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浅析房屋承租人优先购买权的限制

上传者：彭昭
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上传时间：2015-04-26
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浅析房屋承租人优先购买权的限制

浅析房屋承租人优先购买权的限制

《合同法》第230条规定了房屋承租人的优先购买权，从表面上看，对房屋承租人的优先购买权没有限制，但是，笔者发现在实际生活中，房屋承租人的优先购买权受到诸多限制。这种限制基于《合同法》的规定，或者基于其他法律及政策的特殊规定，主要表现在三方面：出租人出卖用于租赁的房屋类型、房屋租赁法律关系中特定法律事实的存在和《合同法》第230条本身的规定。

关键词：房屋 租赁合同 优先购买权

房屋承租人优先购买权，是指承租人依照法律规定享有的在出卖人出卖用于租赁的房屋时，在同等条件下优先于他人而购买房屋的权利。目前，规范承租人优先购买权的法律主要是《合同法》第230条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第118条。但是任何权利都不是绝对的，房屋承租人的优先购买权也是如此，通过考察其他相关法律，笔者发现承租人的优先购买权主要受到以下几方面的限制。

出租人出卖用于租赁的房屋类型会限制承租人的优先购买权

据笔者考察，目前，我国房屋的类型主要有建设在宅基地使用权基础上的农村房屋、建设在国有划拨土地使用权基础上的经济适用房、建设在国有出让土地使用权基础上的房屋以及既可能建设在划拨也可能建设在出让土地基础上的单位集资房。一般而言，房屋类型不同，房屋所有权人处分房屋的权利不同，房屋转让时的限制也不同，因此当房屋所有权人作为出租人出卖房屋时，并不是所有的承租人都具有购买资格。

（一）城镇居民租赁农民房屋不能享有承租人优先购买权

虽然《合同法》第230条对享有优先购买权的承租人没有任何身份限制，但其他法律或者国家政策对其有一定限制。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）从抑制宅基地需求的角度，强调了禁止城镇居民在农村购置宅基地。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）则把抑制宅基地及农民住宅的供求两个方面结合起来，强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。由于物权法、合同法、民法通则等法律都没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确规定，因此农村房屋的买卖行为需要遵守国家政策。根据以上国家政策，城镇居民购买农村房屋合同

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