2014年推广全案(御景湖城)Word

　　御 景 湖 城 整 合 营 销 推 广 方 案

　　2013年12月

　　目

　　录

　　1、2014年项目市场分析

　　2014年项目市场分析2、2014年项目产品分析

　　3、2014年项目客群分析

　　3 4 5

　　2014年项目客群分析4、2014年项目推广计划

　　2014年项目推广计划 5、2014年项目营销配合

　　2014年项目市场分析2013年政策信息回顾 全年围绕国五条政策出台 2014年项目市场分析首先，限购进一步升级，明确了统一标准(地区价格控制涨幅不超过10%)

　　二手房交易征收20%个税二手房的个调税，由交易总额的1%-2%,从严按差额的20%征收

　　二套房首付比例提至70%少数高房价城市，将提高二套住房贷款的首付款比例、贷款利率及缴纳社保年限

　　2014年项目市场分析

　　2013年，中国房地产销售总量快速上涨，一二线城市吃肉，三四线城市喝汤

　　2013年，整个全国 房地产销售总量高 歌猛进，销售增速 接近30%,土地市 场的增速同比增速 达到了38%

　　但是，不同城市房 价涨幅却不一致。 最主要的特征是， 2013年全国房地 产改变了同涨同跌 的趋势，由“普涨 时代“进入到了” 分化时代“。

　　2013 年1-10 月， 一线城市销供(销 售面积/批准预售 面积)111.4%, 供不应求，处于存 量的净消耗状态， 二线城市供需则基 本平衡，三线城市 销供比则不80%, 明显供过于求

　　一线城市存量住宅去化月数： 7.86个月

　　二线城市存量住宅去化月数： 11个月

　　三线城市存量商品房 去化月数： 25个月

　　2014年项目市场分析总体来看，2014年的中国房地产行业仍将维持在一个比较景气的状况。从供求关系看， 随着2013年房市的火爆，开发商在下半年大幅拿地，2014年的总供给会比2013年增加，

　　房价涨幅预计会下降。综合各大投行报告，预计2014年的房地产销售额增速在10~17%,销售面积增速在9~12%。 全行业新开工面积增速将放缓，预计2014为年增长5%。新开工面积指标是销售的滞后指标，由于 2014年销售增速放缓，预计新开工增速也将随之放缓。 预计2014年，全国房价整体涨幅在6%左右，上半年涨价压力比下半年大。

　　全国市场房价涨幅的结构性差异仍然突出。部分开工收缩较快的一、二线城市2014年可能仍然面临 较大涨价压力。 针对这种城市分化的局面，有一组指标可以值得参考。经相关投行分析，2014年，预测一、二、三 线城市供需比将分别为短缺12%,富裕42%和富裕83%,2014 年不同城市间供需比将加大差异。

　　从开发商的角度来说，2013年只是开发商高增长的一个起点，从2013年开始一直到2016年，至少是2016年上半年， 整个开发企业不但是利润率会持续回升，销售收入和利润结算的增速也是一个持续往上走的过程。

　　2014年项目市场分析(

　　中国行业研究网)

　　2014年房价没有下降的理由：

　　①基于经济体制改 革之需要，没有房 地产，保增长不可 能实现。②基于调 控长效机制建立短 期不可能，因其土 地制度与户籍制度 及财税制度需要进 行改革。

　　③基于资本金比例 不调整，到位资 金足，银行贷款 未实紧，市场不 差钱。④基于供 求关系问题未解 决。

　　⑤基于房价之外因 素，货币、通胀、 负利率、热钱、 人口增加、交通 配套完善、环境 的变化、新规划 的落实、城市与 商业基础设施的 跟进等。

　　2014年项目市场分析2013年1-3季度银川市房地产运行情况

　　开发投资平稳增长,全市房地产开发其中住宅完成投资141.74亿元，同比增长12.8% 区域开发投资明显,金凤区以89.35亿元开发投资总量位居首位 施工规模不断扩大住宅新开工商品房面积575.56万平方米，同比增长15.8% 待售面积不断扩大,住宅待售面积273.64万平方米，同比增长19.2%

　　市场销售量上升,住宅销售面积321.03万平方米,同比增长39.1% 市场销售价格上涨,住宅实现销售额149.73亿元，同比增长51.1%

　　2014年项目市场分析

　　2013

　　2014

　　从以上统计数据显示：2013年银川市房地产总 体运行情况良好，但同时施工面积和待售面积的不 断扩大，也导致2014年整体市场库存面积的持续 加大，带来的销售去化竞争压力；

　　销售团队形象打造

　　高端形象推广升级

　　2014年项目营销配合

　　开盘前工作配合(开发公司)1、销售部2月份前准备一期价格备案等申办材料，保障6月份高层能拿到预售许可证； 2、物业公司提前准备物业服务相关申报资料，配合销售部按时完成预售许可证办理； 3、开发公司督促项目部38#销售中心施工进度，3月份动工前选定装修公司审定方案； 4、开发公司3月份前对销售中心门前园林示范景观设计审定，并配合销售中心7月

　　份开放； 5、开发公司3月份前选定地点针对一期高层部分户型设立精装、工法样板示范区7月份开放；

　　2014年项目营销配合

　　销售中心形象包装

　　看房通道及工地环境遮挡

　　高端园林示范展示

　　精装样板间打造

　　物业服务形象打造

　　通过以上营销场景建议，我们希望：

　　正丰 御景湖城一定是一个定位高端的项目，所以希望 通过开发公司和赢泰公司的通力配合，发挥体验式营销在 市场中占据的主导位置，从环境体验—产品体验—服务体 验的营销模块认知，通过真实场景引导客户的意向及感受， 达到实现营销的及建立公司项目品牌的目的；