20160321写字楼能耗问题Word

　　浅谈写字楼能耗评估及节能降耗措施

　　分享人： 时间：2016.03.20

　　目 录 一、写字楼物业管理成本 二、写字楼物业能耗组成

　　三、能耗的一般评估方法 四、降低能耗的常用措施

　　写字楼物业管理成本

　　公共能源成本在写字楼物业管理中占据极为重要的位置，其费用支出约占物业 管理成本的20%-30%(甚至更高),在人力成本很难下降的今天，节能降耗就 变成物业管理的主要赢利点

　　根据国家《物业管理收费规定》,物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容，即：

　　在上述框架下，写字楼的成本大致可以划分为四大部分 占总成本 30%*40% 占总成本的 20%-30%

　　人员工资福利费用； 公共部位、公共设备设施的日常运行和维护、保养费用

　　绿化养护费用清洁卫生费用 公共秩序维护费用；办公费用 固定资产折旧费用 公用部位、龚勇设施设备及公共责任保险费； 经业主同意的其他费用 占总成本的 20%

　　人力成 本 营运成

　　公共能 源 管理费

　　本

　　用 占总成本的 10%

　　写字楼物业能耗组成

　　写字楼能耗主要由电力消耗、水资源消耗、天然气消耗三部分组成，以电力消 耗为主，电力消耗中中央空调机电梯耗能较大，是节能降耗的重要控制点

　　物业管理中写字楼能耗组成 电能主要由中央空调机末端设备、公共区照明(走道、楼梯、地下室、设配用房照明)、电 梯(电梯用地、井道照明、轿厢照明等)、水泵(给水泵、消防泵、排污泵)、通风系 统(排烟、排风、正压送风等)、电信设配(电话网络机房、设备用电，手机信号覆盖 设备用电)、安防设备(车场管理系统、监控系统、消防系统、门禁系统等)、其他机 房设配用房等

　　电力耗能

　　水耗绿化用水、保洁用水、公共卫生间用水、开水房饮用水、中央空调冷冻冷却系统用水， 其他用水(如设置洗车场、消防用水)等

　　天然气主要中央空调用气、食堂用气等

　　水耗

　　能耗组成中，电能消耗占比较大，电能消耗中主要以中央空调耗能为主，一般能占电能 消耗的40%-65%,电梯耗能是电能消耗的第二大户，其次是公共区照明，其他系统用电 基本恒定。

　　天然气

　　能耗的一般评估方法

　　能耗计算一般要涉及到能耗统计及能耗折算

　　写字楼主要能耗主要电力、自来水、天然气，一般针对耗能系统

　　能耗测量

　　分别统计计算其各个系统的耗能情况，便于把控各耗能系统及对 整体耗能折算做准备。

　　电力能耗测量

　　水资源能耗测量

　　天然气能耗测量

　　能耗评估方法

　　为了便于对建筑能耗进行计算比较，一般要将建筑能耗折算到标

　　能耗折算

　　准煤的能耗值，并进

　　行单位面积得能耗计算，单位面积能耗是衡 量建筑是否节能最重要得指标

　　能耗的一般评估方法

　　【电力：照明系统能耗测量】

　　照明电耗=功率*运行天数*每天运行小时*负荷系数*需要系数 功率=照明功率密度*面积，(照明密度功率一般依据《建筑照明设计标准》)

　　照明系统能耗测量表区域 办公楼 面积(㎡) 照明功率密度(W/㎡) 需要系数 日运行时(h) 年运行天(d) 负荷系数 年总耗电(万kwh)

　　食堂商业 车库 设备房 室外景观 合计

　　能耗的一般评估方法

　　【电力：建筑设备及动力能耗测量】

　　设备及动力电耗=设备数量*设备单台容量*年运行天数*每天运行小时*负荷系数*需要系数 通风电耗=通风量*单位风量耗*需要系数*负荷系数*每天运行小时*运行天

　　其他设备及动力耗测量表项目 电梯 给水加压泵 潜水排污泵 合计 数量(台) 单台容量(kw) 需要系数 日运行时(h) 年运行天(d) 负荷系数 年总耗电 (万kwh)

　　通风能耗测量表项目 地下建筑 合计 通风量(m/h) 单位风量耗 (w/m/h) 需要系数 负荷系数 日运行时(h) 年运行天(d) 年总耗电量 (万kwh)

　　能耗的一般评估方法

　　【电力：暖通空调能耗测量】

　　暖通空调能耗=面积*冷(热)负荷指标*能效比*需要系数*日运行时*年运行天数*负荷系数

　　暖通空调能耗测量表建筑类别 办公 商业 食堂 合计 面积(㎡) 冷(热)负荷指标(W/㎡) 能效比 需要系数 日运行时(h) 年运行天(d) 负荷系数 年耗电

　　(万kwh)

　　能耗的一般评估方法

　　【电力：插座(末端设备)能耗】

　　插座电耗=插座功率密度(W/㎡)*需要面积(㎡)*每天运行时*年运行天*负荷系数*需要系数

　　插座(末端设备)能耗测量表类型 建筑面积(㎡) 耗电指标 (W/㎡) 需要系数 日运行时(h) 年运行天(d) 负荷系数 年总耗电 (万kwh)

　　办公商业 食堂 车库 设备房 合计

　　能耗的一般评估方法

　　【电力：变电器能耗】

　　变压器电耗=损耗(空载/负载)*数量(台)*每天运行时*年运行天

　　变电器能耗测量表损耗(kw) 额定容量 空载 ***kva 合计 负载 数量 空载总损耗 (kw) 负载总损耗 (kw) 年总耗电 (万kwh)

　　日运行时(h) 年运行天(d)

　　能耗的一般评估方法

　　【水耗：水资源各项能耗】

　　年用水量=用水量标准*使用基数*时间

　　水资源耗测量表用水对象 办公用水 食堂用水 商业用水 车库冲洗用水 绿化浇洒 道路及地面停车场冲洗 管网损失及其他未预见用水 合计 用水量标准 L/人*d L/㎡*d L/㎡*d L/㎡*d L/㎡*d L/㎡*次 % 使用基数 年用水量(万m)

　　能耗的一般评估方法

　　【天然气：水资源各项能耗】

　　天然气用量=耗气指标*使用人

　　数/燃气低热值

　　天然气耗测量表使用区域 食堂 …… 合计 使用人数 用气量指标 (mj/人年) 天然气热值 (mj/Nm) 天然气用量 (万Nm)

　　能耗的一般评估方法

　　【能耗折算】为了便于对建筑能耗进行计算比较，一般要将建筑能耗折算到标 准煤的能耗值，并进行单位面积得能耗计算，单位面积能耗是衡量建筑是否节 能最重要得指标民用建筑的能耗是指在确定的统计世间范围内(一般以年为统计单位)实际消耗得当量。电力、燃气和水资源、热力等计算都要 折算到标准煤得能耗值。为了便于不同建筑得能耗进行比较，一般还要进行单位面积得能耗计算。单位面积能耗是衡量建筑是否 节能得最重要得指标

　　序号

　　能源类别

　　计量单位

　　年实际量

　　年需要标煤量(吨标煤)当量值 折标系数 当量值

　　年需要标煤量(吨标煤)等价值 折标系数 0.404kgce/kwh 0.0857kgce/t 等价值

　　1 2 3

　　电力 水 天然气

　　kwh t Nm3

　　0.1229kgce/kwh

　　1.2143kgce/Nm3

　　1.2143kgce/Nm3

　　例如： 某栋写字楼体量为38600㎡,电能年实际能耗(全年用电总量)统计为500(万kwh/a), 则其年标准煤能耗=年实际能耗*折合标准煤系数=500(万kwh/a )*1.229t标准煤/(万kwh)=614.5t标准煤/a 单位面积实际能耗=年实际能耗/建筑面积= 500(万kwh/a)/38600㎡=129.5 kwh/㎡/a, 年单位面积标准煤能耗=年单位面积实际能耗*折标准煤系数=129.5 kwh/㎡/a*0.1229kg标准煤/(kwh)=15.9kg标准煤/㎡/a

　　降低能耗的常用措施

　　为了在保证正常使用及符合国家或地方标准的基础上，通常在规划、设计、技 术、管理四个方面对写字楼进行节能降耗

　　规划层面 节能降耗措施

　　合理规划，根据写字楼功能要求和当地气候参数，科学合理的确定建筑朝向、平行形状、 空间布局等，最大限度的减少建筑物能耗量。例如将主要采暖空调办公室布置在南向

　　(南偏东或者南偏西),使得办公室夏天可减少热量侵入，冬天可获得较多的日照

　　设计层面

　　合理设计，通过对写字楼建筑设计及内部管道、线路设计，实现节能降耗。例如减少建

　　筑体表面积，门窗洞口布置于易采光位置，浅色设计，自然通风设计等合适技术，通先进的节能技术或者新材料技术的运用，线路设计，实现节能降耗。例如

　　技术层面

　　运用太阳能技术、新型空调技术，雨水收集技术，保温墙体材料技术，设备改造等

　　管理层面

　　合理管理，通恰当的管理，实现节能降耗。例如实时监控，供水、电梯时间合理安排等

　　降低能耗的常用措施

　　【案例一南京市委办公楼】亮点智能监测系统南京新市委办公楼项目是4幢各19层的新建综合性 建筑群，总面积17万平方米。 能耗在线监测系统

　　,其中包含： 1、综合能源计量功能：实现能源计量监测、统计、 分析和展示，其中智能电表1500余块、智能水表近

　　400只、空调冷热负荷计量80路、太阳能数据采集；2、节能控制功能：实现空调系统集中控制：1650 余台风机盘管控制、空调机组和新风机组控制。 3、系统集成：实现与智能照明、楼宇自控等控制

　　系统的集成管控、以及与智慧南京大系统平台的集成对接。 4、实现了B/S架构下的各项功能可视化展示。

　　降低能耗的常用措施

　　【案例二某写字楼改造】亮点设计改进，设备改造

　　降低能耗的常用措施

　　【案例三上海金外滩国际广场】亮点规划设计，新技术，新材料

　　上海外滩，中山南路与老太平弄交口，一派车水马龙的繁华 景象。在这里，外滩首座国际生态甲级办公楼总高度110米、 共22层的金外滩国际广场即将正式交付。

　　大楼每年总能耗费用可减少约160万元，大 大降低企业租户办公成本。 其一：外立面通过“LOW-E玻璃幕墙+外墙外保温+外遮阳”的“三 重防护”,可以为大楼节省超过30%的空调能耗; 其二：先进的“水源热泵VRV+新风热回收”空调系统，大幅降低空 调系统能耗;

　　其三：塔楼设有约220平方米的太阳能集热板，将太阳能转化为源源不断的生活热水，每年节约费用达9万元以上; 其四：充分利用自然光线，在靠近幕墙的办公区域，单独设置了低照 度的照明系统，加上大楼统一采用的节能型灯具，较普通建筑可以节 省约35%的电能; 其五：在打造宜人的绿化景观时，尽量选用低浇水需求的植栽，并引 进先进的灌溉技术，达到“美观”与“环保”两不误，加上节水型洁 具的选用，较美国国家标准节水35% 以上。

　　THE END