房地产价格与宏观经济指标关系的研究

价格理论与实践

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沈悦

刘洪玉

房地产价格与宏观经济

指标关系的研究指标关系的研究

内容提要：本文选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，力图揭示房地产价格与宏观经济之间重要的作用与反作用关系，对目前我国两者各项指标之间的关系进行评价，并对政府的房地产价格政策以及宏观经济政策提出了建议。

关键词：房地产价格

宏观经济

一切商品都具有价格，房地产作为关系国计民生的重要商品，其价格高低对于房地产业自身的发展、相关行业的发展、国家正常的金融秩序和经济发展水平、居民的生活水平、城市发展状况等都会带来巨大的影响。本文的目的即在于进行纵向和横向的房地产价格指标和宏观经济指标的分析研究，审视和重新认识我国的房地产价格水平，对目前我国两者各项指标之间的关系进行评价。

价格指数主要是用来反映不同种类商品或劳务价格总动态的指标。商品零售价格指数是反映城市商品零售价格变动趋势的一种经济指数，其调整变动直接影响到城市居民的生活支出、居民的购买力以及市场的供需平衡。城市居民消费价格指数是反映城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。居民消费价格指数是反映一定时期内城乡居民所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数，可以观察分析消费品的零售价格和服务价格变动对居民实际生活费支出的影响程度。

来测算居民对于房地产价格的承受能力；选取国内生产总值来衡量我国的宏观经济的发展状况以及发展趋势。

地产价格的上涨速度要大于三种价格指数。!"")#!"""年我国经济出现了通货紧缩现象，商品零售价格指数、居民消费价格指数、城市居民消费价格指数等呈下降趋势，但是住宅销售价格仍呈上升趋势（尽管商品房销售价格略有下降）。这个阶段选取的三种价格指数上涨到了基期的!*+,$倍左右，而房地产价格上升为基期的$*+倍左右，超过同期价格指数增长幅度的$+-强。由此我们可以从消费的角度判断，城市居民对于住宅的需求仍然非常旺盛，中国的住宅市场将在一个很长的时期内处于上升趋势，但增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，这一点可以从$%%!年下半年房地产价格增长趋势减缓、甚至出现微幅下调的现象中得到证明。应该说，中国房地产市场价格的这种调整是有利于该产业长期稳定发展的。

房地产价格与价格指数的关系

选用的指标

由于我国目前对于房地产价格的统计尚不十分成熟，相关指标并不是很完善，可供选用的只有商品房平均销售价格、住宅平均销售价格等。商品房平均销售价格是指在全国范围内开发的商品住宅、办公楼、商业营业用房以及其它房屋等在某统计年度的平均价格，是一个反映全国各种房地产价格情况的综合指标。住宅平均销售价格指全国范围内的商品住宅在某统计年度的平均价格，是反映全国范围内住宅价格情况的一个综合指标。

同样，我国目前宏观经济衡量指标在统计方面可以利用的数据非常有限，本文在指标选择时进行了一定的筛选：选取商品零售价格指数、居民消费价格指数、城市居民消费价格指数衡量居民消费价格水平；选取城镇居民平均每户年可支配收入、城镇居民平均每户年收入、城镇居民平均每户年消费支出以及城镇居民房价收入比

图一选取了!""!#$%%%年度的数据序

列来进行比较，各个数据序列都以!""!年作为基期。从宏观经济形势来看，!""&#

房地产价格是价格指数的重要组成部分，两者必须保持一定的正常比例关系。在经济起步阶段，房地产价格高于消费价格指数的增长属于正常现象，因为房地产业的增长能够带动众多相关产业的发展，保持相对较高的价格能够吸引更多的投资投向房地产业以及众多相关产业；但如果经

!""’年我国经济处于通货膨胀时期，因此

各个序列在该时间段都处于上涨期，只有

!""(年由于当时的紧缩政策住宅销售价格

陡然下降，随后即持续上升，这段时期内房

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价格理论与实践

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民收入或者支出的增长来支撑，否则只能形成泡沫，从这一角度来看，我国的房地产市场仍然具有很大的发展潜力。

住房市场是房地产市场的一个重要组成部分。研究中采用了衡量住房可承受性—住房价格收入比。通过的最常见指标——

考察住房价格与收入的比值，不仅反映出住房的可承受性，而且还反映出降低住房价格与收入比的一些因素，从而使能够购买或租赁适当合格住房的人的比例得以提高。该指标是国际上通用的评价住宅消费的最为重要的指标，它所包含的信息量很大：在其他条件相同的情况下，住房价格与收入比值高时，意味着有能力购买住房的人在整个人口中所占比例较低；这个指标，也反映出住房功能是否失调，以及政府住房政策是否存在失误。比如，当比值很高时，它表示住房供给系统受到限制，不能有效地满足需求，这是许多市场经济与计划经济国家经常出现的现象。在这种情况下，与具有良好功能的住房部门的国家相比，住房的质量与面积都被压在较低的水平。如果比值异常低，则显示住房的业权没有保障，从而导致住房投资意愿降低，以及住房质量的降低。

比例在&：因此，可以得出这样的!-+：!之间。结论：随着经济的逐步发展，我国城镇居民的购房能力处于稳步提高之中，该趋势有利于城镇居民住房自有化率的提高。

比较一下各国的房价收入比情况。美国新建住宅价格与家庭年收入之比约在(-旧住宅在(左右。)之间，!"",年日本公寓式

住宅价格与家庭年收入之比大致在)-,之间，购买自有住房家庭的月还款数额大约占月收入的!)*$.，利用日本住宅金融公库贷款的购房家庭，月还款数额大约占其月收入的!’*$.。德国购房家庭负担率，大城市约为+，农村约为)，每年每户住房支出约占家庭收入的&$.左右。韩国!""$年新建住宅价格与家庭年收入之比高达’*$’，他们认为买房对一般家庭来说是难以承受的。

济增长速度变慢以后，房地产价格在很长一段时间内的上涨幅度仍然大大超过消费价格指数的话，国家的宏观经济就会面临危机。日本就是一个很好的例子，图二揭示了!"#$%&$$$日本的土地价格指数与消费价格指数走势，在&$世纪#$年代经济快速增长时期，土地价格指数的增长明显要高于消费价格指数，然而从&$世纪’$年代中叶开始，地价飙升的速度远远超过了消费价格指数，最终酿成了悲剧性的泡沫经济，房地产价格一路狂跌，从此一蹶不振，拖累宏观经济长时间处于萧条状态。

房地产价格与城镇居民收入

支出相关经济指标的关系

城镇居民的收入和支出水平是衡量居民购买力的重要指标，也是支撑房地产住宅价格的重要指标。城镇居民平均每户年可支配收入，指被调查的城镇居民家庭在支付个人所得税、财产税及其他经常性转移支出后所余下的实际收入，可以真实地反映城镇居民家庭的实际购买能力。城镇居民平均每户年收入，指被调查城镇居民家庭全部的实际收入平均值，用以衡量居民家庭的实际收入水平。城镇居民平均每户年消费性支出，指被调查的城镇居民家庭用于日常生活的全部支出，用以反映居民的总体消费水平。

房地产价格与国内生产

总值的关系

宏观经济的发展状况与房地产业的发展有重要的互动影响，宏观经济高涨时会加大对房地产的需求，从而会对房地产价格产生正向的积极影响，相反，过低的房地产价格也会对经济产生消极的影响。衡量宏观经济发展的一个重要指标就是国内生产总值，即一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。

住宅价格和房价收入比是决定居民购

房能力的重要指标。鉴于&$$$年我国城镇

平均每户人口在(*!(人左右，在计算我国的

图三选取了!""!%&$$$年各个指标的时间序列数据进行比较，从!""!年为基期。城镇居民平均每户年收入、城镇居民平均每户年可支配收入和城镇居民平均每户年消费性支出这三个指标一直处于快速增长之中，!""!%!""(年度其增长速度尚处于商品房销售价格和住宅销售价格之下，从

房价收入比指标时，使用的基本住房标准为套建筑面积+$平方米的住房，人均建筑面积为&$平方米左右。使用的收入指标为城镇居民平均每户年可支配收入。分析图四我们可以看到，我&$世纪"$年代初至今，国城镇居民的房价收入比经历了较大的变化。!""&年达到’*#,这个最高点，从!"")年开始一直稳定在+*$$-+*,$左右，!"""年基本接近+。据世界银行对一些国家考察后得出的结论，一套住宅的价格应保持在一般居民家庭收入(-+倍水平为宜，若高于+倍，居民就难以承受。在绝大多数国家中，这一

图五选取了我国国内生产总值、商品房销售价格、住宅销售价格这三个指标分别计算其!"’#%&$$!年的时间序列数据，

增长率。从图中可以发现，这个阶段我国的国内生产总值基本保持了稳定的增长率，相反，由于宏观调控的作用房地产价格的增长率却几经起伏。!"",年以前我国的房地产价格年增长率远远高于国内生产总值的增长率，!"",年以后则基本低于或者接近于国内生产总值的增长率。

!"")年开始就一直超过这两个指标，并且

从!""’年开始出现了新的高速增长。从增

长趋势来看，反映城镇居民收入和支出的指标的增长速度要超过反映房地产价格的指标。房地产价格的上涨必须要有城镇居

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价格理论与实践

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房地产价格不仅受国民经济景气循环的影响，而且对国民经济发展有着重要的反作用。日本在处理房地产价格与国内生产总值两者的增长速度方面有着沉痛的教训。图六反映了!"#$%!""&年间日本房地产价格持续稳定的上涨，而国内生产总值却经历了两个波动周期，这正是日本“泡沫经济”的主要表现。日本七十年代中后期以及八十年代中期，房地产价格高涨与经济高速增长同步，对于日本企业的资本积累以及生产效率的促进起过积极作用。但是八十年代初和九十年代初经济增长速度放慢以后，房地产价格仍然持续上涨，给日本经济的进一步增长带来了严重的后果：一方面创造了地价泡沫永不破灭的神话，使得房地产市场走向不正常的运作；另一方面，泡沫破灭后，日本房地产市场在整个九十年代持续低迷，无法起到拉动经济增长的作用。

对照日本的教训，我们有理由认为，房地产价格应当随着宏观经济形势的走向进行必要的调整，而并不是越高越好，也不是越低越好。在国内生产总值持续高速增长的情况下保持适度的房地产价格上涨速度，对于宏观经济的发展能够起到一定的促进作用，一旦经济增长速度放慢，必须对

房地产价格进行适当的宏观调控。房地产价格应当成为宏观经济发展的“晴雨表”。因此，在我国目前经济高速增长的情况下，房地产价格基本符合经济高速增长的要求，但我国目前的经济增长主要靠投资拉动，应当未雨绸缪，采取措施尽量避免重蹈日本的覆辙，使我国的房地产价格保持在正常的轨道之中。

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经济指标的分析，我们可以得出以下结论：

我国的房地产价格趋于!’从总体上看，

合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段；随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。

(’房地产价格是基于宏观经济发展水

平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果；但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。

参考文献：

历年《中国统计年!’国家统计局编：鉴》，中国统计出版社。

历年《国际统计年(’国家统计局编：鉴》，中国统计出版社。

《指数理论及指数体系研)’徐国祥：

究》，上海财经大学出版社，!"""。

《中国房地产指数系*’搜房研究院：统：理论与实践》，中国财经经济出版社，

结论

房地产价格是社会经济生活中极其敏感的要素，通过上述房地产价格指标和各

(&&!。

（作者单位：清华大学房地产研究所）

（上接!$页+秩序、监督管理价格行为、检验商品质量、保障食品卫生等多种职能。而对于特殊垄断行业的价格检查，要由依法设立的专门委员会负责。在我国目前阶段，以价格部门的价格监督检查机构承担为佳。

其次，执法检查与司法判决分离，综合执法队伍检查结果移交司法机构，由法院根据违法情况量处，非法所得和经济处罚上缴财政。西方国家对价格违法行为的调查和司法判决是分开的。在美国，反垄断和反不正当竞争案件的调查工作分别由司法部和联邦贸易委员会负责，而最终判定是否构成垄断或不正当竞争的权力在法院。法国竞争、消费和反欺诈总局负责对市场违法行为进行调查，一般不对被检查对象做处罚决定。它有权进入企业进行调查，有权要求被调查企业提供有关资料，询问企业有关人员，经行政法院批准还可以封存企业有关资料，甚至责令企业停止销售。调查结果由竞争、消费和反欺诈总局向全国竞争委员会起诉，由全国竞争委员会行使司法权，对违法案件进行裁决。全国竞争委员会有!$个委员，其中#个是来自地方法院、审计法院和刑事法院的法官，从中推选主席和副主席，另外"个是各界的社会名流。竞争委员会审理案件时，先由调查人员、竞

争、消费和反欺诈总局代表和被调查企业代表分别陈述意见，然后退场，由竞争委员会独立裁决。处罚的形式有警告或责令改正、禁止销售有关商品、没收或销毁商品、曝光、罚款、判刑。裁决结果具有法律效力，如果企业不服，只能向上诉法院起诉。再如在加拿大，价格检查工作一般由工业部竞争局负责，《竞争法》赋予竞争局长对任何企业进行调查的权力，调查的起因不外三个：一是消费者投诉、举报，局长认为有可能构成违法的；二是工业部长认为有必要调查而交办的；三是$名以上公民写信要求调查的。调查分非正式和正式两种，非正式调查不需要传票，通过电话向当事人了解情况就可以了。经过非正式调查认为问题严重的就可以进行正式调查，在正式调查中经法院批准取得搜查证，就可以进入公民家庭、企业，按严格规定的程序进行搜查。所有调查工作都由竞争局进行，司法部、法院都不进行调查。竞争局经过调查后，将刑事案件交司法部，由司法部向法院起诉；民事案件一般不提交法院，而由民事仲裁法庭解决。法院判决的形式有罚款、吊销营业执照、停业、坐牢等。

（作者单位：国家计委价格司）

三、建立独立的裁判体系

我国法治基础薄弱，有法不依是依法治国的最大障碍。因而,加强价格执法队伍建设是与-./规则接轨的重要环节。

就经济执法现状看，我国目前有工商、税务、物价、质量、环保、商检等多支专业执法检查队伍，各自在其职责范围内行使监督检查之职，各自对违法行为量情处罚。这种检查处理办法将同一市场分成许多条条，自成系统，管工商的不管税收，查物价的难查质量，而市场经营者无所适从，穷于应付，也影响了市场管理的严肃性和行政执法的权威性。

首先,应建立综合执法队伍，政出一门，统一负责检查税收、物价、质量、环保等政策法规执行情况，尽可能避免“各路神仙瓜分市场”的情况出现。大多数的市场经济国家，对一般竞争性市场的执法检查工作，都由综合性的执法机构负责，如美国的司法部和联邦贸易委员会，法国的竞争、消费和反欺诈总局，德国的反卡特尔局，澳大利亚的联邦竞争和消费者委员会等。法国的竞争、消费和反欺诈总局具有维护市场竞争

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