中金公司_房地产_141028_基本面搭台,主题来唱戏——2015年房地产行业策略
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中金公司_房地产_141028_基本面搭台,主题来唱戏——2015年房地产行业策略
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证券研究报告
2014 年10 月28 日
房地产
基本面搭台,主题来唱戏——2015 年房地产行业策略
观点聚焦
投资建议
2015 年来自政策的惊喜多于基本面,地产股系统性估值提升需要
有新增资金,比如降息降准,或者沪港通成行、A 股加入MSCI。
2015 年地产行业基本面将平稳,地产股票精选主题,建议配臵龙
头(龙头排序:招商地产、华侨城、万科、保利等),重点把握国
企改革/并购、多元化转型、区域发展、工业旧改四大主题性机会。
理由
1) 基本面平稳:2015 年全国地产投资增速8%,销售额增速5%。
重点城市供应收缩5%~10%,供需差缩窄至5%,房价预计将
较高点环比调整5%。主要上市地产公司2015 年销售额预计
同比仅增长 11%(2014 年销售额增速预测为 10%),业绩同
比增长15%(2014 年业绩增速预测为14%)。
2) 政策趋好:房地产还是经济的平稳器,行业下行期,政策来
托底。未来政策转向“市场化”+“差异化”,支持居民合理
购房需求释放。
3) 流动性转好:预期 CPI 低位徘徊,流动性转向宽松,首套按
揭发放利率开年回归9 折。
4) 估值及持仓尚可:基金地产仓位较低,估值相对大盘折让
9.4%,大幅下行风险较小。
中长期展望:地产“白银”时代,开发商唯有“转型”
为什么要转型?1)中长期行业规模增长空间有限。2)国际经验
看,除非土地供给严格被控制,地产商高利润率不可持续。3)开
发商的集中度提升在中长期是个“伪命题”。
未来如何转型?1)布局求变:回归房地产市场饱和度较低、未来
仍然具有潜力的前 20%一二线城市,比如北京、上海、广州、深
圳、南京、厦门等城市。2)产业求变:龙头开发商纵向一体化,
中小型公司跨领域多元化,主要手段则是并购,未来三到五年是
产业并购大发展时代。3)模式求变:降杠杆、轻资产;以金融化
带动国际化。
盈利预测与估值
A 股地产公司 2015 年整体业绩增长预计在 14%左右(2014 年预
测业绩增速14%)。根据最新的项目信息以及房价预测,我们也更
新了所覆盖的地产公司 2015 年业绩情况及 NAV 估计,我们汇总
结果表明,A 股地产公司2015 年整体业绩增长预计在14%左右,
股价较NAV 平均折让32%。
风险
宏观经济放缓;货币政策放松力度弱于预期。
目标 P/E(x)
股票名称 评级 价格 2014E 2015E
万科A-A 推荐 11.25 5.5 4.8
保利地产-A 推荐 7.30 4.4 3.8
招商地产-A 推荐 18.11 6.4 5.5
华侨城A-A 推荐 6.87 7.3 6.4
浦东金桥-A 中性 12.66 22.7 19.5
栖霞建设-A 中性 3.50 17.2 15.1
中金一级行业
房地产
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资料来源:彭博资讯、中金公司研究部
宁静鞭
分析员
jingbian.ning@http://www.wendang
xiazai.com
SAC 执证编号:S0080511010003
SFC CE Ref: AVT719
82
91
100
109
118
127
2013-10 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10
相
对
值
(
%
)
沪深300 中金房地产
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