国土资源管理基本法律知识Word

　　国土资源管理基本法律知识

　　太原市国土资源局

　　郭家栋

　　二〇一五年一月

　　国土资源局是按照党政机关机构改革方案由原土地管 理局、地质矿产局合并组建的政府工作部门。主要负责土 地管理、矿产资源管理、测绘管理三大方面的工作。 涉及国土资源管理的法律，有《土地管理法》、《矿 产资源法》、《测绘法》、《城市房地产管理法》等26件。 涉及国土资源管理的行政法规，有《城镇国有土地使 用权出让和转让暂行条例》等35件。 涉及国土资源管理的地方性法规，有《山西省实施土 地管理法办法》、《山西省地质灾害防治条例》、《山 西省矿产资源管理条例》、《太原市矿山地质环境治理恢 复保证金管理办法》等12件。 国土资源部、省市政府制定的规章，有《招标拍卖挂 牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39 号)、《太原市土地储备实施办法》等86件。 规范性文件数千件。

　　(六)国有土地有偿使用制度国家实行土地有偿有限期使用制度。建设单位和个人使用 国有土地，除按照法律规定可以以划拨方式取得之外，应 当以国有土地使用权出让、作价出资或者入股、国有土地 租赁等有偿使用方式取得。 近年来，随着国有土地有偿使用制度改革逐步深化，包括 商业、旅游、娱乐、商品房用地，以及工业用地，已经全 面实行公开出让、有偿取得。 2008年1月3日，国务院下发《关于促进节约集约用地的通 知》(国发[2008]31号),明确“今后除军事、社会保障 性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对 国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、 城市基础设施以及各类社会事业发展用地要积极探索实行 有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用”。 目前，我省不少新建电厂用地已经实现有偿使用。其他类 型的项目用地，包括经营性基础设施用地，根据地方政府 意见，也可以实行有偿取得。

　　国有土地有偿使用的方式包括： (1)国有土地使用权出让：采取拍卖、招标、挂 牌或者协议的方式。工业、商业、旅游、娱乐和商 品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向 用地者，必须采取拍卖、招标、挂牌方式；没有条 件，不能采取拍卖、招标、挂牌方式的，可以采取 协议的方式。 (2)国有土地租赁； (3)国有土地使用权作价出资或者入股。 国有土地使用权出让的最高年限，按土地用途分为 以下几种情况： (1)居住用地70年； (2)商业、旅游、娱乐用地40年； (3)工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合 或者其他用地50年。

　　目前，我市公开出让土地使用权主要采取拍卖、招标、 挂牌的方式。拍卖、挂牌方式遵循价高者得的原则。 1、由市国土部门拟定出让方案，经政府批准后，发布 出让公告。出让公告应当在中国土地市场网、市交易中 心(市场)、县(市)国土资源交易机构(市场)、太 原市国土资源局门户网站发布，公布招标拍卖挂牌出让 宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。 2、中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织， 除法律法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使 用权招标拍卖挂牌出让活动。 3、 国土资源主管部门要严格竞买人资格审查，在审查 前，要在线查询部、省(区、市)房地产企业土地开发利 用诚信档案，对发现竞买人及其控股股东存在伪造公文 骗取用地和非法倒卖土地、非法转让土地使用权、因企 业原因造成土地闲置一年以上、违背出让合同约定条件 开发利用土地等违法违规违约行为的，不得通过竞买资 格审查。

　　4、土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合 同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首 付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不 得超过一年。 5、 中标人、竞得人存在下列行为之一的，中标、竞得结果无效，取消其中标人、竞得人资格，在投标、竞买保证 金中扣留交易服务手续费后，扣除不超过中标价、成交价 20%的部分作为违约金或者赔偿金上缴国库： (一)中标人、竞得人逾期或者拒绝签订《中标通知书》、 《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》的； (二)网上挂牌出让活动截止时，最高报价者存在规定禁 止行为的； (三)提供虚假文件隐瞒事实的； (四)采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。

　　6、关于迟延缴纳土地出让金的问题 受让人必须按照本合同约定，按时支付土地 使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地

　　使 用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付 款项的1 ‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6 个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让 人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔 偿因违约造成的其他损失。 举例：标的为1亿元的土地出让金，一年违约 金为3650万元。即使愿意缴纳违约金，仍须报政 府批准。 通过诉讼和仲裁的方式解决。

　　7、建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用 权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划 拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地 建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管 部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中， 在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应 当先经有关城市规划行政主管部门同意。 未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的， 市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并 根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地 使用权的处罚。 案例：对某公司改变一层住宅为底商的行政处 罚。

　　(七)土地使用权转让制度 土地使用权转让，是指土地使用者通过买卖、交 换、赠与或者其他合法方式将其土地使用权转移 给他人的行为。1、以出让方式取得土地使用权的，转让时应当符合下 列条件： (1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出 让金，并取得土地使用权证书； (2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建 设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于 成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 2、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、 县人民政府有优先购买权。 3、实行备案审核制度。转让行为经国土部门审核后方 可生效，依照规定办理过户登记手续。

　　(八)土地登记制度 土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照 本办法向土地所在地的市、县人民政府国土资源行 政主管部门提出土地登记申请，依法报政府登记造 册，核发土地权利证书。 依法以出让方式取得国有建设用地使用权的， 当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国 有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭 证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权 初始登记。 国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原 国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材 料，申请国有建设用地使用权变更登记。 依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应 当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以 及相关证明材料，申请土地

　　使用权抵押登记。

　　(九)闲置土地处置制度1、《出让合同》规定自签订之日起，要求土地使用权人必 须在1年内开工，3年内竣工。 2、闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地 使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日 期满一年未动工开发的国有建设用地。 已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总 面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五， 中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。 3、因土地使用者原因造成闲置的： 未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的百分之 二十征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，可以无偿收回国 有建设用地使用权。 4、因政府原因造成闲置的： 通过置换土地、延长动工开发期限等方式处理。

　　(十)涉及土地管理的法律责任 指因违反土地管理法律、法规而必须承 担的责任。土地法律责任的形式主要有 土地行政法律责任、土地民事法律责任 和土地刑事法律责任。

　　1、买卖或者以其他形式非法转让土地的法律责任。 指违反法律规定, 将土地权利完全或部分地转移给他人的行 为，形式有买卖、作价出资(入股)、联营联建、置换土地、非 法赠与，以非法受让方实际控制为查处标准。根据《土地管理法》 第七十三条规定, 买卖或者以其他形式非法转让土地的, 由县级 以上人民政府国土资源行政主管部门没收违法所得;对违反土地 利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的, 限期拆除在非法转 让的土地上新建的建筑物和其他设施, 恢复土地原状, 对符合土 地利用总体规划的, 没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其 他设施; 可以并处非法所得50% 以下罚款; 对直接负责的主管 人员和其他直接责任人员, 依法给予行政处分; 构成犯罪的, 依 法追究刑事责任。 非法转让土地类型 (一)未经批准，非法转让、出租、抵押以划拨方式取得的国 有土地使用权的；(二)不符合法律规定的条件，非法转让以出让 方式取得的国有土地使用权的；(三)将农民集体所有的土地的使 用权非法出让、转让或者出租用于非农业建设的；(四)不符合法 律规定的条件，擅自转让房地产开发项目的；(五)以转让房屋 (包括其他建筑物、构筑物),或者以土地与他人联建房屋分配实 物、利润，或者以土地出资入股、联营与他人共同进行经营活动， 或者以置换土地等形式，非法转让土地使用权的；(六)买卖或者 以其他形式非法转让土地的。