20141222涿州大石桥综合项目前期策划方案Word

　　谨呈：河北尚建房地产开发有限公司

　　涿州大石桥综合项目前期策划方案——第一阶段 市场调研及初步定位

　　非常感谢前期贵司为华业行团队提供了非常顺畅的沟通

　　平台，经过多次深入的交流，让我们对这个项目有了更加进一步的理解。

　　通过团队反复的研讨和一系列的梳理，我们认为，本案

　　的发展至始至终都离不开一个非常关键的背景

　　京津冀一体化

　　第二机场获批第二机场及周边路网建设，尤其是廊坊经新机场至涿州城际铁路(廊涿城际)带动涿州融入北京 进程，是京津冀一体化巨大突破。12月15日，国家发改委对北京新机场工程进行批 复，在建新机场的同时，将统筹建设： 新机场连接北京市中心的快速轨道； 北京至霸州铁路(京九客专);

　　大广高速北京六环至黄垡桥段(扩建); 京台高速北京五环至市界段； 北京城区经新机场至霸州高速公路； 机场北线高速公路；

　　廊坊经新机场至涿州城际铁路；“五纵两横”综合交通主干路网，与北京新机场 同步建成。 进一步带动涿州房地产市场发展。

　　京津冀一体化-北京都市群北京—中心城市作用扩张，资源聚集作用明显，城市职能由单核向多核、大都市向都市群转变， 周边城市逐步承接北京各种职能。涿州-卫星城职能逐步显现。 单中心城市扩张 大都市化形成 新城 新城 城央 主城 新城千叶

　　都市群形成

　　城 市 群 形 成 过 程 北 京 城 市 群 形 成 过 程

　　横滨副城

　　川崎

　　新城其他城市

　　副城

　　东京副 城

　　副城

　　其他城市

　　1992年

　　2005年 房山 大兴

　　2020年

　　1992年

　　2002年 通州

　　顺义

　　北京中心城市过大，城市职能逐步向周边城市转移，实现联动、协调发展。涿州卫星城。

　　京津冀一体化渊源到2030年基本形成京津冀高度一体化格局，把京津冀打造成在国际上有重大竞争力和重要影响力 的新型现代化首都圈。通过发展功能互补、经济社会协同发展的城市群，把京津冀打造成为对全 球经济有重大影响力的控制中心之一。

　　2004年发改委启动了京 津冀都市圈区域 规划编制，采用 2+8模式，京津 加河北8城

　　2011年12月

　　2011年发改委启动首 都经济圈的规 划和编制工作， 但一直较慢。 发改委副主任 杜鹰表示：现 在看来，京津 冀地区的规划 工作还没有完 全做到位。

　　规 划《京津冀发展 规划》将公 布 2030年打造 现代化首都圈

　　1986年时任天津市长李 瑞环倡导环渤海 地区15城市建环 渤海地区联席会

　　2005年国务院通过北京 城市总体规划， 要求基本形成京、 津为中心的两小 时交通圈

　　2014年3月 2011年3月“首都经济圈” 的概念写入国家 “十二五”规划， 成为国

　　家战略。

　　“京津冀”作 为一个词组第 一次出现在中 国总理的政府 工作报告中出 现。

　　京津冀一体化解读习近平总书记：实现京津冀一体化发展，打造新首都经济圈； 李克强总理《政府工作报告》“加强京津冀一体化”。

　　基础设施相联相通 产业发展互补互促 资源要素对接对流 公共服务共建共享 生态环境联防联控

　　加强环渤海及京津冀地区协同发展 实施差别化经济政策 推动产业转移 发展跨区域大交通大流通

　　形成新的区域经济增长极

　　京津冀一体化解读河北省副省长赵勇：在邻近北京将近1000公里的范围内，建设一个发展特区。

　　河北省在京召开“环首都经济圈规划编制座谈会”,启 动环首都经济圈规划方案的意见征集。涿州、涞水等13 个县(市、区)由于紧邻北京，交通便利，划入环首都 经济圈规划范围内。 环首都经济圈包括环绕北京的张家口、承德、廊坊、保 定四个地级市，以及涿州市、涞水县、涿鹿县、怀来县、 赤城县、丰宁满族自治县、滦平县、三河市、大厂回族 自治县、香河县、广阳区、安次区、固安县13个县(市)。 发展特区将包括京东、京南、京北三个新城以及7个人

　　口在30万人以上的中等规模城市，将环绕北京建成一个全封闭的城市带。

　　京津冀一体化解读保定：河北省确定保定承接首都部分行政事业功能疏解。

　　2014年3月，《河北省委、省政府关于推进新型城 镇化的意见》确认，河北省将落实京津冀协同发展 国家战略，以建设京津冀城市群为载体，充分发挥 保定和廊坊首都功能疏解及首都核心区生态建设的 服务作用。

　　保定市作为畿辅节点城市，利用地缘优势，谋划建设集中承接首都行政事业等功能疏解的服务区。 2014年上半年，作为北京“政治副中心”的传闻，

　　令保定楼市处于躁动之中。几天卖出一个月甚至半年的成交量，开发商始料未及。

　　京津冀一体化解读涿州：涿州城市定位与发展战略：大北京都市圈，北京卫星城，北京后花园。

　　涿州，离北京更近，跟北京的房山、大兴接壤， 距离北京第二机场15公里，在京廊保三地之间。 大北京都市圈的功能定位，有助于涿州产业环 境的进一步优化，经济环境的进一步提升，有实施工业立市、以城兴市、

　　助于吸引更多的北京客群，有助于房地产市场

　　借京强市战略。

　　的快速稳健发展。 借京强市：北京以南的新城、旅游休闲胜地， 北京的产业扩散基地，为北京服务的都市型农

　　业基地。涿州市确立了现代化中等城市和京郊生态新城的发展目标。

　　京津冀一体化影响新型现代化首都圈；重大

　　影响力的控制中心之一。 交通——京津石之间高速路线连接，周边区县公路与高速路都有对接口；轨道交通优势明显，相邻城 市形成1小时到2小时的交通圈。 资源——充分发挥张家口、承德、秦皇岛的生态优势和滨海资源优势，促进区域经济发展。 环境——建立健全京津冀联防联控协作机制，着力改善京津冀空气质量。 产业——向周边转移北京部分产业，并发展高端装备制造、新能源、节能环保和临空经济、现代物流 等产业。 人口——周边城市承接首都部分行政事业单位、高等院校、科研院所和医疗养老等功能疏解，向周边 城市分散大量人口。 到2030年把京津冀打造成在国际上有重大竞争力和重要影响力的新型现代化首都圈，对全球经济有重大 影响力的控制中心之一。

　　臵业“大北京”时代来临

　　超七成购房者有在北京周边臵业意向16% 13.04% 70.96%有意向 没有意向 不确定，看情况

　　过半购房者在北京周边买房为首次臵 业，用于自住12.80% 17.60% 4.33%首次臵业自住 改善型臵业 用于养老 投资 其他

　　55.04%

　　10.24%

　　交通条件、生活配套及性价比成购房者臵业大北京最 看重因素交房时的装修状况 户型设计 价格、性价比 开发商品牌 小区环境 楼盘品质 教育、医疗条件 交通、商业配套

　　0%

　　10%

　　20%

　　30%

　　燕郊、香河成购房者臵业北京周边区域首选6.58% 22.70% 3.23% 廊坊 燕郊 涿州 12.51% 29.28% 27.07% 13.54% 香河 固安 武清 其他 14.38%

　　京津冀一体化楼市影响涿州、固安、燕郊等环北京十三县市楼市影响明显。

　　京津冀一体化 之于楼市影响

　　京津冀一体化对交通一体化、环境改 善、城市基础设施、公共服务等全方面 的提升，将促使京津冀很多区域的土地

　　升值，蕴藏投资机会，带动区域楼市增长。 河北优势在于可以提供廉价土地，在吸 引北京人口资源的过程中，除涿州、固 安、燕郊、三河等与北京相邻地区(以 河北环北京十三县市最具代表性)外， 其他区域北京辐射能力有限。

　　京津冀一体化楼市影响东南七县居住通勤、刚需改善、养老投资客户集中；西北七县特殊资源对改善客户吸引度高。京城外溢客 户目标城市 第二梯队

　　根据各个区县区位、交通、资源、配套不同， 京津冀一体化对其楼市及发展方向影响不同。 第一梯队——东南7县(涿州、固安、安次 区、广阳区、香河、大厂、三河(燕郊))— —区位优越，交通便捷，成熟度高，居住通 勤、刚需改善、养老投资客群外溢明显。 第二梯队——西北七县(滦平、丰宁、赤城、 怀来、涿鹿、涞水、易县)—环境优美，旅游 清西陵 十度 资源丰富，特殊资源对改善

　　客户吸引度高。易县定兴 高碑店 野三坡

　　保定市

　　徐水

　　京城外溢客户目标 城市第一梯队

　　京津冀一体化-燕郊楼市燕郊——河北融入北京、借势发展的先行者 燕郊开发区提出了“主动融入、全面对接、同城一体、借势发展”的思路，找准自己的城市定位，实现

　　城市功能分异与整体功能优化。交通体系和基础设施与北京高度融合，北京多条公交车直通燕郊，并保持15分钟的发车密度；迎宾路与京平高速对接，到达首都机场的时间只需15分钟，燕顺路直通北京顺义 区；下一步计划启动北京轻轨引入燕郊、北外环路与北京徐尹路对接、神威北路与北京朝阳北路对接、 密涿支线与京平高速对接工程。

　　京津冀一体化-燕郊楼市区位优越，距北京市中心最近，交通便捷，主要客群为北京东部上班通勤族—典型睡城(通州外 溢)。 燕郊位于北京市通州区的东面，隶属于河北三 河市；

　　与北京市中心天安门的直线距离约为30公里， 距空港首都机场25公里； 乘坐930、811、812、813、814、815、 816、817、818等多路公交车直通北京市区；

　　首尔 甜城

　　夏威夷蓝湾

　　京通快速路燕郊到达国贸仅35分钟左右。

　　燕郊在售项目以高层普宅为主，多为大体量项目， 销售周期长； 户型以二居80-95㎡,三居100-130㎡为主。 受北京影响最早的楼市，北京客群外溢最早目标区 域。目前燕郊楼市的价格在2013年有大幅变化，目 前整体均价在10000—13000元/平米左右，北京周 边最贵的区域。

　　天洋城4代

　　嘉都

　　京津冀一体化-香河楼市香河——建在CBD东边的北京“聚核区” 香河素有“京畿明珠”之美誉，距北京市区45公里，距首都国际机场60公里。新《北京城市总体规 划》确定了“两轴、两带、多中心”的城市空间发展布局，中心人口和产业将在15年内实现东移，在 东部的通州区规划建设70-90万人的新城，并预留百万人口规模的发展空间，届时香河到北京市新 中心距离将缩短到15分钟车程。

　　京津冀一体化-香河楼市交通便捷，产品两极分化，小面积刚需普宅(燕郊外溢)及高端舒适型(高端产品吸引)产品并 存。京城南部、东部上班族及退休养老客群，价格低。 配套完善香河位于北京东南45公里处，30分 钟可达北京市中心； 香河境内及周边交通网络密集，拥有京秦、 京山、京津铁路和六条高速公路干线； 香河区域以京东的后起之秀与泛CBD后花园

　　大运河孔雀城

　　荣盛白鹭岛

　　香河楼盘售价在6500—8000元/平米左右，与其最接 近的燕郊相比有3500-5000元/平米价差优势； 香河已有万科、五矿及富力等多家大型房企入驻， 采用大体量造城

　　开发模式，在售项目北部新城以高 端舒适型产品为主(别墅),县城内以普宅为主； 户型以一居50-60㎡,二居70-90㎡,三居90-110㎡ 为主。别墅、洋房分布多。

　　的身份备受购房者的关注。

　　荣盛白鹭岛

　　大运河孔雀城

　　京津冀一体化-固安楼市固安：即将迈进地铁时代 ，零距离接触北京城。 固安县隶属河北省廊坊市，地处首都地区“一轴三带”京津发展轴的轴心区，是河北省实施“一线两 厢”战略的“一线”前沿地带，也是廊坊未来城市建设“大三点”组团的重要支点。固安与大兴区仅 以永定河相隔，距北京天安门50公里，比延庆、怀柔、平谷、密云、房山、门头沟等六区县还近，驱 车到北京南三环仅需25分钟。

　　京津冀一体化-固安楼市京南第一城，承接北京南部客群外溢为主(大兴、房山外溢客群),小面积刚需普宅及高端舒适 型别墅产品并存。京南上班族为主。 固安县，地处华北平原北部，北京、天津、保定 三市中心； 固安位于京城正南50公里，与大兴榆垡隔永定 河相望。 首都第二机场选址榆垡、南城2900亿投资计划 等诸多利好，是未来北京第二空港城。

　　孔雀城英国宫

　　孔雀城剑桥郡

　　境内有大广高速、廊涿高速、国道106,公交828, 849,943等多条线路都到达固安，还开通了地铁天 宫院站到固安南站的地铁接驳专线车。 与其他京周边的区域比如香河、燕郊相比，这个区 域配套并不完善，初步发展阶段，发展潜力巨大。 区域的楼盘售价在7000-10000元/平米左右，与其

　　北侧大兴22000元/平米的价格有巨大价格优势； 固安住宅产品别墅、高层普宅并存，主要以90-100 ㎡,均价在7000-8000元的刚需产品为主。

　　京津冀一体化-廊坊楼市廊坊：做好后勤部长，营造九万北漂族的人才家园 廊坊正致力于打造京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代制造业基地、园林式生态型宜居名城， 使之成为环渤海区域内“功能齐全、环境优美、生态和谐、可持续发展”,且具有北方鲜明特色的代

　　表性城市。位于廊坊市经济技术开发区的东方大学城，未来将不仅是教育城，更是人才城、科学城、产业城、生态城、旅游城。

　　京津冀一体化-廊坊楼市京津走廊上的明珠,城市成熟度高,适合各地休闲度假、京城退休养老客群。 廊坊市(广阳、安次、开发区)位于河北省 中部偏东，地处北京、天津两大城市之间，

　　被誉为“京津走廊上的明珠”; 廊坊区位优势独特，环境优美，自然条件较 好，配套齐全，社会经济发展水平较高，环 北京各县市中城市成熟度、独立性最高的城 市。

　　孔雀城大学里

　　荣盛-塞纳荣府

　　廊坊是

　　京津1小时经济圈的中心地带，交通发达，离 北京40千米，离天津60千米，五条铁路干线，三条 高速公路和五条国家级公路纵横交错。 区域的楼盘售价在7000-10000元/平米左右，以广 阳最高、安次、开发区其次； 广阳、安次以高层普宅为主，其他区域别墅、高层

　　普宅并存，主要以50-60㎡一居，70-90 ㎡两居，90-130 ㎡三居为主，均价在7000-9000元的刚需产 品为主。

　　京津冀一体化-怀来楼市

　　(西北七县)

　　怀来：大北京一小时生态生活圈，水岸边的葡萄庄园 随着“环首都经济圈”的逐渐形成，以及京冀高层互访加密和区域合作紧锣密鼓的洽谈，“大北京1 小时生态生活圈”的概念也随之持续走热，从而引发了北京周边的臵业热潮。怀来凭借其丰富的自然 环境，便捷的交通路网，无疑正是这一热潮的一个缩影。“京张同城”无疑为拥有丰富旅游度假资源 的怀来带来更大的商机和投资附加值。与此同时，独特的地理位臵，也决定了“环首都经济带”不仅 仅单纯是一种投资行为，更是随着近年来中国经济快速发展，人们追求差异化生活的表现。

　　京津冀一体化-怀来楼市户。多为特殊资源对客户吸引。 怀来(滦平、丰宁、赤城、怀来、涿鹿、涞 水、易县)地处河北省西北部，燕山山脉 (太行山脉)与华北平原过渡地带，海拔高 (千米左右),山地起伏，原生山水，山、 水、林、园资源丰富，景观优美。 由北京至此区县交通欠发达，2-3小时；社会

　　(西北七县)

　　环境优越、旅游资源丰富、但配套相对欠缺，适合对环境要求较高的改善型客户或旅游度假客

　　区域针对北京客户多为借助当地优越的自然环境条件、打造高端改善产品，以独栋、双拼、联排、叠 拼及度假型精装公寓为主。 区域产品售价差异较大，别墅多在100万/套以上。 客户多为京西、京北区域高端改善客户，多为特殊 资源对客户吸引而至。

　　怀来拉菲水岸

　　怀来观澜墅

　　发展水平较低，生活配套设施较差。

　　怀来波尔多庄园

　　京津冀一体化-涿州楼市涿州：固守北京南大门 ，坐收投资升值利 涿州市既是环首都经济圈的重点县市，又是京南新城的建设中心。涿州充分利用毗邻北京的独特优 势，以规划对接北京为引领，突出产业、总部服务、路网交通等基础设施建设、商贸服务、生活相关 配套服务的全面对接。按照这个方案，到2015年，涿州市基本形成与北京的同城一体化发展体系，实 现京涿联系更加紧密、同城氛围更加浓厚、一二三产有效对接、“四区六基地”全面建设的新格局。

　　京津冀一体化-涿州楼市北京南大门，交通便捷，主要客群为北京东南

　　部(大兴、房山外溢)上班通勤族。 涿州市地处河北省中部，保定市北部。 东邻固安县，距天津港160公里，南连高碑 店，距保定78公里，距省会石家庄220公里，

　　北与北京市大兴、房山区毗邻，距天安门仅60公里，为首都的“南大门”。 涿州境内包括国道、高速、高铁，公交838, 多种交通方式可直达北京。

　　鸿坤 理想湾

　　K2 狮子城

　　鹏渤 城上城

　　香邑溪谷

　　京津冀一体化的提出和落实，对环京楼市、涿州城市发展都产生了十分深远的影响。

　　我司认为在本案的开发和实施过程中，应时刻保持对京津冀一体化政策发展走向的监控和研究，并适时作出相 应的应对措施。