外商投资房地产有关问题研究

上传者：林福伙
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上传时间：2015-05-05
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外商投资房地产有关问题研究

外商投资房地产有关问题研究
吕士威
外商投资是我国房地产开发的重要资金来源之一，但自2006年以来，国家及商务部、建设部等行政管
理部门相继出台了多项政策交叉调整外商投资房地产业行为，使境外投资者对投资中国房地产感到十分困
惑，对投资的诸多环节及操作亦不甚明了。本文拟结合有关政策规定简单分析、介绍外商进入房地产实务
操作中的有关问题，希望对境外投资者了解外资进入程序提供借鉴。
一、外商投资房地产有关的法规、政策及规范性文件
1、中华人民共和国国务院《指导外商投资方向规定》（第346号），2002年2月11日发布。
《外商投资产业指导目录》（2007年修订）
2、建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局《关于规范房地产市场外资准入和管理的
意见》（建住房〔2006〕171号），2006年7月11日发布。
3、中华人民共和国商务部办公厅《关于贯彻落实<关于规范房地产市场外资准入和管理的通知>有关问题
的通知》（商资字[2006]192号），2006年8月14日发布。
4、国家外汇管理局、建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发〔2006〕47号），2006
年9月1日发布。
5、商务部、国家外汇管理局《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函
[2007]第50 号），2007年05月23日发布。
6、国家外汇管理局综合司《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（汇综发
[2007]130 号），2007年7月10日发布。
7、商务部《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》（商资函[2008]23号），2008年7月1日实施。
8、国家发展改革委《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》（发改外资[2008]1773号），2008年
7月8日实施。
二、外商投资房地产企业的设立
根据50号文的规定，外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则。
而根据171号文、192号文和50号文等的规定，设立外商投资房地产企业应当满足以下条件：
（1）已先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有
人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。
（2）投资总额300万美元以下（含）的，注册资本不低于投资总额的70%，300万美元以上的，注册资本不
低于投资总额的50%。
（3）经营范围为普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆
(饭店)、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等的建设经营，或以上述项目建设为目的的土
地开发或成片开发。
（4）中外双方未以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或
变相固定回报的条款。
设立程序：
签订土地使用权出让合同（转让合同）→向商务主管部门申请企业设立批准→颁发一年期《外商投资企业
批准证书》→
向工商行政主管部门申请办理企业设立登记，领取《营业执照》→缴纳土地使用权出让金→申领《国有土
地使用证》→换发正式《外商投资企业批准证书》→向工商行政主管部门换发《营业执照》
三、以股权转让、并购等方式投资房地产的要求

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