房地产开发企业会计0809Word

　　房地产企业投资性房地产核算,成本核算程序图

　　房地产开企业发成费本用的集归与分 配(税涉)王军

　　建第一部分房

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　　地产开企业发本构成成

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　　一、成本象的确对定 (一)发产开品成的内本容 发产开品本是成指房产开发地企业产在品发开过程所中发生 各的项费用支。出 发开产成品按本其途，可分为以下四用类： 土开发地成。土本地发成开是指本地房开产企发开发业土 (即建设地用)所地生发的项费各。 用 房开屋发成。本房开屋发本是成房指地产发企业开发开各 种屋(房包商品括房、出房、周转租)所房发的各生项费用支 出。2061/41/

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　　套配施设开发本成房。产开发地企业开发能偿 有转让配的设套及不施能偿有转、需让要分计配入 开发品的公共产配套施所设发的各项生用支费出。 代建工程开成本发。房地产发企业接开委托受单 位的委托，为代发开土地除、房以外其屋他程工 (市政工程)所如发生的项各用费出。

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　　支二)成本(算对象核的确原定(会则原则计) 本成核对算的象确定原则会计(则)原 应足成满本计的算需 要 便成于费本的用归；集 利成于本及时结的算 适成本监控的要求应 。:注成本核算对一般应象在工前确定开。旦一定确，不 得意随改，变以证成本保核的准确性。算20164/1/3

　　(三

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　　确)成定本核对算象虑的考因素 单体 发开目，一项般每以独一编制立设计算概施 工或预算所图的单项开列工程发为本成算核对。象 在 同一发开点地结构、类型同、相开竣时工间近 相由同、一施单位施工或总包工群的开体发项目，可 合以并一为成本个算核象。对 对于开规发模大较、工期长较开发项的目可以结 ，项目特点合和成管本的需理，要开发项目按一的 定区或部域或位周期划成分核本算对。

　　象

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　　片分期(成区开发)项目的可，以各期(区)以成本核 算对象。 为 一同项目有裙、公寓、房字写等不楼同能功的在，期按(区)划 成本核算分对的象础基上，应还功能按分划本成核算对 。 象一同区、同小期有高一层多层、、式等复同结不构，还 的应按构划结成分本核对象算 。 根 据算核和管理要，对独立需设计概算或的施工预算的 图套配设施，论不支出是其否摊入屋房等开产发成本，品 均单应作独为成本算核象。 对 于只为一个房屋等开发对项服务的、目应摊入屋等开房 发项目本且造成价较低的配套设，施以可单不独为作成本 算对象核发生，开发的用费直计接房屋等开发项目的成本入 。

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　　土地值税增有关本成对的象定规 《暂行例条实施则细第》条八：土地增值税“纳税以人房地产成 本算的最基核的核算项本或

　　目核算象为对单位算 (计财税〔字19954〕号):8对纳“人既税普通建准住标 宅搞又他房其地产发开的应，别分核算值增额不。分核算 别增值额不能或确准核算值增的额其，建的造通普标住宅 准能适用不例条八第(条一项的免税)规”定。 ( 财税[2006]12)号：“税纳既人造建通住普，宅建又造 他商品其房的应，别分算土地核增额”值

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　　地土值增税有成关对本象的规定 财(税[0026]12):“各地要进号一步完土地增善税值征预办 法，根据地区本房地业产值增平和市水发展情场，区况普别 通住房、普非住房通和用商等房同不型类，学合科地理定确预征率 并，时适整调”。 国税(发[206]1078号)“:土地值税以国家增有关部门批 审房地产开的项目发单位进行为清算对于分，期开的发目， 以项分项期目单位为清”。算?“开发项中同时目含包通住普宅和 普通非住宅，的应分别计增值算额” 。 国税(发20[9]90号1)清算审：时核，应审核地房开产项发 目否以国家有是部门关批、备审案项的目单为进行清位算对；于分 期发开的目，项是以分否期项目单位清算为；对不类 型同地产房是否分别计增算值、额值增，率纳土缴增值税。地企

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　　所业得税法律制关于成度本象设对置 可 否售原则 销 发开产能品够对经营外销售的，应为作立独的计税成本对 象进行本成核；算能对外经不营销的，售先可作过为性渡 本对象成进归行集，后然将再其关成本相入摊够对能经 营销售外成的本象。对 分 归类集则原。 对同一 发开地点竣工时间相近、产品、结构型没有类明 差异的群显开发的体项目，可为一作成本个象对行核算进。 功 区能分则原 开发项某目成部组相分对独，立且具有不使同用能时， 功可作以为立的独成本象对行进算核。

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　　企业得所税法律制度于成关本对设象置 定价差异原则。 发产品开因其品类产或功型不同等能导致其预期售而价 存在大较异的，应差分别作成本为对象行进核算 。 成本差 异则原。 发产开因建品上筑存在显明异差能导可致建其成本出造 较现差异大的要分，作为成别本象进对核算行 。 权 益分原区则 。 开项目属于受托发代的或多方合作建开的，应发结合上述 原分则划别分成对本进行核象。

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　　算二房地产、业企发成开本成构 成 费本用区分本成费 用开成本 期发间费按照会用 计则准制或 度定

　　规

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　　期间用费成构(一

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　　开发)本构成

　　成

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　　二(房)产地开发成本目 项本项目成指从是生产用的费体用途出发，将直具接 发费开用和接间发开费用划为分干若目项或类别即者 成本目项，一如般工业

　　企业的生费用产分为直划接料材 、直人工、制造接用等。 费房产企业地开发品产成本目项般可分一土地征用及 为拆迁偿费补也(称地取得费土)前、工期程、基础 费施费设建、安装工程费、公筑配共设套施和开发间 费费用等接

　　2。0614/1/3

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　　土地取得成本的成

　　构土

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　　地得成取本细说明明 土地取得本，是成为指取土地开得使发用权或开(权发 )而生发各项费的用包，括地买价土或出金让大市政配套、费、 税契耕地、用占、土地税使用费、地闲土置费、农作物补偿 费危、补房费偿、地土更变途和用面积超交的补地价及 相税费关拆、补迁费偿、用安置动及费迁、用迁房回 造建费等。用明

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　　细分类 府政地价及市配套费：政支的土付地让金出土 、开地发，费政府部门交纳向的市政配套大、交费 的契纳税、土使地费用、地耕占用税，土变更地 途和超用积面补交的价地。 等 作款项：合补偿作合方价地、作合目建项转入 分房给合作的方屋房本成相和应税金等。 红线 市政外施设：红费外道路、水、线、电、 通讯等建气造费、线铺设管、接费补口费偿。 拆 补偿费：迁关有上地地下建、物或筑着物附的 迁补拆净偿出支，置及动安迁支出，作农补物 偿，危费补房费偿。等

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　　收法律制度税规的口径定 取 得土地用权所支付的金使额是，纳税人为取得指地使土 权用支付的地价款所按国家统和规一交定的有纳费用。关 以出方式让得取土使地用的权为，付支土地出的金；让以行政划拨方 取得式地土用权使的，为转让土地使用权时按规 补交定的出让；金以让方式转取得土地用权的，为使支付的 地价款。

　　土地增值税关有律制度将法“土地征用及拆迁补偿费(” 括土地征用包、耕费地用税、劳占力安置动及费有地上、关地 下着附物迁拆补的偿支出净、安置动用房支迁出)等于置 “地开土和新建发及配房设施套 ” 需 进行调要：整整后的结果往往表现为企调账面业的上土地取 得费要大于按照法规定的税“取得地土用使所支付的权金 ”额 它问其的题说明

　　前期

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　　程工的构费成

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　　前工期程明费说细明 前工程期费是指项目开发前期，发生政的府可 费许招标代、费理、时设临费以施水文地及质勘察、测 绘、划规、计、设行性研究可、咨询证论、 费筹建场地通、等前平期用费。

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　　期工前费明程细说明 察勘设费，具体包括计：

　　勘测丈量 费、划规设费计其、。勘他丈测费量：包括初 勘、勘详。主等要有水：、文地、文质 和物地基察勘费，降观沉测费，日测照费试拨地 、钉桩验线费、线费、定复线、费施放线工、费建筑

　　面积丈费量等规划设。计费规：划：费方招 标费、案规划计模型制设费、方作评审案、效费果图 设计、总体规划设费计。设计费费施：图工 设费计、改修计设费环、景境观计费等设。其：他可 性研行究费制图、、晒、图赶费、样图制品 作等费

　　。

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　　报批报增容建包括费: 批报建费、报目整体性报批报项费建增、费容。报批 建费：报括安检费包质、检、费底编制标费、 易中交心续手、人防费报建费、消配防设套费施、散 装水泥集资、白蚁费治费防墙改基金、建、 筑面丈积量、费路口设费开、规划管等理、新材 料基费金(墙改或专项金)、教师住基基宅(金或中 学小师教住宅补费贴)拆、管理费迁、招投管标费理 。项等整体目性批报建报：费项报目建时规按定 政向有关部门府交纳报的费。批增费：包括容、 水电、气增煤容。费

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　　“三通一 平费”括：包 临时通、通水电、通路场，平整地临。道时： 路接红通线外工用施临时道的路设、计建费用。造 时用电临接：通红线外工用施临时电规划设计 用费、临管时铺设、改造线迁移、临时变、器安压 及拆除装用。费临用水：时通红线外施工接临 时用排水给施的设设、建造、计管线设、铺造改、 迁移等用费。地场平：基础整挖前的场开平整、地 场清运、旧地房拆等费除用。

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　　临 设施时费括包： 时围临墙临、时办室、临时场地占公用、临费时围挡。临 围时墙包括围：、围墙栏设、计造建 装、费饰。临时办公室：用金租、造建及装费饰用 。临时场地用费占：施含用工时临占道费、时借临 空地用费。临租时围板包：设括、建造、装计饰 用费。 前期

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　　工程费指企业：前在准备阶期发生段的项费各用主包 要以括下容内 : 目整体项批报建费 性 规设划费 计 勘 丈量测费 “三 通平一 费 ”时设施临费 预算编审、费 其他 前 工程期，包费括划、规计、设目可行项性究研和水文、 质、勘地察、测、绘三通一“”平等支出。前期工程

　　费基础设施

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　　的构费成

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　　础设施建基设费明细明 说 基础施建设费设是，开指发目项在开发程中过生发的道 、供路、水供、电气供供、、暖污排排洪、消、防、讯、 照通、有线电视、明带宽络网智、能化社区等网管程费工和 境卫生环园林、化等园林绿、观景环工境费用等程。

　　主 包括要：外室排水给统费、室系外采系暖统费室、燃 外气系费、统室外电及高气压设备低费、外室智化能系统 费、林园境环程费工、环卫生境费。 室外排给水统费系：室外给水系统：主要包括小区费内给 管水、检道查、井泵水设房备、及

　　外接消的火等栓费； 用雨污系统费用水

　　。

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　　外采暖室系统费主：要包管道括统系热、换交、锅站炉 房费。 用室燃外气统系费：要包主管括道统、系压站调 外室气电高及低压备费设：线到配红房的电高线、压高 柜、变压压器、低柜及箱压变压式备设费用；室外电管道强 及电敷设缆室外：电总强线路部分费用；室平弱外电管道埋设 ：包括用电于视电话、宽、带网、能智布线化的管道 埋、预查检井费用等。 外智室化系能费 统车停管理统费系用：括包天露停车场理管系、统地下或 架空层室车停管理场统的系费；用小区路闭监控统系用费 包：括像头、显示摄屏电气及统安系等装费用；周界外防 红系越费用统红外对扫等；:区小禁门系费统用电；子更 系巡统费；电用公告屏费子等。用

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　　园林环境程工费 林环园境工费程指目所项生发的林环园境价造主，包括要 绿建设化费、筑建品小、道路、广建造场、围费墙造费 建、外室照明、外背室音景乐、室外星零施。设化建设费绿： 包公共括化绿、团组间绿宅化一、私楼家花、园区周 边绿化小支；建出筑小：品塑雕、水、景环廊假、等；山 路、广场建道费：道造路广场铺、设设路口工程开补偿费 及等围墙建；费造：包永括久围性墙、栏及围门大室外；照明：室外 照电气工程明，路灯、草坪灯；如外背景室乐 ；音室零星外施：儿设游乐设童施、各指种牌、示标识牌、 意图示垃、桶圾、座椅阳、伞。

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　　等础基设费施 体操作看具项目：开发程中过发的生小区内建筑安装、工 施工图程预算项之目外的道、供路电、水供、气、供供热 、排污、洪排通、、照明、绿化讯等础设施基工程用，红 费外两线与大市米接政口费的，以及向用、水电气、、热、通讯等 大政市公司纳的费用。交20164//31

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　　土增值地法税制律度规定的 基础施设费，包开发括小区内路道、供、供水电 供、、排污、排气洪、通讯、照、环明、绿化 等卫工发生的支出程

　　。

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　　建安工费程成

　　构

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　　建安装筑程费明工细明说 筑建装安程费，是指开发工项开发过目中程发 的各项生体主筑建建的工程筑费安装工程费及、 精装修等费。 建筑程费工 建筑 程费工指目项发开过程中发的主生体列内 土入预建算的内项费用各主要。包基括础价、结 构及造粗修装价造门窗工程、公、共部位精修装 费、户内装修费精

　　。 基

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　　础造价：括土石方包、基桩、壁护坡)(工程费基，础 理处费、桩咨询及基测检费降、水 。结构及粗 修造价装：要包括主框砼(架含立柱独和基条基 浅等基)、础砌体找、平及灰、防抹水、

　　垂直运、输脚手架、 高超补、贴散水沉降、缝伸缩、、缝层底园砌花体(高层建筑的 裙楼有架层，原则空上空架层构结列裙楼、 入转有换层构结入并塔楼。 ) 门工窗程主要包：括单元门入、门、户内户门外、门窗墙、 防火门的费用。 共部位精公修费装主：要括大包堂电、厅梯、楼间梯屋 面、、立面及雨外蓬精装的修费。 用 内户精装修：费要主包厨括房、生卫间、房厅阳、台露、 的精装修台费用。

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　　安 工装程费 装安程工费括包内室水暖气管电线设备、室费设内及其 安备装费、弱电统系费 。 室水暖内电管线气设备主要包括费室内：排水系给统； 费室内采系统费；暖内燃室气统费；室内系电工气程费室；内设 及其安装费；电备梯其安及装费发；电机其安装费 ；及防系消费统；防人备设安装及费；电弱统系；费对系 统费讲；三表远用系统传费用有；线电费用视；电话系费统用 宽带网；。等

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　　地增值税法律制度的规定 土建 安装筑工费程是指，出以包式方支给承包付位的建单筑安 装程费，以工营方自式生的建发安筑装工程费

　　。配套设施费

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　　公配套设施费，共是开发指目项内生的发、独立的、营非 性利且产权属于全体的业主的，无或赠偿与方地府政、政 公共府业单事位的公共套设施费配用。等 套设施费指配房屋开发程中，根据过关有规，产权法收 及益不属于开发商，开发商不权能偿有转也不能让作自留 固定资产转的共公套设施配出。主支包括以下要类几： 在发小区内开生发不会的生经营产收入的可经营不性共 公套配施支出设包，括居委、派出所、会亭岗儿童乐园、 自行、棚等车； 开发小区内在发的根生据法规经营或例，惯其经收入营 于经归者或营业委会的可经性公营配共设套施支的，出如 造建托、邮幼、图书馆局、览阅、室身健、游泳池、球场房等 施设支的；出

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　　发开小内区市规城划规定中的大套配设施项不能目有转 让偿和得经营取益权收，发生的没时投有来资的费源用； 对于产权、入归属收情况较为复的地杂室下车位、等施 ，应设据根当政地法府规开、商的发销售承等具诺情体况 确定否摊是入成本项目。如开发商本通过交地补价人或工 程防费措等施，到得政府部认可，门得了取配套该施的产 权，设应作为则营性经项独目立核算。 该本项成下按目各配项套设施设立细明科目行进核，如 ：游算池：泳土、建备、设设；业施主会：设所计装、费 、资修产置购、体单会所构结幼；园：儿建造本及成套配 产购资置学校；:建成本及配套资产购造置球场；;设备用房：配电 、水房泵房土及装建费；车站建修费造土建、 :设备各、设施。

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　　项土增值税地律法度制规定的 公 配套设共费，施包不括有能转让偿的开 发区内小共公配套施发生设支出。

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　　的发间接费开

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　　开发接间费 开发 间接，指企费为直业接组和织管开理发项目所生的发 且不能将其，直接属于成本核归算象的对程监理工费造、价审核 费、结算核审、费工保险费等程为。业主扣代代 缴的共公修维金基不等得入计产成品本 。工程 管理：主要费括工程监理费包、结算编审预费、行政 理费管施工合同外奖金、工程、量监质督费安、全监费督、 工保程险。费 销设施建造营：费告广设及施布发、销售费境环造改费、 楼处售修、装饰费装、其他 。物 管理完业善费包：按规定应由开发商括承担由的业管物 公理代司管物的管理基业、金建公修维基或金他其专项基 金；及小以入区住前投入物的管业理用费。

　　土地

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　　增值税律制度的法规定 开发间接 用费，是直接组织、指理开管发项目 发生费的，用括包资工职、工福利费 折、旧费修理费、办、费、公水电、劳 费动护费、保周房转销摊。

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　　借等费用款

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　　款借用 费借 费用，款是符合指资本条件化的借款用。费本化借资款 用包括费直接于用项目发开借所入资的利金息支、折出 或溢价摊销和辅助价费用以及，外币借因而发款汇兑生差 额因。款借而发的生辅助用包括费续手等。费

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　　地增土税制度规值定处理办的 纳法人能够按照税转房让地项产目计算摊利息支 分，出能且够供提金机融构证的，明其许允除扣的房 地产开发用为费 利息+:取(得地土用权使支付的所金+额房地开产发 成)本 %5以 内税人纳不够能按转照让房产项地目算分摊利计 息出或者不支够能供金提机融构明的证，允许其 除的房扣产开发费地为用： 取(得地使土用所支付权的金额+地房产发开本成) 10%内以

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　　地房产业既向企融金机构借款又其他借有的款 其开，费用的发计算不同能使用时述方上 法 全部使用 自资有没有利金息支出，的按照述方上法扣除 息利扣除中息上浮幅度利照按家的规定国行， 超过上执浮度的不允许幅扣 除对 超于贷过款期的限息利分和部加的利罚不息 允许扣 土除增地税清算值，时计入已开发本成的息支利 应出整至财调费务中计用扣除。算 他其扣项目除 从事地房产开的企业可以按取发得土地使权支 用金额付房和地产开成本之发和计2加0%除扣

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　　第部分二 开发产品本核算成序程

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　　一、应设核算的账置 “开户发成本账”:户账户核算本房产开地发企在业地、土房屋 、

　　配套设和施代工程的开发建过程中所生的发各项费用。 本账户按开发成应本的类，如“土种开发”、“房屋开地发”、 配套“设施发”开和“代工程开发建等”设二级 置细账明户，并二在明细账级下，户按成本核对象算行进明细核算 。

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　　“开发成”账本户有问关的说题明 房地产 企开业成发本细明账层级的多较 不 企同业内部因理需管呈要不现同特的点 一 有般两种思路

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　　“开发间接费用账” 本账户户算核房地开发企产内业独部立核算单为开位产发 而品发生各的间项接用费包括，工、资利费、折旧福费、 修理费、办费、公水电、劳费动保费、护转房周销等摊 。本账 应户企业按部不同内单的、部门(位分司公设置明 )账户。 细注：开发意间费接与用管理费用、销售用的费别区2016//14

　　3期间费用

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　　管理费是指企用业行政管理部为管门和组织理经活营动 而生的各发费项用包括，司公经费、工会费经、工职 育教费经劳动保、费、险业待保险、费董会事、咨询费费、 计审、费讼费诉、污排、费化绿费、金、土地使税用、 土费损地补失费、技偿转让术、技术开发费、费形资产无摊销 、开办费销摊、务招待业费、帐坏损、失货存盘亏毁、损和 报(减盘废盈)损，失及以他管理其用费。012/6/143

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　　销费售是指企用在销售产品业或者提供劳务等程中过生 的各发费项用，以专设销及机构的各售费项用。包括应企 业由担负运的输费、卸装费包、费装保险费、、维修费、展览费、差 旅费广告、费代、销手费续、售销服务，费及以 设专售销机构人员工的、奖资、福金费、折利旧、费修理 费、料物耗以及消其经费他 。 房产地开企发销业费售还包括用发开产销品售前之装改 复修、费护看、费采费暖。 等 财 费用务是指企业，筹集为金而资发生各项的用费包括 经，营期生发的利净支息、出兑净汇失、应收应损账款的付 现折扣、金应收据的贴现票息、利金机融构手费续等。20164/1/3

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　　归开发产集品费用。 项开发目中生的各发项直开发接费用直，计接各成本入算 对象核，即借记开发“成本”总分类账和明细户类账分，贷记 户关账户。 有 为项开发服务所目发生各项开的发间接费用，可归集在先开“ 间发接用”费账户即借记“开，间接费用发总”分类账户明和细 类账分，户记贷有关户账。 将 开发间“费用”接账户归集的发间接开用，按费定的一法 方配计分入各开成本核算发象，对即记借开发“成本”分总类 户和账明细账户，贷记“开发间接费用账”户。 计并算结已转开发完产实品际成。计本算完开已项目发

　　从筹建 至工验竣收全部开的发成。本将其结转并入“进发开品产 ”账，户即借“记开发产”账户品，贷“开记发本成”户。账 按 完开已产发的实际功能和去向品，开发产品实将际成结本转进入有 关账户即借记。主“营务业成本”、“ 投资性房 产”、“周转地”房等账户，记贷开发产“”品户账2016/4/。13二、发开产品成核算程本序

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　　地土发开成本核算的 土地开 成发本目科设置的 发开成本—土开地 发 地开土发费用的归与集分

　　配206/1413/

　　房地产企业投资性房地产核算,成本核算程序图

　　土开地发成本结转序图银程行存款开发成本-土 开发地产品-土地4应付账款1

　　开发成-配套本施

　　3设原材料等

　　发间接开用费2

　　付职工应薪

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　　房屋酬开的成发核本算 房屋开成发科目本设置的 核算 企业开发建设各房屋所项发的各项生直费用 开接成发本—屋开发房 按 屋的性质和用途设置房商“品房”、经营房”、““周转房”、“ 代房建”等明科细目 房屋开 费用的归发与集分

　　2016配4/1/3

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　　房屋发成开结转程本序图行银存款开发本成土-

　　开地发成本-屋房开产品-发房屋

　　54应付账款

　　12原材料等

　　开间发接费

　　开发成用-配套设本施

　　3付职应薪工酬

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　　套设施配发开成本核算的 套设配开施成本科发目的设 置算核企开发业设各建配项套设所施发的各生直项接 费用开 成本发配—套施开设发明细科 目大：套设施开配发，营业性公非共配设套施开 配发设施开套费发用的集与归分

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　　配套设施本结转程序成图银行存款开发成-土地本开成本-发屋房

　　发开产-品房

　　4屋应付款账1

　　2发开品-配套

　　产材料等原开间接发用费开发本成-配套设施3

　　付职应薪工酬代建工程开发的

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　　本核算 成 建代程科工的设目置 建代况说明情 发成开—代建工本开程 代发工程开发建费用的归集分与配21064/13/

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　　建代工程成结转程本图序银行存

　　款应付款账开发本-成建

　　开发代产-代建

　　品原1料等材开发接间用费32

　　应职工付薪酬

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　　本成结综转合序图(程1)行存款银开成发-本土地开产发品-土

　　地 64应付账款 发产品开-屋房开发成-本屋

　　1房26

　　原料等

　　材发间开费用接开发本-配成套施

　　设发开产品配-套3 应付职6薪酬工开 成发-本代 建开产品发代建-6

　　成本

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　　核(算转结)程序()银2行款开存发本成 - 项目 地土得取本成分 配计 入应 付账

　　款本成象Ⅰ对直 计接入 开发成-本 目项 安建工程费 分配 计 入

　　成本对Ⅱ

　　象原材等料开发成本 - 项 目期工前费程成本象Ⅲ对分 配计

　　入付应工薪职酬

　　分 配发成开本 -项目计 入 基设础施费、 套设配费施等间接 费

　　用 直 接计 入分 配 入计分配计 入

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　　第三分部 关成于费用分本方配 法 接直用 直费计接入分 配计 分入配计入的配标准选分 择间费接分配用(发开间费接和用共同本) 间成接费用构成的 分配准标选的

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　　择开间接费用发和共同成本 开发接间用：费指业企为接直组织管理开发和目项所发生的 ，且不能其直将归接于属成核本对算的象程工理费、 监造价审费核结、算审费、工程保核费等。险 具有 算核对象益的普收性 多遍于场管现理直联系 接 以难接计入直益对象成本受 有辅助费用性具质

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　　共成本同：是专与成属相本立的对本成，是为指多产品种的生 产或多个为部的门设而置生的发应由，这些产品这或 部些门共负担的同成本 。受益对 象围范限定的性 属于直接 成的本部分一 入计方上式属分配于计入 共同成的本定受核算环境制确约

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　　成本用分费方配法 土地增税值规(细则第定条九) 让土地使用权转的面占积总面积比的计算分例摊，或建按筑 积计算分摊面也，可税务按关机认确的其他方式算分计 摊。 “总面积”指是可让转地土用使的土地总面积权。 转可土地面让为开发土地积总面积减不能除转让公共的 设用地面积施后的剩面积。 余按建 面积筑计算总：建筑面积；可建售面筑 积 其 他式：方工造价程；安工程费比建例、接费用直例比等

　　成本费用分

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　　方法(所得税配) 企 开发、业造的开发建品应产制造成本法进按行量与计核 算。中，应其入开发产计品成本的费中属于直接成用和 能本分清成够本象对间接的本成，直计入成本对接，共象 同成本不和分能负担对清的象间成本，接应受益的原按和则配比的原则分 配各至本对成，象具分配方体可按法下以规定选 其择： 占地面积一 法建 面筑法 积 直成接法 本 预 造算法价

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　　成本费分配层用次本费用成第层 次分二 第一层配 分配次开发成本 接 直计入 成 本 象

　　对期费间用二层 第分配次直 成本接

　　共同 成本间接 本成理 管用费

　　销 售用费财务费

　　用成本

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　　费用配层次共分成本、间接同成等本分配 计 第入三 次分配层一期应担 共同成本等负二期负应 担同共成本等

　　三应期负 担同共成本

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　　等内期成本分配某期负担共同应本等成的分配四层第次分配

　　Ⅰ 本成象

　　对Ⅱ 本成象对

　　Ⅲ成本象对Ⅳ成 对象本未销产 品已 销品产

　　五层第 分次配

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　　分方法的配择选 业企下列本应按成以下方法行分进：配 土 地成本一般，按地占面法积进分行配。 单独作为过 性渡本对象成算核的公配共套设开发成施本

　　, 按应筑建积面法进分配行 。借款费用于属不同成对本象同共负的担，按直接本法或成按预 算造价法行进分配 其。他成本项目分的法由企配自行确定业

　　。现