从限购政策看房价

上传者：邓博
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上传时间：2015-04-29
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从限购政策看房价

中国房地产市场从二十世纪九十年代末发展至今，时间不过十几年，房价却在此期间突飞猛进，近几年涨势更是狂飙式发展。政府发展房地产市场的目标毫无疑问的是，通过房地产市场获得较大的稳定的财政收入。但是竭泽而渔式的发展之路也是政府不愿看到的，所以政府不会坐视房地产过热或崩溃，避免引起金融方面的问题，因为房地产牵涉的产业和资金庞大，房地产危机就是金融危机。

市场经济学中，有一条关于价格和供求关系的金科玉律，那就是供求关系决定价格。物以稀为贵，供不应求，价格自然会高，供过于求，无人问津，价格自然回落。房地产市场也是如此，中国房地产市场能发展如此之快，也是长期以来住房供不应求的原因。我不知道北京房价高到什么地步，单是凭借北京独特的区位优势，全国的政治、文化、商业中心等不可取代的因素，房价想降都不可能，因为北京的房产只会供不应求，供不应求的东西凭什么降价卖给你。另一方面，对于全国大多数二三线城市来说，他们对投资者、刚需者的吸引力就没有那么大了，未来发展趋势看好的城市无疑房地产市场还将会有较大的发展，房价即使不会大幅上涨也不会下跌。未来发展趋势一般的城市房地产的发展也会一般，过去涨幅太大的城市未来是要还账的。

过去几年房价的大幅上涨一方面是供求关系决定的，一方面

也有投资投机需求的助长、货币超发等因素。

对于供不应求的东西，政府采取的措施都是无可奈何的限购，机动车如此，房产亦是如此。

无论从哪方面讲，政府都将是房地产实际状况的最直接的掌握者。无他，因为政府全面掌握着各方面的数据，每个城市有多少新建住房，有多少空置房，有多少刚需，有多少有购买力的人，这些都是可以从监管部门和银行等机构得到数据，对于政府部门来说，这些都是相对容易获得的数据。当然政府也不是万能的，市场始终存在很多不可预见的因素。

不知从哪一年起，中央政府就觉察到房地产存在过热的倾向，于是中央政府出台了一连串的调控政策，遗憾的是，房价越调越高，老百姓把这个叫“空调”。2008年全球经济危机的时候，全球经济都面临下滑的风险，中国也不能独善其身，当年，国内实体经济遭受重创，出口遇阻，内需不振，房地产市场一度将走向下行通道，中央政府为了避免经济出现大的波动，于是4万亿经济刺激计划出台了，接着房地产市场又被激活了，大量资金进入房地产市场，房价不降反升，自此延续至今，房价总体趋势未曾改变。温家宝总理离任前最后一次作政府工作报告时说，2008年出台的4万亿经济刺激计划是正确的。我的观点是出不出台经济刺激计划情况都不会乐观，所以无论采不采取这样的措施都是无法评说的，因为你永远也无法知道不采取这样的措施的话，情况是不是会更糟糕。

无论你愿不愿意承认，很不幸的是，被担心要发生的事情就是正在发生或者将要发生的事情。对于房地产市场来说，政府担心要发生的事情就是正在发生的事情，所以当你知道政府担心的事情的时候，你就知道将要发生的事情了。政府说要防止房地产市场过热，出台限购政策，于是房价涨了，房地产市场过热了。目前出台的限购政策，一方面抑制投机需求，一方面不限制刚需的购房需求，主要还是着眼于抑制投机需求，避免房地产市场更大的金融风险。出台限购政策本身就说明房地产市场还处于较热的状态，相反地，解除限购之时就是房价下跌之日。因为当政府不限制购房需求时，说明政府并不担心房地产过热，相反，政府可能会担心房地产市场的下行风险。

解除限购之时就是房价下跌之日。

至于目前，限购政策下，房地产市场正在进行深度调整，调整完成之日，房价是涨是跌将水落石出。

对于大多数未限购的城市的来说，房价涨幅有限，经济环境恶化时，或会小幅下跌。因为当政府未实行限购政策时，说明政府对当地房地产市场的发展持乐观态度，当前卖地收入仍然是地方政府财政收入的一大来源，地方政府实际上是乐见房价涨到合理高位的。

当然以上讨论是建立在购房需求仍能支撑房地产市场的发展的基础之上的，有能力有需求购房者是否有能力支撑房地产市场的发展？who knows.真实的情况或许政府也不曾掌握。