分享培训会会议纪要

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南宁公司生产口第一次经验分享培训会会议纪要

会议时间：2015年3月15日下午13：30

会议地点：南宁联发臻品2#楼2F会议室

参会单位及人员：总经理办公室：张志伟

项目部：、晏武、李斌、惠宁宁、苏盈、何琦、冯怀斌、农成文、

合约部：刘湘云、陈婷

成本部：唐艳、曾福、董菊凤、范先解

设计部：蒋桂江、覃海辉、邓雅娴、黄忠华、李惠团、邓达仲、崔雪芬

会议议题：

1. 分享龙湖案例经验。

会议纪要：

会议目的：1、为充分利用南宁联发的技术资源，鼓励公司内部的技术创新和知识积累，为经验分享提供平台；2、就生产口每半个月的工作难点和分歧进行沟通交流。

具体内容如下：

一、 案例分享

（一）成本口案例

1、成本口案例一：紫都城四期入户门定样案例，事件简述略（详附件），会议上提出防火防盗门针对不同的验收部门，所使用的标准也不同，从此案例中总结出

（1）要有成本意识的全局观。

成本控制是系统工程。在进行成本控制时，应从全局出发，综合考虑各项投入收益的内在关系，在各个关联的环节采取有力的措施，甚至在某些环节故意付出额外成本，以换取全局成本的大幅度降低。

（2）把握成本控制敏感点，制造“零投入”。

从经济性的角度，甲方要追求合理的成本，但不能一味的考虑节约。应当抓住成本控制的敏感点进行严格控制。对本案来说，防火门自身成本的增加并不敏感，即使再增加一倍，从全局来看，还是接近“零成本”。而采用普通门所带来的附加成本占90％，是应当进行重点管控的成本敏感点。

2、成本口案例二：样板房装饰工程结算漏扣甲供材的案例

该案例主要是合同中未提及甲供材而造成漏扣，从这案例需要我们注意：

（1）与造价有关的信息的及时传递，并做好资料归档。

（2）竣工资料的完整及真实性。

（3）明确的材料供应界面划分；

（4）严格按合同工作内容和界面安排施工，如现场工作界面有变动，应及时做好书面纪录并存档。

（5）加强与造价工程师的沟通与交流。

另外针对本公司实际情况提出尽量避免漏项计算，结算移交清单形成制度化（要有结算情况说明，最好附有清单）。

(二)设计口案例

1、设计口案例一：从市场角度反思弗莱明戈样板区景观研发。

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在弗莱明戈样板区景观的实施过程中，由于在前期设计过程中对于产品定位的研究不足，导致内庭院出现了大面积返工，增加了投资成本，同时造成样板区的延期开放。通过对此事的反思和总结，对我司也有借鉴：

在此事件中，造成样板区大面积返工的最主要原因在于，第一没有深入的分析市场需要什么样的产品，而是一厢情愿的在生产自己认为想要的或者说是设计师想要的东西。这其实是极危险的，尤其是在不断需要新产品的今天，一个新产品到底靠什么打动客户，让客店愿意为之买单，是设计前期必须加强研讨的重要问题，绝对不能单纯的站在设计角度来思考问题，提升对于市场的认识，并在此基础上深入的分析产品的特质，必须真正做到“不卖我们能造的，想想人家想要的”，才能避免今后类似的情况再次发生。

此外还有以下三点也是此次样板区值得总结并可在今后的工作推而广之的：

（1）、对境外设计师的管理当中如何扬长避短，如EKISTICS其长在于对于设计思想、景观体系、空间格局方面，而对于我方硬景材质、软景资源方面的掌握不足则是他们的短板，同时很多时候他们的选材往往代表的是欧美人的喜好。如我们演绎的乡村风格在材质上大量使用了老条石、天然片石，显得很有历史感，设计师对此感到很满意，但作为本地业主则可能会有回到中国农村的心理感受，因此在材质的选择上必须是我们自己在对产品有足够的认识的基础上协助设计师选择，一旦感觉到与市场需要有差距时，一定要坚定的以市场为导向，如果一味的“尊重”设计师，则很可能会存在不能在本土市场适销对路的情况。

（2）、研发人员应加强对后期工艺的了解，提前预见因设计不当造成的工艺问题（如溪流池底的铺贴方式设计不当造成的返碱，尽管此次样板区未返工，但交房前也是难免的）。

（3）、对于应在过程中加强对实施效果的管控，对于施工质量不能满足设计意图时，应尽快通知现场立即进行整改，并帮助施工方理解设计意图，避免拖延造成的更大程度的返工或效果上的遗憾（如入口水景墙与设计意图之间的差距）。

2、设计口案例二：弗莱明戈外墙涂料出现色差的案例

对这一案例的原因分析及改进措施：

（1）、在效果控制、封样方面

在外墙效果控制上，研发部应以第一次封样的样板效果为准；如因客观原因不得不使用替代厂家的产品，必须分析并对比所有影响效果的因素才能做出选择。在外墙涂料的选择上则必须遵守在现场做实体样板施工，并进行多角度对比后才能确定再次封样。

(2)、在对外墙颜色效果要求非常敏感的项目中，如本案例中的弗莱明戈项目，样板楼色彩是经过多次调试才达到项目控制的效果标准，其材料配方、施工工艺对最终效果有着非常大的影响。

因此，在此类项目选择样板楼施工单位时，研发部应提请造价采购部，将后期大面积使用因素考虑进去，尽量保证样板施工和后期大面积施工招标一并完成；同时，在招标的价格对比中，应综合考虑不同单位的材料成分及质量、施工内容、施工工艺和施工效果。否则，在此类项目中，大面积施工开始后再更换厂家，后期会浪费大量的人力物力，同时效果还不能得到保证。

（3）、合理的施工工期方面，对因客观原因造成的项目工期压缩，相关项目专员应积累经验，对可能造成的效果偏差有充分的预见性，并通告相关部门，采取相应的措施，将此类影响控制到最小范围。

（三）设计工程口案例

1、案例一：紫都城四期样板区图纸案例：

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会议上只摘取该案例的一点来说明来提醒我们：为了项目推进更顺利，需要在以下几个方面加强管理：

（1）图纸的控制，对远程设计管理中，增设由部门文控把关的节点，尤其是发放到项目部的图纸，避免由项目专员直接转发，造成双方因表述不一致对图纸版本引发的误解。在远程交流开始前，通过信息中心与合作方开通合法、快捷的沟通平台，便于项目负责人和文控负责的信息沟通平台尤为重要。

（2）会议管理上，无论从会议组织、纪要的撰写、会签意见达成一致后再校稿，研发部和工程部都暴露了一系列问题，如何提高会议管理的效率，仍然是研发部和工程部需要改进的课题；

（3）双方的沟通上，需求的传递和挖掘需要进一步加强。比如对安装问题的提出，作为接受需求的一方研发部应当敏锐地关注，究竟是什么问题影响了现场的施工，如果自己不能解决，那么其他项目是怎么操作解决的；而作为提出需求的一方，在问题没得到对方解决的时候，也应进一步阐述自己的需求，与对方经办人进一步探讨协商，寻求资源解决问题。

（4）从设计管理的角度：随着公司规模的扩大，寻找更多更好的设计资源，开展产品研发是我们产品研发的必然趋势。这种趋势下，外地优秀的设计单位会越来越多、越来越深入地介入我们的项目。这对我们的分供方管理、设计管理、图纸管理、技术标准管理都提出了更高的要求。从紫都城四期项目来看，由深圳华汇进行项目的概念设计直至施工图设计，其在专业能力、服务态度和图纸质量上的综合能力来讲，是值得肯定的。在本案例中，施工图审查是事件的主要发展线，该项工作也是研发部在当阶段最重要的设计管理工作。但是其间暴露出来的问题也引发了研发部对部门施工图审查管理的思考，涉及的方面从施工图审查的规范、流程、审查的技术重点，到研发部应当完成的设计管理前控施工图设计指引。

a、研发部重新梳理施工图审查的流程，运用流程保证这一关键行为的规范性、合法性和有效性;

b、梳理各专业的施工图审查技术要点。目前研发部的施工图审查要点已不能满足现阶段我公司对施工图设计深度、精度的要求，需要重新梳理，尤其是结构、水、暖、电专业方面。

c、梳理《施工图设计指引》，将国家标准、地区标准、公司标准统一起来，梳理出满足公司需要的标准，作好设计管理的前控工作，同时也解决本案例中暴露出来的地区标准和地区普遍做法的认知差距的问题

（四）招标口案例

1、案例一：蓝湖郡三期23、25楼文化石色差案例

总结改进措施如下：

（1）加强对大规模材料供应商的监控，对诸如厂址变迁等较大的变化，应引起足够的重视，并采取有效措施，以防止因厂家的变动出现产品供货周期以及质量等方面的风险。

（2）对施工现场管理而言，应加强对各项材料的进场验收，需要取样送检的第一时间送检，需要对比效果的（如涂料、墙地砖、文化石、屋面瓦等）应立刻对比样品，及时发现问题。同时，对于施工后的效果把控，一定要坚持样板带路的原则，请公司相关部门参与点评验收。

（3）对于缺乏国家及行业相关验收标准的一些特殊产品，应加强合同管理，尽量在合同种明确此类产品的详细质量要求和验收标准，以备出现质量风险后有据可依，尽可能减少或减免我方的损失。

（五）工程口案例：

1、工程口案例一：林澜会所劳动力案例

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针对劳动力短缺，案例总结与借鉴如下：

（1）、对于“阶段性劳务短缺”，工程部应有相应确保工程进度的预案，包括合同条款约定、与总包提前充分沟通等等；

（2）、当劳务短缺发生时，工程部应立即预警，迅速反应，形成应急策略，包括更换劳务队、自己组织人手、更换总包单位，甚至与技术方案调整和补救措施。

（3）、对于不同的总分包单位，应该总结不同的管理方式和管理手段，以充分调动乙方的积极性。

2、工程口案例二：蓝湖郡三期景观种植土回填工程案例，经验总结如下：

（1）工程项目管理团队对以往工程出现的问题（如种植土厚度不够，种植土下建筑垃圾多等）进行了分析与总结，明确了回填技术要求，如：回填标高要求、种植土回填厚度要求、造型要求等。

（2）明确工程停止点及移交要求。

a、二次平场前材料转移、垃圾清理完成隐蔽检查报验。

b 、二次平场完成后、种植土回填前场地验收停止点。

c 、种植土土质检查，种植土合格手续的完善。

d 、种植土完成后，向景观移交。

(3)、进一步明确标准及检查验收的流程，制定相应的管理办法，及时对监理及总包单位进行培训及交底，充分调动监理及总包单位的积极性。

A、重视报验管理。

把控节点的检查，每道工序必须达到要求才能进入下一步工序，特别是建筑角点及建筑死角的检查。每道工序最迟报验时间为下一工序开工前24小时合格完成，否则，罚款1000元/栋周边，车库顶板为2000元/个车库；对不报验即回填的除处以上述标准的罚款外，还需无条件全部返工，并对延误工期负责。

B、明确车库顶上回填注意事项。

① 车库屋顶的机动车辆使用限制：2吨农用自卸汽车退行运土（即车行荷载与堆土荷载严禁重合），0.6立方米履带式挖土机平土，人工填土。

② 回填顺序必须遵循方案，坚决杜绝覆土荷载及车辆荷载重叠的情况，发生一次，立即停工整顿，并按5000元/次进行处罚；若发现对结构和功能有损坏，或经评估对结构和功能有隐患的，另行给予不少于10000元的罚款及其它处罚。

C、充分发挥监理及施工单位人员的作用。

① 要求监理对种植土回填全程参与监督，发现监理未旁站的，每发现一次罚款200元，并通报批评。为此，针对施工单位每次报验，监理单位在批准时注明责任旁站监理。

② 要求施工单位施工员、技术负责人（或生产经理）全程指挥、监督，项目经理手机保持畅通协调，每发现一次缺岗，对施工单位进行500元/人·次的罚款，并通报批评。

D、强调成品保护。

① 结构保护。车行荷载、堆土荷载必须符合设计使用荷载要求，对车库顶板上车符合交底要求，集中堆土荷载不能高于1.1米，局部（每处不大于1平方米，累计面积不大于堆土水平投影面积的10％）最高不能高于1.4米。

② 防水保护，滤水层保护。

③ 管线保护。

④ 建筑外装保护，撞击损坏、表面污染。

⑤ 标高点应用及保护。

严格按照上报方案的成品保护措施，由总包负责成品保护，一旦损坏，由各专业分包修

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整完善，并由总包单位有偿付费或由甲方代扣代付。

E、保障安全文明施工。

① 场内安全文明施工：材料堆放整齐有序，场内道路畅通及清洗。

② 场外市政道路扬尘污染控制。

3、工程口案例三：工程施工图与营销合同附图核对的案例

问题主要集中底层和楼中楼，处理办法如下：

（1）合同附图的绘制（营销部）

——尽量由有专业能力的人员，并按建筑制图规范绘制。

——绘制、修改一定要由专人负责。

——绘制完合同附图后，两人以上（其中一位是工程师）进行审查。

——审查完毕后，营销部将户型图的电子文档和书面文档发工程部，进行交底，交底内容包括房间编号、特殊标记的含义等。

（2）施工图审查阶段（工程部）

——满足户型图是施工图审查的前提条件。如果二者有差异，必须在施工图审查阶段对施工图进行调整。

——审查重点是核对建筑、结构施工图，水电气等配置与合同附图是否一致。

——方法：建筑、结构施工图与合同附图核对时，可采用天正建筑制图中块的方法，用相同比例的建筑、结构施工图与合同附图重合对照，提高速度又保证准确度。

（3）施工过程中（工程部）

——项目工程师应有相关专业的合同附图。

——建筑方面的设计变更工程师一定要和户型图对照，确实要作修改一定要及时通知营销部，并注意版本控制。

（4）把户型图装订成册，由客户关系部与设计部共同进行审查和监督。

（5）在砌体施工完成后，项目部应和营销部一起到现场对照合同附图进行一次实地核实。

二、下次会议安排

1、3月29日分享绿城案例经验及讨论生产口会议管理制度

2、4月培训会安排：4月12日董菊凤和惠宁宁；4月26日晏武。

三、工作追踪

设计部落实尚筑车库回填土高度及标明使用机械及承重荷载。

南宁联发置业有限公司

2015年3月16日 共印1份存档南宁联发置业有限公司，复印1份至集团公司