2011如东宏观经济数据及商业市场调研Word

　　[ 南通如东-昌和地产项目 ] 宏观经济数据及商业市场调研报告—2011年—

　　前言：基于《昌和地产—如东城市改造项目》目前 的阶段，本报告暂不侧重于产品定位及营销策略 的建议。 而是基于对《如东宏观经济数据 》和《城市 发展/商业市场研判》的调研、从而得出对于《昌 和地产-城市改造项目》的一些商业规划定位及产

　　品设计阶段的前置思考。

　　宏观经济环境分析

　　PART 1

　　2010年楼市步入政策调控年稳定市场，抑制过快增长的房价 打击投资、投机行为

　　调控目的：

　　2010年政策从紧信号明确，全国部分城市虽然成交量有所下降，但价格依 旧有所涨幅，2010年底政府进行年度二次调控，主要以提高首付比例及信 贷政策为主，截至目前全国共有15个大中城市出台限购令。 房地产政策周期走势

　　政策环境 (2002-2004年上半年) 代表政策--国八条 较为平稳 (2004年下半年 (2006)政策促进期 政策调整期 —2005年)

　　一系列强有 力的政策抑 制房价过快 增长 (2007)

　　促进房地 产发展 (20082009上)

　　抑制房 价上涨 过快 (2010下)

　　政策收紧 (2011)

　　宏观经济走势与房地产市场关系分析2004-2010年全国季度GDP同比增速 2007-2010年上半年城镇固定资产及房地产开发投资增幅

　　1. 当宏观经济处于低谷期时，政策相对宽松，刺激房地产市场发展；当宏观经济转向 利好时，政策则“限制”过多的资金投向房地产市场，引导资金流转向实体经济。 引导资金流回流至实体经济。

　　2. 2010年第三季度GDP同比增速为10.6%,工业增长16.3%左右，宏观经济趋于利好，

　　南通市各县(市)房地产投资比较如东08年房地产投资为9.34亿元，增幅达到38%,在周边 各市县的比较中占据头名，近2年来房地产市场发展较快；

　　18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 如 东 县 海 安 县 2004年 启 东 市 2005年 如 皋 市 2007年 通 州 市 2008年 海 门 市 9.34 15.68 15.03 13.09 10.32 15.44

　　2006年

　　南通市各县(市)商品房销售面积比较在08年大环境影响后，商品房销售面积下降，如东为18.82万㎡。

　　90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 如 东 县 海 安 县 2004年 启 东 市 2005年 如 皋 市 通 州 市 2008年 海 门 市 18.82 42.12 39.1 27.59 40.29

　　37.12

　　2006年

　　2007年

　　通胀预期与房产投资关系分析人民币对美元盘中创近五年新高，对外升值 CPI/PPI均面临上涨压力，人民币对内不断贬值

　　现货黄金价格上涨迅速，通胀预期加速

　　1. 人民币对外升值、对内贬值，通胀预期加速。 2. 为了资产的保值升值，人们对于投资房产的 关注热度会随着时间的推移会越来越高，房地 产市场发展也会向着利好方向发展。

　　人民币升值与房地产市场预判

　　人民币对美元盘中创近五年新高，对外升值

　　各

　　国纷纷降低汇率，调整中国出口及整体经济表现

　　2011年我们预计中国经济调整增速，产业转型换代

　　宏观经济及政策大势对本项目的启示目前

　　政策遏制“投资、改善”需求，短期内受政策影响

　　机会

　　商办物业在宏观调控无正面影响，侧面是种利好

　　研判

　　调控时效性越来越短，政府基调为“遏制”房价

　　实事

　　宏观经济快速上升，对于未来临近的通货膨胀预期 引起新一轮的高端固定资产投资热

　　发展

　　通胀预期来临，以及中国富豪不断攀升，对于高端 物业需求同步上升

　　楼市调控背景下本案的机会点分析二 套 贷 房

　　三套

　　贷

　　房

　　* 商办物业首付原本按揭50%,此次调控政策中的二套房、三套

　　房、限制购房针对住宅部分，商办物业贷款不受二套、三套限制。* 信贷政策的调控并未对商办楼市场造成负面影响。

　　1. 楼市调控以一二线城市“住宅市场”为目标。 2. 此轮宏观调控对商办物业存在利好因素。 3. 本案商业性质物业成为市场机会点。

　　十二五期间

　　我国的十大“任务”

　　扩大内需(消费、城市化—城市群) 推进农业现代化 提高产业结构竞争力(战略性新兴产业，传统产业升级改造) 促进区域协调发展 加快资源节约型环境友好型社会转变(节能环保、资源价格改革) 科教兴国战略和人才强国战略 加强社会事业建设建立基本公共服务体系 推动文化大发展(文化产业成为支柱产业)

　　完善社会主义市场经济体制 实施互利共赢开放战略

　　如东城市概况及经济数据

　　PART 2

　　江阴大桥

　　沪通铁路 苏通大桥 崇海大桥 崇启大桥

　　1 、城市概况如东，位于江苏省的东南部，地处长江入海口的东北翼，隶属2小时上海城 市经济带。全境1872平方公里，海岸线106公里，耕地140万亩，沿海滩涂每 年向大海淤长3000-5000亩土地。全县人口108万。 如东是中国最早14个沿海开放城市之一。截止2008年12月，已兴办独资、 合资、合作企业近700家，利用外资21.5亿美元。外商投资企业分别来自美国、 德国、日本、法国、瑞士、韩国、泰国、台湾、香港等20多个国家和地区，投 资领域涉及一、二、三产业。

　　2、如东辖区与人口2010年全县户籍人口为108万人，全县辖15个镇，34个社区居民委 员会、13个居民委员会，218个村民委员会，面积1872平方公里。名称 掘港镇 兵房镇 马塘镇 丰利镇 曹埠镇 岔河镇 双甸镇 新店镇 河口镇 袁庄镇 长沙镇 苴镇 洋口镇 拼茶镇 大豫镇 总人口(万人) 22.31 6.8 9 8.8 4.92 9.2 7.97 4.08 6.5 6.01 3.9 3.98 7.84 5.8 4.2 面积(平方公里) 261.3 110.6 142.7 154.4 92.5 140.7 120.6 80.7 130.2 97.2 95 101 147.3 95.8 102