合作建房的委托代理关系及动态博弈
上传者：柴飞燕|上传时间：2015-04-22|密次下载
合作建房的委托代理关系及动态博弈
合作建房的委托代理关系及动态博弈
本文从合作建房问题的分析中提出了模型构建所需要的基本假设，通过比较合作建房与开发商开发成本组成的差异，建立成本函数，并论证在完全竞争的市场里，成本函数差异是影响销售的关键因素。并对各自的成本函数进行具体分析，发现合作建房取得优势的关键在于控制组织成本。这种组织的本质是一种委托代理关系，利用博弈方法可得出低成本的司法环境是合作建房顺利进行的必要条件的结论。
关键词：合作建房 动态博弈 代理关系
合作建房与住房商品化开发的比较
合作建房是指消费者个人以自用为目的，依据自愿、平等的原则，按一定的方式组织起来，修建住房的一种经济行为。在一个理论的市场上，个人合作建房者和购买商品房的消费者都被认为是住宅市场上的消费主体，他们将按照理性原则选择自己的行为。他们面对的是两类不同的生产主体——开发商和合作建房组织，在完全竞争的市场上提供的同质住房产品。合作建房是否可行关键取决于能否实现比市场上的商品房更低的价格，也就是能否取得成本优势。一般情况下可以认为商品房的价格主要在成本的基础上由市场供需状况形成。
在土地成本上，目前的状况是国家没有对消费者个人合作建房用地有优惠政策，并且规定土地必须进行公开招标，挂牌出让。因此大致可以断定在土地成本上，个人合作建房和商品房用地成本上没有差别，或是差别不大。
在资金成本上，如果个人合作建房采取一次性缴纳全部房款的方式，自有资金可以满足开发需要，就减少了其他方式的融资，资金成本要比开发商低。房地产投资规模大，回收期长，不可能完全依靠自有资金，只能依靠银行信贷或抵押贷款等方式集资。
在组织成本上，由于消费者个人合作建房，只要成功实施一次，就不会再进行合作，从而相关经验得不到积累，在组织手段上无法和有经验的开发商相比。并且由于相关法律不健全，契约的有效性和法律强制性难以保证，组织成本比开发商要高很多。
在销售成本上，个人合作建房可以低成本的获得消费者偏好的真实信息，主要是消费者个人自愿协作的结果，在销售时它不需要销售渠道和广告费用。开发商则不同，他们要花费比较大的成本了解消费者的偏好，通过广告向消费者发出有关产品的信息，还要通过一定的渠道将产品传递到消费者手中，这些销售成本
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