“限购令”取消后武汉市房产现状

摘 要

限购令是各级政府的宏观调控手段，旨在引导房地产市场平稳理智发展，打压持续飙升的房价，维护社会的和谐与稳定。2010年，全国40多个重点城市陆续出台限购令，至今已有近4年的时间，限购令在一定范围内发挥了积极作用。但是随着经济的全面发展，房地产经纪已经进入新常态时期，限购令已经表现出滞后于市场经济的方面，在某些省份和地区已经不再适用。

武汉市自2014年9月取消限购令，一度沉寂的房地产市场逐渐苏醒，焕发出勃勃生机，但是也有一些问题暴露出来。本文重点研究取消限购令以来，武汉市房地产市场的变化情况，分析问题，剖析原因，从而提出具有针对性的对策和建议。

关键词：武汉市；限购令；房地产市场

ABSTRACT

Restriction order is macro-control means all levels of government, to guide the development of the real estate market is stable and rational to suppress prices continue to soar, to maintain social harmony and stability. In 2010, more than 40 key cities nationwide have been put restriction order, has been nearly four years, the purchase order within a certain range to play a positive role. But with the overall development of the economy, real estate brokers have entered a new period of normal, the restriction order has been shown to lag in terms of the market economy, in some provinces and territories are no longer applicable.

Wuhan City since September 2014 to cancel the purchase order, once the real estate market is gradually waking quiet, full of vitality, but also exposed some problems. This paper focuses on the purchase order cancellations since the change of the real estate market in Wuhan, the analysis of the problem, analyze the reasons which made the corresponding countermeasures and suggestions.

Key words: Wuhan; restriction order; the real estate market

限购令始于2010年上半年，国务院出台了“国十条实施细则”，此后全国范围了对房地产进行了限购。限购是供给到房地产的开发、建设，直至最后销售到购房者的手中，这个产业链上的种种环节串联起了国民经济的主要部门，这也正是房地产业能极大的拉动经济增长，促进国民经济发展的重要原因所在①。自古以来，中国人就重视居住环境的改善，然而近年来，房地产价格的飙升成为中国社会生活中的头等大事，成为阻

房地产市场的不满，中央政府基于从紧且从严的态度，要求房价处于失控状态的省份和城市出台限购令，第一批试点包括北上广、天津等17个城市，均为一二线城市；到2011年初，国务院出台 “新国八条”，再次要求全国各地采取有效的房地产调控措施，明确调控任务，通过制定和执行限购令确保房价保持在可控范围。同年8月，住国家层面出台的一种宏观调控手段，旨在抑制房价过度上涨的趋势，实现房地产价格的理性回归。

随着中央政策对房地产行业的打压，最近几年，全国各地的房地产市场日趋疲弱，很多地区出现了房价的下跌，在一定程度上，限购令已经完成了既定的历史使命，已经没有继续存在的社会条件了，即使解除限购令，各地的房价依然能够保持较为平稳的发展态势。进入2014年，全国多个省份和省市陆续解除了商品房的限购令。无论是限购令的出台还是解除，都是各级政府顺应市场变化的决策，都是为满足国民经济持续平稳发展的需要②。因而，限购令的取消对于房地产的意义和价值同样值得深入研究。

房地产市场的繁荣是国民经济发展的源泉，房地产市场是一个集中的产业链，从土地的规划、

建部要求部分二三线城市也要根据本地实际出台限购令③。4年来，总得来说，限购令发挥了一定的作用，在一定程度上抑制了房地产价格的不合理增长。但是，对限购令的质疑和抵制也从未平息。按国务院要求，武汉于2011年2月23日，以强化对外来人员和本市拥有第二套住房家庭购房限制为核心内容，颁布了房市限购令。武汉市限购令的出台和实施，对于该市房地产市场的稳定，房地产投资的控制以及房地产价格的飙升，都起到碍社会和谐、人民安居的重要问题。因而，中央政府采取了各种宏观调控方式来居高不下的房价。限购令是中央重要的宏观调控手段，它的出现和存在有着相应的社会背景和市场环境。

2010年，面对持续飙升的房价和民众对了积极的内涵与政策作用，分析取消限购令之后武汉市房地产市场的发展趋势及所受影响，结合武汉市房地产现状，并给出相应的应对措施和建议，从而为武汉市房地产市场的科学发展提供理论参① Benito, A.,et al.,House prices and consumer spending. Bank of England Quarterly Bulletin.2013(2)：12-14 杨柏国.溯源房地产调控失灵——以中央与地方关系为视角[J].南方金融，2013(3)：18-19

徐俊武，肖晓勇.房地产宏观调控中政府与开发商行为的博弈分析[J].重庆工学院学报(社会科学版),2012(8)：②③

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考。

目前，学者们对房地产限购的研究，主要为一些媒体报道和文字评述，大多集中于政策实施的背景、原因、作用影响的描述，或是简短的理论分析。

2011年，学者李稻葵指出，限购令对于应作用，不失为一项卓有成效的短期性政策手段。但是随着市场环境的变化，这项政策已经不再适合本地经济和房地产行业的发展，应当尽快退出历史舞台。2014年9月15日，湖北省住建厅颁发了《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（简称鄂20条），明确要求武汉市要依据经济环境和房地产市场形势的变化，适时对房地产限购政策进行调整。9月23日，武汉市宣布第二日在全市范围内取消房地产限购政策。 本文将阐述限购令

对房地产价格的大幅飙升在短时期内有着积极的作用和意义，但是，限购令并非长久之计，各地政府不能单纯依靠限购令来进行房地产市场的宏观调控；同年，另外两位学者伊伯成、尹晨则指出，房地产限购令有着特定的时代价值，他们看来，限购令与市场经济的宗旨并不违背，对于推动我国房地产市场的理性、健康发展有一定的意义和作用。贾生华、孟桢超（2012）虽以北京市商品住宅交易数据为样本使用协整检验和格兰杰因果检验分析限购政策对北京市房价的影响，但是，格兰杰因果检验所指的“因果关系”仅是一种时间上的先后关系，而并非是现实所指的因果关系，该方法用于政策效应测量有待商榷①。

2013年，王子剑在分析上海市的房产价格与通货膨胀之间的关系的时候，是把房产价格分为两类的，一类是实施限购政策之前的房产价格，一类是限购政策实施后的房产价格，最终认为尽管限购令的实施抑制了投机性以及投资性住房的购房需求，但在某种程度上却引起了这种需求过渡到其他行业，从而拉高了 CPI指数。

高辉清认为住房限购政策如果可以有效实施，是肯定能够达到预期的政策效果的，但是由于中央发布的“新国八条”里面只规定了住房限购政策在一定时期内实行，所以地方政府难免会有反复限购—放宽的举措，也使得中央的住房限购政策不能起到完全的调控效果。

中央层面的限购令的主要内容表现为，住建部指定以一二线城市为主的40个重点城市实施统一性的基本限购令，即各重点城市本地户籍家庭以及持有当地人才居住证的家庭，最多可以在本地区购买2套住房，且两套住房的购买间隔时间要在2年以上，非本地户籍的家庭和人员最多只能在本地区购买1套住房，公司住房行为被明令禁止②。

武汉市的限购令的开始实施时间为2011年2月23日，其主要内容表现为：已经持有1套住房的武汉户籍家庭限购1套住房（新建房和二手房同等对待，下同）；在武汉市缴税1年以上或者持有武汉市社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭限购1套住房（新建房和二手房同等对待，下同）；不具备上述条件的家庭，在限①吕波.基于商圈发展动力机制的商业地产选址模式研究[D].北京交通大学，2012：21-23

徐江.房地产宏观调控中的三方动态博弈问题[J].电子科技大学学报(社科版)，2013(6)：24-27 ②

购令实施期间，不允许在武汉市行政区划内购买住宅，房地产开放企业也不允许向不符合购买条件的家庭和个人出售住宅。违规购买的住宅，房产管理部门不予办理登记手续①。

近年来，我国的房地产价格之所以居高不下，超出了大部分家庭的承受能力，其根源在于房地产市场的供不应求。要想彻底解决这一问题，一要全面抑制市场需求，二要大幅增加供给。房地产行业最显著的特点是资金使用周期长，因而难以实现短期内供给的大量增加，这就需要从抑制需求上下功夫，而限购令正是出于这方面的考虑，旨在全面抑制市场需求。

房地产行业有其特殊之处，大部分的市场需求具有刚性特征，简单不加区分的对其进行抑制，很可能会影响到广大民众的居住条件，甚至会造成社会福利的损伤，这是各级政府不希望看到的②。因而，从中央到地方，各级政府实施限购令，根本目的是，在满足刚性需求的前提，对投资性需求进行全面抑制。具体到武汉市以及武汉市出台的限购令，政策决策者的目的在于防止游资进入武汉房地产市场，阻止外地的炒房客扰乱武汉房地产市场的正常秩序，从而稳定房价。

中央政府出台的基本限购令，与大部分省份和地区的户籍政策并不冲突，能够满足绝大部分城市家庭的方向购买需求和适当的投资需求，并不会妨碍房屋租赁以及度假旅游行业的发展。以北京和上海为例，由于外来人口众多，土地供应十分紧张，两地的限购令附加要求，外来人口要增加1年的等候期，即需要提供1年以上的当地缴税证明或者社保证明。总的来说，各地的限购令简单明了，易于操作，并不需要全国联网，依靠各地方管部门的地产登记系统和网络签约系统就可以操作和执行。

限购令出台以来，全国各地的房价飙高现象有所缓解，投机性、投资性购房行为有所收敛，房地产市场一定程度上回归理智，房地产过热以及房地产泡沫现象得到了有效的抑制。纵观全国地居民要到2012年之后才能购入第二套住房。对于外地人口来说，想要买入其他城市的房产则更加的不容易，外地居民最多购买一套外市的房产。禁止公司购房。

这些限购的基本政策在各地都是大同小异的，不同的地区会根据自己的实情做出稍微的调整来符合自己的实际情况。从根本上看，基本的限购政策积极的为居民解决了住房买不起的问题，限制了许多投的房地产企业，无论是房地产销售数量还是销售金额，各大企业都没有呈现加速扩张的态势，融资规模、盈利情况继续保持原有水平③。另一方面，限购令在某种程度上扮演了房地产市场整顿加速剂的角色，为一度过热的国内房地产市场降了温，加快了房地产企业的整合和升级。 据有关调查显示，各地的房地产企业，无论何种性质，都与地方政府有着千丝万缕的联系，在土地囤积买卖、房地产销售方面获得了大量的利润，是地方政府隐①刘洪.武汉房地产市场分析与发展预测研究[D].武汉理工大学，2013：37

冯晖,刘浩.中国商业地产运营[M].广州：暨南大学出版社，2013：21

董海勇.中国城市大型商业地产的发展与现状[J].新地产，2012(7)：3-5 ②③