20130529.运泰侨城坊项目商业报告(ZL)Word

　　瑾呈：运泰建业置业(深圳)有限公司

　　The Report For SHENZEHN-YUNTAI

　　运泰侨城坊项目。商业图纸评审及业态落位方案2013.03.15

　　前提思考。本案现有商业体量约9000 ㎡考虑12栋建筑可拓展的最大商业面积也在13000 ㎡以内 基于项目体量的限制因素考量

　　判断本案商业仍以项目内生客群为主

　　“因此，本案商业是一个内向消费主导型商业体。 ”

　　「目 录」

　　客群定位

　　区域客群分析 项目客群分析 参考案例分析

　　案例分析参考特征总结

　　业态落位

　　方案优化

　　附件

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　　客群定位

　　区域规划属性：以创意文化产业基地为主导兼具高端居住配套功能的高端商务综合区，侨香路未来将打造成为超高层商务建筑群创意产业文化园区高端居住区以及居住区 级文化设施

　　超高层商务群 现有商务区

　　区域客群分析本案：150m

　　本案

　　沙河建工村更新单元智慧广场

　　高端居住区 高端别墅区

　　项目客群分析兆方项目：250m

　　香年广场 珠江均安项目：200m GX04更新单元

　　新润园金迪世纪大厦：200m研发办公中心

　　博林大厦：200m

　　区域规划为:创意文化产业基地: 本案、GX04更新单元 侨香路超高层商务建筑群: 兆方项目,珠江均安项目,博林大厦,金迪世纪大厦、本案双塔 高端商务居住配套:懿德轩,沙河建工村更新单元

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　　客群定位

　　商务客群案例参考-智慧广场：客户实力雄厚,以实业,电子和地产行业企业为主, 主要基于公司扩张需求或改善办公环境的需要

　　区域客群分析 项目客群分析客户购买原因：主要是因为公司规模扩大(38%) 以及需要改善办公环境(31%)。 客户从事行业：主要为实业(17%),电子 (15%),房 地产和贸易(均为13%)

　　成交客户层级：A,B栋客户基本为行业龙头企业，C,D整栋客户资金实力雄厚。AB栋成交客户 成交企业 房地产开发商 宇光塑胶 蓝思旺科技有限公司 深圳芬怡内衣 中国城市建设研究院 深圳分院 成交面积 2层 整层 770㎡ 整层 770㎡ 总金额 1.6亿 8900万 3700万 3700万 2800万 行业类型 地产开发 实业类 电子类 服装类 建筑设计 行业类型 安防科技类 能源类 成交企业 C栋整栋成交客户 D栋整栋成交客户

　　中国安防

　　鹏能投资控股

　　成交金额

　　4.2亿

　　4.0亿

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　　客群定位

　　商务客群案例参考-香年广场：入驻客户多数为创意设计型企业，客群整体偏好舒适,自由以及高品质的生活方式，享受型特征明显

　　区域客群分析 项目客群分析客户来源区域:主要分布在南山(48%)以及福田 (23%) 客户从事行业: 主要为设计(40%),制造业(21%)和房 地产(12%)

　　整体客群扫描:

　　① 客户多为中小型企业,资金实力一般 ② 多数仅购买一套(300-400 ㎡为主) ③ 注重空间打造和外形设计员工消费观念前卫,追求高品质生活设计

　　类企业客户访谈汇总: ① 内在驱动: 酷爱自由,喜欢安静 ② 购买原因: 有品位的建筑设计,舒适的办公环境 ③ 行业偏好: 自由,个性,空间,舒适

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　　客群定位

　　居住属性分析：华侨城高端居住区外延区域, 借势华侨城大居住环境，区域高层均价4万/m2左右,别墅价格在10万/m2以上，居住客群层级高端香山里: 物业类型:高层住宅香山里

　　区域客群分析 项目客群分析

　　总体量:约24万㎡ 主力户型：160~180 ㎡ 均价:38000元 首地容御: 物业类型:高层住宅 总体量:约20万㎡ 主力户型:90~120 ㎡ 均价:34000元波托菲诺纯水岸 首地容御 懿德轩

　　懿德轩: 物业类型:别墅+公寓 总体量:约17万㎡ 主力户型面积:330 ㎡、280~320 ㎡ 均价:18万起(别墅);10~16万(公寓)

　　波托菲诺天鹅堡

　　纯水岸: 物业类型:别墅+高层+公寓 总体量:约60万㎡ 主力户型面积:360~380 ㎡(别墅) 均价:90000~120000元

　　天鹅堡: 物业类型:高层住宅+洋房 总体量:约35万㎡ 主力户型面积:220~250 ㎡ 均价:70000元(二手房)

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　　客群定位

　　项目定位属性：“侨城北文化创意产业园”政府规划，与华侨城创意产业园一并规划为生态办公、创意产业带及产业总部基地

　　本案

　　华侨城创意文化园： 项目定位：集创意文化、艺术展览、 时尚潮流、产品发布、旅游观光为一 体的综合创意型产业园区；

　　区域属性分析 项目客群分析本项目： 政府规划：侨城北文化创意产业园 项目定位：新兴产业总部基地 规划意向：以富于创造性的独特建筑与空间 形态容纳创意产业，形成富于时代感的新型总 部形象

　　入驻企业类别：设计、摄影、动漫 创作、教育培训、艺术等行业， 入驻企业代表：世纪凤凰传媒、高 东方逸尚服饰、贝森豪斯园境装饰设 计中心等企业

　　文安设计、雅域国际、国际青年旅舍、

　　华侨城创意 文化园

　　创意产业总部基地定位属性，入驻企业具备创意性、总部性特征。