2015年第一季度北京写字楼市场研究报告

尽管有两个新项目进入市场,但全市整体空置率仍小幅下跌至4.2%。与此同时,净有效 租金实现连续四个季度微涨,达到每平方米每月人民币320.7元。

Savills World Research Beijing

市场简报 写字楼2015年4月

图片来源:­北京金融街区域，西城区

概述

租金实现连续四个季度微涨，达到每平方米每月人民币320.7元。

? ­2015年第一季度，共有两个项目携89,000平方米新增供给入市，至此北京甲级写字楼市场存量增至988万平方米，仍系大陆地区规模最大的写字楼市场。

? 第一季度，全市净吸纳量达到14.2万平方米，较上个季度小幅上涨，同比上升163.5%，实现连续六个季度增长。

? 鉴于新项目健康的预租率以及近期入市项目良好的市场吸纳，全市整体空置率环比下降0.6个百分点至4.2%。? 甲级写字楼平均租金连续四个季度小幅上涨，本季度环比增长0.6%，至每平方米每月人民币320.7元，同比涨幅为3.1%。 2015年北京甲级写字楼市场供给将?继续增长，总计7个项目将交付使用，为市场带来45.2万平方米可租赁办公面积。鉴于半数左右的新增项目位于非核心区域，甲级写字楼去中心化趋势将愈加明显。有鉴于此，短期内租金与出租率均将面临下行压力。但与此同时，传统的商务区仍将保持稳定。“鉴于近半数的新增供给位于非核心区域，预计2015年北京写字楼市场去中心化趋势将更加明显”­王琼，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

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尽管有两个新项目进入市场,但全市整体空置率仍小幅下跌至4.2%。与此同时,净有效 租金实现连续四个季度微涨,达到每平方米每月人民币320.7元。

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供应量，净吸纳量及空置率

第一季度，两个新项目——锦什坊街柒号与诺金中心共携89,000平方米的新增供给入市。锦什坊街柒号位于金融街，

图­1

供应量，净吸纳量及空置率对比图，2005年~2015年第

方米。鉴于金融街区域持续供不应求，该项目取得了较佳的预租率。诺金中心位于望京区域，携30,000平方米办公面积于三月底入市。该项目由写字楼、五星级酒店以及商务酒店构成。至此，截

至2015年第一季度，北京甲级写字楼可

于三月份入市，写字楼体量为59,000平

资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部

表­1

北京市甲级写字楼租赁市场关键指标，2015年第一季度

资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部

表­2

2015年第一季度新增供给

资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部

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尽管有两个新项目进入市场,但全市整体空置率仍小幅下跌至4.2%。与此同时,净有效 租金实现连续四个季度微涨,达到每平方米每月人民币320.7元。

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租赁存量达到988万平方米，仍系大陆地区最大的甲级写字楼市场。

预租率以及近期入市项目的空置面积被持续吸纳。各子市场中，金融街区域录得2%的全市最低空置率，其他子市场

此同时，平均租金也环比上涨0.6%，至每平方米每月人民币521元。

尽管受农历新年影响的第一季度为传统租赁淡季，但市场成交依然保持稳定，若干宗大面积交易于本季度成交。至此，净吸纳量连续六个季度实现增长，于本季度达到14.2万平方米，同比增长163.5%。本季度净吸纳量主要来源于最近半年入市的新项目，譬如位于望京区域的望京SOHO塔三与浦项中心以及金融街区域的锦什坊街柒号，与此同时，其他原有项目继续保持较高的出租率。

亦录得2.1%至5.9%不等的低空置率。

凭借其良好的区位及便捷的交通，CBD区域仍系最受众多外企及内资龙头企业

租金

甲级写字楼平均租金连续四个季度实现小幅增长。截至2015年第一季度，得益于相对有限的供给，全市平均租金环比上涨0.6%，至每平方米每月人民币320.7元。

青睐的商务区之一。但鉴于部分业主提供租金折扣挽留优质租户，CBD租金开始增长乏力，本季度仅环比上升0.2%，至每平方米每月人民币364.7元。空置率则环比下降1.1个百分点至5.4%，同比下降0.2个百分点。

凭借区内有限的可租赁面积，东长安街区域平均租金环比上涨2.7%，系本季度

中关村区域持续保持积极增长，租金环比上涨0.5%至每平方米每月人民币240.6元，同比上涨2.9%。来自政府方

第一季度，金融、IT及高科技、电子商务以及专业服务企业仍然主导市场需求，其需求量合计约占需求总量的73%。与此相对，来自制造企业的需求则持续下降，只占本季度成交量的4%。内资企业自2010年开始主导本地市场需求并持续至今，本季度约占需求总量的75%。与之相对，受困于国内经济放缓及全球经济不甚稳定的影响，外资企业的需求比例只占四分之一。

各子市场中最大涨幅。金融街及CBD等继续领跑本地的租金水平，分别录得每平方米每月人民币521.0元以及364.7元的平均租金。

图­2

甲级写字楼租金指数，2005年第一季度

各商务区租金与空置率

传统商务区

随着锦什坊街柒号于本季度正式交付使用，金融街迎来两年来的首波新增供给，为市场带来59,000平方米办公面积。金融街区域空置率也因此环比小幅

整体空置率仍环比下降0.6个百分点至4.2%。这主要得益于新入市项目良好的

旺盛的需求，新增供给仍相对不足。因此金融街区域依然录得可观的吸纳，与

资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部

图­3

表­3

各商务区租金与空置率，2014年第四季度对比2015年第一季度

­2015年第一季度主要租赁成交案例

资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部尽管两个新项目于本季度入市，全市上升1.4个百分点至2.0%。然而，相比

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尽管有两个新项目进入市场,但全市整体空置率仍小幅下跌至4.2%。与此同时,净有效 租金实现连续四个季度微涨,达到每平方米每月人民币320.7元。

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面诸如保护知识产权等方面的支持，刺激了IT及高科技企业的租赁需求，致使中关村区域的空置率环比下降0.5个百分点至4.7%。

元，同比上升4.9%。与此同时，空置率环比下降2.5个百分点至6.3%，同比上升3个百分点。鉴于传统中心区域租金持续在高位运行，新兴区域凭借其成本优势、不断改善的通达性以及加速

本季度，诺金中心入市，为望京区域带来30,000平方米新增供给。鉴于其体量较小，对望京区域的整体空置率水平影响甚微。截至第一季度末，望京甲级及乙级写字楼平均租金环比增长0.9%，至每平方米每月人民币242.9元，同时在新近入市项目空置面积得到进一步消化的带动下，空置率环比下跌4.8个百分

新兴区域

第一季度，新兴区域平均租金环比涨

幅0.4%，至每平方米每月人民币261.9

成熟的商务氛围，吸引了越来越多的企业进驻。

表­4

­未来项目聚焦,­2015年第二季度

资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部

表­5

2015年第二季度至第四季度新增供给

资料来源：第一太平戴维斯研究与顾问咨询部

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尽管有两个新项目进入市场,但全市整体空置率仍小幅下跌至4.2%。与此同时,净有效 租金实现连续四个季度微涨,达到每平方米每月人民币320.7元。

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2015年4月点，至9.5%。除诺金中心外，今年还将

有两个项目——保利国际广场塔一以及

绿地中心共带来12.2万平方米(各6.1万

平方米)新增供给入市。随着新项目的

陆续入市，望京区域短期内空置率水平

将有所上升，业主迫于竞争压力预计也

将下调租金以吸引租户。鉴于新项目入市，截至今年年底，全市空置率水平预计将上升至7-8%。同时，业主迫于压力将调整租金结构使其更具竞争性，从而吸引租户入驻。有鉴于此，甲级写字楼平均租金将降至每平方米每月人民币310-320元的水平。?

市场展望

未来三个季度，预计将有七个项目陆续

入市，为市场带来45.2万平方米新增供

给，系过去五年年均供给量的1.66倍。

鉴于半数左右的新增供给位于诸如望

京、亚奥等新兴区域，短期内新兴区域

的写字楼将面临租金与出租率方面的双

重压力。与此同时，传统商务区相对有

限的新增供给将加剧写字楼市场的去中

心化，其在租金、空置率方面预计将保

持稳定。

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