区面积从2003年的28平方公里迅速发展到目前的50平方公里，

　　未来，城市中心继续东移。渝西大道，连接新城老城

　　2002年前，永川中心 城区，主要集中在老城 区域； 2002年后，东部新城 逐步开发。老城 中心区

　　新城 中心区本 案

　　2005年 城区面积 28平方公里

　　2011年 城区面积 50平方公里

　　2015年 城区面积 75平方公里

　　2003行政中心东 移

　　2007东部新城 雏形

　　2008城市 继续东进

　　2011中心城区达50 平方公里

　　东移

　　Key Word

　　城市发展 关键词

　　城市格局

　　老城区——传统的商业中心与居民聚居区，人口密集，商业气氛浓厚， 但城市发展趋于饱和。

　　大县城格局，城市发展趋于饱和。虽然目

　　老政治中心 名豪

　　前人口密集，商业气氛浓厚，但受制于陈

　　商业中心 渝西 广场大南门

　　旧的城市规划，城市拓展空间及未来商业 潜力都将大受局限。

　　老商业中心奥蘭 半岛

　　优势：区域成熟度高、配套完善、商业业态丰富， 商业底蕴深厚。 劣势：环境脏乱、舒适性差，城区规划陈旧，未来 发展空间受限。

　　城市格局

　　新城——永川区新的政治、经济、文化、商业中心，众多行政机关已迁入新城，

　　但市政配套尚不完善，区域人气较为不足。

　　新城区新增土地供应量巨大，市政规划优于老城 区，是永川城区向中大型城市迈进的支点。 虽然区委区府、公安、司法、建委等行政机关已迁 入新城，但由于尚处发展初期，城市生活的基本配 套尚不完善，区域人气较为不足。

　　新政治商业中心

　　优势：整体规划优异，道路宽畅、环境优美整洁，市政配套预期良好。 劣势：目前入住率较低，人气不足，基础配套滞后， 商业氛围的积聚尚待时日。

　　奥蘭 半岛

　　城区交通

　　道路网络通达性较好，老城区交通便捷，新城区暂时交通不便。

　　新城老城核心商圈之间， 相距约15分钟车程。高速路下道口

　　汇龙 东 路

　　永川汽车总站

　　学 府 大 道

　　本案

　　老城区道路狭小，但公交体 系比较健全，并且因为人口 密集因素，出租车大多集

　　中 聚集在老城区范围。

　　永川火车站

　　新城区道路规划大大优于老城 区，道路宽敞，且规划有专用 的自行车道，但公交运力有待 提升，目前交通较为不便。

　　人口结构60

　　目前永川中心城区常住人口53万，近5年城区人口平均增幅为11%,

　　人口迅猛增长，为商业发展带来潜在消费驱动力。城区人口(万) 人口增速(%)0.1815.60%

　　2006—2011年，永川城区人口增长情况

　　永川区/2011年 人口构成类别 人口 数量 备注其中—— 重庆文理学院现 有教职员工1200 余人，目前拥有 全日制本专科在 校生18000余人。

　　50 40.3 40 31.5 30 20 4.90% 10 0 2006年 2007年 2008年 2009年 34.7 10.12% 36.4 10.70%

　　0.16 0.140.12 0.1 0.08 0.06 0.04 0.02 0

　　13.80% 45.85

　　53

　　永川中心城区 常住人口永川大学职业学院

　　530000 113000

　　流动人口

　　永川中心城区 人口合计

　　543000

　　永川区/2011年户籍人口数及构成情况

　　2010年

　　2011年

　　常住人口 爆发式增长由于城市开发建设进程，近几年城

　　流动人口 稳步增长作为职业教育基地，22所大学及职业 学院的在校学生数量，也呈上升趋 势。

　　区人口呈爆发式增长，且人口增速持续攀升。

　　人口基数的迅猛增长

　　为永川商业带来持续推动力

　　城市发展规划

　　东进，南拓！

　　未来永川城市发展方向 东进、南拓、西优、北控远景 发展用地

　　北 控

　　2011—2030年，永川发展目标120 100 80 60 40 20 0 2011年 2015年人口规模(万)

　　西优

　　东进奥蘭半岛

　　100

　　5350

　　63.360 72

　　75

　　103

　　远景 发展用地2020年 2030年

　　工业 用地

　　城区面积(平方公里 )

　　南 拓

　　凤凰湖 电子信息工业园

　　【远景目标】 建成“城区面积100平方公里、 城区人口100万”的现代大城市。

　　宏观商业环境

　　——研判结论 重庆卫星城，大重庆城市经济核心区，统计数据表明，经济上升趋势明 显。

　　1st

　　2nd

　　人均收入逐年提升，消费力稳步增长，但消费意愿有待加强。

　　3rd

　　人口增长迅速，推动商业消费需求不断增长。 从城市总体发展规划的角度，未来永川商业的消费人口基数及消费力都将 大幅提升。 老城区作为传统商业中心，商业底蕴深厚，但陈旧的城区规划，制约其商 业发展潜力。 新城区商业发展空间广阔，但商业发展培育期较长。基础市政设施配套以 及交通状况都有待进一步改善。

　　4th

　　5th

　　6TH

　　宏 观 环 境 启 示：西方经济发展水平及城市化率与商业发展阶段模型 商 业 业 态超越商业范畴的广义商业 如SHOPPINGMALL、旅 游地产、商务地产、等综 合商业开始涌现，成为推 动城市发展和区域进步的 新动力

　　永川/城市和商业 发展阶段

　　商业业态面临 第一次升级

　　百货商场、商业街、批 发市场等传统商业取代 了农业时代

　　的庙会、地 摊、集贸市场，商品为 工业化下的城市生活提 供基本保障

　　为适应城市的发展，商 业形态开始出现质的飞 跃，多样化、规模化的 现代商业应运而生，如 大型购物中心、超市、 专卖店、精品店

　　永川目前城镇化率58.6%, 人均GDP5744.54美元 结合西方商业发展阶段模型来看： 永川正在经历商业业态的第二次升级。

　　商业业态面临 第二次升级

　　商业处于最初阶 段，是与农业经 济相匹配的原始 状态

　　GDP水平人均GDP1100美 元，城市化率25% 人均11002000 美元，城市化率45% 人均20004400 美元，城市化率65% 人均GDP4400美元， 城市化率70%

　　宏 观 环 境 启 示：

　　12

　　从历史历程来看：永川总体经济以及人口近年都呈现较快发展态势， 并将保持较高的持续增长速度。

　　就目前而言：永川商业存在较大发展空间，但居民消费观念及消

　　费意愿有待进一步改观。

　　3

　　从未来发展观察：新城区的商业发展前景较为广阔，但要充分考虑 完善基础配套，改善交通等因素；

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　　目 录永川商业宏观环境

　　永川商业现状调研 商业消费者及商业客户问卷调查 本项目商业环境关联性敏感因素分析 新城区商业物业供应及新增预期 新城区商业物业竞争格局 本项目商业市场环境启示

　　商业现状调研名豪购物中心

　　——永川各大商圈分布情况 本次数据采集范围渝西广场 帝都〃红旗广场 中央大街 蜀华商业步行街

　　人民大道 人民西路名豪 人民广场

　　红河中路 人民南路本案红 河 大 道

　　渝西 广场

　　人 民 东 路

　　人民东路

　　红河大道

　　老城区市调范围老城区/ 主要调研板块: 渝西广场商圈、 名豪广场商圈 老城区/主要调研项目： 渝西广场、俊豪中央大街、 名豪购物中心、帝都红旗广场、 蜀华商业街。

　　渝西广场商圈

　　渝西广场，地理位臵优越 业态品质较低。

　　地理位臵：位于永川老城区最核心 的商业黄金地段，

　　主 力 店： 重庆百货、沃尔玛超市、渝西购物 广场

　　业态分布： 经营业态方面，以服饰贸易为主，包括商 业、金融、贸易、餐饮及其他生活服务。

　　租金情况： ■ 渝西广场外圈的门面租金价格区间为 200-250元/㎡/月， ■ 商场内部门面租金较低，商铺面积较 小、租金价格区间为130-200元/㎡/月。 其商铺——多为私人购买,然后转租

　　俊豪〃中央大街

　　——集购物、餐饮为一体的大型购物中心

　　主 力 店：

　　位于渝西大道中段，紧邻渝西广场，为永川老城区 城市中心位臵.

　　沃 尔玛、新世纪百货、 屈臣氏、越界国际影城 商铺租金： 一楼租金为350—400元/㎡, 二楼租金为130—150元/㎡

　　业态分布

　　: 1F:名品名店 2F:服装饰品 美容美发 3F:童装童乐 休闲娱乐 4F:餐饮美食 光大证券

　　名豪广场商圈

　　永川出现较早的商业中心，永川市民传统的购物消费场所， 近年渐成颓势。

　　地理位臵： 老城传统商业核心区 域——萱花路

　　主 力 店： 名豪百货、名豪超市、 国美电器，重百超市

　　经营业态： 外街零售业态：电器、百货、服装 内街：餐饮美食一条街 商铺租金：【外街】 60-100元/㎡/月 【内街(美食街)】 20-50元/㎡/月

　　老城区其他个案

　　具体数据及资料，点击以下链接：

　　永川老城区

　　业态格局——大型集中式商业分布

　　永川老城区的零售百货业方面的集中式商业节点目前主要在以下名豪购物广场、渝西广场、俊豪中央大街，如永川重 百、新世纪、沃尔玛以及即将入驻的梅西百货等。在消费客群方面，老城区大型集中式商业覆盖永川区全城市民。

　　名豪购物中心

　　红旗帝都广场 (梅西百货)

　　重百超市

　　新世纪百货/沃 尔玛

　　新世纪百货

　　沃尔玛

　　重百

　　名豪购物中心

　　永川老城区

　　核心商圈——大型集中式商业 营业面积统计

　　大型主力卖场 重百 渝西广场店 沃尔玛 永川渝西广场分店 渝西购物广场 重百超市 萱花路店 新世纪百货 永川商都 苏宁电器 名豪百货 名豪百货(超市) 国美电器 梅西百货 (已营业)超市卖场 (已营业)百货卖场 大型家电卖场

　　地址

　　营业面积 (㎡)

　　营业楼面

　　备注

　　渝西广场渝西广场

　　160009000

　　1层—3层负1层 营业面积9000多㎡

　　渝西广场萱花路

　　100002762

　　吊1层

　　经营业态类似女人街

　　俊豪中央大街 俊豪中央大街 名豪购物广场 名豪购物广场 名豪购物广场 帝都红旗广场

　　22000 5200 12000 4000 5000

　　1层-6层

　　无超市和大家电的大型纯百货商场，主要 经营化妆品、黄铂金珠宝、钟表、手机数 码、鞋类服饰类、家居家用、儿童用品、 生活小家电、健身按摩器材等

　　1层—3层 负1层 据称，已签约，开业时间待定。

　　15762 60000 10200

　　永川老城区

　　业态格局——专业市场分布

　　永川老城区

　　业态格局——餐饮娱乐业态 分布现状：餐饮业较为集中，且经营广泛，品种繁多，但环境较差。娱乐业分布较为零散. 消费人群：永川城区居民，但以老城区为主。

　　名豪购物美食街

　　蜀华商业步行街

　　中央大街美食区

　　名豪美食街

　　蜀华商业步行街

　　俊豪中央大街美食街

　　永川老城区

　　业态格局——其他临街散铺业态范围：主要以服饰、便餐为主。 消费客群：老城区居民、部分新城区居民 消费水平：中低端

　　胜利路

　　永川老城区

　　从中心商圈主力店商铺租金 的交叉分析，可以看出， 大型品牌主力店_——对本区域的租金推动作用明显。从俊豪中央大街的情

　　况 来看，2F的商铺租金仅400 350

　　从渝西广场及名豪购物广场的租金450400 350 300 250 250 200 200 200

　　租金/下限(元/㎡ 月)

　　租金/上限(元/㎡ 月)

　　数据分析，内街商铺租金，约值外 街租金35%——60%,商业价值严 重跌减。

　　将各片区商铺租金，结合前述各主力店的营业 规模，可见—— 大型主力店以其显著的人气吸附力，对片区内 其他商业物业的租金起到极大的推动作用。 主力店的品牌、经营规模不同，吸引聚集的人

　　值1F的37%——40%,商

　　业价值大幅衰减。

　　流量也有所不同，从而对该片区商业物业的租150 130

　　150 100

　　130

　　金起到推动力度也有所区别。100

　　8060 50 20 50

　　50 0 渝西广场外圈 渝西购物广场(内街) 俊豪中央大街1F 俊豪中央大街2F 名豪购物广场外街

　　名豪美食街(内街)

　　其他主干道临街商铺

　　主 力 店：重庆百货、沃尔玛超 市、渝西购物广场

　　主 力 店：新世纪百货、苏宁电器、 屈臣氏、肯德基、 越界国际影城

　　主 力 店： 名豪百货、名豪超市、 国美电器，重百超市

　　老城区 调 研 结 论

　　商业环境成熟，人气鼎盛。 商铺出租率100%,租金较高。

　　物业形态 多为集商业、住宅、娱 乐、休闲为一体的综合 性项目。(如俊豪中央 大街、帝都红旗广场 等)

　　商业业态 以“大型购物中心(百 货、超市)+酒店+餐 饮”为主。

　　商铺租金 中心地段商铺，租金区 间150—400元/㎡〃月 周边零散小商铺租金价 格60—130元/㎡〃月。

　　商铺出租率 100%

　　老城区 调 研 结 论

　　大县城格局，典型的“马路经济”, 商业发展空间，有所局限。受陈旧的城市规划所限， 老城区，商业氛围浓厚， 从人流量、车流量角度， 都呈现出商业繁盛景象。 交通路网、景观性、舒适 性方面亦将有所限制。

　　就目前而言， 老城区商业价值 明显高于新城区。

　　从未来潜力角度，老城 区商业发展空间，有所 局限。

　　永川老城区,商业发展十分成熟,商业业态非常丰富。目前而言,地段、区位、配套…优势明显，但从升值空间和发 展潜力角度，将有所局限。

　　永川新城区

　　现有商业格局昌州大道沿线 社区底商，餐饮业 态为主御珑山 巨宇江南 桓大泰晤士河 清晨

　　新城商业核心区 人民广场商圈

　　天秀 景地

　　十里棠 香

　　红河大道沿线 社区底商，餐饮及 生活服务为主

　　电信局片区(底商) 以建材为主，餐饮业 态为辅。

　　红河 枫景

　　蜂尚

　　康安尚都 体育 中心

　　本案

　　体育中心片区(底商) 包含餐饮、休闲健身娱乐 等业态

　　新城区市调范围

　　重点调研板块：人民广场商圈、红河大道沿线、昌州大

　　道沿线、体育中心周边

　　昌州大道沿线

　　主要调研个案:人民广场、 帝琴58号

　　大街、人民广场商圈

　　红河大道沿线

　　竹映三清、华创渝西新天地、 AC世纪城、电信局片区

　　十里棠香等。体育中心片区

　　人民广场商圈

　　新城区商业核心区域占据永川商业中心地段的人民广场商业圈，商业营业面积达15万 ㎡,商贸企业和个体工商户达500余家，

　　天秀锦地

　　伟映帝琴 竹映三清

　　华创渝西 新天地AC 世纪城

　　红河枫景

　　本案

　　人民广场商圈

　　新城区商业核心区域

　　调研范围

　　伟映〃帝琴、竹映三清、天秀锦地、AC世纪城、 华创〃渝西新天地等项目商业部分

　　业态组合

　　大型百货、超市+零售购物+餐饮休闲+生活服务

　　少数几个人流极盛门面300-400元/平方米.月，租赁价格 其他外街60—100元/平方米.月， 内街1楼35—65元/平方米.月 内街2楼20——35元/平方米.月

　　红河大道沿线

　　新城区主要交通干道

　　青年根据地

　　沿线有十里棠香特色美食街、卡唯 五洋峰尚

　　本案

　　星巴风情美食街、和君临棠城、青 年根据地、五洋都市庭院、五洋峰 尚等入住率较高的小区以及文理学 院红河校区。

　　红河大道沿线

　　新城区主要交通干道

　　红河大道主要经营业态占比情况(不含十里棠香)

　　调研范围

　　十里棠香、卡唯星巴特色美食街 五洋〃峰尚、五洋〃都市庭院、青年根据地等 项目外围底商生活购物 25%

　　休闲娱乐 医疗医药 2% 9%

　　餐饮 38%

　　业态组合

　　十里棠香、卡唯星巴特色餐饮、 五洋〃峰尚、五洋〃都市庭院、青年根据地， 针对文理学院学生的商业配套，以小型餐饮、 便利店为主。

　　生活服务 11%

　　社会服务 6%

　　酒店 3% 金融 2%

　　服饰 3% 建材家居 1%

　　租赁价格

　　30-60元/平方米.月

　　昌州大道沿线

　　新城区交通主干道，沿线小区居民入住率较高，人气较好， 商铺入住率及商铺租金也相对较高。

　　沿线有宇界维诗卡、润锦御龙山、 巨宇江南、桓大泰晤士清晨住宅小 区，由于交通便捷，该片区目前居 民入住率较高，商铺入住率及商铺 租金也相对较高。

　　昌州大道沿线 临街底商调查调研范围 业态组合 租赁价格 润锦〃御龙山、巨宇江南、桓大〃泰晤士清晨等项目外围底商 以餐饮、社区生活配套为主。 30-40元/平方米.月

　　体育中心 奥兰半岛片区调研范围 业态组合

　　位于新城区景观中轴的东北端，区域内目前有众多地产项目正在大力开发中， 为新城区极大片区中入住居民较少的区域，相对而言，目前人气较为不足。

　　永川体育中心、康安尚都、兴龙苑等项目外围底商 以餐饮、社区生活配套、休闲、健身为主。

　　租赁价格

　　15-18元/平方米.月

　　具体个案

　　详细市调数据及资料，点击以下链接：

　　永川新城区

　　业态分布——大型集中式商业,目前均聚集在人民广场商圈。

　　新世

　　纪百货、吉又吉超市、人人乐超市等一批重点项目近年来相继投入运营，加速了人民广场商圈发展的步伐.

　　竹映三清华创 永川文化艺术中心

　　天秀景地

　　崇尚百货、人人乐超市 新世纪百货(超市)、哈曼皇宫 永川国际影城 吉又吉购物中心

　　但华创步行街、崇尚百货等商圈内传统商业体受 经营定位的制约，近年来经营状况每况愈下，无 法与人民广场商圈同步发展，成为影响商圈发展 的重要因素。

　　永川新城区

　　核心商圈——大型集中式商业 营业面积统计

　　大型主力卖场 崇尚百货 永川店

　　地址 竹映三清

　　营业面积(㎡) 营业楼面 30000 1层—3层

　　备注

　　人人乐 竹映三清 永川购物广场(超市)

　　11230

　　负1层

　　配备车位1000多个

　　吉又吉超市

　　天秀锦地

　　5000 6300

　　新世纪百货 永 华创商业街 川新城店(超市)

　　家博超市家博购物中心

　　奥韵天居八号奥韵天居八号

　　600022000

　　负1层1层—3层 招商中

　　永川新城区

　　从中心商圈主力店商铺租金 的交叉分析，可见： 大型品牌主力店对本区域的租金推动作用——在新城区再次得到印证。

　　租金/下限(元/㎡ 月)450 400 400 350 300 300 250 200 150 100 50 0 40 80 50 25 华创内街 1F 25 35 华创内街 2—3F 竹映三清 临人人乐超市 入口 竹映三清 背街1F 60 80 50 75 60 80 55 65

　　租金/上限(元/㎡ 月)

　　20 25 天秀锦地 临街1F 帝琴58号 外街1F 帝琴58号 内街1F 帝琴58号 内街2F

　　40

　　60

　　华创外街 1F

　　AC世纪城 外街1F

　　主力店： 新世纪百货(超市)

　　主力店： 人人乐超市

　　主力店： 吉又吉超市

　　美食街

　　崇尚百货

　　永川新城区

　　餐饮业态 分布新城区经营良好的餐饮主要集中在人民广场板块，以及新城区一 些大型社区。餐饮环境幽雅舒适，虽然从消费客群来看覆盖了新 城老城，但由于交通及其他因素，人气较老城区依然较弱。

　　十里棠香 帝琴58号大街 华创渝西新天地

　　帝琴58号大街

　　AC世纪城

　　体育中心

　　本案

　　红河枫景 扎啤广场

　　十里棠香

　　体育中心

　　华创渝西新天地

　　AC世纪城

　　永川新城区

　　休闲娱乐业态 分布目前主要集中在人民广场板块。

　　十里棠香 帝琴58号大街 哈曼皇宫

　　渝西新天地

　　永川国际影院

　　十里棠香

　　本案

　　永川国际影院

　　华创渝西新天地

　　帝琴58号大街

　　哈曼皇宫

　　永川新城区

　　其他临街散铺、社区商业，业态凌乱，同样呈现出典型的“马路经济”特色.

　　人 民 东 路 红 河 大 道

　　本案

　　永川新城区

　　商业业态与入住率及商铺租金的关系

　　450 400 400

　　租金范围与人口密度的对比分析，可以看出，新城区各片区的租金与该区域的人口密集程度呈正比关系。桓 大泰 晤士河 清晨 巨宇江 南

　　350300 300 250

　　3

　　御 珑 山

　　此外，还可以看出：大型主力店

　　的进驻以及区域交通体系的便捷程度， 与居民入住率正相关。 而片区各配套业态的丰富性也与入住率正向相关。80 33 85 60 80 20 25帝琴58号 内街2楼 休闲保健

　　200150 100 50 0竹映三清 华创内街 服饰店 服饰零售店

　　2

　　十 天秀 里 景地 棠 香

　　4

　　568 46 24 60 55 65 65 40 50 18 25 20 23 30 40红 河 枫 景 康安 尚都 蜂 尚

　　华创外i街 文理学院 帝琴58号 帝琴58号 帝琴58号 餐饮店 主大门旁 内街1楼 外街1楼 外街1楼 五洋/ 餐饮店 餐饮店 服饰店 副食、 生活服务

　　十里棠香 项目周边 项目周边 昌州大道沿线 餐饮 社区餐饮 生活服务 餐饮

　　6金域蓝 湾片区

　　本案体育 中心

　　租金/下限(元/㎡ 月)

　　租金/上限(元/㎡ 月)

　　人民广 场区域

　　文理 学院

　　巨宇江 南片区

　　电信局 居民区

　　体育中 心片区

　　人口 密度

　　2

　　5

　　3

　　1

　　4

　　6

　　永川城区

　　商业现状调研

　　永川城区商业 初步研判① :

　　目前在商业环境、租金水平、经营状况等方面， 老城区均较新城区优胜。

　　业态：零售、餐饮为主 租金：40-70元/㎡.月 业态：餐饮 租金：20-50元/㎡.月 业态：零售业为主 租金：40-80/㎡.月

　　业态格局 ——◆ 典型的“马路经济 ”,老城区 业态丰富分布凌乱， ◆新城区业态有待完善，业态分 布方面也相对零散。

　　名豪

　　渝西 广场

　　◆大型集中性购物中心，大都集业态：百货零售为主 租金：广场内租金200-250元/㎡.月； 外街租金130—200元/㎡.月。 人 民 东 路

　　中在老城区。本案红 河 大 道

　　◆新城区有少量百货、大型超市 等集中式大商业， 但其他业态更多以餐饮、休闲、 生活服务为主。 ◆社区商业方面，新城多数小区 由于目前地域还不成熟， 且开发商对社区商业无统一的规

　　业态：百货零售为主 租金：广场内租金200-250元/㎡.月； 外街租金130—200元/㎡.月。

　　商铺主力面积为25-60㎡。租 金价格区间为30-60元/㎡/月， 租金递增率为10%/年，商铺售 价为9000-12000元/㎡

　　业态：餐饮为主 租金：15元/㎡/月 物管费：0.3元/㎡/月

　　商业氛围——受城市配套、人口密集程度与历史沉淀影响，老城区商业氛围极为成熟， 新城区尚处于发展初期。 租金水平——老城区商铺租金普遍较高；新城区极少数商铺——由于人流极盛原因，租金水平 可与老城区持平，但其余大部分物业租金水平大大低于老城区，租金落差较大。 经营状况——老城区由于人气原因，经营状况比较良好， 新城区在缺乏有序业态规划且人气不足的情况下，经营情况不太理想。

　　划、招商，因此已售部分出租率不太理想，没有形成较好的商业 氛围，故社区商铺空臵率较高。

　　永川城区商业 初步研判② :60

　　业态格局特点 ——餐饮业占比最高，

　　但大多为中档及低档， 同质化严重，高品位特色商业较为欠缺.

　　体育中心 50 长城大厦 AC世纪城 帝琴58号大街 30 20 10 0 红河大道 华创渝西新天地 桓大泰晤士河清晨 巨宇江南

　　40

　　百货 35.00% 30.00% 25.00%

　　从业态比例来看，餐饮业占比最高，其次是生活购物，再次是社会服务，再次是休闲娱乐。 天秀景地餐饮 社会服务 休闲娱乐 生活购物 生活服务 酒店 建材家居 医疗医药 服饰 教育培训 金融

　　十里棠香

　　但从餐饮及休闲娱乐等特色商业的档次上看，高档特色商业较为欠缺，大部分为中低档。 32.20%

　　20.20%

　　20.00%15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 14.50% 9.30% 8.30% 1.30% 2.40% 2.00%

　　6.50% 1.90% 2.20%

　　餐饮

　　社会服务

　　休闲娱乐

　　生活购物

　　生活服务

　　酒店

　　建材家居

　　医疗医药

　　服饰

　　教育培训

　　金融

　　永川城区商业 初步研判③ :400 350 300 250 200 150 100 50 0 400 350

　　大型主力店对周边区域的商铺租金带动效应明显。租金/下限(元/㎡ 月) 租金/上限(元/㎡ 月)

　　400 300

　　150 130

　　老城区租金水平总体而言，大大高于新城 100 80 但新城区——人民路也有少数商铺租金与老城黄金商铺持平。 60 60 55 65 50 50 50 60 40 40 40 50 35 35 3520 20 25 25 25 25 25

　　15 18

　　20 35

　　30 40

　　外街与内街，1F与2F商铺租金有呈现反比落差。

　　120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%

　　商铺出租率100% 100% 100% 100% 100% 65% 50% 100% 100% 100% 100% 100% 60% 20% 30% 70%

　　80%

　　老城区商铺出租率明显高于新城。 外街与内街，1F与2F商铺出租率有呈现显著落差。

　　35%

　　Contents1 2 3 4 5 6 7China LAND 新|港|地|产顾问 | 策划 | 代理 | 管理

　　目 录永川商业宏观环境 永川商业现状调研 商业消费者及商业客户问卷调查 本项目商业环境关联性敏感因素分析 新城区商业物业供应及新增预期 新城区商业物业竞争格局 本项目商业市场环境启示

　　问卷调查

　　问卷调查

　　永川城区

　　—— 商业消费客群基本洞察

　　◆老城区购物、餐饮、休闲娱乐等各种商业业态，基本可覆 盖永川城区全城市民。尤其是集中式百货购物、生活服务 类。

　　◆ 新城区的餐饮、休闲娱乐等业态，基本可覆盖永川城区全

　　城市民(消费环境幽雅舒适，停车方便…)◆ 但是在百货购物方面新城居民认为老城选择性更多而且比 较集中(新城区较为零散，且交通不便),在生活服务方面， 老城区性价比更高，因此在这两方面，目前仍然倾向于在老城 区消费。

　　□46—55岁 □56岁以上 3 您的学历：□中专(高中) □大学 □硕士 □博士 □其他 4 您的职业： □普通员工 □中层管理人员 □个体户 □专业技术员 □自由职业者 □无业/待业/下岗/离退休 □学生 □工人 □高层管理人员 □企业主 □家庭主妇 □其他 5 您目前居住的区域： □永川老城区 □永川新城区 □永川周边乡镇 □其他: 6 您工作的区域： □永川老城区 □永川新城区 □永川周边乡镇 □其他： 7 您目前主要的出行工具是： □私家车 □单位交通车 □公交车 □摩托车/电动车 □出租车 □步行 □自行车 8 您目前常去的商圈有： □渝西广场 □名豪购物广场 □人民广场 □其它： 9 您选择消费场所主要关注的问题： □购物环境 □产品 □价格 □促销 □便利 □配套 □服务 10 您(家庭)主要消费方向： □购物 □餐饮 □娱乐休闲 □日常消费 □医疗 □保养健身 □学习 □其它 11 您认为永川目前最缺乏哪类消费场所： 12 以下各项你认为哪项更重要？(请按主次顺序在方格上写上序号) □地理位臵 □装修方式 □环境氛围 □食品味道 □服务质量 □产品价格 □经营方式 □品牌形象 □店铺风格 13 请问哪类特色餐饮、休闲娱乐场所最能吸引你？ □品牌餐饮连锁 □特色美食 □茶楼 □酒吧 □咖啡厅 □KTV □洗浴中心 □其它 14 请问你最喜欢吃哪种类型的特色餐饮？ 15 请问什么情况下你会选择到特色餐饮场所消费？ □节日庆贺 □远朋来访 □朋友聚餐 □休闲消费 □特价促销 □朋友推介 □其它 16 请问你可以接受的餐饮消费价位是多少？(人均消费单价/次) 17 请问你通常多久去一次特色餐饮店？ □3天 □一周 □两周 □一个月 □一个月或更久 18 请问什么情况下你会选择到娱乐休闲场所消费？多久去一次？ □朋友聚会 □商务/工作 □其他:____ □ 3天 □一周 □两周 □一个月 □一个月以上或更久 19 请问你可以接受的休闲娱乐消费价位是多少 20 请问你每次去娱乐休闲场所的人均消费一般为多少元？ 21 请列举你觉得致使永川餐饮、休息娱乐经营不善或经营失败的原因 □地点难找 □交通不便 □环境氛围差 □食品味道不佳 □服务质量不高 □产品价格贵 □产品种类单一 □品牌形象差 □没有店铺风格 22 请列 举你所知道的休闲餐饮店。(请注明地点、店名、特色食品等) 23 请列举你现时最喜爱的娱乐、休闲娱乐场所(请注明地点、店名、特色所在) 24 如果位于新城区x有一个特色的餐饮休闲娱乐风情街，你会选择前去消费吗？ □会 □不会 □暂时不会，将来有可能

　　永川城区

　　—— 商业消费客群典型个例

　　根据报告的需要对永川城区部分消费者进行

　　了一个随机调研走访：

　　消费者一：年龄：30左右 性别：男 职业：自由职业 目前居住区域：新城区 访谈情况：一般消费选择在新城区，受访者认为新城区现在 什么都有，用不着在老城区去消费。 主要消费方向是休闲娱乐 消费最关注的是质量和环境

　　消费者二：年龄：26 职业：个体经营户 收入：5000元/月 目前居住区域：新城区 工作区域：新城区 访谈情况：一般消费选择在新城区，特别是餐饮选择新城区，原 因是老城区的环境没新城区好，档次比较低。 最喜欢前往的消费场所是十里棠香 一般是在朋友聚餐的情况下前去消费 表示希望永川新城区能有个不夜城，可以通宵喝夜啤酒的地方

　　一般消费可以接受的价格为500元 如果位于新城将新建设一个特色的餐饮休闲娱乐风情街， 表示有机会可能会去消费。

　　永川城区

　　—— 商业消费客群典型个例

　　消费者三：年龄：31 职业：出租车司机 收入：3000元/月左右

　　消费者四：年龄：19 职业：文理学院学生 性别：男

　　目前居住区域：老城区访谈情况：一般消费选择在老城区消费， 原因是老城区商品种类多，商业集中。 选择消费场所最关注的是价格和质量。 可以接受的休闲娱乐消费价位是200元左 右 受访者认为新区由于人气不够，因此要 建设特色餐饮休闲娱乐风情街可能会短期 内经营不理想。

　　目前居住区域：新城区主要的出行工具是： 公交车 访谈情况：如果是逛街购物一般都选择在老城区，因为老城区商品价格相 对便宜，商业种类多。但如果是休闲娱乐大多选择在新城区，因为新 城区距离居住地方近，方便。 选择消费场所主要关注的问题是价格 现时最喜爱的娱乐、休闲娱乐场所是新城区的电影院。 可以接受的餐饮消费价位是150元左右。 通常两个月左右去一次特色餐饮店。 如果位于新城将新建设一个特色的餐饮休闲娱乐风情街，表示很有可 能去消费。

　　永川城区消费者调查问卷分析：对项目及区域认知度与接受度

　　对项目认知度

　　被调查者中，对项目周边认知度评定中，知道的占56 %,不知道的占23%,很熟悉的占21%.

　　21% 23%

　　不知道 知道 很熟悉

　　市场调研表明：市民对本区域有相当的认知度， 但认同度与接受度目前处于较低水平

　　56%

　　新建娱乐消费场所是否消费意愿

　　被调查者中，对新建娱乐消费场所是否会消费的情况 中，看情况的占62%,节假日会去的占18%,经常去 的占10%,不去的占10%.看情况的占了绝大多数.62%

　　10%18% 10% 经常去

　　节假日去不去 看情况

　　表明：在永川目前市场背景下，争取商业市场先机 的关键是足够的特色化及差异

　　化。

　　永川城区消费者调查问卷分析：餐饮消费水平餐饮消费注重点餐饮人均消费(元)

　　其他 会员… 30以下

　　2%3%

　　餐饮消费注重点

　　广告… 1% 朋友…7% 17%

　　26%

　　20% 18%

　　30-50 50-80 80以上

　　交通… 停车… 周边… 服务 丰富… 价格… 环境… 特色… 注重度 0% 10%13%

　　3%4% 44%

　　20%

　　17%不知道

　　29%

　　21%55%

　　20%

　　30%

　　40%

　　50%

　　60%

　　被调查者中，餐饮人均消费，30-50元的占18%,不知 道的占26%, 50-80元的占17%, 30元以下的占20%, 人均80元以上的仅占20%. 一方面表明：永川餐饮消费水平普遍较低； 换一个角度，也表明永川目前的高档餐饮消费场所较为 缺乏，因此低档消费比例占绝大多数。

　　被调查者中，消费注重点问卷中，特色口味的占55%,服务 的占44%,交通占17%,周边是否有购物场所的占4%,停 车位是否充足的占3%.对特色餐饮和服务要求相对较高.

　　调研数据再次印证：争取商业市场先机的关键 是足够的特色化及差异化。

　　永川城区消费者调查问卷分析：被调查者认为体育中心片区缺乏哪些商业？被调查者认为缺乏商业

　　商业8% 5% 10%

　　被调查者中，认为缺乏大型超市的占35%, 精品店的占24%,流行百货的占24%,特色 餐饮的占19%,中高档百货的占14%

　　其他 电玩城

　　休闲娱乐场所名品折扣店 精品店 运动品城 特色餐饮 通讯数码卖场 家电卖场 儿童乐园 家居广场 流行百货 中高档百货 大型超市7% 7%

　　24%

　　19% 11%

　　从调研结果可以明显看出，体育中心奥兰半 岛片区居民，对大型超市的需求和对商业业 态丰富性、完善性的需求。

　　20% 10% 24% 14% 35%

　　0%

　　10%

　　20%

　　30%

　　40%

　　永川城区

　　商业消费客群——城区市民消费习惯调查

　　从网上民意调查数据来看，63.93%的城区市民习惯在老城消费， 而目前选择在新城区消费的客群比例不足10%,表明新城区商业仍需一个较长的市场培育期。

　　2012年，永川人在哪里消费？

　　数据来源：棠城论坛 http://www.wendangwang.com/forum.php?mod=viewthreadtid=131361

　　永川城区

　　商业消费客群 ——调查结论

　　结论1

　　大部分消费者习惯到老城区消费。

　　◆ 新城区商业，在消费 者层面来讲，消费观念与 消费惯性方面，均需要较 长的市场引导期。 ◆更有差异化及特色商业 模式是新城区商业项目的 制胜关键。 ◆与区域居民的针对性需 求高度契合的商业业态， 可成为积聚人气、培育市 场基础的有效途径，

　　结论2

　　老城区商业比较集中，在生活购物上90%的消费者愿意选择到 老城进行消费。

　　结论3

　　新城区环境较好，在餐饮娱乐消费上60%的消费者愿意选择去 新城进行消费。 62%的市民 对餐饮娱乐的新消费场可接受度较高，但足够的 特色和差异化才是赢

　　占市场的先决条件。

　　结论4

　　奥兰半岛周边区域市民，普遍表现出对大型超市、便捷生活配 套的商业消费需求

　　永川城区

　　—— 商业客户 总体研判

　　年龄：35—60

　　职业：私企老板、个体老板、公职人员、高级白领…居住区域：老城区 新城区 周边集镇重庆或外地投资客户

　　商业客户(投资者/经营户)问卷调查 安排及区域分布1 请问你的职业？ □企事业单位职员 □公务员 □ 个体私营老板 □专业技术人员/医生/教师 □其他 2 你的家庭年收入？ □10万以下 □ 10—15万 □15—20万 □20万以上 3 请问你2年内是否有买商铺的打算？ □有 □无 4 您购买商铺的意图是： □投资 □经营 □投资或经营 5 如果自营，请问您将经营何种行业？ 6 如果经营，您倾向于选择何种形式获得商铺的经营权？ □购买 □租赁 7 您倾向于选择何种形式的商铺进行经营？ □沿街门面房 □特色商业街商铺 □市场类商铺 □商场、购物中心的柜台或店铺 8 对您来讲，比较理想的商铺面积是多少？ □10平米以内 □11—30平米 □31—50平米 □51—70平米 □71—90平米 □91平米以上 9 您觉得何种面宽商铺，更为理想？ □3米以下 □3—4米 □4—5米 □5—6米 □6米以上 10 您可以接受的租金是多少：(元/平米*月) □20元以内 □21—40元 □41—60元 □61—80元 □81—100元 □101元以上 11 如果打算投资商铺，,你首先考虑哪些因素，其次呢？ □地理因素 □交通方便程度 □人流量 □周边商业氛围 □铺位朝向及位置 □项目的规划定位 □有无品牌商家进驻 □发展前景及升值潜力 □铺位价格 □付款方式 □建筑风格 □其他： 12 请问如果在新城区有一个格调较高尚的特色商业街，由中高端餐饮、休闲娱 乐等组成等组成，你觉得这个商业街的发展前景如何？你觉得这里商铺的租金价格 范围是多少？ □1F 租金范围： □2F租金范围： 13 你觉得这里商铺的售价租金多少比较合适？ □1F售价： □2F售价： 14 如果购买，你考虑购买的商铺楼层？ □1层 □2层 □3层 □3层以上 □负1层 □其他： 15 如果您购买商铺，您能接受的总价范围是：(元/平米) □20万以内 □20—35 □35—50万 □50—65万 □65—80万 □80—95万 □95—110万 □110— 125万 □125万以上 16 如果投资，你比较喜欢哪种付款方式？ □按揭贷款 □ 分期间付款 □一次性付款 □ 售后返租

　　调查人员调查周期调查对象 调查方式

　　永川项目市调小组6月9日-6月10日(2天)项目区域内消费者、商户、 投资者 随机抽样

　　商业客户(投资者/经营户)调查问卷

　　永川城区

　　—— 商业客户描摹

　　经过走访发现，投资者需求商铺面积在30—60平方米。其投资商铺考

　　虑的因素有几个方面： 售价、区域、楼层、商业氛围等。 投资客户一：性别：男 职业：个体 目前在新城区经营服饰店 受访者可以接受的租金是不超过60元 /㎡.月： 如果打算新投资商铺，首先考虑的 因素是地理位臵和周边商业氛围 。 没有购买商铺的打算，如果购买，

　　投资客户二：性别：男 职业：自由职业 目前居住在新城区 在近期内如果有好的机会表示会有租赁商铺的打 算。想经营建材。 倾向于选择沿街门面房的商铺进行经营。 比较理想的商铺面积是50-70㎡,但是租金价 格要求越低越好，最好不要超过30元/㎡

　　投资客户三：性别：女 职业：普通员工 居住地：老城区 近2年内有有租赁商铺的打算，租赁 商铺的意图是 用于自己经营，如果选择 购买最首要考虑的地理位置其次是价 格，可以接受的租金价格是20-40元/ ㎡,理想的商铺面积是40㎡,想经营服

　　考虑购买的商铺楼层是一层临街。对受访者来讲，比较理想的商铺面积是 30㎡左右。

　　如果打算投资商铺，首先考虑地理位臵因素，其次考虑人流量和周边商业氛围。

　　饰店，受访者表示但最好是选择在老城区，原因是老城区人流量较大，商业集 中，商业氛围浓厚。

　　永川城区投资客户四：性别：男

　　—— 商业客户描摹

　　投资客户五：性别：男 职业：个体经营者(副食店) 工作地点：新城区 表示目前暂时没有投资或再租赁商铺的打算，原因是自己 现目前经营的店生意本来就不好，因此没有打算再投资商铺。 如果选择商铺，认为周边商业环境是第一位的，可以承受 的租金价格是10-30元/㎡, 如果在新城区奥兰半岛有一个格调较高尚的特色商业街， 由中高端餐饮、休闲娱乐等组成等组成，受访者认为前景目

　　职业：个体经营者(红烧鸭老鸭汤) 目前已经经营两家餐饮店了 近期有打算在新城区再开第三家分店，受访者表示前往该店消 费的人群主要是周边居住人群，也包括从老城区前往的人消费， 平均消费每桌300元左右。 如果经营，倾向于选择租赁形式获得商铺的经营权，倾向于选 择特色商业街商铺形式的商铺进行经营，理想的店铺面积在100 ㎡以上。 可以接受的租金是不超过50元/㎡、月

　　如果在永川新城区有一个格调较高尚的特色商业街，由中高端餐饮、休闲娱乐等组成等组成，受访者觉得这个商业街应该定好 位，且要看好是在什么位臵，表示如果合适自己也会关注的。

　　前可能会不好，原因是现阶段项目周边人气不够。

　　商业客户调查问卷分析 ：投资意愿

　　在本地商铺问卷调查中，有73%的商铺老板有投资新区意愿。 27%

　　投资意愿

　　是 7

　　3%

　　否

　　商业客户调查问卷分析 ：投资注重点

　　投资注重点 其他 稳定持续的回报 投资风险 物业 投资 经营管理 租金 销售价格 产品规划 经营业态 开发商实力 人气 交通 升值 地段，商业口岸3% 6%

　　地段，商业口岸 升值 交通 人气 开发商实力

　　在当地投资者调查 中，55%的人最注 重的是人气，38% 的人注重升值潜 力，33%的人注重

　　3%1% 2% 3% 4% 25% 8% 1% 3% 55% 7% 38% 33%

　　经营业态产品规划 销售价格 租金 经营管理 投资 物业 投资风险

　　地段，25%的注重销售价格，其他方 面注重不多。

　　0%

　　20%

　　40%

　　60%

　　稳定持续的回报 其他

　　商业客户调查问卷分析 ：所需商铺面积

　　所需商铺大小 0% 1% 1% 7% 1% 0% 3% 7% 41-60 20以下 21-40

　　对本地投资者经营 者调查中，其所需要 的商铺大小中，39% 的投资者喜爱41-60 ㎡的商铺，21-40㎡ 的占30%,121-140 ㎡的占1%,200㎡以 上的占3%商铺类型 偏小。

　　11%

　　30%

　　61-80

　　81-100100-120

　　39%

　　121-140 141-160 161-180 181-200 200以上

　　商业客户调查问卷分析 ：受访商户开店更关心的问题(分布)

　　受访商户开店更关心的问题分布90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 合作政策 经营面积 装修情况 运营团队 位臵 其他 2.91% 4.85% 9.71% 0.97% 39.81% 87.38%

　　访问中，受访商户，开店关心问题中，关心位置的约占87%,合作政策的约占40%, 运营团队的约占10%,装修情况的约占5%。位置，合作政策，明显占据重点。

　　商业客户调查问卷分析 ：受访者 /开店场所的选择倾向

　　受访者开店倾向于的场所60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 8.74% 3.88% 5.83% 45.63%

　　55.34%

　　25.24%

　　0.00%百货商场 大型超市 临街商铺 中心购物圈 购物中心 专业市场 其它

　　访问中，受访者，开店倾向的场所中，中心购物圈约占55%,临街商铺的约占46 %,百货商场的约占25%,专业市场的约占9%,中心购物圈及临街商铺需求明显。

　　商业客户调查问卷分析 ：受访商户新开店能承受的租金价格访问中，受访商户， 能承受的租金价格分 布中个，21-50元的 约占35%,51-100元7.77% 11.65% 14.56% 1.94% 受访商户新开店能承受的租金价格分布

　　的约占30%,101180元的约占15%, 大众接受价格在2150元/月-㎡。对于体育中心片区，目前商户普 遍认为租金应低于文理学院大门 附近区域商铺租金。再次表明该

　　34.95%

　　29.13%

　　10—20元/月 ㎡ 181—300元/月 ㎡

　　21—50元/月 ㎡ 301—500元/月 ㎡

　　51—100元/月 ㎡ 501—700元/月 ㎡

　　101—180元/月 ㎡ 701元/月 ㎡及以上

　　区域目前认同度不高。

　　商业客户调查问卷分析 ：受访商户认为新城区商业目前有哪些缺陷？

　　受访商户认为本地商业区有哪些缺陷

　　访问中，受访商

　　户认为永 川新城区商业的缺陷中，

　　0.00%

　　21.67%

　　3.33% 8.33%

　　认为规模小的约22%,配套不完整的约占65%,物 业条件不好的约占8%, 租金压力大的约占3%, 很明确的说明——永川新 城区的配套不完善。其它：

　　65.00%

　　1.67%商业规模小 租金压力大 物业条件不好 交通不方便 配套不完善

　　永川城区

　　商业客户(投资者/经营户)——调查结论

　　1 2

　　从商户及投资者的层面， 对本区域的认同度及接受度有待提高。

　　普遍认为本区域，目前——交通不便，配套不完 善，人气不足，商业氛围缺乏。

　　3

　　但对于周边区域的商业价值前景及商业物业的升 值潜力，基本持认同立场。

　　永川新区

　　商业客户—— 总结

　　商铺投资客户 需求关注点—— 投资者一般选择20-60㎡的商铺进行投资。 投资者非常注意商铺所在区位，以及商铺楼层。 绝大投资者会选择一层底商进行投资。

　　投资者对商业氛围和合作政策也十分看重。

　　Contents1 2 3 4 5 6 7China LAND 新|港|地|产顾问 | 策划 | 代理 | 管理

　　目

　　录

　　永川宏观商业环境 永川商业现状调研 商业消费者及商业客户问卷调查 本项目商业市场环境的关联性敏感因素分析 新城区商业物业供应及新增预期 新城区商业物业竞争格局 本项目商业市场环境启示

　　关 联 性 敏 感 因 素

　　永川住宅开发体量与人口增长趋势——永川住宅开发体量，绝大部分集中在新城 区，老城区供应量极小。新城区虽然目前常住人口仅约10万，但随着开发进程以 及入住增长，新城区人口将逐年递增，恒大翡翠华庭

　　巨宇江南 桓大泰晤士清晨

　　润锦御珑山 宇界.维诗卡

　　朝野水晶城

　　新城区目前 常住人口 仅不足10万从人口密度的角度分析： 人民广场核心商圈周边以 及交通便捷区域，居民入 住率较高，大型主力店 (百货、大超市)、周全 生活配套也是人口密集区 入住率较高的重要原因。 本项目所处区域目前周边 配套尚处极不完善阶段， 周边范围大量尚处开发阶 段的项目，因此目前居民 入住率较低。

　　康桥生活公园 水韵书香 月源山水 奥韵天居八号 东城上景 帝都红旗 广场 俊豪中央大街 浦江上海城 诗韵兰庭 仁豪星城 康安尚都 威尼斯蓝湾 长岛汇 豪禧银山源 永奥.巴塞罗那 帝琴58号大街 竹映三清 AC世纪城 华创渝西新天地 金港明珠

　　昌龙.阳光尚城 金域蓝湾 荷塘月色 金科中央公园城

　　君临棠城

　　五洋都市庭院 五洋峰尚 金科阳光小镇

　　伟豪创世纪

　　红河枫景

　　奥兰半岛

　　时代国际 渝西印象

　　香缇漫城

　　关 联 性 敏 感 因 素60.00% 58.00% 56.00% 54.00% 52.00% 50.00% 49.50% 52.80%

　　永川住宅开发体量与人口增长趋势——三湖时代，永川新城区人口密集度将

　　大大增加。但是受市政配套设施以及生活便利度的影响，短期内新城区难以 取代老城成为永川绝对的城市中心。58.60%57.20%

　　永川历年城镇化率 变化情况56.50% 54.60%

　　51%

　　神女湖片区

　　48.00%46.00% 44.00% 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年

　　兴隆湖片区 新城区

　　纳瑟姆曲线：城镇化率—— 0-30% ,发展准备期，发展缓慢； 30%-70%,高速扩张发展期； 70%以上，发展成熟，扩张缓慢。

　　永川城镇化率58.6%,高于重庆平均水 (53%)平，依纳瑟姆曲线而言，永 川正处于房地产高速发展时期。

　　新城区

　　永川目前城区人口 53万，若到2015年 城市人口达到60万人，则未来3年平均 新增2.33万人/年，按照人均住房需求 30 ㎡计算，则年均新增住房需求70万 方。

　　老城区老城区城市拓展空间受限，新城 区土地供应充足，新城区房地产 将继续高速发展。

　　凤凰湖片区

　　永川新城区将迎来人口的持续增长。

　　关 联 性 敏 感 因 素

　　以长远发展的眼光来看，永川人口迁移动向——老城居民迁往新城，是大势所 趋，新城区随着人口的密集增长，其商业发展空间及上升潜力值得期待，新城区建设，政府投入力度较大，是政府规划引导的重心。 新城片区土地供应量较大，自07年以来开发面积及销售面积均超过老城 区。 新城区住宅在项目规模、建筑规划、产品创新方面均是永川住宅市场的代 表，得到永川当地居民的赞许与认可，代表了永川未来的人居方向，

　　老城区以其具有成熟的生活配套，留驻 大部分人口聚居。 在住宅新开发体量方面，受拆迁影响， 年供应量较小，但去化速度快，表明老 城区对当地居民的居住引力依然强大。

　　因此，从长远来看，老城居民向新城迁移，是大势所趋。

　　老城区

　　新城区本案

　　关 联 性 敏 感 因 素

　　众多政府行政机关均已迁移至新城区(人民广场商圈附近) 政务性商务消费潜力可期。

　　●区委

　　●区政府●建委 ●公安局 ●区卫生局公安局 人民武装 部

　　●区林业局 ●区环保局 ●疾控中心 ●城乡建委

　　城乡建委

　　关 联 性 敏 感 因 素

　　永川体育中心——典型的周末经济特色，但目前尚未形成显著的人气集 聚力，商业影响力非常有限，目前而言，商业带动力严重不足。举办时间 2008年9月23日 2009年5月8日至19日 赛事活动 第二届“人大杯”门球赛 永川区第一届运动会 全国万人健美操总决赛 “永川杯”中国女足对加拿大女足 比赛 女足四国赛 永川区第二届运动会 重庆市第四届农民运动会 永川体育中心演唱会 国际女足邀请赛 第三届职工运动会 第五届中国重庆(永川)茶文化旅游 节开幕式

　　永川 体育中心

　　2009年12月20日 2010年4月24日 2011年01月21日

　　2011年4月26日 20118月26日 2011年10月14日 2012年2月19日 2012年4月26 2012年5月18日

　　永川体育中心占地面积19.47公顷，拥有一个可容纳2.5万的人中心体育场、一个能容纳约500人 观看赛事标准游泳馆，6块网球场、6块篮球场、4块门球场及相关设施。08年以来活动及赛事日 趋频繁，2011年以来，成为每年一次的四国女足邀请赛的固定举办地。 体育中心外围商业，有部分健身活动、餐饮、休闲茶楼、儿童游乐场等业态，但营运状况不佳。

　　根据以上情况，初步判断永川体育中心带有典型的 “周末经济”特色，周末及假期人流量将有所增 加，大型赛事活动期间，将有爆发性人流增加。

　　2008年

　　2009年

　　2010年

　　2011年

　　2012年

　　关 联 性 敏 感 因 素红河校区主大门

　　重庆文理学院红河校区主大门距本项目300米，师生日常消费目前集中在五洋 项目沿线商业区域,但该区域商业档次总体偏低。文理学院红河、星湖两个校区，两校区目前在校本专科生合计约18000人， 教职员工1200人。 本项目毗邻红河校区，距离该校区主大门300米该大门为师生主要出入口。 目前红河校区师生主要消费集中在红河大道沿线五洋都市庭院、五洋峰 尚。

　　改变文理学院师生的消费惯性，必须以格调性、差异化的商业 业态，打造全新的、明确的消费目的性。

　　五洋峰尚 五洋都市庭院

　　文理 学院

　　距离本项目近100米， 目前出入人烟稀少。

　　美术楼侧门,

　　关 联 性 敏 感 因 素

　　从新城区各商业节点的主要交通要道的人流量、车流量统计来看， 奥兰半岛及体育中心区域，目前人气明显不足， 调研数据表明：消费目的性——对人流车流存在极大的引导效应。人民广场商圈，作为新城区的商业核心，拥有大型百货、超市、购物中 心，因此人流车流大大高于其他地方。 帝琴58号大街位于人民广场商圈，且为主题性餐饮娱乐休闲商业街；十 里棠香，是永川少有的高端特色餐饮美食街——由于目的性消费较强， 因此以上两处的人流车流量也较高。红 河 学府大道 大 本案 道

　　人流量(人/h) 车流量(辆/h)

　　实地调研数据表明： 奥兰半岛周边人流量仅人民广场人流量的30% 车流量仅人民广场附近车流量的20%永川新城部分路段人流/车流统计

　　1400 1200 1000 800 600 400 200 0

　　1242

　　822

　　816 522

　　810

　　480

　　251

　　258

　　233

　　156

　　人民西路58号大街前

　　人民大道人民广场前

　　红河大道十里棠香前

　　学府大道(奥兰半岛)

　　红河大道(奥兰半岛)

　　时间： 18:30-19:30

　　时间：19:00-20:00

　　时间：20:30-21:30

　　时间：17:30-18:30

　　时间：18:30-19:30

　　关 联 性 敏 感 因 素

　　——结论

　　区域住宅开发体量巨大， 且为中高端项目 居民入住率逐年提

　　升 区域政务人群聚集

　　新城区及奥兰半岛周边 商业发展潜力可观

　　充分的特色性、

　　十足的差异化，打造明确的消费 目的性，是本项 目争取消费客 群，积聚商业人 气的关键。

　　项目周边目前人气比较不足

　　体育中心周边，目前商业经营状态不善， 影响区域商业形象. 毗邻文理学院红河校区，但师生数量有 限，目前习惯性消费区域在五洋片区

　　奥兰半岛周边商业 目前制约因素明显

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　　目

　　录

　　永川宏观商业环境 永川商业现状调研 商业消费者及商业客户问卷调查 本项目商业市场环境的关联性敏感因素分析 新城区商业物业供应 及新增预期 新城区商业物业竞争格局本项目商业市场环境启示

　　永川新城区人民北路片区 建筑形态：底商 业态：以餐饮和建材为主 档次：低档

　　—— 商业物业现有供应

　　兴龙湖公园片区 暂无大体量商业供应 人民广场片区 建筑形态：独立商业裙楼 业态：以百货、餐饮和娱乐休闲 为主 档次：中低档

　　电信局片区 建筑形态：底商 业态：以餐饮和建材为主 档次：低档

　　体育公园片区 建筑形态：底商 业态：以餐饮为主 档次：低档

　　本区域为永川新城区，城市新兴板块 目前未有大型商业体，仅有部分中低端零星商业，且均以餐饮为主。

　　永川新城区

　　—— 商业物业现有供应

　　新城区

　　现有统计数据 合计：480540㎡

　　电信局片区 若干底商

　　现有商业供应体量 至少在——

　　48万方以上

　　新城区 商业物业供应

　　研判结论：从目前供应形势下，新城区商业，机会与风险并存，必须在 招商 和商业业态选取、商业定位方面拥有过人之处，突出差异化，方可取胜市 场。人口增速——以近年永川城区人口平均增速11%计算 商业容量参数——按区域常住人口人均商业面积0.8㎡计算 新城区商业物业 供应从目前人口 结构来看，中长 55.6 期内处于过剩状 态，商业物业面 临严峻竞争。

　　60 50 40 30 20 10 0 2012年 2015年 2020年 2025年 10 8 13.3 10.64 21.5 17.2

　　48

　　48

　　4834.5

　　48

　　48 44.48

　　27.6

　　2030年

　　Contents1 2 3 45 6

　　目

　　录

　　永川宏观商业环境 永川商业现状调研 商业消费者及商业客户问卷调查 本项目商业市场环境的关联性敏感因素分析新城区商业物业供应 及新增预期 新城区商业物业竞争环境

　　7China LAND 新|港|地|产顾问 | 策划 | 代理 | 管理

　　本项目商业市场环境启示

　　区域竞争格局

　　结合本项目实际，在新城区范围内初步界定区域内竞争项目 主要如下:

　　御珑山 巨宇江南 桓大泰晤士河 清晨

　　十里棠香 卡唯星巴 金科 中央金街

　　天秀 景地

　　十里棠 香 卡唯星 巴

　　帝琴58号大街

　　红河风景三期

　　红河 枫景

　　蜂

　　尚

　　康安尚都 体育 中心

　　奥兰半岛

　　本案

　　区域竞争个案

　　——帝琴58号大街

　　◆ 位于人民广场商圈核心，地理位臵非常优越 ◆ 商业街总建筑面积26000平方米， 分为地上4层，地下1层。休闲娱乐 12% 生活购物 19% 医疗医药 2%

　　◆ 经营业态方面，内街1F为餐饮，2F为休闲娱乐，餐饮及休闲娱乐皆为中等档次，品质不高， 但消费人气较为旺盛；外街为零售、金融及及生 活服务。

　　餐饮 22%服饰 8% 建材家居 4%

　　与本项目相比，帝琴58号大街优势在于——

　　地理位臵以及充足的消费人气。

　　生活服务 社会服务 13% 14%

　　金融 2%

　　教育培训 4%

　　区域竞争个案 十里棠香，特色风情美食街，高档食肆聚集。休闲娱乐 31%

　　位于永川新城中心人民广场旁。 总建筑面积： 14049.19㎡整体容积率： 0.14 由24幢2-3层仿唐独幢式古建筑相连错落布臵而成。

　　餐饮 69%

　　带租约销售，经营管理公司统一进行商业管理。 2009年 开街营业，目前已具备一定的市场基础以及稳定的客 群来源。与奥兰半岛商业街相比，在地理区位及消费客群的市场基础方面，具有优势。

　　区域竞争个案

　　卡唯星巴风情美食街，封街整顿， 未来将提档升级，打造成“饮食文化街”。之前以租赁的形式，将美食街物业租给一家经营公司，由公经营司转租给散户，散户自行经营，自负盈亏，从而导致管理难度大。有关政府部门收回所有房产 ，将对这一条商业街实施上 档升级，准备通过公开招投标的形式出让，让一家实力雄厚的公司整体打造商业街。目前，正 在进行前期准备工作。

　　商业体量：10000㎡ 消费旺季：夏季 消费客群：永川城区市民

　　项目距离人民广场约3分钟 步程， 紧邻十里棠香特色风情美食 街，且前期已几年经营积 累，消费者对该项目已有一 定的认知与认同，就市场基 础与地理区位而言均优于奥 兰半岛商业街， 重新开街时间目前暂未确 定，若奥兰半岛商业街在开 业时间上领先，则可取得一 定市场先机。

　　区域竞争个案

　　—— 红河枫景(三期/商业街)距离新城核心商圈人民广场更近，,在地理区位及

　　商业基础氛围的方面，相比奥兰半岛具有优势。距离人民广场：约7分钟步程 距离奥兰半岛约6分钟桓大泰晤士 河清晨 御珑山

　　巨宇江南

　　/ 约50米商业街 / 4层商业 / 体量约计7000㎡ / 临扎啤广场(夜市餐饮)

　　天秀 景地

　　十里 棠香

　　红河 枫景

　　蜂 尚

　　小独栋商业建筑施工 中，尚未开街 业态及配比暂时未知，

　　体 育 中 心

　　本案

　　但从其紧临扎啤广场来看，有做特色餐饮休闲 的可能性。

　　区域竞争个案

　　—— 金科〃中央金街 2012年3月动工兴建 2014年4月交付使用(预计) 2014年

　　10月开业运营(预计)

　　中央金街

　　奥蘭半岛

　　区域竞争个案

　　—— 金科中央金街金科 中央金街金科.中央公园城总建面 逾100万㎡

　　商业兴龙湖CBD 〃 一站式 〃 时尚享乐街锁定有消费实力的中青年及家庭消费人群， 打造集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的永川第一商业街， 并将成为永川新的城市窗口。

　　中央金街 商业体量35,000 ㎡

　　业态布局意向

　　大餐饮

　　区域竞争个案

　　—— 金科中央金街多元互补的业态规划严格区别于永川现有的传统单一商业特色，采用主 力超市、精品零售、高档餐饮、品味休闲、娱乐等 一站式吃喝 玩乐商 业街 业态的组合和选择，合理搭配，形成“同业差异， 异业互补”的空间布局。

　　金科〃中央金街业态定位

　　滨湖商 业街

　　与本项目相比： 优势：金科品牌号召 3.5万方商业体量，更易形成商业规模.格调商业 街餐饮 30%

　　配套 10%

　　娱乐 20%

　　劣势：距离人民广场核心商圈距离更远 预计2014年10月开街，星光大道CBD中心 商业街

　　购物 20% 若本项目顺利在2013年开街，则可在时间进度抢占先机，从而奠定市场基础。

　　休闲 20%

　　区域竞争结论

　　1

　　从目前局面来看

　　本项目项目帝琴 58号大街、十里 棠香、卡唯星巴等 在地段、人气及市 场基础氛围方面， 均处于劣势

　　2

　　从未来格局来看

　　3

　　另一层面

　　区域竞争将更加激 烈， 卡唯星巴的整顿升 级、红河枫景(三 期)商业街、金科 中央金街的面世， 都将是区域商业竞 争更加激烈。

　　卡唯星巴的整顿升 级、红河枫景(三 期)商业街、金科 中央金街的面世， 将使新城区的商业 规模效应及整体品 质形象得到升级， 从而使本项目也从 中受益。

　　从区域竞争格局，再次表明： “差异化”是本项目商业街必须着重加以探讨的重要课题。

　　Contents1 2 3 4 56

　　目

　　录

　　永川宏观商业环境 永川商业现状调研 商业消费者及商业客户问卷调查 本项目商业市场环境的关联性敏感因素分析 新城区商业物业供应 及新增预期新城区商业物业竞争环境 永川商业市场环境启示

　　7China LAND 新|港|地|产顾问 | 策划 | 代理 | 管理

　　市场环境启示

　　1

　　区域板块方面短期及中期时段内， 老城商业价值优于新城。 从长远发展角度， 新城商业潜力更大。 从城市拓展格局及项目周边范围的开 发进程来看，本项目商业街有成为新 城区“区域性商业中心”的可能性。 但必须着重打造出明确的“消费目的 性”,以聚合人气。

　　市场环境启示

　　2

　　业态格局方面上档次、上规模的高品位餐饮休闲——

　　目前永川的商业业态格局中存在市场空间餐饮业在永川的商业业态比例中，占有最大比重。但餐 饮娱乐行业

　　皆未形成上规模上档次的市场。 老城区的名豪美食街、蜀华步行街、俊豪中央大街美食 街由于受停车位等条件的局限与约束，再扩张发展的空 间很小。 从新城区的十里棠香、卡唯星巴的前期的经营状况来 看，特色餐饮、休闲存在相当的市场空间。

　　市场环境启示

　　3

　　市场竞争方面差异化定位，是成败关键

　　在目前常住人口不足10万，短期内商业体量将达48万方的对新城商业而言，在商业定位、建 筑形态、规划业态、经营特色方面…… 如何营造充分特色，塑造差异化，锁定消费目 的性，扩大市场辐射，是项目成败关键。

　　市场环境启示

　　4

　　空间价值方面在典型的马路经济的经营格局下， 临交通干道的外街普遍经营良好， 内街商铺空臵率居高不下，且经营 状态大多不甚理想。

　　1F商业 ——价值最大，2F价值大幅跌减， 3F 4F严重衰减 在从租金及出租率层面来来 1F商业物业的商业价值最

　　大，2F商业价值大幅跌减，3F及以上更巨幅衰减。

　　市场环境启示参照项目参照项售价 (元/㎡) 租金(元/㎡ 月)

　　4’临街商铺

　　空间价值 对比测算

　　红河大道沿线，文理学院对面——五洋都市庭院

　　2F商铺7000—— 8000 25—35 人民广 场商圈

　　11000(左 右) 50—60

　　五洋都市庭院

　　租金递增率出租率 100%

　　10%60%

　　本案2F商铺 1F*60% 8230.2 30 11438.1 3F商铺 1F*40% 5486.8 15 5719 4F商铺 1F*30% 4115.1 12 4575.2

　　-1F商铺 1F*60% 售价 (元/㎡) 租金(元/ ㎡ 月) 15年租金收 益 8230.2 20 7625.4

　　1F(临街商 铺) 13717 60 22876.2

　　奥蘭半岛住宅 目前均价：4200元/㎡

　　从测算结果来看，1F -1F 2F商业价值较大， 3F商业价值与住宅未来价值持平，4F商业价值低于住宅价值预期。

　　总体研判机会与 差异化是本项目

　　建议引进大型超市，借助其人气积聚力度，可有助 于本项目确立新城区“区 域性商业中心”地位，有 效推升商业价值， 同时提升本片区的居民入 住率，从而提升人气，进 一步拉升商业价值。

　　从商业空间的价值测算来看: 3F商业价值仅与住宅未来预 期价值持平， 4F商业，价值更低， 建议慎思慎行。

　　风险并存

　　必须着重探讨的 重要课题。

　　汇报完毕The end of the report,

　　Thanks!