_统一的不动产登记数据库建设思路研究

　　研究进展

　　统一的不动产登记数据库建设思路研究

　　况海涛，赵岱虹

　　（国土资源部信息中心，北京 100812）

　　摘 要： 建立统一的不动产登记数据库，是保证不动产登记信息完备、准确，支撑不动产登记业务

　　和信息依法查询的前提。本文从不动产登记信息化现状出发，分析了目前不动产登记信息化存在的几个特征，提出了不动产登记数据整合建库应分“三步走”的实施策略。

　　关键词：不动产登记；数据库建设；现状分析

　　1 前言

　　由分散登记向统一登记转变，是一项重大制度创新，对于健全自然资源资产管理，乃至推进生态文明建设意义重大。信息平台不仅是不动产登记“四统一”的重要组成部分，而且是实施不动产统一登记的重要技术支撑。从减轻群众负担、保障交易安全、健全社会征信体系的现实需求来看，信息平台的主要目标就是要在确保不动产登记信息完备、准确、及时的前提下，提供依法、便捷的信息共享查询服务。这需要建立统一的不动产登记数据库，通过与前端登记业务关联挂接实现数据的实时更新，保证不动产登记信息完备、准确、及时。

　　建立统一的不动产登记数据库，起点是多年来分散登记制度下沉淀在各级、各部门的海量土地、房屋、林地、草原、海域登记资料。本文在比较全面、深入分析清相关行业不动产登记信息化现状的基础上，提出了不动产统一登记制度相适应的不动产登记数据库建设思路。

　　动态监管查询系统，并开展了试点部署和运行，形成了土地登记信息动态汇集、更新的技术机制。通过第二次全国土地调查、城镇地籍调查、农村集体土地确权登记颁证等工作，同步推进数据库和登记信息系统建设，把信息化融入到具体登记业务工作中。72%市级和69%的县级建立了土地登记相关的数据库，70%的市级和51%的县级建立了地籍管理信息系统。一些地级市采用统一开发部署的方式推进全市统一的地籍数据库和信息系统建设。

　　在房产登记方面，大约72%的市级和52%的县级建立了住房登记信息系统和数据库。住建部组织开展了重点城市个人住房信息系统联网。

　　在林地登记方面，有的省统一开发部署登记软件，有的省由市县级林业部门自行购买或开发登记软件，部分省尚未开展信息化。大约50%的市级和45%的县级建立了林权登记数据库，大约46%的市级和47%的县级建立了林权登记信息系统。

　　在草原登记方面，9个有草原登记的省（区）中，有6个省份开发部署了草原登记信息系统。9个省（区）中，大约有21%的市级和22%的县级建立了草原登记数据库，大约有10%的市级和13%的县级建立了草原登记信息系统。

　　在海域登记方面，国家海洋局统一开发部署国家

　　2 全国不动产登记信息化现状分析

　　2.1 基本情况

　　在土地登记方面，对全国宗地实行了统一编码，开发了宗地统一代码电子文件管理系统和土地登记信息

　　收稿日期：2016-3-15

　　作者简介： 况海涛（1977-），女，吉林长春人，高级工程师，主要研究方向为地理信息系统研究与应用。

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　　海域使用动态监视监测管理系统，形成3个国家级业务中心、11个省级和49个市级海域动态监管中心的业务体系。2011年开展了历史权属项目补录工作。自2012年起，先后开展了海域使用权证书统一配号、海域使用统计和围填海计划台账管理工作。目前系统集成了海洋功能区划、区域用海规划、海域权属、证书配号、围填海计划台账等各类数据，统一纳入国家海洋局系统管理。

　　房地合一管理的地方信息化基本情况，天津、重庆等部分城市采用集中式信息化管理模式，以信息技术为支撑，以规范业务程序为内容，部署了全市统一的房地合一的交易-登记信息化平台。

　　（2）存量不动产登记数据。即以往分散登记制度下沉淀的大量土地、房屋、林地、草原、海域登记数据，需要按照统一的数据库标准进行整合，建立关联关系，即房落宗、幢落地，纳入不动产登记数据库。

　　（3）权籍调查成果数据。即开展的不动产界址测量、权属调查成果，作为不动产登记的依据，通过整合归并的数据清理，纳入不动产登记数据库。

　　（4）不动产审批和交易成果数据。也是不动产登记的依据，住建、农业、林业、海洋等部门批准的不动产设立文件、市场交易合同等信息，纳入不动产登记数据库，支撑不动产登记日常业务。

　　以上四类数据来源，是存量不动产登记数据纳入不动产登记数据库的重点、难点问题，以下将重点探讨存量不动产登记数据整合关联、上图入库的思路。

　　2.2 现状分析

　　土地、房屋、林地、草原、海域等不动产登记职责分散在国土资源、住房城乡建设、农业、林业、海洋部门，基本上由县级部门承担（除国有重点林区林权登记和国务院批准用海项目登记外）。分散登记制度下形成的不动产登记信息化呈现出几个显著特征，一是程度不同。不同地方信息化水平差异很大，有的地方登记方式还处于比较原始的建立纸质台账，登记系统信息化还没有起步。二是标准各异。主要是在管理业务环节上就形成了相互差异较大的标准规范，如林业与土地部门在林地地类认定上的标准不一致，可能会造成同一地类在土地和林业数据库中的信息统计不一致。三是互不关联。土地（海域）及房屋、林木等定着物是有机的整体，这也是不动产统一登记科学性所在。分散登记下，各部门和行业由于大量的信息孤岛，造成各类不动产在空间上交叉重叠，大量房屋不能落地，各类数据难以整合关联。

　　3.2 不动产登记数据整合建库实施策略

　　不动产登记业务的特点，除了登记业务本身也是数据生产和更新过程之外，登记业务本身需要完备、准确的不动产登记历史数据支撑，以便在登记业务处理过程中，将不动产单元落地，查清“左邻右舍”关系，厘清不动产单元的“前世今生”，作为审核的依据。

　　因此，不动产登记数据库的目标应该是在行政区、地籍区、地籍子区及相关影像数据背景下，以宗地（宗海）为底盘，以不动产单元编码为纽带，关联不动产单元的自然属性、权利信息、权利人信息、权利限制信息及登记业务过程等信息，如图1所示，为信息应用服务提供支撑和保障。

　　物理信息权属信息业务信息其他信息

　　3 统一的不动产登记数据库建设思路探讨

　　3.1 不动产登记数据来源

　　不动产登记数据包括以下几个方面的来源：（1）日常登记业务。即不动产登记业务开展，产生登记结果和过程信息，都将纳入不动产登记数据库，作为数据更新的源头。

　　图1 不动产登记数据库层次架构

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　　数据整合建库应采用分步走策略。实现存量不动产登记数据整合建库，面临的最大挑战是各类数据的标准不统一，口径不同，语义代码各异，缺少关键信息。另外，虽然各行业、各部门都制定了统一的技术标准，但是由于信息化建设模式不同，统筹力度各异，标准贯彻执行的力度也就不同，即很多地方的地籍数据库、房屋数据库、林地数据库、草原数据库，没有按照本行业技术标准建设，图形叠加困难，重要数据项确实，图数没有关联。

　　基于以上现实情况，数据整合宜采用分三步走策略如图2：

　　原始库

　　土地、房产等现行标准

　　不动产登记数据库标准

　　3.3 过渡阶段数据库运行模式

　　显然，按照上述数据整合步骤和模式，从现有的数据质量来说，在较短的时间内不可能完成，但不动产统一登记工作开展，迫切需要存量不动产登记数据的支撑，如何在存量历史资料完成整合关联并建成统一的不动产登记数据库之前，形成过渡阶段新、老数据库双规运行模式，就成为当务之急。

　　可借鉴的类似经验是，10几年前重庆等房、地管理职能整合的城市，在不影响日常登记业务的情况下，一方面用历史资料支撑登记业务，另一方面同时开展房、地数据整合关联，用3-5年的时间完成过渡。

　　随着不动产登记机构和职责整合的推进，已完成登记机构设立的地方，现实而迫切的需求是如何在现有数据条件下开展登记业务，并同步推进数据整合建库，比较可行的思路：首先，全面清理各部门移交的历史登记资料，全面摸清数据特点及与本地以往登记业务的关联；其次，结合本地登记业务实际，设计统一的不动产登记数据库框架结构，并与日常登记业务进行挂接；第三，以历史数据支撑不动产登记业务，并按照统一的不动产登记数据库标准将登记结果和登记过程信息沉淀在新的不动产登记数据库中；第四，按照数据整合建库技术方法和流程，与登记业务紧密结合，对历史资料进行标准化整合入库。

　　中间库

　　成果库

　　图2 不动产登记数据整合建库实施步骤

　　（1）规范化整理。对土地、房屋、林地、草原、海域登记数据进行全面清理，对照已有行业标准进行标准化整合，使之符合本行业标准，并将重要缺失信息按照实测情况进行补录。

　　（2）整合关联。通过对整理后的空间数据进行空间参考一致性处理、图层合并、冗余数据剔除、信息补录等操作，形成符合《不动产登记数据库标准》(试行）要求的空间数据以及与之关联的属性数据，并以此为基础进行地籍区、地籍子区、宗地以及建筑物、构筑物等空间数据统一编码；通过对整理后的非空间数据进行数据归并、冗余数据剔除、信息补录等操作，形成与不动产登记相关技术要求以及《不动产登记数据库标准》(试行）要求相符的不动产登记簿。

　　（3）数据入库。将整理后的不动产登记信息按照《不动产登记数据库标准》(试行）对基础地理信息、宗地数据、自然幢数据、权利数据、权利人数据、登记业务等进行数据组织、编码、入库，建成支撑信息平台运行的不动产登记数据库（成果数据库），并生成不动产登记元数据。

　　4 结论

　　开展不动产统一登记业务，需要以存量不动产登记数据为支撑。长期以来分散登记制度下，各行业实行了难以兼容的技术标准，加之信息化建设模式和行业统筹力度各不相同，沉淀了数十年的历史资料，介质不同、标准不一、语义代码各异。开展不动产登记历史数据整合建库，采取分步走是务实的选择。同时，不动产登记制度的实施，迫切需要因地制宜地设立过渡期，边整合数据、边开展登记业务，充分发挥历史资料的支撑作用，并尽可能缩短过渡期，最终建成以宗地（宗海）为底盘、与日常登记业务紧密关联、历史登记可追溯的统一的不动产登记数据库。

　　（下转第19页）

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