房地产信托及信托资金在房地产项目中的运作与管理

房地产信托及信托资金在房地产
项目中的运作与管理in the project
(申请清华大学工商管理硕士专业学位论文)
院（系、所）：经济管理学院
申 请 人 ：宋 华 疆
指导教师 :郎 立 君（副教授）
二零零四年五月
I
中文摘要
90 年代以来，房地产业对我国经济快速增长具有举足轻重的作用。然而，
目前中国房地产泡沫已显现，为抑制过热苗头，2003 年政府及人行采取了一
系列控制措施，其中人行发布的<关于进一步加强房地产信贷业务管理的通
知>（121 号文），对行业影响极大。
中国信托业经 24 年发展，经历了扩张、动荡、重组期，信托公司目前
仅保留 59 家。“一法两规”的建立，标志着信托业开始走上健康发展之路。
所谓房产信托，即通过信托金融平台，向社会发行信托计划融资，并以贷款、
股权投资等方式运用于房地产项目，为委托人获取房地产开发收益。
面对高收益、高风险的房地产行业，信托公司作为受托人，为保证委托
人信托资金安全，获得房地产开发收益，必须面临如何解决好项目风险预测、
分析、判断、把握、规避等实际问题，报告以某房地产开发项目真实案例为
基础，分析探讨信托公司对项目风险的实际管理、控制操作过程，并对房地
产信托在房地产融资途径中的核心竞争力问题作进一步探讨。
关键词：房地产，信托，风险，监控。
II
Abstract
Since 90th, the real estate industry is the prominent function to our country to
increase quickly in economic. However, the real estate foam have already appeared at
present. In order to control the hot visible result, Chinese government and the Central
Bank of China has adopted a series measure. Among them, the notice, < concerning
to make further strong management in the business of loan to the real estate>(No.121
Notice), that made great affect to the real estate.
The Chinese trust investment has already developed for 24 years, and has passed
the period of expansion, turbulence, reorganization. Only 59 trust investment
companies exist at present.
The establishment of "Trust Investment Law and Two Rules" is the sign to the
trust industry on the healthy way of development. The so-called real estate trusts, is
that Trust Investment Corporation who make use of special financial flat to gather
money from society and then invest capital to real estate project on the way of loan or
stock in order to obtain profit from the project for clients.
Facing high profit and high risk in real estate, Trust Investment Cooperation
must cope with the actual problems such as how to estimate, analyze, judge, control,
evade risks for guaranteeing clients’ money safety. Now the report uses the true case
as foundation to discuss the actual management and measures to control the project as
well as possible. Then, the report will discuss the paths of financing for real estate
project and the real advantage to the Trust Investment.
Key Words: Real Estate, Trusts, Risk, Control.
III
目 录
第一篇 房地产信托及信托资金在房地产项目中的运作与管理....................... 1
第一章 中国房地产行业及房地产信托........................................... 1
1.1 中国房地产之概况.................................................... 1
1.1.1 快速增长、GDP 支柱行业........................................ 1
1.1.2 中国房地产泡沫开始显现 ....................................... 2
1.2 政府及央行政策对房地产影响.......................................... 3
1.3 中国信托业及房地产信托.............................................. 4
1.3.1 中国信托业发展历程 ........................................... 4
1.3.2 信托业制度沿革 ............................................... 5
1.3.3 房地产信托 ................................................... 7
第二章 信托资金在房地产项目中的运作与管理................................... 9
2.1 麓鸣花园项目简介.................................................... 9
2.2 麓鸣花园项目信托融资前期控制....................................... 10
2.2.1 房地产项目调查 .............................................. 11
2.2.2 项目核心竞争优势分析 ........................................ 13
2.2.3 项目症结、解决及信托资金退出安排 ............................ 15
2.2.4 项目风险揭示、分析及应对措施 ................................ 17
2.2.5 房地产信托业务流程 .......................................... 21
2.3 麓鸣花园项目信托资金运用事中控制................................... 26
2.3.1 项目事中监控体系 ............................................ 26
2.3.2 项目事中监控体系评价 ........................................ 31
2.3.3 项目目前进展状况 ............................................ 32
2.4 项目总结及备案制度................................................. 33
2.4.1 项目总结 .................................................... 33
2.4.2 文件备案制度 ................................................ 33
第三章 房地产融资途径与信托核心竞争力的思考................................ 35
3.1 房地产融资途径..................................................... 35
3.2 信托在房地产领域的核心竞争力....................................... 37
附录 ....................................................................... 39
第二篇 XX 家园开发成本分析................................................. 44
第一章 概述及项目背景 ..................................................... 44
IV
1.1 概述............................................................... 44
1.2 项目背景........................................................... 44
第二章 需求分析 ........................................................... 45
第三章 成本构成 ........................................................... 46
3.1 土地出让金......................................................... 46
3.2 项目转让费......................................................... 46
3.3 建安费............................................................. 46
3.4 配套工程........................................................... 46
3.5 室外及市政工程费................................................... 47
3.6 其它工程费......................................................... 47
3.7 管理费用........................................................... 47
3.8 销售费用........................................................... 47
3.9 土地契税........................................................... 47
3.10 其它费用.......................................................... 48
3.11 贷款利息.......................................................... 48
3.12 两税一费.......................................................... 48
3.13 成本函数.......................................................... 48
第四章 综合分析 ........................................................... 49
4.1 边际收益........................................................... 49
4.2 边际成本........................................................... 49
4.3 供求关系与限制因素................................................. 49
4.4 市场特性........................................................... 50
4.5 市场走势........................................................... 50
4.6 结束语............................................................. 51
第三篇 客户关系管理系统(CRM)在电力行业中的市场机会......................... 52
第一章 前言 ............................................................... 52
第二章 电力行业背景 ....................................................... 53
2.1 行业职能........................................................... 53
2.2 行业改革........................................................... 53
2.3 信息技术应用情况................................................... 54
第三章 CRM 应用状况........................................................ 57
3.1 CRM 和客户服务中心(Call Center)的概念............................... 57
3.2 在电力行业中的典型应用............................................. 58
3.3 国内电力行业的市场状况............................................. 60
V
3.4 用户的观念......................................................... 60
3.5 典型的项目模式..................................................... 61
第四章 客户购买行为分析 ................................................... 62
第五章 市场竞争态势 ....................................................... 63
5.1 产品厂商........................................................... 63
5.2 服务提供商......................................................... 63
5.3 竞争分析........................................................... 63
第六章 市场竞争态势 ....................................................... 65
6.1 市场划分........................................................... 65
6.2 目标市场........................................................... 65
第七章 市场策略 ........................................................... 67
第八章 行动计划 ........................................................... 68
8.1 产品包简述......................................................... 68
8.2 市场推广........................................................... 68
8.3 资源组合........................................................... 69
8.4 投入产出分析....................................................... 69
8.5 开发时间表......................................................... 69
第九章 总结 ............................................................... 70
第四篇 公司理财案例分析--A 家园商业计划书.................................. 71
第一章 摘要 ............................................................... 71
1.1 公司简介........................................................... 71
1.2 项目概况........................................................... 71
1.3 公司宗旨........................................................... 72
1.4 市场定位和营销策略................................................. 72
1.4.1 市场定位 .................................................... 72
1.4.2 营销策略 .................................................... 73
1.5 技术与管理支持..................................................... 73
1.6 公司及管理......................................................... 73
1.7 财务预测........................................................... 73
1.8 融资需求及投资回报................................................. 74
第二章 项目介绍 ........................................................... 75
2.1 项目来源........................................................... 75
2.2 项目选址........................................................... 75
2.3 项目特点........................................................... 76
2.4 项目技术难点及解决方案............................................. 76
VI
2.4.1 技术难点 .................................................... 76
2.4.2 解决方案 .................................................... 76
2.5 项目目标及进度安排................................................. 77
2.5.1 项目目标 .................................................... 77
2.5.2 进度安排 .................................................... 77
第三章 市场分析 ........................................................... 78
3.1 市场现状综述....................................................... 78
3.1.1 自然状况 .................................................... 78
3.1.2 房地产市场总体状况 .......................................... 78
3.1.3 XX 居民居住现状............................................. 79
3.1.4 XX 居民购房、装修支出状况................................... 79
3.1.5 现状评价 ................................................... 80
3.2 市场划分........................................................... 81
3.2.1 按照购房支付能力划分 ........................................ 81
3.2.2 按照年收入阶层划分 .......................................... 81
3.2.3 高收入的消费群体 ............................................ 81
3.3 目标市场选择....................................................... 82
3.3.1 市场需求 .................................................... 82
3.3.2 市场细分及目标市场 .......................................... 82
3.3.3 竞争分析 .................................................... 83
3.3.4 风险分析 .................................................... 84
3.4 市场定位分析....................................................... 84
3.4.1 市场定位 .................................................... 84
3.4.2 定位分析 .................................................... 85
第四章 营销计划 ........................................................... 86
4.1 产品组合........................................................... 86
4.2 计划与控制......................................................... 86
4.3 价格决策........................................................... 86
4.4 营销渠道........................................................... 87
4.5 沟通与促销......................................................... 87
4.6 广告宣传........................................................... 87
4.7 销售队伍与管理..................................................... 88
第五章 财务预测 ........................................................... 89
5.1 项目成本费用分析................................................... 89
5.2 销售收入预测....................................................... 89
VII
5.3 资金运用分析....................................................... 90
5.4 现金流量分析....................................................... 91
5.5 损益分析........................................................... 92
5.6 敏感性分析 ......................................................... 93
5.7 建设实施现金流量控制............................................... 94
第六章 融资要求及说明 ..................................................... 95
6.1 项目投资需求....................................................... 95
6.1.1 投资与滚动发展 .............................................. 95
6.1.2 资金平衡 .................................................... 95
6.1.3 资本投入期费用(单位：万元) .................................. 95
6.2 投资组合建议....................................................... 96
6.3 项目融资目标 ....................................................... 96
6.4 融资后的相关财务分析............................................... 96
6.4.1 资金运用分析 ................................................ 96
6.4.2 现金流量分析 ................................................ 97
6.4.3 损益分析 .................................................... 98
第七章 风险因素 .......................................................... 100
7.1 经营历史的限制.................................................... 100
7.2 市场竞争风险...................................................... 100
7.3 住宅消费贷款政策风险.............................................. 100
7.4 资金计划的实现风险................................................ 100
7.5 市场认知.......................................................... 100
附录 ...................................................................... 101
参考文献 .................................................................. 106
个人简历 107
第一篇 房地产信托及信托资金在房地产项目中的运作与管理
1
第一篇 房地产信托及信托资金在房地产项目
中的运作与管理
第一章 中国房地产行业及房地产信托
1.1 中国房地产之概况
1.1.1 快速增长、GDP 支柱行业
90 年代以来，房地产业一直是我国经济发展的热点，对我国经济保持快
速增长起到了重要的支撑作用，特别是在 1992-1994 年和 1998-2001 年这两
个期间，房地产的发展具有举足轻重的作用。
随着中国经济的持续发展，加上对住房和土地改革的进一步深化，中国
房地产自 1998 年起开始新一波的周期，总体的表现是快速增长及供求两旺。
2002 年中国房地产开发投资达到 7,736 亿元人民币，投资占 GDP 的 7.55%
（国际上一般为3% －8%），占固定资产投资的17.9%，较2001 年增长1.9%，
远超过 GDP8%的增速。2003 年 1-11 月中国房地产开发投资突破 8,000 亿元
人民币，达 8,285 亿元人民币，较 2002 年同期增长 32.5%，增速较 2001 年
提高 4.3 个百分点。住宅与房地产业已经成为国民经济的重要产业。
从房地产供给面看，住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要
构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次
之，办公楼市场所占比例最小。其近几年來的特征：住宅房供给平稳增长；
办公楼市场供给有所增加；商业用房的供求矛盾较突出。商业用房供求矛盾
在于，因近年來消费疲软，导致相关的商业用房的需求下降，但每年商业用
房的竣工面积却不断增加，于是加剧了商业用房的供求矛盾。
从市场需求面看，中国房地产的市场需求规模世界第一，1998 年房地产
开发规模就达到了 5 亿平方米，此后，房地产开发规模继续上升，目前已经
达到每年 7－8 亿平方米。在中国政府扩大內需和全面推进住房制度改革等
宏观经济引导下，近几年來中国房地产需求持续上升。个人消费是市场需求
的主体，1987 年个人购买的商品房只有 426.66 万平方米，占当年商品房销
第一篇 房地产信托及信托资金在房地产项目中的运作与管理
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售的 17.9%，但 1998 年此比率攀高至 73.6%，至 2002 年已达 90%以上。另
外，二级市场和租赁市场在政府政策引导下逐步活跃，丰富了市场供应。
表 1－1 历年來中国全国房地产开发投资及增速
年度 开发投资额（亿元人民币） 增速（％）
1997 年 3,106 3.4%
1998 年 3,580 12.6%
1999 年 4,010 11%
2000 年 4,902 19.5%
2001 年 6,245 25.3%
2002 年 7,736 21.9%
1.1.2 中国房地产泡沫开始显现
在供需两旺下，中国房地产也出现一些问题。
第一，空置总量仍然很大。至 2002 年 7 月底，中国商品房空置总量在
1.2 亿平方米左右，其中空置一年以上的超过 50%，占压资金超过 2500 亿元
人民币，居中国各行业不良资产之首。然经过 2003 年政府的引导，此空置
房逐渐減少，至 2003 年 1-11 月，全国商品房空置面积较 2002 年同期比仅增
长 6.5%，增幅较 2001 年同期回落 6.1 个百分点。
第二，出现低价位房供应不足，中高价位房供应过剩的结构问题。以北
京市为例，据调查显示，北京居民的购房需求主要集中在 5,000 元/平方米以
下的房子，87.3%的受访者期望值处于 3,000-5,000 元/平方米，但市场上的房
地产开发项目的价格分布上呈现中间大，两头小的趋势。价位在 3,000-4,000
元、4,000-5,000 元、5,000-6,000 元、6,000-8,000 元/平方米的比例基本都在
20%左右，而价位在 3,000 元/平方米以下和高于 8,000 元/平方米以上的比例
都相对较少。
第三，部分地区出现房地产开发过快，投资结构不合理，价格上涨过快，
土地供应过量等问题。其中天津、河北、江西、浙江、海南、吉林、江苏、
河南、云南、陕西、山东和宁夏等地区，都一度出现了投资增幅高于销售增
幅达 20 个百分点的情況。
中国前国务院总理朱镕基于 2002 年年底曾表示某些城市房地产过热，
第一篇 房地产信托及信托资金在房地产项目中的运作与管理
3
并在 2003 年政府工作报告中特別提及应对目前房地产市场风险高度警惕。
中国房地产是否真的出现泡沫化?
目前国内房地产过热现象表现在四方面:
第一，房地产投资占全社会固定投资的比例逐年上升。从 2000 年到 2002
年 9 月份各年同期所占的比例分別为 15%、17%及 24%。这说明社会资金在
向房地产业急速聚集，如此发展下去，最终可能导致泡沫经济的发生。
第二，房地产价格上升速度有加快的趋势。2000 年到 2002 年第三季度，
房屋销售价格指数分別比上年同期上涨 1.1%、2.2%及 4.0%。但在房地产价
格上涨时期，中国物价却是在下降，2001 年中国 CPI 年增长率 0.7%，但 2002
年却是-0.8%的增长。故在房地产价格和消费价格增长比例不对称下，为投
资房地产创造了较大的利润空间，因而提高了对房地产投机性的需求。
第三，圈地和炒地的行为有抬头的趋势。2002 年 1-10 月全国房地产业
购地面积 17,938 万平方米，比 2001 年同期增长了 40.1%。
第四，业外资金开始大举进军房地产。在房地产业丰厚利润的吸引下，
其他行业的企业纷纷进入房地产业。根据统计，从 2001 年到 2002 年 11 月，
沪深两市累计有 201 家非房地产业上市公司投资房地产。
1.2 政府及央行政策对房地产影响
为抑制房地产过热之苗头，2003 年政府及央行采取了一系列措施加强对
房地产业控制力度。
第一，2003 年 1 月 15 日，中国建设部副部长刘志峰表示，今年将组织
大规模的专项整治，以力求使市场秩序有较大的好转，具体整顿的重点主要
包括房地产开发建设中违法违规行为以及商品房销售与土地利用中的不规
范行为等。
第二，2003 年 2 月 28 日，国土资源部就加强土地供应调控 有关问题发
出紧急通知，表示要严格控制土地供应总量，特別是住宅和写字楼用地的供
应量，以规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险。
第三，2003 年 2 月 20 日，中国人民银行公布的 2002 年货币政策执行报
第一篇 房地产信托及信托资金在房地产项目中的运作与管理
4
告指出，2002 年部分地区存在房地产投资增幅过大、房价上涨过快与房地产
开发企业资产负债率高等问题，隐含了一定的金融风险，今年要密切关注局
部地区房地产过热可能带来的信贷风险，加强房地产信贷管理。