谈房地产企业直接融资渠道创新问题

谈房地产企业直接融资渠道创新问题

长期以来，我国房地产融资以银行为主要渠道。但是，过分依赖银行贷款这种间接融资渠道，存在很多隐患。在上央行自2003年以后对此加以限制，房地产业发展直接融资渠道更为迫切，本文认为房地产企业可利用房地产企业上市融资，通过民间和国外资金市场开放，展开住房金融合作、吸引外资和信托和基金等进行融资方式创新。

关键词：房地产企业 直接融资 渠道

近年来，我国房地产业投资比重逐年加大，逐渐成为支柱产业。因此房地产业的健康发展关系到我国长期经济增长和社会稳定。但是，从融资渠道看，我国房地产业的发展存在隐患：在融资的各个环节，占最大比例的就是间接融资，也就是银行贷款，直接融资所占的比例非常小。自2003年6月人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》即央行121号文颁布后，房地产商以银行作为主渠道的融资方式受到限制。因此，目前应大力发展房地产直接融资渠道，最大限度的降低银行贷款等间接融资的比例，促进房地产的健康发展。

但是，如何发展房地产业直接融资渠道的问题却是众说纷纭，概括起来主要有以下观点：可开放房地产业上市融资，发行股票和债券；可通过民间和国外资金市场开放，展开住房金融合作、中外金融合作等等。此外，信托和基金等融资方式也应逐步向房地产投资领域开放。这些融资方式都是为了使投资者能够直接进入房地产领域，由房地产企业和投资者自行承担金融风险。针对各种房地产直接融资的方式，笔者进行了多方面的研究，总结了关于发展房地产直接融资渠道问题。

关于房地产企业直接上市融资

自1993年房地产企业直接上市关闭8年以来，尽管2001年以后陆续有一些房地产企业直接上市，但是证券监管部门对房地产企业IPO（initial public offerings，首次公开发行股票）的审核是很严格的，所以房地产企业上市有一定的难度。导致房地产业上市门槛高的原因很大一部分是因为房地产业的经营运作模式和其他企业大不相同：房地产企业大多举债经营，在有较高投资回报率的情况之下承担着巨大的投资风险，因此存在着投资收益的不稳定性。因此大部分房地产企业资产质量不高，缺乏现代化大企业的经营管理机制。此外，关于房地产泡沫的争论不休，如果房地产市场和股票市场联合起来，会不会再造成股票市场的泡沫，引发股市的动荡，形成新一轮金融危机的引发点，国内金融监管部门的确没有十足的把握控制局势。因此，房地产企业直接上市确实存在很多困难。

尽管房地产企业直接上市存在层层阻挠，但是房地产融资证券化的趋势还是不可避免的。广义的房地产融资证券化包括两方面含义：金融机构将房地产抵押债券分割成小面值的有价值的证券，面向公众发售，用筹得的资金再发放住房抵押贷款；房地产开发企业发行股票或根据开发项目委托银行代理发行住房建设债券，用以筹集资金。前者的好处是可以充分盘活大量长期性住房贷款资产，提高资金的流动性，更为房地产市场提供充足的资金来源。此外，住房抵押贷款证券化有利于改善银行的资产质量，把银行的财务风险分散到多家机构和大众投资者身上，降低金融风险。这个融资渠道的开放，有待于国家从各个层面放宽制度限制，以及各商业银行的积极配合，从而为房地产市场的快速健康发展提供更好的金融服务。

尽管房地产企业直接发行上市存在一定的困难，但是目前很多房地产公司都采用迂回的战术，以股权转让，收购、并购等方式间接上市。国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所等机构2004年9月发布了中国房地产上市公司研究评价结果表明目前我国房地产上市公司股市表现差强人意，抵御风险能力不强。主要表现在，房地产上市公司的经济实力和股市表现相背离，财富创造能力有所下降，运营质量稳定性差，现金流波动幅度大等方面。这说明房地产直接上市融资的渠道并不完善，有待于各个房地产公司认清上市融资的目的，不能只为了筹集资金而盲目上市。如果不能合理的运用筹得资金，不但会使企业的经营状况变差，而且还会影响企业的业绩和长远发展。各个房地产企业要从自身的长远利益考虑，通过竞争提高企业质量，在上市提供的更多机遇面前把握机会，在借助资本市场的融资、筹资功能，获得大量低成本的长期资金的同时，大力扩张企业的资产规模，积极保持良好向上的业绩，强化企业自身的品牌地位，努力开拓新的经营领域，才能在变幻莫测的市场竞争中有长远的发展。

房地产市场可通过民间和国外资金市场开放

这就包括展开住房金融合作，中外金融合作等等。从理论上讲，我国的居民储蓄额是一笔可观的财富，而且我国的传统文化导致人们十分热衷于房子。无论是居住还是投资，民间资金都是房地产融资的重要渠道之一。但是，现实问题是，相对于资金需求量大，使用周期长的房地产业来说，我国的民间资金分散，单笔额度比较小，很难有效形成一股强大的力量。另外，一旦大量的民间资金涌入房地产业，形成的势力没有有效的控制和合理的引导，往往会对房地产市场造成不利的影响。近年来声明显赫的“温州炒房团”就是一个典型。温州炒房团带来了很多负面影响，一方面造成了当地楼市的虚假繁荣，直接引发了局部的房地产泡沫；另一方面，这笔相当大的资金没有合理的应用于生产，单单靠楼市上涨而赚取利润的投机行为，对我国现阶段的经济发展并无多大益处。

此外，积极吸引外资也是我国房地产直接融资的重要渠道。国际上有很多房

地产融资和投资机构，都有着相当成熟的融资与投资的管理和操作经验，一旦引入，不但有效的发展了我国房地产直接融资渠道，更是给我国房地产融资提供了宝贵的经验，有利于提高自身的融资效率。

信托和基金等融资方式应逐步开放

房地产信托是基于商业信托组织形式，聚集多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产融资的一种投资方式。房地产投资信托丰富了房地产直接融资渠道，并向普通投资者提供了投资房地产领域，分享大规模投资收益的渠道，因此备受关注。

目前在我国房地产信托处于发展的初级阶段，房地产信托本身还受到很大限制，单笔合同金额较高，风险集中，整体发展规模并不算大。信托融资是股本融资，可以降低房地产企业投资风险，筹得自有资金。在现在商业银行加大房地产企业贷款限制力度，要求自有资金必须达到一定比例的时候，如果能够得到一些信托机构的资金，使自有资金达到一定比例，得到银行贷款的许可，对房地产公司有很大的益处。由于信托资金参与利润分配，在利润率较高的房地产行业，如果能够得到银行贷款，房地产企业还是不愿意大量股本资金分得利润的，这也是房地产信托融资在房地产项目融资中所占比例不高的一个原因。与房地产信托相似，房地产投资基金在国外发展了几十年，其特点也是属于股权融资，不会使房地产企业增加额外的压力，同样可以起到分散融资、降低风险的作用。

综上所述，发展房地产直接融资渠道尽管在理论上有很多创新和尝试，但是在具体操作过程中，由于我国金融体制的限制和市场环境的约束，并没有形成明显的房地产融资渠道多元化格局。因此，要想发展房地产直接融资渠道，不仅需要房地产投资者的大力开拓，还需要政府和法律部门从政策和制度层面上进一步完善和规范房地产融资环境和方式，这也是我国房地产领域未来一段时间内的任务。

参考文献：

1.尚教蔚.中国房地产企业融资：现状、问题及对策【J】.中国社会科学院城市发展与环境研究中心，2004（9）

2.赵基坚，李睿.浅析我国房地产融资证券化【J】.世界经济研究，1997（1）