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趋势面分析方法在房地产估价中的应用研究

上传者：顾小丽
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趋势面分析方法在房地产估价中的应用研究

趋势面分析方法在房地产估价中的应用研究

本文从区位论的观点出发，将商业房地产价格的空间变化规律，看作是与其地理位置密切相关的函数。文章结合趋势面分析及其模型优化的原理和方法，分析得出了江苏省徐州市商业房地产价格变化及分布与其位置坐标对应的数值关系，并以此数值关系对待估商业房地产价格进行了客观、准确的评估，以期为房地产估价提供了一种可借鉴的方法。

关键词：趋势面分析 商业房地产 估价

近年来，房地产作为一种商品正在参与生产和流通的过程。伴随着房地产商品化、市场化的高速发展，房地产估价实务越来越成为房地产经济活动中的重要一环。因此如何科学、客观地进行房地产估价已成为一个迫切需要解决的问题。而现行的主要估价方法普遍存在一个问题，就是强调估价人员经验的应用，缺乏数学模型的分析和支撑。当然富有经验的估计人员能根据实际情况做出正确的判断，但同时必须认识到很多估价人员的主观判断并不符合实际，甚至与实际情况有相当大的偏差。因此导致了估价结果与实际情况之间的非正常偏差。

区位论和估价实践表明，商业房地产价格对其所处地理位置的敏感度很高。通常呈现出由商业中心向周边扩散的趋势，即商业房地产的价格由一个城市的商业中心向周边呈阶梯状下降，距离商业中心越近价格越高；反之，距离商业中心越远价格越低。这就决定了商业房地产价格在空间上、本质上具有极大的连续性和关联性，而它们都唯一对应着某一个空间位置（点）。所以笔者尝试运用趋势面分析方法，通过建立不同的商业房地产的价格与其空间位置（坐标）的关系，来表达和测算待估商业房地产的价格。从而为估价人员提供参考，以尽量减少人为因素对估价结果的负面影响。

趋势面分析的原理

趋势面分析，是利用数学曲面模拟地理系统要素在空间上的分布及变化趋势的一种数学方法。它实质上是通过回归分析原理，运用最小二乘法拟合一个二维非线性函数，模拟地理要素在空间上的分布规律，展示地理要素在地域空间上的变化趋势。它常用来模拟经济、资源、环境及人口要素在空间上的分布规律。

（一）趋势面模型的建立

设某地地理要素的实际观测数据为zi(xi，yi)(i =1，2，…，n)，趋势面值拟

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