20151024中锐星公元名邸渠道服务Word

　　合作回顾2014年11月1日—2015年4月30日经纪人 派单 14% 5%

　　34%

　　总来访975组，渠道来访330 组，渠道占比34%巡展 15% 中介 66%

　　渠道来访

　　派单 2%

　　32.8% 渠道成交

　　总成交125套，渠道成交41套， 渠道占比32.8%

　　经纪人 32% 中介 61% 巡展 5%

　　好屋中国 最具执行力合作方

　　再次合作，两点意义。

　　先说目标

　　2个月 3个亿

　　120套去化，960组客户支撑渠道目标：增量保30%,冲40%

　　再说改进

　　132万保证金

　　32免流程直接支付营销费用

　　提高 付款效率

　　1

　　市场及项目分析2

　　目 录3

　　年终渠道策略

　　合作沟通

　　区域市场分析2015年园区住宅去化走势成交量(套) 2000 1500 1000 500 0 15-1 15-2 15-3 15-4 15-5 15-6 15-7 15-8 15-9 915 460 1230 991 1792 1851 1690 1096 1769

　　2015年园区住宅成交价格走势成交价格(元/㎡)

　　2000019000 18000 17000 16000 15000 14000 15-1 15-2 15-3 15-4 15-5 15-6 15-7 15-8 15-9 数据来源：中指研究院 15740 15905 16155 16708 15972 18792 17524 18715

　　16909

　　2015年1月-9月园区住宅总去化11794套，月均去化1310套，相比去年同期总成交9806套，月均 1089套；2015年1月-9月园区住宅成交整体均价在17104元/㎡,相比去年同期整体均价15046元/㎡,

　　呈现量价齐升的趋势 。

　　周边项目分析(精装)2015年主要竞品去化走势万科玲珑东区 路劲澜调国际 400 300 200 100 0 45 36 31 6 15-1 22 15 13 2 127 53 47 23 15-4 77 53 45 11 300 北极星花园 本案 25000 20000

　　2015年主要竞品成交价格走势万科玲珑东区 路劲澜调国际 北极星花园 本案

　　212 75 70 52113 74 70 70 58 62 57 39 32 31 21 113 53 52 30 15-9 15000 10000

　　22219 21335 22197 21733 21533 20484 17277 17367 17802 1846818212 18934 19250 16049 17192 15605 17517 17893 16785 17154 17068 16865 14978 14504 14784 14492 15345 14492 14752 13844 14490 14424 14081 12482 1144911646 15-1 15-2 15-3 15-4 15-5 15-6 15-7 15-8 15-9 数据来源：中指研究院

　　15-2 15-3

　　15-5

　　15-6 15-7

　　15-8

　　2015年1月-9月，万科玲珑东区去化435套，月均48套，均价19242元/㎡ ;北极星花园去化468套，月均52

　　套，均价15164元/㎡ ;路劲澜调去化782套，月均86套，均价12841元/㎡ ;星公元名邸去化505套，月均56套，均价19481元/㎡ 。 随着主要竞品万科的结案，目前区域内主要参考项目为铂悦府，10月12日首次开盘164套，首周签约87套。

　　项目余量盘点产品户型： 118㎡ 产品状态：剩余36套 产品户型：118㎡ 产品状态：剩余顶底4套22 23

　　2 3

　　产品户型： 121㎡ 产品状态：未售(68套)

　　产品户型： 138㎡ 产品状态：未售(68套)

　　年终冲刺目标中介模块 线上产品 地推模块

　　好屋平台助力星公元

　　线 上 线 下年终任务：3亿

　　老带新直客模块

　　年终目标：120套好屋渠道指标：36套

　　业内经纪人模块

　　1

　　市场及项目分析2

　　目 录3

　　年终渠道策略

　　合

　　作沟通

　　线下渠道策略

　　1中介联盟 面向全市 主力导客 系统更新,7日结佣

　　2地推攻略 社区巡展 蜂动全城 企业拓展

　　3业内整合竞品业务员整合 中高端业务员发展

　　4全民经纪人 老带新 新带新

　　线下渠道

　　1st

　　中介联盟来人指标：144组 成交指标：18套

　　中介联盟1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 中介 启程 中介 三源 中介 亿家人 中介 银海 中介 德佑 中介 亿宏韵 中介 正弘 中介 泰山 中介 天扬 中介 乐宜居 中介 万房 中介 鸿帆 中介 铭顺 中介 天策 中介 华奥 中介 云锦 中介 润盈 中介 开创 中介 鸿城行 中介 众乐 中介 众菁 中介 宏辉 中介 安诚 中介 金鼎晟 中介 爱建 中介 金亿家 中介 炬众 中介 德胜行 中介 品轩 中介 我爱我家 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 中介 马上有房 中介 爱屋中国 中介 爱满家 中介 鼎丰 中介 梦想家 中介 锦绣 中介 锦恒鸿业 中介 金黄埔 中介 喜顺 中介 启阳 中介 拓邦 中介 中升 中介 优居 中介 百联 中介 君坤 中介 铭家 中介 德扬 中介 天兆 中介 苏仁 中介 苏信宜家 中介 方拓 中介 新飞 中介 前程似锦 中介 铭品 中介 黄金埔 中介 首创 中介 零距离 中介 信宇诚 中介 佳渐城 中介 乐屋 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 中介 卓创 中介 犇腾 中介 久铭 中介 恒飞 中介 金和 中介 百度 中介 腾跃 中介 逸群 中介 合纵得一 中介 君信 中介 众亿创 中介 东冉 中介 安厦 中介 瑞切斯 中介 康馨亭 中介 益泰祥 中介 居邦达 中介 志鹏 中介 恒和 中介 健胜 中介 梦之家 中介 邦家 中介 乐 嘉 中介 君度 中介 开泰 中介 文馨堂 中介 尚品行 中介 合家欢 中介 中萨 中介 天卓

　　相城区 173家

　　姑苏区 园区 205家 156家 我爱我家，华美世居，德扬，泰山，博明，宜居宜家，韦博，尚好佳高端事业部，名城佳业 吴中区 193家 吴江区 127家

　　主力合作中介新区租 216家

　　中介联盟执行要点：1.邀约各中介大佬先行邀约；

　　2.分阶段进行中介启动大会；3.签约后7日结佣 七 天 结 佣

　　中介大 佬邀约

　　经纪人 召集

　　经纪人 带看

　　佣金奖励：10000元/套

　　中介联盟总指标 成交指标：18套 来人指标：144组

　　11月 12 96

　　12月 6 48

　　奖励制度

　　中介建议：1.带看奖：50元/组；

　　2.成交奖：500元/组现发(客户认购为准); 3.指标奖：中介门店为单位，完成奖励1000元/家； 1.门店海报粘贴情况抽查，未完成罚款50元/家

　　11月指标为渠道重头，建议11月中介佣金提升至2万-2.5万元/套惩罚制度2.项目信息培训：每周安排不少于3家，不合格的罚款50元/家

　　3.渠道专员未完成指标，罚款100元/套

　　线下渠道

　　2nd

　　地推攻略来人指标：80组成交指标：8套

　　2nd

　　国际服装城 通灵金属市场 康锦苑 欧风丽苑 云锦苑 新湘苑 大观花园 康桥丽都 晨曦馨苑 香城花园 博世汽车

　　中央景城 新加花园 天骄花园 东方花园 上郡花园 古楼一村

　　枫情水岸 张泾小区 观澜丽宫 东方维罗纳

　　白塘一号

　　亭苑社区3 厦亭家园 阳澄名邸2 亿城新天地 金陵花园 青苑新村3 畅苑新村2

　　中海国际社区2

　　新未来城风尚 新未来花园2

　　锦绣江南 新新家园 都市花园

　　从成交地图来看，湖东换房客户为主力人群，宏葑二村 翡翠国际2 湖畔天城11 华庭苑 东环新村2 东港二村2 青湖语城 雅戈尔未来城 都市花 东湖大郡2 加城花园2 园 蓝岸花园 汀兰家园 中海国际社区五区4 海悦花园2 第五元素 橄榄湾2 水墨三十度 普罗宝包装 三元一村

　　中海湖滨壹号 新城花园 天域花园 星湖花园 惠龙大厦 宜家公寓海尚壹品

　　中南花苑

　　中海国际社区七区2

　　水墨三十度

　　星海人家南园新村 风华紫苑 韶山花园

　　因此，本案地推策略以辐射湖东为主。 c泰南苑 言桥小区 民生银行 荣域花园 华泰家园2 荷花苑 盘福苑 长岛花园 里河新村 湖左岸2 现代花园 中央景城 中海八号公馆 自由水岸5 新盛花园 澳韵花园2 海德公园 东湖林语 高尔夫花园3 金色尚城 凤凰城 蓝岸国际3 第五元素3 莲花新村3 金雅苑 竹苑新村 莲香新村 欧洲城2 朗诗国际街区 嘉怡苑

　　后庄 新狮新苑湖家滨新村

　　甪直8

　　凤凰城2

　　金品家园

　　城市恬园西塘小筑

　　御湖熙岸 师惠花苑 澳韵花园4 枫情水岸

　　锦溪苑

　　园东新村 园东新村2

　　月浜一村 卫生检测中心 嘉宝花园 天和大厦 月滨一村 黄丝带 夏莲花园

　　领袖江南 苏苑二村

　　招商小石城 越湖家天下

　　阳光水韵2嘉宝花园

　　东湖春之韵2 东湖大郡4 中信银行 水墨江南 金园村

　　顺达商业广场

　　社区导客新武器

　　苏州签约合作优质社区85家，已入住运营社区32家！

　　靶向营销

　　精准导客

　　线上宣传

　　2.目标社区 邻里圈活动宣导 1.目标社区首页 最黄金广告位

　　4.楼盘冠名进 行无底线互动 拍卖

　　3.投放买房优惠券扩大朋友 圈传播

　　社区活动宣传

　　社区互动社区活动现场参与活动告 知售楼处活动 送货再次宣导 到访参与活动 了解项目

　　社区好礼1 :现场装机陕西周至猕猴桃0.99元/个 社区好礼2 :小兴安岭白蛋2个装免费送 售楼处好礼1:猕猴桃16个礼盒装1元购(市场价48元，考拉价19.9 元) 售楼处好礼2:新疆阿克苏骏枣1元购(市场价25元，考拉价9.9元) 活动时间：结合楼盘销售节奏按区域逐步开展 活动规则：活动社区用户下载注册考拉社区app,参与活动“原产递团购”礼品

　　现场发 礼品设置：小区礼品不限量考拉社区提供，售楼处礼品项目提供

　　华润万家 时间：周四晚18:30-19:20 市调结果：人气佳，建议继续

　　湖东永旺

　　时间：周四晚19:30-20:10市调结果：人气佳，建议采用

　　地推攻略社区巡展点位荣域花园 第五元素 海悦花园 东湖大郡 蓝岸花园 莲香新村 橄榄湾 澳韵花园 自由水岸 锦溪苑 湖畔天城 华尔道名邸 白塘一号 星湖花园 东湖林语 水磨江南 欧洲城 澳韵花园 海悦花园 水里花园 枫情水岸 华润万家 永旺梦乐城

　　商超点位

　　凤凰城水墨三十度 翡翠国际

　　金色尚城荷韵新村 东湖春之韵 新未来花园

　　高尔夫花园自由水岸 中海国际社区 莲花新村

　　时间

　　资源内容 农业银行

　　11-12月星公元名邸企业拓展执行计划 区域 园区星海街

　　执行形式 巡展、内网

　　需开发商配合 项目优惠方案

　　11月第一周

　　公安局园区分局光大银行 当天财富 东亚银行

　　万盛街园区、新区 晋合广场1号楼10楼 置业商务大厦1楼 苏虹中路 万盛街 环球188 园区湖西 园区万盛街 娄葑 新区人才市场 园区、新区、吴中区 园区

　　巡展+内网+案场专场活动内网、推介 周末主题活动 内网、内部推介 售楼处场地互换，可提供洗车 券 巡展+内网 案场活动导入及赞助 巡展、宣传活动 巡展 摆放物料 活动嫁接，导入案场活动 门店宣传、活动导入 案场活动导入或户外活动拓展 长期与工会的内网宣传活动、 巡展、活动、电影节 影院巡展、组织专场电影节 家长开放日巡展、宣传活动

　　项目优惠方案、案场专场活动项目方案

　　11月第二周

　　爱车汇汽车维修 招商银行 钜派投资 腾飞产业园 邮政银行 苏州银行 金诚财富(本周备选资源) 美吉姆早教 龙格亲子游泳馆 金螳螂 中影 园区外国语学校 仲琦科技 菁英公寓物业 绿岛高尔夫 市儿童医院总部 娄葑医院 狮吼会 国际科技园

　　宣传场地互换 案场周末活动方案

　　11月第三周

　　11月第四周

　　企业拓展细化到周，每周不少于3场；新区/园区 园区 园区 电影节策划

　　家庭日活动主题策划及执行

　　12月第一周

　　医院、政府、银行等企业重点进驻。独墅湖 菁英公寓 新区 园区 吴中区 园区 园区 园区 白塔路 园区 园区 姑苏区 新区/吴中区 市区 爱安康国宾体检中心 市立医院东区 九龙医院 月亮湾浙商银行大厦 平江医院 苏州科技学院 安徽商会 食堂巡展 巡展、宣传活动 高尔夫练习赛、家宴 巡展、宣传活动 巡展、宣传活动 案场活动 巡展、宣传活动 赞助早餐和体检报告单，报告 单可植入项目广告 巡展、宣传活动 活动赞助 企业巡展 巡展、宣传活动 巡展、体育活动赞助 活动嫁接，采摘、拓展旅游、 家宴 活动嫁接，采摘、拓展

　　旅游、 家宴 企业拜访 企业巡展 企业巡展 食堂巡展 巡展 家宴安排

　　12月第二周

　　12月第三周

　　家宴安排

　　制冷商会12月第四周 同程网 三星电子 腾飞 华为研究院 游戏蜗牛

　　市区园区 园区 园区 独墅湖 湖西

　　主题活动策划

　　地推攻略商超成交指标 合计 来人指标 合计 11月 12月

　　社区10 1 10 0 10

　　企业22 4 20 20 40

　　11月12月

　　21 3 20 10 30

　　1.每日巡展点位抽查，发现点位缺人，偷懒等情况罚款该组100元

　　惩罚制度

　　2.外展每天每个点位留电量不得低于10组，每天核查 3.微信图片每隔一小时上传，来人情况每隔一小时群里告知

　　4.点位来人考核，较好点位无来人情况更换该小组使用权利

　　线下渠道

　　业内整合来人指标：40组 成交指标：4套

　　2nd3rd

　　业内整合大客户部整合周边竞品业务员， 推荐导客如何发展：

　　线上拦截方式

　　业内经纪人整合当代万国府 万科玲珑东区 铂悦府

　　由大客户部全权负责每月制定排期及指标,分解到每周每天 通过短信发送、电话沟通、私下约谈形式进行； 竞品业务员推荐奖励：推荐成交给予佣金:

　　北极星花园 金辉尊域 澜调国际 中南锦苑

　　10000元/套万科玲珑东区2人 铂悦府1人 金辉尊域3人 澜调国际2人 中南锦苑4人 北极星花园2人 当代万国府4人 月亮湾3人

　　月亮湾3号

　　线下渠道

　　全民经纪人来人指标：48组成交指标：6套

　　2nd

　　4th

　　全民经纪人老带新新带新

　　时间: 对象: 要求: 奖励:

　　2015年12月31日前

　　星公元名邸所有客户客户带新客户认购，并在规定时间内签约，可获得老带新奖励 老带新奖励10000元/套；新带新奖励5000元/套

　　老带新活动整合亲子类活动： (宝贝运动会) (宝贝变装秀) (圣诞亲自乐园)

　　加推3幢 东单元

　　加推2幢 东单元

　　11月 12月接地气活动： (品蟹季) (初冬健康跑) 加推2幢 西单元 高端定制活动： (宋锦华服定制) (国宴私人订制) (真丝书法)

　　1月

　　梦幻亲子季宝贝运动会◆宝贝换装秀◆圣诞狂欢节

　　梦幻亲子季梦幻亲子乐园 宝贝运动会

　　目的：利用亲子共享空间，赢取更多家庭关注。 时间：11月14日 事件：在景观示范区开展宝贝运动会，以家庭 为单位参与，评选冠军家庭。

　　梦幻亲子季梦幻亲子乐园 宝贝变装秀目的：利用亲子共享空间，赢取更多家庭关注。

　　时间：2015.11月事件：在景观示范区开展宝贝时尚T台大赛，以 家庭为单位，父母变装宝贝秀，评选冠军家庭。

　　梦幻亲子季梦幻亲子乐园 圣诞狂欢节目的：利用亲子共享空间，赢取更多家庭 关注。 时间：2015.12月24日 事件：在景观示范区举办圣诞儿童狂欢派 对，圣诞礼物大作战。

　　国服私人定制宋锦华服定制 元首级礼

　　遇

　　时间：12月12日13:00—16:00 事件：与承制APEC元首华服的吴江鼎 盛丝绸合作，为客户定制新年元首级 宋锦华服。

　　国宴私人定制国宴级家宴定制 元首级礼遇

　　时间：12月20日17:00—20:00 事件：与松鹤楼、得月楼等苏州知名饭店 合作，按照APEC国宴菜单为客户定制国宴 级感恩回馈家宴。

　　【茶艺表演】以来宾互动形式为主，体现中华礼仪的“礼”: 来宾为身边的人 献茶请来宾上台模仿茶艺表演，可提前与来宾沟通。 茶艺师介绍：曾雯燕 国家高级茶艺师、审评师

　　【真丝书法表演】真丝书法近年得到广泛欢迎，有模特穿着真丝质旗袍，邀 请书法大师于此题字，时尚而不失大将之风。

　　【陶艺文化互动】现场教来宾如何制作陶艺，教导来宾不仅要会品茶，也 要懂品茶具。

　　星公元名邸项目渠道执行计划目标分解(11—12)30%增量执行路径 执行动作 具体动作 社区巡展 线下执行 地推 商业巡展 企业拓展 一二手联动 全民经纪人 业内经纪人 中介联盟 老带新、新带新 竞品经纪人整合 合计 中介推荐 推广对象 园区湖东板块 永旺梦乐城、 湖东欧尚、华 润万家、邻瑞 广场 园区企业 园区/姑苏区 张伟 30 王芹 高波 王芹 王芹 40 144 48 40 288 3 4 18 6 4 36 负责人 来人及成交目标 导客(组) 住宅成交(组) 10 1

　　1

　　市场及项目分析2

　　目 录3

　　年终渠道策略

　　合作沟通

　　合作内容

　　1、合作模式： 2、合作周期：

　　全场封闭式团购，客户端取费 2015年11月1日—2015年12月31日 统一收取

　　3、团购费标准：4、保证金：

　　3万/套， 70%营销费用投入32万保证金转入，

　　前期项目

　　不需流程审批直接使用，提高付款效率

　　好屋团队客户总监：李荣智 客户经理：张伟

　　拓客部 直客部：王芹 行销部：3人 中介部：2人

　　运营部 推广专员：2人

　　客户助理 业务助理：1人

　　策划专员：1人金融产品：1人

　　Bonus

　　四、竞品客户导入

　　大数据时代的全网导客系统 全网直投搜索引擎 网盟 舆情监控 APP精准锁客

　　核心价值实现线上全封锁，意向客户、竞品客户、潜在客户精准全覆盖

　　目标用户开发商楼盘意向客户、潜在客户、竞品客户

　　线上-全网直投：搜索引擎 线上搜索引擎,让客户怎搜都是你

　　品牌词紧抓意向客户购买项目A;

　　竞品词争夺对手客源项目B价格;

　　区域词紧抓区域客户某区房产； 某区房产开盘 某区房产价格

　　通用词扩展引流数量某市房价

　　看项目A;买项目A; 项目A房源； 项目A房价； 项目A户型； ……

　　项目B房源；项目B户型； 购买项目B; 项目B两房； 项目B简介； ……

　　某市 房产信息某市 买房 某市 新房 某市 学区房 某市 婚房 ……

　　某区买房某区地产信息 某区房产

　　出售 ……

　　线上-全网直投：网盟RTB 线上线下无缝链接,意向客户及时转化

　　根据

　　项目属性确定目标用户 相 互 匹 配

　　匹配跳转

　　点击进入

　　抢客宝

　　根据用户进行多维度 属性判断

　　线上-全网直投：舆情监控 为开发商24小时监控舆情舆论

　　好屋CMM舆情监控CMM– 公关舆论全掌握 24小时舆情监控体系，随时待命

　　2小时内负面舆情第一时间提醒 实时邮件短信通知,月度舆情监控报告

　　如何做社交媒体监测 设立关键字, 通过系统自动匹配关键字，指定预警邮箱。 当网络出现关键字与设定负面词同现时，会邮件自动提醒。

　　每日电子邮件报告监测结果及关键词趋势

　　线上-全网直投：APP精准锁客

　　观前商圈

　　星海商圈

　　圆融商圈

　　邻瑞商圈

　　商圈精准锁客项目信息推送至进入商圈的手机APP

　　全网锁定，定点发送，精准锁客

　　携手中锐

　　完美收官