房地产产权登记制度

　　【摘要】 房地产权属登记是对房地产物权的确认和公示，对国家和房地产权利人具有十分重要的意义。2007年《物权法》颁布完善了我国房地产登记制度的一些不足，但是在发展过程中仍有一定缺陷。完善我国现行房地产权属登记制度有利于我国房地产业的发展。本文共分四大部分对“浅议我国房地产产权登记制度的改革和完善”这一课题展开探究。第一部分主要对房地产产权登记制度相关理论及发展现状进行概述。第二部分主要结合现实分析房地产产权登记制度存在的问题。第三部分在前文研究的基础上，提出完善房地产产权登记制度的措施。第四部分指出完善房地产产权登记制度的重要意义。

　　【关键词】 房地产；产权登记

　　一、房地产产权登记制度现状

　　（一）我国房地产产权登记制度的分类

　　我国房地产产权登记分为土地登记制度以及房屋登记制度。

　　土地登记的范围主要涉及国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利。其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。土地登记实行属地登记原则，以宗地为单位进行登记。

　　房屋登记比较复杂，其范围包括了国有土地上的房屋和集体土地上的房屋。登记权利范围包括所有权、抵押权、地役权。房屋应当按照基本单元进行登记。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

　　（二）我国房地产登记的基本类型

　　根据《房地产法》的规定，我国房地产登记包括四个类型：一是初始登记，是指对以出让方式取得的土地使用权、以划拨方式取得的土地使用权、新建商品房屋和新建非商品房屋的所有权进行的第一次登记；二是变更登记，是指对因买卖、交换、赠与、继承、人民法院判决转移或仲裁机构裁决转移及其他原因，导致房地产权属发生变更后的情况进行的登记；三是注销登记，是指土地使用权和房屋所有权因抛弃；四是他项权利登记，是指除土地使用权和房屋所有权以外，又在土地使用权和房屋所有权基础之上产生的他项物权和其他权利的登记。此外，我国《物权法》第20条还规定了预告登记的相关内容。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　（三）房地产产权的登记责任

　　我国《物权法》第21条规定：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。根据以上规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。

　　同时，登记机关也应在产权登记时履行职责进行审查。在房屋权属登记过程中，登记机构会对当事人提供的申请材料进行审查，其审查模式一般有两种，一

　　是形式审查，即只对当事人提供的材料进行格式要求方面的审查，而不对材料的真实性进行辨别；二为实质审查，即不仅要审查当事人提供的材料是否符合要求，而且要对材料的真实性进行鉴别。当前，我国登记机构的审查形式为形式审查为主，实质审查为辅。

　　（四）房地产产权登记的效力

　　关于房地产产权登记，原则上登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权的设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。登记对不动产物权变动的效力，有两种体例：一是登记对抗主义，即非经登记不得对抗第三人；二是登记要件主义，即登记是物权变动的生效要件，对当事人和第三人具有绝对效力。

　　考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况，物权法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生效力。例如，关于土地承包经营权，自土地承包经营权合同生效时设立。承包经营权人将承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。关于地役权，自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　二、房地产制度存在的问题

　　（一）房地产权属登记的发证主体问题

　　登记部门不统一，分散在多个部门。因受部门利益的驱动，多头收费，相互不协调。因此，应制订统一的房地产或不动产登记法律，以结束这种房地产登记法律散乱和矛盾的局面。房地产登记的这种模式造成资源的浪费，工作效率低下，严重影响了民事主体进行房论整理地产交易的积极性。

　　（二）登记责任的规定存在缺陷

　　我国房地产权属登记制度没有关于登记机关法律责任的完整规定，唯一可以见到的就是《城市房屋权属登记管理办法》第37条规定：“因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任”。这条规定虽然肯定了房屋登记机关的赔偿责任，但没有规定土地权利登记机关因错误、不当登记给有关当事人造成损害的赔偿问题，将主观过错规定为登记机关承担赔偿责任的要件，与《国家赔偿法》和《民法通则》的相关规定相悖逆。

　　（三）权威性差，缺乏统一性和可操作性

　　房地产权属登记体系基本上由行政法规和部门规章组成，法律只是规定了最基本的原则。但由于行政法规和部门规章的规定远不及法律的规定那样严谨，这就使得我国很多关于房地产权属登记的规定在制定程序方面不十分紧密，遗漏许多缺陷。加之这些规定的制定主体多样化，避免不了在一定程度上过多考虑部门利益，容易存在效力上、内容上的矛盾和重复，以及调整范围上的缺失。

　　三、房地产产权登记制度的完善

　　（一）设置统一机构登记产权

　　我们长期以来把登记作为行政机关职能来行使而不是公示方法，从而造成了登记与行政机关的设置与职能合一的问题。应尽快结束房产和地产分开登记的模式，成立一个统一的机构来进行房地产的权属登记工作，而且要把这个登记机构从房地产行政管理机关中分离出来，弱化其行政管理的属性。

　　（二）登记机关内部建立严格的责任追究制度

　　在房地产登记机关内部建立严格的责任追究和赔偿制度，当发生不当登记给权利人造成经济损失的情况下，不动产登记机关对外承担赔偿责任之后，可根据登记工作人员的过错程度，向其本人追偿，以确保工作人员增强责任心，从而使内部责任制度与外部责任制度相结合。同时应注重建立起与过失责任赔偿制度相关的其他配套制度。

　　（三）完善产权登记法律制度

　　我国应当在权属登记领域制定统一的法律法规，确保房地产权属登记制度最大限度地保障当事人的合法权利、促进我国房地产业的健康发展。

　　四、完善房地产登记制度的重要性

　　（一）规范房地产产权管理

　　房地产权属登记制度是国家进行房地产管理的一个十分重要的手段，通过对房地产进行登记，国家能够实现对各类土地和房屋的有效管理，防止和避免房地产交易中的各种违法行为，且有利于收集和建立各种房地产档案资料，珍惜和合理利用每一寸土地。

　　（二）权利人的确权和公示

　　房地产权属登记是对房地产权利予以保护的重要手段，它通过对房地产权利人所属房地产予以登记和发证，达到对房地产物权的确认和公示，保障房地产权利人的合法权益。房地产权利作为一种民事权利，需要法律予以保障。房地产是不动产，房地产权利是一种民事权利，房地产权利人依照《民法通则》等法律、法规对房地产享有权利并承担义务，其合法权益受到包括宪法、民法、刑法等整个法律体系的尊重和保护。房地产法作为民事特别法，保障房地产权利人的合法权益是其份内之责，也是制定宗旨之一。