我国“以房养老”非金融操作模式创新

上传者：李汉军
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上传时间：2015-05-07
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我国“以房养老”非金融操作模式创新

内容摘要：“以房养老”的实质，是要通过各种金融与非金融的运营机制与手段，将老年人身故后遗留房产的巨大价值，提前变现到生前使用，将住房资源给予价值上的变现盘活，空间上的充分运用，权属层面的有益转换，使得它能在养老保障问题上派上更大用场。简单而言，就是“以房换钱养老”，这就解决了目前国家、社会乃至家庭个人，最为头疼的养老资金筹措问题。

关键词：以房养老操作模式非金融手段

“以房养老”产生背景

“以房养老”，也叫住房反向抵押，指的是贷款人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金的一种养老方式。“以房养老”起步于欧美，2000年传入中国，2003年经温家宝总理批示后正式推出。从提出到试点，已经走过了近10年岁月。但是到目前为止，还没有一个城市形成完善的以房养老体系和市场。近日，民政部表示，鼓励各地探索“以房养老”等养老新模式。

我国自2000年起就已进入老龄化社会。2000年，我国60岁以上老年人口已达到1.3亿，占总人口比例为10.26%；65岁以上人口超过9400万，占总人口的7%以上。当时老年人每月可以支配的收入仅有一两千元，生活拮据。而老人们价值几十万、上百万的自有房产，在当时的制度、规定下，大多不可能先行出售或出租赢利，只能留待身后传诸子女，而子女往往有自己的房屋，发愁的是如何赡养父母。

作为“以房养老”这一模式的首创者和推动者，中国房地产开发集团理事长孟晓苏近几年来一直在倡导“以房养老”的新思想，并提出在我国积极推行“倒按揭养老”的建议，还专门开办了幸福人寿保险公司来研发并主打这一业务。经过多年潜心研究，同时结合英法等欧洲国家已经成熟的“抵押房产、领取年金”的寿险服务，孟晓苏认定，“以房养老”这一舶来品，能够解决我国的老龄化问题。

“以房养老”面临的困境及相应对策

（一）老人去世后房屋反购问题

现实生活中，老人给子孙留遗产的传统观念，让“以房养老”实施起来难度加大。老人去世后，子女要反购房屋。如果反购的价格比房子当初抵押的价格低很多，反购肯定没问题。但如果老人活的时间很长，保险公司要不停地给他钱，成本增加，导致反购的价钱很高，子女就可能不反购了。这样，亏损就要保险公司来承担。这就意味着，对保险公司而言，盈利是有上限的，但亏损是无上限的。

应对之策：房屋并不一定要子女购买，这么多年搞反向抵押贷款的国家，没有发生房屋子女不购买就无人购买的现象。反购只是个案，任何国家都没有将反购作为第一选择，毕竟子女购买不是主要形式，房屋可以进入二级市场拍卖出售。

（二）中国的房屋70年使用权问题

“以房养老”往往时间很长，老人的房子如果已经住了二三十年，离70年使用权就很近了，就存在很多麻烦事。这个房子如果仅仅是老人住，就算70年使用权到期都没问题，但是作为一个商业机构，如果拿了大量这样的房子，就可能面临政策风险。虽然《物权法》规定，70年产权到了不花钱就可以续，但这个政策对个人和商业机构拿房子是两个概念。个人的房子，就算没有法律规定，政府也没办法。比如说一个老人住在那里，70年使用权满了之后，让老人再交笔钱是很难的，法律对自然人还是比较宽容的；但是商业企业如果握有大量这样的