物业管理Word

　　第八章 物业管理第一节物业管理概述一、物业管理 (一)物业的概念 物业: 单元性的房地产。具体是指已建成并投入 使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。 物业可以包含各种建筑类型，可以是建筑群，如 住宅小区、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等。 房地产业是专门从事房地产的独立产业、包括房

　　地产开发、经营、管理和服务的全过程。物业是指进入消费领域的房地产品，是房地产业在消费领域的延伸。

　　不动产、房地产、物业的联系与区别不动产(real estate)侧重于指物质形态 房地产(real estate,property)物质形态和权益并重 物业 (property)侧重于指权益 一般情况下三者可以通用，互为替代。 “物业”、“房地产”用于指物质形态时具体区别： 其一，物业一般用于确指。房地产则一般用于泛指。 其二，物业主要是指已建成投入使用的房地产产品。 房地产往往指生产、流通、消费整个过程的房地产 产品。

　　(二)物业管理的概念 物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委 托，依照国家有关法律规定，按照合同或契约行使管理 权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手 段对物业实施多功能全方位的统一管理，同时对物业周 围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护 等统一实施专业化管理，并为物业所有人和使用人提供 多方面的综合性服务，使物业发挥最大的使用价值和经 济价值。 理解： “物业管理经营人”是指从事物业管理的企业或组织；

　　“物业所有人”是指房屋所有权人，即业主； 物业管理的管理对象是物业； 物业管理的服务对象是入，即物业的所有权人 和使用权人。 (三)物业管理的主要特点与性质 物业管理作为一种新型的管理模式，它有别于以往 的房产管理，具有社会化、专业化、企业化、经营化、 规范化的特点。 1、 服务性：提供劳务服务。 物业管理从产业划分上属第三产业。 其管理的对象是物，服务的对象是人(业主、使用 人),“寓管理于服务之中”,管理本身就是一种服务， 为物业产权人和使用人提供优质高效的服务是物业管理

　　的宗旨，也是物业管理行业赖以存在的根本，服务是物 业管理最本质的特性。 单个业主不能对物业管理服务企业、服务项目、服 务标准作出选择，物业管理企业也不能因个别业主欠 费、违规，即时针对性的终止服务，即双方都难以对服 务进程进行控制。加之物业管理服务的长期性和综合 性，容易使双方产生、扩散、积累矛盾。这也是现在众 多物业区域业主使用人与物业管理企业经常发生纠纷的 原因之一。 2.经

　　营性：提供有偿服务 从事物业管理的是独立核算、自负盈亏、自我生 存、自我发展的经营服务性企业，其从事一切活动必然 要考虑经济收益，否则便无法生存发展。

　　其从事的基本业务是有偿的，另外，其管理服务内 容大量涉及房屋的出售、出租、代售、代租及围绕业主 使用人的各种需求开展的针对性经营服务项目，所以经 营是物业管理的属性之一。 各种有偿经营业务的开展，解决了物业管理的经费 来源，为物业管理企业的生存发展和物业管理的良性循 环起到了保障作用。 3、专业性 随着社会经济的发展，物业管理作为房地产业的一 个专业分工成为必然。 物业管理的专业性包含三层含义： (1)有专门的组织机构，表明这一行业从分散的劳动 型转向了专业型；

　　四、业主委员会 业主委员会： 业主大会的执行机构。由业主(代 表)大会选举产生。是群众性民事权利组织，其民事责 任由全体业主共同承担。 一个物业区域应当成立一个委员会。业主委员会应 当由五至十名的单数业主担任。 业主委员会宗旨： 代表业主利益，维护业主合法权益，为业主创造良 好生活、工作环境。 业主委员会议： 一般定期召开，也可临时召集，半数以上出席委员 通过的决议、决定有效。

　　(一)业主委员会的职责 1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服 务合同； 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协 助物业管理企业履行物业服务合同； 4、监督业主公约的实施； 5、业主大会赋予的其他职责。 (二)业主委员会须遵守的原则 1、及时答复议案，张贴重要事项； 2、所有决议决定议案不得违反政策法规； 3、提请物业管理单位及政府有关部门处理的事项 以书面形式送达； 4、所办事项设立专门的档案备查

　　物业管理案例案例一：停车场丢车赔不赔 某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业 管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重 大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据 上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租 金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概 不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场， 其间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失， 遂与物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司以有 正式声明在先，收取的停车费未含看管费为由，拒绝 赔偿，乙遂将物业管理公司告上法院。

　　观点一：声明在先，不予赔偿 理 据：已有声明，尽了告示义务，收费低 (未含看管费),不存在保管关系，利益风险不等 观点二：单方声明，不予承认。 理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收 了费，保管关系成立。单方声明，强加于人，不合 法理。 观点三：双方有责，各负一半。 观点四：以责定罚

　　停车丢车案例归纳：1. 主管部门核准营业收费的停车场

　　,本身就有保管义 务，主管部门检查未有安防、消防措施，不允营业。 2. 物价部门未核准收费标准，收费违法。 3. 单独签订特约服务事项，可以免责；单方格式合同 无效。 4. 有保管表示行为(扣证、换牌、给票据等),牌未 丢、票未做记号车丢，需负责任。 5. 给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而 小。提供方便的临时停放点，不收费，不看管(最好 提醒),丢车可以不赔。

　　案例二:

　　徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的 房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅 部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家 一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽 说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题， 但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理 上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对 物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理 费？徐先生应该向谁要求索赔？

　　案例分析： 1.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致 水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引 起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主 的法律关系。 2.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于 房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房 屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应 当承担违约赔偿责任。

　　3.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为 而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业 主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权 利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。 4.物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部 的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共 区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的 服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维 修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理 费。

　　案例三 业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住 的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业 管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受 浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾 某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。 问购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么？ 案例分析： 并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按 照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确 处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫 生、环境保护等方面的相邻关系.

　　应

　　当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权 益为前提，否则应加以必要的限制。 案例四：业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗？ 小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入住手 续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业主公 约；第二，签三年的物业管理协议。小王发现业主公约 中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签订3 年的管理协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管理公 司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋 钥匙。 请问： 物业管理公司这种做法合法吗？小王该怎么办?

　　物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业 主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房屋钥匙的做法 明显欠妥，也是不合法的。 原因有以下三个： 1.业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖 合同。作为开发商，按照合同约定收取业主的购房款， 就应该履行向业主交付房屋的义务，这与物业管理公司 是没有关系的。如果开发商或是物业管理公司因为业主 没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝 给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成 开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。

　　2.逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，既不符合国家有关的法律规定，也与目前物业管理市场的

　　现实格格不入。 物业管理公司要求业主把临时性的物业管理服务协议改为3年的物业管理合同，这是荒唐 的，也是违反法律规定的，业主当然有权拒绝。

　　3.如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为业主，可以直接找开发商交涉，如果不成，可以到法院

　　起诉开发商违约，并要求其承担违约导致的损失赔偿。

　　案例五： 某小区物业公司对小区内的停车收费做出如下规 定： 1.车辆进出小区，一律收费2元； 2.车辆在小区内的停车场地停放，收费1元/小时； 3.业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车50元/ 月，助动车150元/月，机动车300元/月。 车辆停放收益作为物业公司企业利润。 请问，物业公司的做法是否合理？

　　案例分析： 机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的 规定，由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在地 的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳 入物业维修资金，用于公共设施的维修、更新。 根据上述规定，物业公司在小区内停车费的收费标 准由物价主管部门规定。所以，物业公司未经业委会许 可，自行确定车辆在物业管理区域内行驶、停放规定及 其收费标准，并且把车辆停放收费收益作为企业利润所 得的行为，违反了上述

　　规定。根据上述规定，物业公司 应在收取的停车费中扣除车辆停放发生的管理成本，所 得的收益归全体业主所有，纳入维修资金。

　　案例六 2003年5月30日，某高校一棵靠近院墙的 国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外，不巧院墙 外有一位女同志和爱人经过，正好砸在女同志 的身上，划破衣服，砸伤背部和手臂。事发后， 其爱人给物业管理中心绿化部打来电话，告知 情况，主管绿化的副主任立即赶往现场，查看 结果与所报事实相符，立即将女同志送往医院 医治，经医院检查无大伤，住院休息几天即可。 其爱人向校物业管理中心提出了赔偿要求(医疗 费、精神损失费、营养费等约3400元)。 问题：物业管理中心该不该赔偿？

　　案例分析： 枯枝掉落砸伤行人系绿化管理不到位的问题，全部责 任在于物业管理中心，应该赔偿。对于受害者的一些无 理要求，必须持慎重的态度。 同时物业管理中心要提高防范意识，勤修剪枯枝， 防止意外事故发生。

　　案例七 楼宇玻璃掉落砸坏小车案 2003年9月l O日，某高校一位老师将其小车停放在 楼前，中午1 2时40多分钟，楼上的一块玻璃突然掉 落，砸在小车前挡风玻璃上，将挡风玻璃砸碎，并 划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户上的，窗户 是铁皮钢窗，年久失修。车主认为物业管理中心对 小区进行了物业管理，并收取了物业管理费，对楼 宇负有管理义务，楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小 车，应当予以修理车辆，恢复小车原貌。 问车主的要求合理吗？

　　案例分析： 第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任. 有的小区在管理中对车辆实行了保管的责任，与业 主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，形成了事 实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业管理 中心就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。 该物业管理中心没有与业主签订保管合同，也没有 收取保管费用，因此，可以定为无偿停靠，可以不赔偿.

　　第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否负有管 理责任。 《民法通则》第126条规定“建筑物或者其他设施 以 及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、脱落、坠落 造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民 事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”规定中 明 确了所有人和管理人的责任。该玻璃是公共过道窗户 上的，系物业管理中心管理的场所，物业管理中心应 当尽到一个管理人应当尽到的义务，有责任去消除这 种隐患，尽快地对窗户进行维修，由于年久失修，造 成玻璃掉落，砸坏小车前挡风玻璃和前车盖，物业管 理中心应当承担不可推卸的过错责任，应

　　当赔偿车主 修理费用。

　　案例八 业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑 而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千 元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应 负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和 精神损失费。 请问此事物业公司是否需承担责任？谈谈你的看法。 案例分析： 物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没 有规定要承担民事责任。 《中华人民共和国民法通则》第一百二十五条规 定：在公共场所、道路旁或者通道上挖坑、修缮安装地 下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人 损害的，施工人员应承担民事责任。

　　在本案例中，如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标 志又没有采取防范措施，则应承担民事赔偿责任。否则就不 应承担民事赔偿责任。 案例九 方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管 理，做到了环境清洁卫生，公共场地每天清扫，无乱堆乱 放，下水道通畅，公共用水池定期清洗；保安人员24小时 值班、巡逻；公共配套设施维护良好，水、电、消防设施保 障有效。经过方圆物业管理公司一年的努力，小区内绿地覆 盖由原来的20%提高到26%,园林绿化维护良好，增加了社 区活动场所，开展了正常的社区文体活动，因此，方圆物业 管理公司向流连花园业主委员会提出：物业管理费由原来的 每平方米1.4元提高到每平方米2.6元，但遭到业主委员会的 拒绝。 请问：方圆物业管理公司的要求是否合理？你有什么建议？

　　案例分析： 1、要求是否合理应视其具体情况。如果物业管理公司 事先和业主委员会协商和沟通了，提高物业管理服务的 水平和服务质量，增加了物化劳动和活劳动的投入，则 要求提高收费标准是合理合法的。但如果该公司事先没 有和业主委员会协商和沟通，自作主张增加各种投入来 提高小区的质量档次和服务水准，事后要求提高管理费 就不合理了。 2、建议该公司真诚地与业主委员会商量，将每一个支 出项目请业主委员会审定，看那些是必要的，那些是多 余的，那些是可要可不要的，在得到业主委员会认可以 后，才确定实际要增加的物业管理费的幅度和标准。

　　案例分析： 发展商可以将末出售的200套房屋计算为自己的 投票权。 根据物权法的建筑物区分所有权理论，任何建筑物 区分所有权的取得都只有两种方式，就是原始取得和 继受取得。 原始取得是指建筑物的发展商取得土地使用权后通 过开发建造了建筑物整体，从而取得了建筑物所有权 的方式。 继受取得是指在建筑物原始取得的基础上，建筑 物发展商通过买卖、赠与、继承、交换或者其他合法 方式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区分所有 权人的方式。

　　因此，是建筑物发展商依法创设了建筑物区分所有权. 发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人，即 未出售房屋的业主，与其他业主一样具有业主委员会的 选举权和被选举权。 某小区的部分业主之所以提出发展商将未出售的 200套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的 合法权益，坚决反对选举结果，要求进行重新选举，这 些都是由于其不清楚发展商作为未出售房屋的建筑物区 分所有权人的地位所造成的误解。 作为物为管理公司应该多给这些业主进行解释，使 他们清楚了解法律、法规的有关规定，依法维护发展商 和全体业主的合法权益，依法做好业主委员会的选举工 作。

　　案例十一 某住宅小区108单元第6层单号住宅的外墙下水管 渗漏，湿了以下三层沿管的大片外墙。物业公司提出要 对其维修，其维修费由谁出？ 108单元单号8家住户，其说法不一，7、8层的 住户说：此事与他们无关，他们不出维修费；六层以下 的住户说：该维修费应由第六层的住户出；第六层的住 户说：该维修费应从维修基金出。 请问你对此有什么看法？ 案例分析： 水管渗漏，属一般维修，换根外墙水管即可。因 此，不应使用维修基金。因这根水管修好以后，8户住 户都受益，根据“谁受益，谁负责”的原则，应由8户 住 户共同维修，具体费用按份额比例分摊。