2009烟台市文化产业园投资估算报告41pWord

　　ARTCULTURE FUSHAN YANTAI

　　ARTCULTURE FUSHAN YANTAI 2009 2010 2011….. WILL BE THE ART CENTER OF SHANDONG WE PAY IT WE GAIN IT

　　二零零九年十二月

　　所谓文化产业，是指为社会公众提供文化、娱乐产品和服务的活动，以及与这些活动有关联的活 动的集合。主要包括新闻服务，出版发行和版权服务，广播、电视、电影服务，文化艺术服务 (核心层);网络文化服务，文化休闲娱乐服务，其他文化服务(外围层);文化用品、设备及 相关文化产品的生产，文化用品、设备及相关文化产品的销售(相关层)等九大门类。

　　文化产业作为二十一世纪最具有生机和发展活力的朝阳产业，科技含量高、 环境污染小、发展潜力大的优势,符合国家调整产业结构,扩大内需促消费的 要求。已成为当今世界衡量一个国家或地区经济社会发展水平的重要标志。

　　估算总体思路第一部分 产业调研对烟台现有产业布 局进行调查，对文 化产业定位机会给 与充分支持。

　　第二部分 本体分析及定位研究城市产业发展情 况，寻找项目发展方 向，根据反馈意见深 入研究完善定位，

　　第三部分 规划设计建议参与规划设计沟通并 针对方案提供相关意 见，得出初步规划设 计方案。1、规划设计意向 2、规划设计初步成果

　　第四部分项目估算根据初步规划设计方 案指标，提出项目估 算数据，为投融资可 行性作出初步判断。1、估算条件设定 2、估算结论

　　1、烟台文化产业发展 1、区位 2、区域背景 2、产业环境 3、参考案例 3、地产市场情况 4、项目定位

　　1、烟台文化产业发展 2、区域背景 3、参考案例

　　1、烟台文化产业发展文化产业发达地区和城市，文化产业占GDP的比例在9%左右，山东省的这一比例不到5%,而烟 台市不到4%,作为经济较为发达的沿海开放城市和旅游城市，尽管印刷、传播媒体、文化旅游等 方面发展得较好，但烟台文化产业的总体发展水平是比较低的。在这种现状下，大力发展文化产 业，扩大其在服务业以至于整个GDP中所占的比重，从而推动整个经济的发展已经是大势所趋。

　　为深入贯彻党的十七大精神，全面落实山东省委、省政府《关于推动文化大发展大繁荣的意见》 (鲁发〔2008〕2号),加快推进烟台“文化大市”、“文化强市”建设，出台了2008— 2010年烟台市大力繁荣发展文化事业实施纲要。力图经过三年努力，使文化成为烟台的城市之 魂，成为促进科学、和谐、率先发展的强大力量，成为文明富庶新烟台的显著标志。

　　1、烟台文化产业发展福山区把发展文化产业、打造 特色文化品牌作为发展助推器， 深挖并用好文化资源和优势， 加大扶持发展力度，为此不断 加大投

　　入，在城市建设中融入 文化内涵，规划建设一批代表 福山特色的标志性文化工程， 为文化产业发展搭建坚实平台。 按照加快与中心市区对接融合 思路，重点沿夹河两岸建设一 批具有人文含量的城市重点工 程。倾力扶持培育，精心规划 推进。为促进文化产业成规模、 上水平，福山区出台优惠政策， 鼓励吸引各类资本进入文化领 域，并做好全局性规划，使全 区文化产业积极健康快速发展。 深挖优势资源，育壮文化品牌。 福山区发挥文化资源广泛、文 化底蕴深厚优势，对文化产业 项目的创意、定位、策划、推 介等方面，赋予新内涵，塑造 具有时代气息、地域特色的文 化品牌。

　　2、区域背景

　　项目位于烟台市福山区主城区 南侧，距离福山区中心区5公里， 位于烟台市福山区仉村，北距 绕城快速5KM,地块东、南分别 为内夹河景观和仉村河景观， 西南临汽车职业学校，北侧为 规划青龙小镇及青龙山文化广 场。属于福山区城市南拓区域， 未来发展潜力巨大，随着城市 化速度的加快，本身就属于城 市规划区市区范围内的仉村地 区市政基础设施及公共配套实 施的建设也将提速。

　　3、参考案例1-纽约SOHO区 SOHO是英语单词SOUTHOFHOUSTON的缩写，指的是

　　处于纽约下城HOUSTON街南。 SOHO并不是一个独立的社区，而和西村、格林威治村以 及小意大利合在一起成为曼哈顿岛的第二区。20世纪的六 十年代，一代艺术愤青在曼哈顿下城的SoHo划出了他们 的版图：把废弃的厂区改造成精神与肉体的共同居所，熔 艺术创作和起居生活于一炉。这里没有上城冷漠的玻璃幕 墙，没有破碎的天空，没有上流社会的繁文缛节和矫矜。 他们拥有的，是宽松、自由和为所欲为。作为艺术愤青天 堂的SoHo,经历了2、30年的繁荣。 如今， SoHo已是一个文化商业区了。

　　70年代，当越来越多的艺术家搬进SOHO 时，这些艺术家开始把房子贴上石标 “A.I.R.—ArtistsInResidence”(驻 家艺术家),以方便消防局的人知道这些商 业用房已经有人居住。美国当代艺术的领 军人物、超现实主义的先锋派画家查克-克 劳斯，视觉艺术领域极保守行动的代表弗 兰克-斯特拉和雕塑家理查德-塞拉，摄影 大师辛迪-舍曼均曾在此建立其著名的工作 室，查克?克劳斯更有“SOHO市长”之称。 鼎盛时期，在这块面积、人口均不足纽约 1%的地方，居住着占纽约全部艺术家30 %强的艺术家群体。

　　3、参考案例1-纽约SOHO区 SOHO作为艺术区闻名于 世，由于旅游者增加、房 租上涨，能够留在SOHO 的艺术家只有那些成名的 商业画家。有经济能力的 画廊、大的商家也开始 “抢占”这个日益繁荣、 日益值钱

　　也日益昂贵的地 区，SOHO发展成集居住、 商业和艺术为一身的一个 完善的社区，被誉为“艺 术家的天堂”。今日的 SOHO,特色酒吧和高档 时装店为邻，艺术画廊和 个性化的家居装饰品店并 肩，是雅客、时尚青年和 游客都不愿放过的重要时

　　尚商业区和旅游景点。

　　SOHO的独特之处在于，它是商 业和艺术充分融合的区域，是富 有个性的、有着深刻文化内涵的 商业区，是时尚的代名词。艺术 浸透到SOHO每一条街道和每个 SOHO人的细胞中，这里的每个 商家都使出浑身的解数显示自己 商品的个性和艺术品位，就连那 些国际知名品牌的服装店也不得 不迎合这种气氛，专门为区内专 卖店设计专门的服装，而不是任 何一家大商场或卖场里随处可见 的大陆货。到这里的顾客不会是 单纯的品牌追逐者，而是特色商 品的“淘金者”,他们会为一件 个性化商品乐而忘返。在这里， 你很少能看到五大道那些艳俗的 贵妇，更多的是为个性而一掷千 金的艺术家和追求个性的时尚青 年。世界各地的摄影师流连于 GREENE街的铸铁红房、 BELGIANBLOCK街的室外消防 楼梯还有各具特色的涂鸦外墙， 文学青年踏着鹅卵石路细数着当 年文学沙龙的辉煌足迹。

　　商业化浪潮席卷了SOHO区，但它从未有愧于自己曾经的艺术盛名，艺术余韵未衰。留在这里的画廊尚 有30余家(据不完全统计，全纽约共有600余家画廊),其中有商业性画廊18家，如南希-霍夫曼画廊等； 剧场10个，共959个座位：如格林威治街剧场、HERE艺术中心以及20余家外百老汇音乐剧制作公司。 SOHO区虽与博物馆区和剧院区无法相比，但在纽约画廊业和表演艺术界仍占有一席之地。以成立于 1993年的“这里”(HERE)为例，它以支持年轻的未成名的画家和表演艺术公司为己任，它在艺术方面 代表的是独立、创新、实验性的艺术品。在十几年时间里，HERE为7000多名艺术家提供了服务，推出 了600多件原创作品，举办了近100次展览，成为40多名核心艺术家和23家表演公司的常驻剧场，年 轻观众达30余万。

　　3、参考案例2-天津盘龙谷盘龙谷位于天津蓟县盘山国家5A级风景区内， 创意文化产业为基础，促进现有发展规划，利 用现代艺术文化产业丰富片区形象特色。在产业发展、交通组织、物业功能、配套利用等多 方面与新规划区进行互动，使盘龙谷现代文化艺术 创意产业成为大盘山产业链中关键一环，自身成为 特色鲜明的泛旅游产业园区之一。

　　3、参考案例2-天津盘龙谷文化创意区 性质：创意文化产业基地，与休闲产业区形成相互促进、共 同发展； 依托盘龙谷文化产业城，深化完善文化产业链条，以 产业发展带动地

　　产开发。

　　规模：约28平方公里 规划：以当前发展规划为基础适当调整，沿盘龙谷谷底沿线开发，限制两侧山脊和山峰开发。功能物业包括产业 基地、休闲度假别墅、影视城等。

　　3、参考案例2-天津盘龙谷观光风景区 性质：含旅游文化区和生态复育区，作为国家5A级与国家风景名 胜区而限制大规模开发；

　　自然山水、佛教文化游览体验区；山野特色区域，野外运动发展区；

　　规模：约25平方公里 功能构成：观光旅游区：以恢复性保护开发为主，在原址恢复建设少 林寺、静寂山庄等传统景点，结合原建筑适当布置少量旅 游服务设施，如公厕、垃圾桶、风雨廊、小吃店等；

　　风景复育区：以限制性开发为原则，保护区域原生态自然景观，根据地质地理条件适当发展郊野体验场地，包括攀 岩、山地摩托、滑雪场、悬崖蹦极等山地运动场。

　　3、参考案例3-美国波音培训中心

　　1996年10月，波音公司获得了圣 路易斯密苏里河以北约24公里处的 一块约700公顷的地皮，为公司的 现任和未来的领导人建立一座灵活 机动的、专业化的培训中心。 这座现代化的培训中心已于2000年 竣工并交付使用。 它有宽敞的工作室、餐厅、健身房， 并拥有120个房间。

　　500强大公司的培训中心多在郊 区、自然环境好的地方设立， 低密度多功能且注重交流空间

　　3、参考案例3-美国波音培训中心 从这座石灰石结构的、法国复古式的货运大楼， 可以看到景色优美的河流、农田和湿地； 培训中心安装了一流的通讯设备，家具和设备 的选择符合流动和对多种任务适应性的原则。

　　3、参考案例3-美国波音培训中心 在原乡村式环境的基础上，创造一个 现代的、富有活力的学习、培训场所； 在这个地方各层次的领导可相互学习、 交流思想与最好的实践经验。

　　1、区位环境 2、产业环境 3、地产市场情况 4、项目定位

　　1、区位环境-城市区位

　　八角新区

　　开发区中心城 福山母城

　　新城 门楼水库 风景区 文化产 业园 空港 牟平

　　1、区位环境-地块环境

　　地块总体呈反L形，西北 自然地形隆起，与地块形 差38米，图示为各角度视 地块南侧为汽车职业学校 侧为小型山体，东侧临夹 观，南侧为河体。 宗地虽未福山主城之外， 城市市区规划区范围，城 础设施接驳问题较小，交 网密集，与主城联系紧密 前消费需求较小。

　　2、产业环境

　　2009年，福山区以“建设经济文化强区和争创强势市区”为目标，全

　　面实施了“完善北部工业区、改造中部老城区、沿夹河向南拓展新城 区”的城市发展战略，不断加大城建投入，城市形象得到了明显提升。

　　烟台市

　　文化产业园项目位于烟台市福山区南延区域，属于烟台市城市

　　规划市区范围之内“向南拓展的新城区”范围内，市政基础设施受福 山主城辐射，区位优势优越，但发展较福山主城区落后，处于待发展 的城市区域，发展潜力较大。

　　项目在山东省文化产业建设及烟台市大力发展文化产业的背景下提出，

　　符合城市文化产业建设的趋势。

　　3、地产市场环境

　　在产业方面，尚无主题产业的出现，在国内可借鉴案例为华侨城旅游

　　文化地产，做为烟台市的一个可持续产业地产发展方向。

　　在居住市场方面，目前福山区楼盘均价已接近3700元，个别区域价格

　　为4000元左右，但中心城用地充足，土地成本相对低廉，未来可持续 进入的项目不少，因此对于福山南区发展，形成一定的牵制，使得福 山南区价格不能快速成长。

　　4、项目定位

　　项目市场定位多元的、开放的、文化的、精神的、 以画家创作、交流、展示、观摩为主融合商业形态的多类型文化产业园区设计名家工作室、企业设计研发总部基地、创新办公区、创业孵化基地

　　项目客群定位艺术从业人员/艺术膜拜者/文化企业 绘画、摄影艺术专业从业人员； 热衷文化艺术生活的膜拜者。

　　4、项目定位产品定位思路

　　了解竞品项目产品特征，丰 富产品线，错位竞争，避免 雷同，考虑与青龙山文化广 场的定位差别充分掌握市场及客群特征， 设计对位产品，

　　进行产品融合创新，增加附 加值。

　　4、项目定位-定位意向文化企业孵化基地、文化企业商务总部

　　北京BDA国际企业大道项 目，总占地12万平米，平 均容积率0.77。

　　4、项目定位-定位意向文化旅游目的地及艺术作坊

　　4、项目定位-定位意向艺术商业街区+休闲中心、采风园区

　　风情商业街

　　展馆会展

　　观光旅游

　　创作工作室

　　采风酒店

　　1、规划设计意向 2、规划设计初步成果

　　1、规划设计意向

　　1、规划设计意向

　　文化商业 艺术气息 怀旧风情 吸引人气

　　1、规划设计意向

　　项目总规划用地面积为595亩，合计为39.67万公顷，总用地

　　396683.23平方米，容积率为1.05,总建筑面积413770平方米，

　　其中， 文化产业展厅区37000平方米， 艺术创作工作室37800平方米， 配套商业47600平方米， 预留两栋高层建筑作为配建的采风酒店20000平方米(位置待定),

　　可作为酒店公寓为艺术类采风人员的来访、观摩、交流、采风使用， 另配建建筑面积271370平方米的配套居住区。

　　2、规划设计初步成果

　　本项目建设中，结合该宗地地质情况，分区建设展馆、创作室、以及配套商业、

　　配建采风酒店、配建居住区，其中： 低层楼1-3层，共计56

　　栋，其中34栋分布在地块东南方位，建筑面积为37000 平方米，主要用作文化创意展厅；另外15栋位于地块中部，主要为配套商业 街，建筑面积34600平方米，另7栋北侧临街商业，建筑面积13000平方米. 多层楼6层，共计43栋，分布在地块西南及西侧临山体方位，总建筑面积为 37800平方米，主要用于艺术创作工作室； 以下主要以住宅形式出现：

　　多层楼6层，共计31栋，分布在地块北部，总建筑面积为167680平方米； 高层楼11-18层建筑，共计17栋，分布在地块北部及东北部，总建筑面积为 103690平方米；

　　2、规划设计初步成果

　　1、估算条件设定 2、估算结论

　　1、估算条件设定 土地费用： ①根据建设单位提供的资料，文化产业园项目土地出让金为3.51亿元；

　　②基础设施配套费及综合开发管理费：基础设施配套费(新建设区)253元每平方米， 综合开发管理费为基础设施配套费的1.5%。(计算基数为地上建筑面积)

　　2、财务费用：项目拟申请银行贷款5亿元，贷款利率按3-5年期基准利率计算，年利率 为5.94%,计算取值6%。

　　4、建设单位管理费：按前期工程费、房屋开发费、其他相关费用合计的2%计取； 5、勘察设计费、咨询费：根据国家物价局和建设部(1992)价费字375号文《关于工程 勘察和工程设计收费标准的通知》规定计取； 6、招标费：按建筑安装工程费用的0.3%计取；

　　7、质量监督费：按建筑安装工程费用的0.175%计取； 8、销售费用按销售收入的2.5%计取； 9、新型墙体材料专项基金：10元/平方米； 10、劳保统筹费：按建筑安装工程费用的2.6%计取； 11、工程监理费：按建筑安装工程费用的0.5%计取； 12、不可预见费：按土地费用，前期工程费，建安工程费、其他相关费、管理费用、 财务费用、销售费用等几项之和的2%计取。

　　1、估算条件设定-销售价格的确定

　　本着稳健性原则，并适当考虑物价上涨等因素，项目基本销售价格确定如下： ⑴多层住宅平均销售价格为3200元/平方米； ⑵商业平均销售价格为4000元/平方米； ⑶高层住宅销售价格为3000元/平方米；

　　1、估算条件设定-估算依据 1、国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与

　　参数》(第二版); 2、山东省建筑工程综合定额； 3、山东省安装工程综合定额； 4、烟台地区材料预算价格； 5、临近地区类似工程造价； 6、现行投资估算的有关规定。

　　2、估算结果 经测算，本项目总投资估算为115009万元，其中土地费用为35139万

　　元，前期工程费为2486万元，房屋开发费60237万元，管理费用 1312万元，销售费用2595万元，财务费用9000

　　万元，其他费用2868 万元，不可预见费2273万元。

　　2、估算结果-总投资 本项目总投资为115009万元，全部投资由项目承办单位自筹及申请银

　　行贷款解决。

　　拟申请银行贷款5亿元，占总投资的43.47%; 自筹部分包括自有资金及预(销)售收入。自有资金49512万元，占

　　总投资的43.43%;

　　预(销)售收入1.55亿元(销售收入15%),占总投资的13.48%。 本项目拟采用滚动发展的开发方式，即把先期部分居住预售款作为其

　　他自筹资金用于项目后期的开发建设。

　　2、估算结果-销售收入总建筑面积[平方米] 创意产业园展厅区 创意产业园创作区 商业街 北沿街 采风、观摩、交流区 高层 多层 413770 37000 37800 34600 13000 20000 103690 167680

　　创意产业园 配套商业

　　采风酒店住宅

　　在总建筑面积中，可销售面积为配建商业及高层、多层文化社区，其他作 为持有经营，在前期招商阶段不能获得预售款项，因此项目总体收入为： 商业：(34600+13000)平方米*4000元/平方米=190400000元 多层住宅：167680平方米*3200元/平方米=536576000元 高层住宅：103690平方米*3000元/平方米=311070000元 合计项目销售收入： 190400000+536576000+311070000=1038046000元，即为103805万 元

　　2、估算结果

　　经测算，本项目需总投资115009万元，总销售收入103805万元。 本项目建设完成，可实现： 利润总额 -20000万元，

　　税前投资利润率为-16.68%, 销售利润率为-18.48%。 投资利润率=利润总额/总投资=-20000万元/115911万元=-16.68%

　　销售利润率=利润总额/销售收入=-20000万元/103804=-18.48%