谈城市更新与房地产市场的互动效应

谈城市更新与房地产市场的互动效应

本文主要研究城市更新与房地产市场之间的互动关系。通过城市更新理论与实践的分析，对房地产市场的土地价格、市场需求数据的整理进行相关研究，进而阐述两者之间潜在的联动机制，挖掘其彼此相互促进的效应因素。

关键词：城市更新 房地产市场 互动效应

城市更新是城市环境不断进化的一门社会工程学科，其核心的表现形式是对城市旧有建筑、道路、水系的局部调整和改动，以及对城市非物质文化遗产的有效传承与发展。笔者认为，建立在“旧居住区的整治与更新”、“中心区的再开发与更新”、“历史文化区的保护与更新”三类更新基础上的城市更新是改善城市自然环境、人文社会环境，优化城市土地利用结构，释放城市土地潜在利用价值的重要工作。由于更新对城市土地进行了优化和重新配置，由此强化了居民对城市的认同感和自豪感，从而我们可以认为城市更新对城市的房地产市场具有巨大影响。

城市更新和房地产开发是城市发展过程中关系十分密切的两个环节。城市化的快速发展对于相对有限的城市资源的合理配置提出了更高的要求。在这种形式下，分析城市更新与城市房地产市场之间的互动效应，研究房地产市场需求量、土地价格等指标与城市更新之间的潜在联系，建立城市科学发展的新机制，对城市建设工作将具有指导意义。本文研究在当前有关城市更新的研究和房地产市场的研究中尚为少见。

城市更新对房地产市场的促进效应

（一）可优化和重新配置城市土地

通过城市旧居住区的整治、中心区的再开发、历史文化区的保护与更新等工程建设活动，城市更新实现了城市旧有区域的土地再开发，并带来了城市土地价值的升值。旧居住区整治通过改善旧居住区道路、水系及相关基础设施使旧居住区居民的生活条件得到改善，城市环境进一步美化，从而提高了土地使用的社会环境效益。城市中心区的再开发毋庸质疑是增加城市土地使用强度，提高土地使用价值的工程建设活动。而历史文化区的保护与更新则通过改善历史建筑与环境、传承城市文脉、提高城市质量使城市土地的价值得到提升。

可见，作为创造和谐城市环境的重要路径之一，城市更新可以加速城市土地

向更科学、更合理、更公平的用途方向转化。通过城市更新，城市用地使用性质更加符合城市发展的需要，旧城区建筑物、构筑物的现状更加有序，基础设施进一步完善，土地开发得到进一步加强。例如对部分城市老工业用地改变用地性质进行土地出让，通过道路整治加强道路的通行能力，结合道路整治对道路沿街建筑立面进行修缮，“城中村”改造，拆除违章建筑等城市更新建设活动从本质上都是城市土地的再开发活动。更新行为直接带来城市土地价值的提升。

以浙江省杭州市为例，近几年杭州市通过城市更新，背街小巷整治、西湖西进、河道整治、以道路改造带动城市街景整治带来了良好效果。科学的城市更新理念使杭州城市建设进入了良性循环，房产需求增加促使房价地价上升，财政收入增加使得更多的资金投入城市更新进程。

如表1所示，通过风景区与历史文化区、旧居住区的整治与更新、城市中心区的再开发以及道路、沿街立面整治、河道整治等城市更新项目，杭州的城市更新重新定位了各房地产类型的分布，优化了城市基础设施，使城区的土地利用更加有序，土地供给数量增加。2007年杭州市八大城区共出让土地88宗，计6096亩。伴随城市更新带来的城市环境的不断美化和市场需求等因素，杭州城市土地出让金年年攀升。

2007年12月，广宇集团联合西湖房地产集团有限公司拿下杭州市区原“东南面粉厂”地块，楼面地价超过19000元/m2。这与2000年杭州市区出让19宗457亩住宅用地，平均楼面地价为2091元/m2的数据相比，有天壤之别。近几年，杭州城市相邻地块土地出让价不同年份的比较如图1所示。通过土地使用权出让，杭州旧城区土地重新进入房地产开发的环节，满足市场上不动产投资、土地供给、住宅投资及使用的需求。

（二）可刺激房地产市场需求

城市更新通过各类更新建设活动实现了美化城市环境、改善居民生活条件、提高基础设施效率、使商业及公共服务更发达的现代城市多元目标，并使城市品质得到进一步提升。城市品质的提升不仅使城市原有居民对城市喜爱程度增加，外地居民及大学毕业生受城市环境和生活品质的影响也希望进入城市生活，由此进一步刺激了城市房地产市场的需求。

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以杭州市为例，由于自然、人文环境的先天性优势，以及近年来政府倡导的创业休闲文化等因素的影响，杭州城市品质随着城市更新的进程日益凸显。杭州深厚的人文底蕴和城市活力吸引了越来越多的人希望到杭州居住。城市人口不断增长，对房地产的需求也在不断地增加。另外浙江省民间资本雄厚，外地人到杭州购房已成为杭州楼市的一个重要支撑。城市更新不仅刺激了杭州市区居民的购房需求，同时拓展了杭州房地产市场需求的范围，使其市场影响扩大到浙江省的整体区域。

从杭州二手房交易市场上看，杭州某中介公司2007年7月的成交数据显示， 20多套成交房源中，其中有4套是一次性付款的，且买主都非杭州本地人。购房目的基本上都是以自住为主。而在杭州新房交易市场上，某楼盘西房锦锈江南的销售中70%的购房者是外地人（见表2）。

房地产市场对城市更新的保障作用

房地产开发是城市建设的重要力量，房地产市场作为房地产开发的主要载体，同时也为城市更新提供了重要的措施方法与资金来源。作为城市更新类型之一的旧城区开发是城市更新的重要措施之一。而土地出让金等收入的增加也为城市更新的资金来源开辟了重要的融资渠道。

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（一）旧城区再开发是城市更新的重要措施之一

城市中心区再开发是去除城市旧居住区整治、历史文化区保护与更新之外城市更新的重要类型。再开发对城市旧城区的用地结构、布局形态、功能分区等城市空间结构的构成有潜在的调节和促进作用。通过中心区再开发的环节可以形成城市建成区的空间重构和空间扩展，改善建成区的用地性质，美化建成区的城区环境，优化建成区的城市功能，并最终实现城市更新的目标。

从国外的实践经验看，英国城市开发公司是英国城市更新的重要机构，其开发活动担负着吸引私人投资，改造内城地区，实现内城复兴的城市更新职能。香港市建局的职能类似于英国的城市开发公司，在香港城市更新进程中担负着征集、回收老旧失修楼宇或社区的地块，开展重新发展、对市区老旧失修的楼宇、社区等进行修复等工作。

无论是英国城市开发公司还是香港市建局，它们都有官方背景支持和约束但同时独立于政府。其开发活动依照法例可以制定重建计划，在财政预算中申请收购资金，由政府担保申请低息银行贷款，利用国家公共资金的投入和一些优惠政

策（如地方税减免、提供基础设施、减少规划控制），刺激更多的私人资金注入到指定区域，或与房地产开发企业合作等。

无论是国外由指定开发机构完成、还是国内通过土地出让确定开发企业实施的旧城开发，其开发行为都属于城市更新的范畴。开发的社会与环境效益也是城市更新的效益之一。旧城复兴，调整产业分布的用地构成，逐步实现对旧城区环境的整治和设施的改造。旧城区再开发既可解决城市更新资金来源的问题，将城市更新的投资主体多元化，又可对城市土地用地性质进行调整，克服依靠行政管理手段进行城市更新的弊端，实现房地产开发与城市更新的双赢。

（二）土地出让收入是城市更新的重要资金来源

土地出让金有地方政府的“第二财政”之称，其收入约为地方财政一般预算收入的40％。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》指出：“依照本条例收取的土地使用权出让金列入财政预算，作为专项基金管理，主要用于城市建设和土地开发。”可见，土地出让金作为城市更新的主要资金来源之一有充分的制度依据。

财政预算对旧城更新的支持是关键的，尤其是土地储备资金的渠道更是重要的方面。当土地出让金集中收取后，由财政按一定比例提取专门一项，用于旧城更新是目前城市更新的重要资金操作模式。以杭州市为例，2003年杭州的土地交易价格涨幅为38.1%，排在全国35个大中城市之首，从城市土地出让金中拿出一定比例，专项用于公共交通和市政道路建设是当年杭州城市建设计划的重要举措。而近几年来，杭州无论是河道整治、旧城区道路整治还是背街小巷整治，工程项目投资中有大部分资金来源于城市土地出让金。

（三）房地产税收等收入可增加城市更新的融资渠道

美国旧城更新融资渠道之一的“税收增值筹资（TIF）”是房地产开发促进城市更新的重要案例。税收增值筹资（TIF）是一种通过发售城市债券，以筹得资金用于改善公共设施以及特定区域建设的城市更新融资方式，债券通过20～30年期的地产税收来偿还。此外，“商业改良区（BID）”也是美国城市更新的重要融资渠道之一。它是一种基于商业利益自愿联合的地方机制，征收地方税为旧城更新提供资金来源。

可见，房产税收等收入的增加扩大了城市更新的融资方式，为城市更新项目的顺利开展提供了重要保障。买房投资、父母为孩子买房上名校或大学毕业后自住、子女为父母买房颐养天年等都是外地人在杭州买房的原因之一。同样以杭州市为例，近年来杭州房地产税收的持续增长无疑使杭州众多城市更新项目的资金链条更加顺畅。2007年1~9月受杭州房地产市场回暖因素的影响，杭州房地产税收入库67.25亿元，同比增长60%。