华泰证券-房地产行业“互联网+”系列报告之五:从行业属性看待地产“互联网”
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华泰证券-房地产行业“互联网+”系列报告之五:从行业属性看待地产“互联网”
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券研究报告
行业研究/深度研究
2015年04月21日
房地产 增持(维持)
房地产开发Ⅱ 增持(维持)
曹光亮 执业证书编号:S0570513070001
研究员 0755-82493656
caoguangliang@http://wendang.chazidian.com
赵翔 0755-23952861
联系人 zhaoxiang@http://wendang.chazidian.com
1《首开股份(600376):不断升级的京
城一哥》2015.01
1《“破净”了无痕》
2《华侨城A(000069):主业水乳交融,
穿越周期的大而美》2015.01
2《“奥运”令钢材出口突增-7 月出
口数据点评》
3《房地产开发Ⅱ/房地产:房地产将成
A股龙头》2015.01
3《观察与思考-为何 AK 钢如此受
伤?》
从行业属性看待地产“互联网+”
“互联网+”系列报告之五
投资要点:
地产行业 ROE来源分析:地产业商业模式简单,但本质属性却较为复杂,有些甚至
超出市场经济系统的范畴。我们将地产行业的属性划分为以土地升值为代表的阶级属
性,金融属性、商品属性和服务属性。09 年到现在的房地产行业 ROE 均值为 14.14%,
如果按照地产行业的四个属性进行分解,会发现开发商ROE 的主要来源为阶级属性
(土地升值),贡献了 12.15 个百分点,其次为金融属性(对应资本的固定收益)则
贡献了 3.69 个百分点,而占用开发商大量精力的设计、建造、施工、物业管理等等,
给开发商贡献的 ROE 为负值,拉低了行业ROE 月为 1.7 个百分点。
地产业需要互连网:由于地产也 ROE 主要来源为阶级属性和金融属性,这意味着地产
行业很难被互联网技术颠覆,也就是说很难存在突破性的商业模式能够绕过政府管控
以及开发商多年练就的低成本融资能力.但是房地产却迫切需要互联网技术的改造与
升级,这是因为占用开发商大量经理的设计、建造、装修、物业管理、房产交易环节的
商业模式是失败的,这些生产活动不仅没有提升行业 ROE,反而拉低了行业的盈利
能力。如果能够有新的商业模式出现,传统地产商不仅不会成为新业态的障碍,反而
会成为坚定的支持者。
代理与中介,楞的怕不要命的,线上企业将通过 O2O颠覆整个业态。中国地产业正
在发生两个变化,一是进入白银时代,拥有蓄客能力的代理企业价值逐渐增强,利润
变得丰厚。二是二手房交易占比越来越大。原本不起眼的地产中介业务逐渐变得有利
可图。另外,这两个领域原本的商业模式就存在瑕疵。从代理市场看,线下代理公司
的蓄客能力明显偏弱。从二手房交易来看,地产中介的铺面租赁线下拓展的模式导致
成本高昂,佣金率难以下降,以深圳平均1.5%的交易中介费看,这在互联网时代简
直不可理喻。尽管也有线下企业试图从线下往线上发动进攻,抢回行业制高点。但我
们认为这对传统代理、中介来讲,这很容易陷入左右手互博的窘境。除非线上企业集
体犯下战略性错误,线下企业打赢的概率很低。因此,我们非常看好以搜房为代表的
线上企业的转型。
装修产业,急需阿里巴巴式巨头公司:家装领域痛点之多,不亚于淘宝兴起之前的小
商品批发市场。主材成品加价过高、成本不透明、无法提前预知装修效果、监工劳力
费时、装修后不满意投诉无门等等。这些都需要阿里巴巴式的平台公司,发展新的商
业模式,连接施工方与需求方,并消除交易过程中的种种痛点。比如土巴兔就在这方
面做了很多有意义的尝试。
物业管理,迫切需要找到买单的那只狗:物业费价格受到政府管制,物业管理公司大
多处于入不敷出状态,一般需要开发商接济才能够生存,但是物业管理公司拥有的小
区入口和跟业主保持高强度接触方面的确存在得天独厚的优势,只不过这种优势的货
币化过程较为艰难。如果物业管理公司能够找到买单的那只狗,能够实现盈利的同时
不影
响到开发商的品牌形象,业务很容易快速扩张。比如彩生活在这方面的积极探索
我们认为互联网时代的地产业不会被颠覆,相反随着新兴商业模式的兴起,地产业很
可能出现新业态与传统互联网公司共生共荣、互相促进的局面。
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房地产 房地产开发Ⅱ
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