场地租赁合同争议阅卷总结

上传者：高芳
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上传时间：2015-05-10
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场地租赁合同争议阅卷总结

阅卷总结

案件定性可能一：

该份《场地租赁合同》可能属于无效合同，乙方上交租金110000万元应由甲方返还乙方，甲方收回场地，乙方自行拆除违建项目。鉴于双方对合同的无效都存在过错，乙方投资的设施和住房损失可能由双方共同承担。

理由如下：

一、土地性质如为集体所有土地，合同效力很可能被确定为无效合同。

依据我国《土地管理法》规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

从上述法律规定不难看出，任何个人或单位进行建设，如果不符合法律规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。擅自出租集体土地的行为大多被法院认定为无效行为。

该场地性质应该为集体所有土地，且没有取得相应的规划许可和建设许可，甲方擅自将该土地出租给乙方经营使用的属于无效的行为，依据我国《合同法》第五十二条规定，所签订的合同属于无效合同。因此，甲乙双方在合同效力的问题上面临的风险都很大。

二、合同无效后的法律后果我国《合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。我国《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

因此，如果合同无效，乙方上交租金110000万元应由甲方返还乙方，甲方收回场地，乙方自行拆除违建项目。鉴于甲乙双方在签订合同是都有过错，乙方所主张的投资经营损失如：铺路、挖机、双粉、水电、围板、工棚、拆迁搬家等可能会由双方共同承担。至于送情费用，乙方如无法提供相关合法证明，很难得到支持。

案件定性可能二：

甲方的行为属于违约行为，乙方可以向甲方主张双倍返还定金以及投资经营的实际损失（但送情费用值得商榷）。

理由如下：

一、由于城管要求乙方拆除违建项目，并且乙方不能实际经营，该条的违约事项已经发生，甲方理应按照条款赔偿损失。

双方所签合同第七条约定：甲方必须保证乙方在租赁场地内搭建活动房、砖瓦平房或加工竹棚等设施。如城管、消防等部门不允许搭盖，或搭盖了的要拆除，或由于甲方的原因造成经营户不能进场正常经营《一》乙方投资的地面设施和经营户投资搭建的住房等一切费用由甲方全部赔偿经济损失，《二》10万元定金无条件退还乙方。

二、定金罚则

我国《合同法》规定，给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同的，应按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

定金责任的承担不能替代损害赔偿责任，两者应该区分开来。如果一方违约造成实际损失，另一方适用定金罚则的同时，可同时请求损害赔偿。但是适用定金罚则和损害赔偿的总值不能大于标的物的价金总和。

因此，乙方可主张双倍返还定金，但定金罚则和主张的损害赔偿总值不能超过标的物价金总和。