论房地产市场的三维价格体系

上传者：刘盼芝
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上传时间：2017-06-04
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论房地产市场的三维价格体系

　　马克思价值规律认为商品的价格由价值决定，同时受供求关系的影响，即价格围绕价值上下波动。笔者认为由于时过境迁，此观点已不太适合于中国房地产市场，主要原因是随着社会的发展，商品房不但已“商品化”，而且已“股市化”和“政治化”，因此已由“一维价格体系”演变为“三维价格体系”。在此，笔者从三个方面讲述：

　　一、房地产市场的“股市化”

　　当前市场已或多或少地“股市化”，尤其是资源类商品，而此中又以房地产市场为典型。由于商品房已被市场赋予了“投资功能”，所以许多人将其视为“金融类产品”进行买卖炒作谋利，一些人甚至称其为“理财工具”。显然这种炒作行为已游离了房屋自身的使用价值，所以并非马克思所讲的商品的交易。由于这种炒作行为的大量存在，使得房地产市场已“股市化”。

　　由于房地产市场已股市化，所以影响股市的因素几乎都能找到对等的影响房地产市场的因素，而且非常相似，如市场心理表现、重大市政规划、产品自身潜力、CPI通胀指数、经济发展周期，以及其它投资渠道等等。在这些因素中，“市场心理表现”最具股市特征，是股市化房地产市场的主力，也是房地产调控中最难驾驭的因素，房地产市场中的泡沫很大程度上正是源于此。因此如果用数轴定性说明，可用横坐标表示经济因素，纵坐标表示心理因素。

　　二、房地产市场的“政治化”

　　我国房地产市场“政治化”的原因有三：一是我国市场经济由计划经济过渡而来，发展时间较短，而房地产市场更短；二是由于房地产事关国计民生，并被视为提振经济的支柱产业；三是我国有用政治手段解决社会问题的文化传统。近年来为调控房地产市场从中央到地方政策频出便可见一斑；因此，有学者将其称为“半市场经济”，而业内则常调侃为“地缘政治经济学”。

　　那么房价会受哪些政治化因素影响呢？笔者认为有三：一是房地产政策，主要有土地政策、销售政策、金融政策及经济适用房政策和廉租房制度等；二是房地产相关政策，主要有户口制度改革、城市化战略、行政区划变革、重大项目投资等；三是房地产舆论导向，如官方、媒体、专家和民间意见领袖的观点。政策因素必须考虑到政策的落实效果，特别是政府执行力和相关利益集团的博弈。因此如果用数轴定性说明，可用横坐标表示政策因素，纵坐标表示落实程度。

　　三、“三维”间的关系与发展

　　基于上述原因，笔者将其关系概括为“三维一体”，表现有三：一是共同作用于房价，二是共同受外部影响，三是彼此之间相互影响。由于市场处于变化之中，所以三维呈“混沌模糊”的影响特点，这也是先前政令频发而收效不佳的原因，因为对“三维”全面精准掌控相当困难。因此，笔者认为应尽快用“政治化”剔除“股市化”和“政治化”，使价格体系回归到单纯的一维。

　　结合前鉴，笔者认为应采用既准又狠、以一当十的长期政策来取代隔靴搔痒的频发政令的政治干预，弱化“政治化”因素。关于剔除“股市化”，笔者认为应严格规范投资行为。房地产事关国计民生，应该秉持“平均地权”的思想，而不应沦为少数“先富”肆意炒作盘剥他人谋取暴利的工具。因此，应该对住宅“超标”者征收物业持有税和转让价差的重税，以确保房地产市场不被炒作；况且房价高涨因其“多吃多占”而起，这部分当然由其自己买单，凭什么让其它居民分摊？

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