2015年第一季度北京写字楼市场研究报告
上传者:闭乐鹏|上传时间:2015-05-07|密次下载
2015年第一季度北京写字楼市场研究报告
尽管有两个新项目进入市场,但全市整体空置率仍小幅下跌至4.2%。与此同时,净有效 租金实现连续四个季度微涨,达到每平方米每月人民币320.7元。
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市场简报 写字楼2015年4月
图片来源:北京金融街区域,西城区
概述
租金实现连续四个季度微涨,达到每平方米每月人民币320.7元。
? 2015年第一季度,共有两个项目携89,000平方米新增供给入市,至此北京甲级写字楼市场存量增至988万平方米,仍系大陆地区规模最大的写字楼市场。
? 第一季度,全市净吸纳量达到14.2万平方米,较上个季度小幅上涨,同比上升163.5%,实现连续六个季度增长。
? 鉴于新项目健康的预租率以及近期入市项目良好的市场吸纳,全市整体空置率环比下降0.6个百分点至4.2%。? 甲级写字楼平均租金连续四个季度小幅上涨,本季度环比增长0.6%,至每平方米每月人民币320.7元,同比涨幅为3.1%。 2015年北京甲级写字楼市场供给将?继续增长,总计7个项目将交付使用,为市场带来45.2万平方米可租赁办公面积。鉴于半数左右的新增项目位于非核心区域,甲级写字楼去中心化趋势将愈加明显。有鉴于此,短期内租金与出租率均将面临下行压力。但与此同时,传统的商务区仍将保持稳定。“鉴于近半数的新增供给位于非核心区域,预计2015年北京写字楼市场去中心化趋势将更加明显”王琼,第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
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尽管有两个新项目进入市场,但全市整体空置率仍小幅下跌至4.2%。与此同时,净有效 租金实现连续四个季度微涨,达到每平方米每月人民币320.7元。
市场简报 | 北京写字楼2015年4月
供应量,净吸纳量及空置率
第一季度,两个新项目——锦什坊街柒号与诺金中心共携89,000平方米的新增供给入市。锦什坊街柒号位于金融街,
图1
供应量,净吸纳量及空置率对比图,2005年~2015年第
内容需要下载文档才能查看 内容需要下载文档才能查看方米。鉴于金融街区域持续供不应求,该项目取得了较佳的预租率。诺金中心位于望京区域,携30,000平方米办公面积于三月底入市。该项目由写字楼、五星级酒店以及商务酒店构成。至此,截
内容需要下载文档才能查看至2015年第一季度,北京甲级写字楼可
于三月份入市,写字楼体量为59,000平
资料来源:第一太平戴维斯研究与顾问咨询部
表1
北京市甲级写字楼租赁市场关键指标,2015年第一季度
资料来源:第一太平戴维斯研究与顾问咨询部
表2
2015年第一季度新增供给
资料来源:第一太平戴维斯研究与顾问咨询部
02
尽管有两个新项目进入市场,但全市整体空置率仍小幅下跌至4.2%。与此同时,净有效 租金实现连续四个季度微涨,达到每平方米每月人民币320.7元。
市场简报 | 北京写字楼2015年4月
租赁存量达到988万平方米,仍系大陆地区最大的甲级写字楼市场。
预租率以及近期入市项目的空置面积被持续吸纳。各子市场中,金融街区域录得2%的全市最低空置率,其他子市场
此同时,平均租金也环比上涨0.6%,至每平方米每月人民币521元。
尽管受农历新年影响的第一季度为传统租赁淡季,但市场成交依然保持稳定,若干宗大面积交易于本季度成交。至此,净吸纳量连续六个季度实现增长,于本季度达到14.2万平方米,同比增长163.5%。本季度净吸纳量主要来源于最近半年入市的新项目,譬如位于望京区域的望京SOHO塔三与浦项中心以及金融街区域的锦什坊街柒号,与此同时,其他原有项目继续保持较高的出租率。
亦录得2.1%至5.9%不等的低空置率。
凭借其良好的区位及便捷的交通,CBD区域仍系最受众多外企及内资龙头企业
租金
甲级写字楼平均租金连续四个季度实现小幅增长。截至2015年第一季度,得益于相对有限的供给,全市平均租金环比上涨0.6%,至每平方米每月人民币320.7元。
青睐的商务区之一。但鉴于部分业主提供租金折扣挽留优质租户,CBD租金开始增长乏力,本季度仅环比上升0.2%,至每平方米每月人民币364.7元。空置率则环比下降1.1个百分点至5.4%,同比下降0.2个百分点。
凭借区内有限的可租赁面积,东长安街区域平均租金环比上涨2.7%,系本季度
中关村区域持续保持积极增长,租金环比上涨0.5%至每平方米每月人民币240.6元,同比上涨2.9%。来自政府方
第一季度,金融、IT及高科技、电子商务以及专业服务企业仍然主导市场需求,其需求量合计约占需求总量的73%。与此相对,来自制造企业的需求则持续下降,只占本季度成交量的4%。内资企业自2010年开始主导本地市场需求并持续至今,本季度约占需求总量的75%。与之相对,受困于国内经济放缓及全球经济不甚稳定的影响,外资企业的需求比例只占四分之一。
各子市场中最大涨幅。金融街及CBD等继续领跑本地的租金水平,分别录得每平方米每月人民币521.0元以及364.7元的平均租金。
图2
甲级写字楼租金指数,2005年第一季度
内容需要下载文档才能查看 内容需要下载文档才能查看 内容需要下载文档才能查看各商务区租金与空置率
传统商务区
随着锦什坊街柒号于本季度正式交付使用,金融街迎来两年来的首波新增供给,为市场带来59,000平方米办公面积。金融街区域空置率也因此环比小幅
整体空置率仍环比下降0.6个百分点至4.2%。这主要得益于新入市项目良好的
旺盛的需求,新增供给仍相对不足。因此金融街区域依然录得可观的吸纳,与
资料来源:第一太平戴维斯研究与顾问咨询部
图3
表3
各商务区租金与空置率,2014年第四季度对比2015年第一季度
2015年第一季度主要租赁成交案例
资料来源:第一太平戴维斯研究与顾问咨询部尽管两个新项目于本季度入市,全市上升1.4个百分点至2.0%。然而,相比
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尽管有两个新项目进入市场,但全市整体空置率仍小幅下跌至4.2%。与此同时,净有效 租金实现连续四个季度微涨,达到每平方米每月人民币320.7元。
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面诸如保护知识产权等方面的支持,刺激了IT及高科技企业的租赁需求,致使中关村区域的空置率环比下降0.5个百分点至4.7%。
元,同比上升4.9%。与此同时,空置率环比下降2.5个百分点至6.3%,同比上升3个百分点。鉴于传统中心区域租金持续在高位运行,新兴区域凭借其成本优势、不断改善的通达性以及加速
本季度,诺金中心入市,为望京区域带来30,000平方米新增供给。鉴于其体量较小,对望京区域的整体空置率水平影响甚微。截至第一季度末,望京甲级及乙级写字楼平均租金环比增长0.9%,至每平方米每月人民币242.9元,同时在新近入市项目空置面积得到进一步消化的带动下,空置率环比下跌4.8个百分
新兴区域
第一季度,新兴区域平均租金环比涨
内容需要下载文档才能查看幅0.4%,至每平方米每月人民币261.9
成熟的商务氛围,吸引了越来越多的企业进驻。
表4
未来项目聚焦,2015年第二季度
内容需要下载文档才能查看资料来源:第一太平戴维斯研究与顾问咨询部
表5
2015年第二季度至第四季度新增供给
资料来源:第一太平戴维斯研究与顾问咨询部
04
尽管有两个新项目进入市场,但全市整体空置率仍小幅下跌至4.2%。与此同时,净有效 租金实现连续四个季度微涨,达到每平方米每月人民币320.7元。
市场简报 | 北京写字楼
内容需要下载文档才能查看2015年4月点,至9.5%。除诺金中心外,今年还将
有两个项目——保利国际广场塔一以及
绿地中心共带来12.2万平方米(各6.1万
平方米)新增供给入市。随着新项目的
陆续入市,望京区域短期内空置率水平
将有所上升,业主迫于竞争压力预计也
将下调租金以吸引租户。鉴于新项目入市,截至今年年底,全市空置率水平预计将上升至7-8%。同时,业主迫于压力将调整租金结构使其更具竞争性,从而吸引租户入驻。有鉴于此,甲级写字楼平均租金将降至每平方米每月人民币310-320元的水平。?
市场展望
未来三个季度,预计将有七个项目陆续
入市,为市场带来45.2万平方米新增供
给,系过去五年年均供给量的1.66倍。
鉴于半数左右的新增供给位于诸如望
京、亚奥等新兴区域,短期内新兴区域
的写字楼将面临租金与出租率方面的双
重压力。与此同时,传统商务区相对有
限的新增供给将加剧写字楼市场的去中
心化,其在租金、空置率方面预计将保
持稳定。
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