南京大拇指广场提案20130917Word

　　占用了大自然一片绿地，就要在屋顶上还给大自然一片绿色。 ——勒 柯布西耶

　　按照当下的社会问题，我觉得最需要重提的核心的价值观是回归 ‘天人合一’的境界，现在的‘人定胜天’,把自然折腾得太狠了。 ——戴志康

　　在高密度城市群，创造高密度自然

　　再一次，市场重见——

　　对于

　　南京。这样一个商业办公有一定需求量，但供给过分旺盛的市场 南部新城。这个继新街口、河西新城之后的又一现代都市新中心 项目。办公、商业为主的综合体

　　本案去化短期略有难度，长线无需忧虑

　　由此，在去化之上，我们更追求本案能如每一次证大出品那样

　　再度成为一个被关注的社会现象以此立基品牌，为商业的长期经营奠定基础

　　目 录

　　一 品牌现象 -- 综合体思考 二 产品现象 -- 业态思考 三 社会现象 -- 传播思考

　　商业综合体三种定位方式以空前的商业规模和体量震撼市场，形成大商业气势，拢聚市场关注。

　　规模式定位

　　利益式定位

　　以盈利模式为诱导，通过产品优势的释放，形成 项目价值和商家利润的实现。

　　名片式定位

　　以项目自身的顶尖素质，创造一种全新的消费模

　　式和生活体验，藉此塑造项目地位。

　　名片，即意味着独一无二，举世瞩目。塑造名片的核心，当然不是陷入地产项目的低级比对。 而是回归地产的终极使命。

　　城市，是对现代人的最极致满足综合体，是对城市最极致的浓缩

　　人

　　把商业，住宅，酒店、办公集中在步行距离内在步行半径内，为人提供最便捷的内容

　　说到底，综合体是对人的最极致满足

　　人的快情绪城市里，人最大的需求就是：快

　　路已经不能满足人的交通需求，于是有了高架 传统餐饮实在太慢，于是有了快餐 飞鸽传信太慢，于是有了联邦快递的次日达、顺丰的即日达

　　谁能让我更快，我就掏钱买

　　人的懒情绪快是人的城市属性，但懒是人的动物属性 丽江，用最成功的慵懒营销，吸引了最多的京广沪快白领 豪宅里面有一句最打动富人的话：日子懒懒，生活散散

　　谁能满足我的懒欲望，谁就能在现代城市营销中占得先机

　　所以，作为 满足城市人最高欲望 的综合体 出现了三种发展方向

　　1

　　快综合体代表：万象城、万达广场

　　虽然档次完全不同，但是他们同时强调对城市人便捷、快速、一站式生活的极 度满足。商场就在门口、交通四通八达、全球商品环伺左右。

　　2

　　慢综合体代表：新天地

　　不是典型的浓缩型，但是就规划本质而言，办公的企业天地，商业的新天地， 住宅的翠湖天地也是泛意义上的综合体。 通过松散但步行可达的距离连接，石库门式的建筑形态，全球慢

　　生活品牌的入 驻，成为典型的慢综合体。

　　3平衡体代表：本案1- 处于未来的都市中心，绝对的高人流商场、办公形态 2- 自然属性的空间形态，放缓人的快心理，满足人的懒欲望 城市化的繁华，仿自然的懒空间，平衡了城市人的两大情绪。

　　快节奏

　　南部新城-都市新中心

　　一站式综合体

　　高铁南站、多轨交通达

　　懒空间

　　竹林之上

　　山体之中

　　水面之下

　　繁华快都市中， 仿自然 元素的运用， 在西方古代的 空中花园 已见端倪，在当代也不止一例。

　　让本案真正跳出竞争、赋予项目独特气质的是

　　山水城市

　　山得水而活 水得山而壮 城得水而灵

　　由此，本案绝非与江宁万达一样， 只是综合体 也绝非普遍意义上的 只存自然色

　　因着山水意境，在南京城际线， 本案构筑了一道充满诗意的独特景象

　　城市山水十二峰 远近高低各不同

　　以此姿态立世，成就南京地产品牌一大现象。

　　目 录

　　一 品牌现象 -- 综合体思考 二 产品现象 -- 业态思考 三 社会现象 -- 传播思考

　　办公、商业、住宅、酒店， 各自扮演什么角色？

　　商业是活力核心，赋予住宅以配套，赋予办公以便利 办公是价值标杆，与住宅一起，为商业提供必要的人流 酒店作为项目品质标杆，是商业、住宅、办公的配套及身份标签

　　这是商业综合体常有的逻辑

　　这个逻辑没有错，但正如前文所说，综合体的核心，是参与其中的人

　　产品类型 酒店 商业 公寓 办公(SOHO、甲级写字楼)

　　物业状态 证大持有 证大持有 出售 出售 —— 消费者

　　客户属性 —— ——

　　住宅客户 投资客 两类办公客户

　　1、办公-SOHO客户购买心理洞察产品卖点 未来都市中心、四通八达交通、综合体、山水城市、自由组合空间

　　产品价值输出

　　有前景的区域、完善的配套、城市地标、灵活组合、个性办公

　　客户利益点

　　创业信心、地标占有、个性标签、满足快情绪和懒情绪

　　客户购买动机

　　成功与个性兼顾

　　年轻的SOHO族，在硬件的满足之上 需要快与懒的兼得 更需要独特的个性标签，以示其潮流趋向

　　独特的个性，需要独特的名称

　　九天天的最高处。古代天有九重，也作 九重天 、 九霄 。 山水之上的高地，也寓意创业可到达的高度。

　　价值传播

　　九天之上 万物生预示在这里获得的是生长，不是攫取。在城市的自然山水中，汲天地之灵气，灵感自然生长，技能自然 生长，财富自然生长，SOHO族想要的一切，自然生长……

　　2、公寓客户购买心理洞察产品卖点 时尚建筑、综合体一站配套、四通八达交通、山水城市

　　产品价值输出

　　品质居住、时尚潮地、便捷配套、城市地标

　　客户利益点

　　个性突显、舒适生

　　活、自由感受、满足快情绪和懒情绪

　　客户购买动机

　　舒适、个性、自由

　　他们是单身青年或年轻夫妻 他们正享受着青春的、下一代牵绊之前的一切美好 他们年轻，具有独特个性 他们开放，追求快乐自由

　　给他们最快乐的想象

　　十乐 十 意圆满，也指全方位。 在此山水城市，各种快乐，乐趣，不可言尽。

　　价值传播

　　天地自在 本心间预示在这里获得的自在，与外界不同，仿佛栖息于山水间，汲天 地之灵气，感天地之自在，获得心本来就应有的自然、自由……

　　3、商业消费者心理洞察产品卖点 时尚建筑、多变空间、多样业态、四通八达交通、山水城市

　　产品价值输出

　　城市旅游目的地、时尚潮流汇聚点、丰富多变空间、自然舒适环境

　　客户利益点

　　时尚标签、舒适动线、满足快情绪和懒情绪

　　消费动机

　　时尚人士的身份标签

　　他们年龄偏年轻，但也许不限于青年 他们绝对是潮流的追随者、推动者 他们的沟通方式，是时尚不落伍的 他们的话语里，绝不能接受 没听过某某新事物 他们需要别人说，你真厉害，什么新潮都知道

　　为他们喝彩，让他们到来

　　大拇指广场最好的，最时尚的，汇聚于此。 周末即使不买任何东西，也让消费者有兴趣来逛一逛，坐一坐。

　　4、办公-甲级写字楼客户心理洞察产品卖点 下一个都市中心、四通八达交通、山水城市、高端配置

　　产品价值输出

　　高潜力地段、内外通达交通体系、城市地标、5A级档次

　　客户利益点

　　高增长、便捷性、面子感、舒适度

　　购买动机

　　高增长地段、地标建筑内的形象工程

　　另包含一部分投资客。 他们是具备长远眼光，对新鲜事物敏感的非短视人群。 无论投资办公、公寓，投资客关注重点基本一致——未 来升值潜力。 就本案而言，具备无限前景的地段，可预见的完善交通 体系，有着领先理念的产品，有着高需求度的业态，加 之地标建筑带来的不可替代价值和合理的售卖价格，可 以驱使其在地段成熟前大方出手。

　　以主要业态SOHO、酒店式公寓、商业的未来入驻及 消费人群作为综合体基调的主要参考——

　　喜好自然收获又追求快速成长的SOHO族

　　要求舒适又希望自由释放的公寓人紧随潮流、注重时尚的消费群 在 高山流水 的建筑与山、水、竹林之中

　　获得快与懒的平衡

　　所有这些，让项目既满具山水意境， 又充满时尚活力