昭通市金融中心和商业文化综合体项目盈利模式设计Word

　　昭通市金融中心和商业文化综合体项目盈利模式设计

　　致荣泰房地产公司

　　昭通市金融中心和商业文化综合 体项目赢利模式设计

　　深圳新摩尔商业管理有限公司董事长 清华大学商业地产总裁班客座教授 杨宝民2013年5月30日

　　昭通市金融中心和商业文化综合体项目盈利模式设计

　　目录 一、市场分析结论 二、项目成本分析和赢利模式设计 三、项目商业规划和招商建议 7号地块商业规划建议 8号地块商业规划建议 9号地块商业规划建议 四、项目物业销售初步建议 五、项目经营管理建议 1.租金收入预测 2.经营管理流动资金预测 3.经营管理组织架构建议 总结深圳新摩尔商业管理有限公司

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　　昭通城市总体规划昭通规 划形成 “一主、 二副、 七点、 一轴两 带”

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　　昭通市人口及收入情况 昭通市现有人口582.95万 ，全市常住人口 521.35万人。 城镇居民人均可支配收入为14073元，人均 生活消费支出9095元。 农民人均纯收入3294元，农民人均生活消 费支出2935元。 城镇居民家庭恩格尔系数为43.8%,农村 居民家庭恩格尔系数为50.2%。深圳新摩尔商业管理有限公司

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　　目前档次最高的百 货是浙江商人经营 的新百大，鞋类商 品以百丽作为代表。 目前青年路租金最 高达到每月200元/ 平方米以上，街区 长度在400米左右。深圳新摩尔商业管理有限公司

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　　街区档次最高的是洋人街区，以地下超市作为吸引人气的 主要业态，珠宝品牌以周大福作为代表。

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　　本项目适合现代购物中心和金融写字楼和公寓以及艺术中 心进行组合(能够增加主题文化酒店更好),形成现代城 市商业与文化综合体。

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　　项目SWOT分析S优势 项目位于昭通市昭阳区，属于昭通市 行政中心，同时也是昭通主要发展区 域； 地块分散，主要地块占地面积形状不 周边农民房严重影响项 够大 目形象 可以通过设立扶梯和天桥引导人流， 通过引进超市吸引人气，通过设立高 端购物中心提升昭通金融中心的形象

　　W劣势 O机会

　　T威胁

　　部分竞争对手正在通过建立高档酒店 和名品购物中心抢占高端商业份额

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　　市场分析结论 1.昭通是区域内最大 的城市，需要增强城 市的金融服务和商业 辐射力。 2.本项目选址在昭通最 繁华的青年街区南侧 端点。

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　　项目成本分析和赢利模式设计 采用现代购物中心的综合体定位成本和投资估算物业类别 写字楼 酒店式公寓(含装修) 商业 计算过程 35544㎡4000元/㎡ 30264㎡3500元/㎡ 地上50000㎡5000元/㎡ 金额(万元) 14217.6 10592.4 25000

　　地下9000㎡4000元/㎡保留4564㎡300

　　0元/㎡ 部分拆除 住宅 地下停车(不含地下商业) 土地价格(体育场置换等) 合计深圳新摩尔商业管理有限公司

　　36001396.2 11956 8233.25 22200 97195.45

　　47824㎡2500元/㎡ 32933平方米2500元/㎡ 600万元/亩37亩

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　　1.一流的商业规划与建筑设计结合，本项目购物中心部分整 体销售给大型零售企业，获取有限的利润。类似南昌百货整 体出售给百盛模式。物业类别 写字楼 酒店式公寓(含装修) 商业 计算过程 35544㎡6500元/㎡ 30264㎡5500元/㎡ 地上50000㎡10000元/㎡ 金额(万元) 23103.6 16645.2 50000

　　住宅 合计

　　47824㎡4500元/㎡

　　21520.8 111269.6

　　预计销售利润为111269-97195.45=14074万元 保留物业价值1.3亿元左右深圳新摩尔商业管理有限公司

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　　2.本项目部分商业街区出售，购物中心大部分保留经营。本项目写字 楼和公寓和住宅大部分对外销售，保留少量写字楼。物业类别 写字楼 酒店式公寓(含装修) 商业销售8号地块和七号地 块 住宅 合计 计算过程 35544㎡6500元/㎡ 30264㎡5500元/㎡ 地上20000㎡20000元/㎡ 金额(万元) 23103.6 16645.2 40000

　　47824㎡4500元/㎡

　　21520.8 101269.6

　　本项目从销售角度101269-97195.45=4075万元.实际的操作中，保留物业为 43476万平方米。深圳新摩尔商业管理有限公司

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　　项目商业规划和招商建议 本项目适合按照现代购物中心进行规划。昭通的街区商业数量已经足 够多，目前需要的是一流的购物中心和城市商业与文化综合体。

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　　7号地块商业规划建议 适合昭通档次的名品购物中心 建议在原来 基础上增加7号地块地上商业建筑面积，减 少住宅面积。 保留4564平方米 建议做青春时尚流行女装 2000平方米 1564男装，1000平方米快 餐。

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　　7号地块商业规划建议楼层 -1层9000 1层7460 主要业态 7000平方米超市 化妆品2000平方米，引进20 个品牌 ，女鞋2000平 方米。珠宝1000平方 米 4960 淑女装,少女装2000平 方米 男装4000平方米，运动装 3000平方米 餐饮2000平方米，娱乐1000 平方米， 健身中心2000平方米，书店 1000平方米 咖啡厅500平方米 比原计划增加9000平方米深圳新摩尔商业管理有限公司

　　辅助业态 2000平方米街区 茶叶，药 店，烟酒特色礼品 2460平方米淑女装

　　2层7460 3层7460 4层6460 5层5000 6层3500 合计

　　写真中心500平方米 咖啡厅460平方米 3460儿童玩具和儿童服饰 电影院2000平方米 两层电影院 艺术馆1000平方米,KTV2000 46340平方米

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　　8号地块商业规划建议位置 西侧 主要业态 女装旗舰品牌 银行或者保险公司 面积 4000平方米 2000平方米

　　中侧

　　女性SPA和美容中心1000 平方米，重点在二 楼 女装5000平方米

　　5000平方米

　　1000平方米2000平

　　方米 2000平方米

　　东侧

　　咖啡厅和餐饮 银行营业厅

　　合计

　　16000平方米

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　　9号地块商业规划建议 2370平方米 建议定位为餐饮和中医健康休 闲以及足疗中心等业态

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　　项目物业销售初步建议 1.重视银行和保险公司的提前销售,即使未 能提前达成协议，建议在商业裙楼也要分别 考虑银行营业网点和保险公司对营业大厅的 要求。 2.重视整体销售，优质品牌代理公司购买商 铺优先。 3.重视和龙头商家合作，销售商铺的端点部 分考虑引进优质品牌。深圳新摩尔商业管理有限公司

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　　项目规划设计建议---方案1 美化购物中心形状， 增加商业物业面积9000平方米，减少住宅面积

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　　项目规划设计建议----站在政府角度建议采用方案2 号地块

　　整体开发七

　　极大地 提升城 市形象， 成为昭 通现代 化建设 的重要 地标。

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　　最佳地级城市商业综合体参考模型青 年 路

　　昭阳大道

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　　空中公园和广场的互相呼应

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　　项目经营管理建议 1.租金收入预测 2.经营管理流动资金预测 3.经营管理组织架构建议

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　　租金收入预测年份 租金计算 47476万平方米30 元/月/平方 米12月 47476万平方米30 元/月/平方 米12月 金额 1709万元

　　本项目拥有较多保留 物业47476万平方米， 初期适合放水养鱼， 前两年租金适合在30 元/月/平方米，第三 年开始每年递增10元 /月/平方米。

　　第一年

　　第二年

　　1709万元

　　第三年

　　47476万平方米40 元/月/平方 米12月47476万平方米50 元/月/平方 米12月 47476万平方米60 元/月/平方 米12月

　　2279万元

　　第四年

　　2848万元

　　第五年

　　3418万元

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　　经营管理流动资金预测 项目经营管理流动资金需要2000万元，引 进填补空白品牌十个以上，取得重点品牌的 代理权。 本项目自主经营购物中心，能够实现以上租 金并稳步增加。

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　　需要代理品牌名单化妆品 深圳十大女装 兰寇，雅丝兰黛等 1.贝洛安 2.Wonderful 3.MIGAINO

　　4. BEANS5. 秀亦 ShowyCO 6. ZAIN形上 7. DGVI

　　8. 蒙迪爱尔 Mondial Atelier9.洪洋达 10. 拉芙妮 Raphenny 珠宝 周大福等作为重点引进品牌，给予重点宣传深圳新摩尔商业管理有限公司

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　　经营管理组织架构建议云南昭通金融中心商业管理公司

　　招 商 部

　　营 销 推 广 部

　　物 业 管 理 部

　　质 量 与 物 价 部

　　财 务 中 心

　　商 业 物 业 管 理 处

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　　关于项目7号地块规划设计

　　的最佳模型建议

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　　总结 通过对项目的现场考察和基本的投入产出分 析，认为项目适合定位为金融保险办公和购 物中心现代城市商业与文化综合体。

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　　我们建议 1.鉴于本项目七号地块方正，商业价值较大，增加七号地块地 上商业面积至少达到46340平方米面积(含地下9000平方 米),拆迁部分民房，扩大一层沿着西侧的临街面，为项目引 进一流百货或者龙头品牌奠定基础，减少塔楼居住面积，预计 项目总体价值增加至少3000万元以上。 2.本项目购物中心适合作为六层商业，建议从第五层开始局部 退台，打造一流的空中花园和艺术馆和咖啡厅。 3.注重青年路人流和其他外部人流导入，建议设立扶梯和天桥， 从青年路直接进入本项目二楼商场。 4.从政府角度，可以给予其他区域例如，低价给予昭通达到和 东环城路交叉口地块50-100亩补偿拆迁费用，全部拆迁七号 地块民房，打造昭通历史上最现代化的城市商业与文化综合体， 成为名副其实的金融中心和名品购物中心，成为昭通现代化的 标志性建筑。深圳新摩尔商业管理有限公司

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　　谢谢聆听！

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