091203-润丰空港项目阶段成果沟通[BJ]最终版Word

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091203-润丰空港项目阶段成果沟通[BJ]最终版Word

　　润丰集团重庆空港项目——项目前期研究工作汇报——CLIENT 客户： TIME提交时间：润丰(重庆)房地产有限公司 2009.12.05 RESEARCH机构：重庆尚峰企业营销策划有限公司

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　　项目整体运营思考

　　一切行动从问题入手在运作一个地产项目之前，我们必须思考清楚以下核心问题

　　1、集团公司对本项目的战略定位是什么？ 2、我们所期望的项目整体利益最大化体现在什么方面？ 3、最适合本地块的产品方向是什么？ 4、我们的客户在哪里？他们为什么要到这里来？ 5、我们的产品亮点是什么？如何实现？

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　　项目规划设计建议住宅规划设计建议高层景观均好性赠送空间面积控制高压线规避

　　花园洋房别墅化

　　别墅景观资源最大化私密性、舒适度多形态外立面造型功能完整性赠送空间

　　景观多样性户户特点不同(退、错、露)

　　多形态组合公共空间商业、配套

　　山墙立面设计赠送空间面积控制

　　面积控制

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　　项目规划设计建议外立面意象图(高层)

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　　项目规划设计建议外立面意象图(花园洋房)

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　　项目规划设计建议外立面意象图(别墅)

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　　项目规划设计建议商业规划设计建议——A地块南面(方案一)面积：10000㎡形式：集中商业，与住宅分离档次：中高档业态：高级餐饮、健身会所、养生馆、咖啡吧、红酒吧等等目标人群：本项目及周边项目中高端业主规划重点：车位、平面布局、外立面参考项目：龙湖〃晶郦馆建议原因： 1、商

　　业与住宅分离，互不干扰，品质感更强 2、主看面面朝支干道，展示效果一般

　　主干道

　　绿化带

　　商业次干道绿化带

　　3、正对B地块20米绿化带，人气受到一定影响

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　　项目规划设计建议方案一集中商业效果示意龙湖〃晶郦馆

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　　项目规划设计建议商业规划设计建议——A地块南面(方案二)面积：10000㎡形式：住宅裙楼商业(底商) 档次：中高档业态：高级餐饮、健身会所、养生馆、咖啡吧、红酒吧等等目标人群：本项目及周边项目中高端业主规划重点：车位、内部动线、外部造型

　　主干道

　　绿化带

　　商业建议原因： 1、展示面宽，具备一定展示规模 2、作为住宅底商，相对减少占地面积 3、形成丰富空间变化，吸引人气

　　次干道绿化带

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　　项目规划设计建议方案二集中商业效果示意

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　　项目规划设计建议商业设计建议——A地块北面面积：13000㎡形式：社区商业，住宅底商档次：中档业态：中低餐饮、蛋糕店、乳品店、洗衣店、茶楼等等目标人群：本项目及周边项目普通业主规划重点：铺位面积、开间进深比、展示面参考项目：龙湖〃水晶郦城社区商业

　　主干道商业商业

　　绿化带

　　次干道建议原因： 1、位于主干道，展示面长 2、该地块打造时，周边道路交通建设完善，社区商业需求量大

　　绿化带

　　3、可与对面地块项目联合打造，降低成本

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　　项目规划设计建议相关配套设施

　　会员制俱乐部：(游泳池、健身房、影视厅、茶吧等),对外经营，面对中高

　　端客户，强调业主尊贵感和身份感；运动配套设施：包括室外游泳池(双泳池)、篮球场、网球场、羽毛球场等

　　其他附加值建议物管：与知名物管合作，如第一太平戴维斯、戴德梁行，聘请为顾问公司教育：与知名中小学联合，实行业主子女入学优惠措施医疗：建立健康理念，在物管中引进医疗管理

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　　项目规划设计建议建筑意象图(会所)

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　　前期工作回顾——定位建筑意象图(会所)

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　　项目规划设计建议建筑意象图(商业)

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　　项目规划设计建议意象图(景观)

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　　前期工作回顾——定位意象图(景观)

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　　前期工作回顾——定位意象图(景观部品)

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　　我们的思维导图

　　项目现有战略定位

　　整体工作思路

　　项目的理解一阶段：开放式研判资源地块市场消费者财务评估

　　产品、客户专题研究二阶段：针对性主题产品方向一产品方向二配套方向一配套方向二

　　[产品七步定位]

　　项目定位

　　项目规划设计建

　　议

　　项目整体开发策略

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　　项目整体运营思考

　　项目整体开发策略分期维度开发原则开发顺序

　　销售预估

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　　分期开发考虑维度

　　1、持续、稳定、前期速度为重的现金流 2、前期品牌效应体现、后期效益最大化原则 3、产品合理搭配的原则 5、市场竞争力评估的原则

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