上海新天地案例研讨Word

　　〃案研究例〃上海新地天

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　　目录

　　上海新天简介地地理区位 总体划规开发理 念改 历程

　　项造指标目商业业 态 上新天地海运营模的式盈、利模 式开商发瑞：安房产地 天新项目总结 新天地地发模开总结式新天地 成因功素结总 此数 据为 商 机业密 ，请 外勿 泄

　　此数 据为商 业 机 城密和人一市样，有也记，忆因为有完整的生命它历史 ， 请。 从胚、胎年、兴童旺的年青到熟成的今——天个这丰、多富磨独特的而过全都程默地记忆在它默大的巨市城体里肌一。代代人创勿 外 泄造了它 后之纷纷去，离把记却留在忆了城中。市承这些记载的忆既物有质的遗，也有产头口非物质遗的产。市城最的的大物质性遗

　　的是一座产座建物，还有筑片成历史的区、遗址、街街老老字、号名人故、等居等。

　　上海新天简介地

　　开目发的：上以近海建筑的代志—标石—门建库旧区为基础筑，变改库门原有石居住的功，能创新地赋予商业其营功经，能这把反映片了上历史海和文的老化房改造成集子国际平水的饮餐购物、演、等功艺能时的、尚闲休化文娱中心。乐

　　项取名目“新天：地”于“一大”源的感，“灵”“一”合起来是大个“”天字与天，应 对是“的地”。此 数据 为 商 机业 密 ， 请勿 泄外4

　　地区理位

　　上新海地位天于市心卢中湾区淮中海路段，东高架桥 交点，原汇法租1界914年 第次扩建三的式里旧住宅弄。北 至太仓路西至马当路； ;南至忠自路；东至黄陂南路。此 数据 为 商 业机 密， 请勿 泄

　　外5总体规划

　　新天地是太桥平造规改划的一部分 。 太桥项平总目地占5:2公 总顷筑面积：1建1.3万6平方米总体划规问：Skidmor顾,Oewigsn ad nMrerlli ,LL (SOM)P开发商： 香港瑞安团 集期前资：投期总前投1资亿 4元，动迁6亿元费民人币 人数量口原自：街坊然32,个 原住人居7口万人此 数据 为 商 业机 密， 勿请外 泄 6

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　　E安瑞团总部大楼，集 A太桥人平湖绿工 地，地4占4.,万水面 积面.2万1,已 为市中成心景 观企业D天，地甲级写 字楼，总区面建0 万5 C湖天翠地，高 级住小区宅，建面 68总万区域 标志的性筑

　　B建新天地占，地3, 建面万6,万分、北南 里此 数据 为 商 业 机 密 ， 请 勿外

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　　石门库保护的与建：重瓶旧装新酒库门石建筑盛行2于0世纪2年0代，据占当了时居的75%民上以，至今心城中还有近区40的%申 市城居民住在有一多个纪历世的史库石门中石。库里门的亭子间“”“客堂间”、、“厢”、

　　“房井天”以“及房二”东、白相“嫂人嫂、“”十二七家客房等与”石库门关有的词成名老上为海温馨们的忆。记 部内造改外修观 在复基本不上改其外型动前的提下，主要采插层、升取、加高等固办，法加增使面用 ，并积内部在修建家使用的独厨和卫房生，改间善居民居住条。件石库门有着江传统南二层楼三合的或院合四院形式的一般，进就是一小门天井，井天为后客，之后又厅一 天井，后是天是井灶和台门，天井和后厅客两是左侧右房厢一楼，台灶上间面“亭为子”,间再往上是就台晒在。 体上采总的联用排式布却局源于欧来洲外，细墙部西有洋建筑雕的花案图，上门三的形角圆或形门头装弧饰多也为 西图式案。 11 数此据 为 商 业 机 密 ，请 勿外

　　改泄历造程圈商地 口 铁0012进年 新度地北里天(商业 )绿、人地湖工商圈 铁口地199年7 规划想构1 98年 拿地9

　　919年 新天9北地里工动心绿地中人工及动工 2001年湖 天新地北开里业商(业只不售) 租中心地及绿工湖人开放新天 南地里动 住工一期动宅工020年进度 新天地2里(南商、业公)寓写字楼一期工 动202年 0新地天里南开业(业商、公只租不寓) 售2030年住宅 期一完工，售销率10%0(翠天湖雅地：苑建筑面约4积9万平.方米，括包幢小高层3住宅大楼2、高层幢 宅住大楼2及幢墅，别提共供83个单位2,位单积由面105

　　至50平 方米，均价06100元/0米平)圈 商铁地口200年3度 进宅住、写字楼一期写字一楼完工期销，率售09%以 2上006年 宅二期住完工(湖翠地御苑：天筑建面积1约.36平方米万，包1括幢小7层住宅和高层高住宅大楼 提，645个供单位， 位单面从积39660平到方米均价6,0000/平米元) 此 据数 为 商业 机 ，密请 勿 外 泄

　　002年 8住三期开盘(宅翠天湖嘉地苑：39套住宅，1129

　　-83平1米方两房两厅，的230方平的三房米两以厅及少量243方 米平四房的厅两和90方平米一房两厅，的考参价7为万-.75元/万平 米方 。… …12

　　新地天目项标指 地占面：约积3万平方米建 筑面积5.:6万平方米5

　　建筑覆率：56%开盖商发：香港安集瑞团 规划问：顾杰明本 德(伍Woo d筑顾问建：加新日坡建设计事 日均务客量：约流万人次2周，末节an Zdapat Inca.

　　所)、上海济同大建筑设计研究学院

　　假达到3日万次此 数人据 为 商 业 机密 ，请 勿 外泄

　　天新地业商业态合: 零组售餐饮：休闲：娱乐=3%:428:%2%0 里北态业要主为餐饮零售/服务、艺和术休娱闲，3.5万乐平。餐饮 2家，2中其1家为欧1风 美 味5340%- .1-12.4万零 /服售 24家，务要主工为品艺饰 品、、家居品 用5340% 1.2-1.-4万 术休艺娱乐闲 21家主要，酒吧、为艺 工术作、室士迪等高2 0-5%20.7-0. 88万平米 南以一座总建里为2.5万面米的购物平、娱乐、休闲中为心。该主中共 心层，商业业态包括国五际影、剧院餐厅、家城用居、品身及健水俱疗部乐、 酒式店服公寓务53(单套元、)麦劳当餐、哈厅达根斯、甜品店。等餐饮3 7 %.02万8平 售零/务服45% 万1平 艺休闲娱术乐 18% .04万平 4此1数 据为 商 业 机密 ， 请 外 勿泄

　　营运模式只租不：卖，管理与营分经离上海新天地租只不卖，管者与理营者相分经离通过，强的招大商营能运力吸，国纳 际级顶品牌驻入。天地不新仅对入品驻“含金牌量要”苛求，更刻要求商每家提交年 一个身自的传宣广计推，划而月月且要都，这有新天样几乎天天地有都广活动。推 金租节节升攀:2003年 51美/元米平月〃 002年7 25-3美5/元米〃平 月… 现有…9的家租户中，88%5自来 中内国以外地的国和地家区。

　　此 数 为 商据 业 机密 ， 请 勿 外泄 15

　　盈模利式：商先期提升业区价值域

　　海上天地新仅是太仅桥地平区改造项的目一部，分对罗康瑞言而改造，库门石不过只于由“新天地的”牌品应效，动带周边区了价值域的提升:是他的桩一生意。资方投在意与铺新天商地配套的相宅住房产地的开发销售。

　　地价升：提1从999的每平方年8米000~元10000

　　元，2到040年的平方米每0020元。0房价攀升:海上新天未建地之，周边房价只有前0700元；新地在天建之际房，价升1至0050;元 天地建新成，周房边已升至价20000元 ；而新天地到商圈熟成之后周边，房已经攀价升至00004。

　　短元短几，年从建设初期到终最商圈熟成上海新，天的房价地尽升5以上倍以。湖翠天为例：地 200年2翠湖地天一期雅苑向市场时推售价仅1,000元6/平方米右。 20左06年期御苑二推出，售价已时达0600元/平方0左右，其中有米幢三房以4楼000元/0平 米左方右价的被整格体购。收2 080年的第三期嘉苑售价，又再次上，其中1涨3元万平/米最高价的较一16期000/平元 方的米价已格涨达8上倍右，左历时6年即便；是按前目6的007元/平0米的最低方售价计算其上涨， 度幅超仍4倍。16过 数此 为 商 据 业机密 ， 勿 外 请泄

　　开发商瑞：安房产瑞安集团地集由团席罗主瑞康先于生9711在香年创立港，至今发展已为一成多元个化的集团，旗之 房下产发地、建筑及展筑材建料务业遍及香港、国中内地。瑞安房 地产于204年成0立，是团的集地产舰公旗，并司结了合安瑞中国在内的主要地地房产展项发目,于00621年0月香港联在交合所易上市瑞安。地产在房国内地中发开、出、售租、赁管及经理营新及优创质的公办、住楼宅零售、娱、及乐 化等文项，发展项目主目要分为可两个别类集多种：用途并分期开多发大的城市型核心展发项，目 般包一住宅、括办公楼零售、娱、乐及文物业化；及以落于坐去失越地优段的质优合综住发展宅 目，项一般包住宅、括校和商学、零售及消闲业施。设 前瑞目安地产房上海在、杭州等市城发开8个项，其目建筑总面积达共1203万米。平此数 据 为 商 机业密 ， 请 勿 外泄

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　　罗瑞，1康9484月年，生东省广普宁人。于生港香豪之家，富父 亲香港是君集团创办鹰人鹰石，罗家共有中个十兄弟妹姊罗，瑞排康行老 六是罗，鹰的四子。石目前氏罗家族执香港四大掌团，除集安瑞团集外，鹰 君团集和福记集团孙总经理罗康由的瑞哥三罗瑞担喜任，世纪城市集团则 二哥罗旭瑞由主持。 罗瑞现任康十全届国政委员，中华全协国商工业联合副会席主， 港瑞安集香团限公有司事局主董席香，港工商业专合联会会，长江开发长沪 促进会理事港长上海市荣誉市，民 在1。999告贷年无时，罗门康瑞狠心自了掏8亿多元启动海 上新“地”项天目。安瑞团集上上下都下“说板疯了老，但”这 位将5%的资产0、几整个未乎来在赌海的香上港商的心人是，利思用新 筑与建统建传的完美筑结合在，上海市心筑中造一标志个性 的际商住国区。 园在

　　香港，罗康瑞靠材建家，兼起一些规做模大不房地产生的 ，与意地房巨鳄产氏李家族郭氏兄弟、不可同而语。即日使的 他父亲香港早、的期地房产富豪罗石鹰，与上述位也诸比难肩 可是现。在李嘉诚、,炳湘郭次每遇到康瑞罗不，禁也拍要 这位后拍生肩膀的“罗：瑞康，你行啊，你有眼光，这么到上早海去 投资”。2008年1月17日，罗2瑞在康新 坡与苦恋加年八的“美最港 丽”姐玲玲(霍朱震前妻霆注 )册婚结 81此 数 为据商 业机密 ， 请 勿外 泄

　　瑞 房安地主要开发产项目一览城 市项目名称上新天地海项概况目海新上地是天平桥地太区建项重目的首期发 开项目位，整个于项目西的，主要侧商街业海 中路淮正方南，总面5建7.万平。米项 目于位平太桥人工北畔的湖湖路，滨紧邻 时尚标上地新天地，与海海中路淮黄的南路陂 铁地站步之举遥，地位理非置常越优总建面约，4 1.万6米。 位平于平太桥工人湖南畔毗邻，名的时尚知标地 上新海地天淮海、路中商区及黄陂南路地铁 业，站总建约55面.1平方米万。 智创地天于上海位市浦区杨邻近十，七高等 学所府总建，面5.9万2米平。 于位虹口区，附多近校高和业区商，总面建 11约56万平米.。位于重 庆主城市区心中地段建，成后总建的筑面积共约2 06万方平米。

　　目项色特国际知名旧城的改造目，项是一个具上海有历 文史风貌化、创造沿前活生体验的尚中 时心。 多幢由级甲办公楼组的成企总部业 。区上海

　　业天地企翠天湖

　　地套设施配备完的大高尚型宅项目。住创智天地 瑞新城虹重庆 州 杭武汉 重天庆地西 湖地 天汉天地武知识型区社。专为年 的专轻业士而人设的合综住。 定宅为位庆重制造的业务服心中，商贸集、住 宅及闲休购等多物种功于一能身。

　　位杭州西于景区，湖建筑面积总约.2万5平方。 以娱乐休闲功米能主为。位 武汉于汉市中心口城，区目项占地约162. 顷公总，建面筑积约40万平方1,米整项目个计预 201于年4体整完。成项 将永目清区片打成造住宅、集公楼办酒、 店、零、售餐饮娱乐、等功能设多施城市的 核心发项展。目 91 数此据 为 商业机 ,密 请 勿 泄外

　　新天地项

　　目结总项

　　目本情基况 作运方式 改造主体容内总占面地5积万㎡,分2四功大区，以住能、商宅贸、乐、娱公为主办 全市完场运化作由 香港安集团主瑞导发开，涉及到迁拆改的造新地天分，部由股公份 司助协迁拆占有新并地项天3目的权%益容率变化积拆比 安置方赔式社会 益效

　　原积容率左1,改右造提升后3到采现用补偿金折算成，赔比在拆1:1左右全部 价作偿，原居补不民返 迁动启项成目为

　　上海新地，明标提显区升域地、完善区域功能位采 先用经后盈利的思营路，过通启项动目成的经营功，区域使值增明 ，显济经效益从已住宅、写楼的字售中得到销现；体 开发瑞安集团商利获丰，颇来在本港香司还公名排2几名，如今0扬 眉气吐，己经跃前居0名了1。20此 数 为据 商业 机 密 ， 请勿 外泄

　　济经效益

　　天新项地目开模式总发结 ：能够形成价溢的品与产较市场高险风的产品后期开发时间 开步发骤规 模 对目项价 值抬的升献 01.1贡0-.16 0 初0 209开街 湖心.地 4绿4万平.米 填绿补脉

　　0.20发售 62012.入 住住 68宅万平 米收回资，

　　投301.建0成商业6万平米 以 筑为建

　　字写 楼5万0米平 段成熟地空,提升缺 居住环价境 值。罗 康以瑞

　　体载传上承 历海文史 风化貌 中西交汇

　　取利润赚 ，现项目溢 实价

　　具备端高 务商成形条的件 海中路淮文脉、地脉

　　公益质性的人工 湖绿 地为、代价 从卢区政府 湾拿到太平了桥 区土地地铸就色商特 业带，房动 产地地提 价升节省 期后东段央商中 务区的扩展进 一步抬

　　最 把终新 天 地 拉 进上海 的 核心营销费用

　　升后住宅 期投的资值价环改造境入手，商业提升域区值价 ；高住档宅获取价，溢域成区熟，实后写字楼价值现最化

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　　新地项目成天功因素结总

　　观的念进步以往社大会众认为史历护保政府是的作工其实新。天的开发模式地就是地产房

　　开发，的重的是再着生弄生活里态形来的带商利益业，也是为这样的考虑因带，来了史建筑保护的历 机会从。传统建筑保护概念的与方看，新天法是一个特殊地的例，它子带了动区地开发热潮与的历 史护新保点子为，政府动启城了市发列车，带开了效益来 。

　　手法创的新瑞安团独集慧眼具，掌握了契，采用的机作是法留保建筑的物表层，变内部的

　　结改构与使机用，类能法似国黎对于城巴市建筑旧做的法传。与现代的统合融新、与的交融旧不仅表现在筑建形式方面，多更的体是了现中西合、兼璧并包容的海上石库居门文住。 化

　　越优区的 统一位开发

　　不的拥有先但天的统传文化元素而，且有浓拥厚的业商商、务围氛，便于聚城集市 一统开发主的保证体开发念的理全面贯彻实和。 瑞安集团因为保留中施共一第址和会片旧大里住弄，有宅好更的利基与府政商中最有活的人群。

　　力议 要，给予更求好的投资条件，不是增加容管积容，积移，以转兴建高楼

　　多赢的，面局

　　创商造，机或底彻建里弄，修以增观光据点添有了，好的投资效益更 ；政府因解为了里决窳陋问题弄，增加更多绿的地、水景公园以及，因城开市发 来带硕丰的收税租金、与区整体发地而展受；益 社会众及大内外旅客也国因有了独为的特、新更的、更好旅的据点而游受。益

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