某某汽车物流产业园规划可行性研究

　　目

　　录

　　1.0 项目总论 ................................................................................................................. - 4 -

　　1.1 项目概况.......................................................................................................... - 4 -

　　1.1.1 项目名称 ................................................................................................ - 4 -

　　1.1.2 项目开发方............................................................................................. - 4 -

　　1.1.3 承担项目经济可行性研究工作的单位 ..................................................... - 4 -

　　1.1.4 项目地点 ................................................................................................ - 4 -

　　1.1.5 可行性研究依据...................................................................................... - 4 -

　　1.2 项目建设的必要性 ........................................................................................... - 5 -

　　1.2.1 有利于建立一个完善的现代汽车流通体系 .............................................. - 5 -

　　1.2.2 有利于实现区内的产业升级和转型，提升清水河区域的整体形象........... - 6 -

　　1.2.3 有利于土地资源的最大化利用，提升单位土地效益................................ - 6 -

　　1.2.4 有利于拉动某某区乃至某某市的经济发展 .............................................. - 7 -

　　1.3 基本结论.......................................................................................................... - 8 - 2.0 项目市场分析 .......................................................................................................... - 9 -

　　2.1 宏观背景分析................................................................................................... - 9 -

　　2.1.1 宏观经济分析 ......................................................................................... - 9 -

　　2.1.2 宏观政策影响 ........................................................................................... 12

　　2.2 中观行业分析..................................................................................................... 15

　　2.2.1 汽车产业发展综述 ................................................................................. 15

　　2.2.2 中国汽车销售业发展分析....................................................................... 18

　　2.2.3 某某汽车销售业发展分析....................................................................... 20

　　2.2.4 某某二手车市场发展分析....................................................................... 22

　　2.2.5 某某汽车后市场发展分析....................................................................... 24

　　2.3 微观市场需求分析 ............................................................................................. 27

　　2.3.1 本项目汽车销售市场需求预测 .................................................................. 27

　　2.3.2 本项目写字楼需求预测............................................................................. 31

　　2.3.1 某某及笋岗汽车销售市场供给现状........................................................... 37

　　2.3.2 笋岗写字楼供给现状 ................................................................................ 40

　　2.4 市场供需小结..................................................................................................... 42

　　2.4.1 汽车销售市场 ........................................................................................... 42

　　2.4.2 写字楼...................................................................................................... 42

　　3.0 项目定位分析 ............................................................................................................ 43

　　3.1 本项目解析 ........................................................................................................ 43

　　3.1.1 项目区位条件解析.................................................................................... 43

　　3.1.2 项目交通条件解析.................................................................................... 43

　　3.1.3 项目土地利用和建筑现状 ......................................................................... 43

　　3.1.4 项目综合条件评价.................................................................................... 45

　　3.2 项目SWOT分析..................................................................................................... 46

　　3.3 项目总体定位分析 ............................................................................................. 48

　　3.3.1 总体定位原则 ........................................................................................... 48

　　3.3.2 功能定位分析 ........................................................................................... 49

　　3.3.3 价格定位分析 .......................................................................................... 55

　　4.0 项目经济效益评价 ..................................................................................................... 60

　　4.1 经济效益评价依据 ............................................................................................. 60

　　4.1.1 开发节奏 .................................................................................................. 60

　　4.1.2 经营模式 ................................................................................................. 60

　　4.1.3 资金来源 ................................................................................................. 61

　　4.1.4 基准收益率.............................................................................................. 62

　　4.1.5 关键数据来源一览表 ............................................................................... 62

　　4.2 项目建设内容与建设规模................................................................................... 62

　　4.3 项目投资估算..................................................................................................... 63

　　4.3.1 项目开发建设成本 ................................................................................... 63

　　4.3.2 开发建设阶段的期间费用 ........................................................................ 65

　　4.3.3 项目总投资额 .......................................................................................... 65

　　4.4 项目收入预测..................................................................................................... 66

　　4.4.1 各物业经营预测....................................................................................... 66

　　4.4.2 项目收入预测 .......................................................................................... 69

　　4.5 项目成本费用测算 ............................................................................................. 72

　　4.5.1 运营成本 .................................................................................................. 72

　　4.5.2 税费 ........................................................................................................ 72

　　4.5.3 企业所得税............................................................................................... 72

　　4.5.4 土地增值税............................................................................................... 72

　　4.5.5 项目支出 ................................................................................................. 73

　　4.6 项目经济效益评价 .............................................................................................. 74

　　4.6.1 财务评价指标 .......................................................................................... 74

　　4.6.2 敏感性分析.............................................................................................. 79

　　4.6.3 盈亏平衡分析 .......................................................................................... 80

　　5.0 项目开发总体评价 ..................................................................................................... 81

　　5.1 项目社会效益和经济效益评价............................................................................ 81

　　5.2 项目风险及规避策略.......................................................................................... 82

　　5.2.1 风险描述 .................................................................................................. 82

　　5.2.2 风险规避策略 ........................................................................................... 82

　　6.0 附录 .......................................................................................................................... 84

　　1.0 项目总论

　　1.1 项目概况

　　由某某市建筑设计研究总院编制的《某某汽车物流产业园规划可行性研 究》已确定了本项目前期的总体定位和规划方案，本次工作的目标是在此基础上 验证本项目在经济上的可行性：

　　作为某某发源地之一的清水河片区，某某政府明确提出了“高起点、大手笔、 现代化”的改造方针，而片区的产业定位也明确为“现代化大宗商品交易市场、 现代物流配送基地、现代物流公共信息平台、国际物流总部基地”。由于该片区 拥有良好的物流基础和完备的汽车流通业发展基础，交通便利，是关内不可多得 价值洼地。

　　某某正是在这样宏观的产业背景下选择构建汽车物流产业园来实现这 一宏伟目标。本项目规划占地面积 6.27 万平方米，总建筑面积 25.08 万平方米， 容积率为 4.0。项目集设计研发、汽车物流配送、零配件供应、展示交易、总部 办公、信息平台、商务会议、购物娱乐于一体，功能分区包括汽车企业总部大厦、 汽车博览及服务中心、汽车物流及用品分拨中心、汽车零配件配送中心、汽车研 发设计中心、汽车展示交易中心。

　　1

　　8

　　某某汽车物流产业园的发展目标是：以现有 6.27 万平米土地为龙头和 核心区域，借力汽车服务业，通过资源整合、政策引导和政府扶持，建立一个真 正的、可行的、具有规模效益的国内一流、世界领先的汽车物流产业园项目。

　　1.1.1 项目名称 某某汽车物流产业园规划可行性研究

　　1.1.2 项目开发方

　　本项目开发方为某某物流集团股份有限公司

　　1.1.3 承担项目经济可行性研究工作的单位 受委托单位：某某行房地产顾问（某某）有限公司。 单位地址：某某市某某区地王大厦 某某 室。 法人代表：某某

　　1.1.4 项目地点

　　某某某某区笋岗－清水河物流园

　　1.1.5 可行性研究依据

　　《某某汽车物流产业园规划可行性研究》

　　《关于加快发展某某现代物流业的若干意见》

　　《某某市城市总体规划检讨与对策（2001-2005）》

　　《某某市城市规划标准与准则》（2004 年）

　　《某某市商业网点规划》

　　《某某市货运交通发展政策及货运场站规划》

　　《某某市某某区分区规划》（2001 年）

　　《笋岗片区法定图则》（2001年4 月）

　　《笋岗-清水河物流园区功能调整研究》（2006年4 月）

　　1.2 项目建设的必要性

　　1.2.1 有利于建立一个完善的现代汽车流通体系

　　据资料显示，在汽车产业的利润中，制造业仅占 30%～40%，流通及售后服 务领域占 60%---70%。而流通及售后服务包括售前、售中及售后服务各方面的内 容，即：售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、 驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培育等。

　　车管所分所 构

　　改装 驾校

　　整车仓储 零部件仓 储配送中 心

　　但布局分

　　散零乱，处于无序发展的状态。这不仅与我市汽车销售行业的发展不相适应，也 与某某市经济发展不相协调。某某汽车物流产业园建成后，经营面积将达到 25 万平方米，将会成为某某乃至某某市规模较大、功能齐全、现代化、人性化 的汽车交易市场。该项目的实施运营，将弥补某某市缺乏大型化、集聚型汽车销 售市场的“空白”，而且凭借便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势，把广 大的消费者、生产厂商、配件供应商以及配套服务商紧密的联系在一起，形成集 团化的经营优势，真正形成供、销、服一条龙配套体系，并建立完善成熟的经营 格局，实现政府、厂商、消费者、市场经营者真正意义上的“四赢”。

　　1.2.2 有利于实现区内的产业升级和转型，提升清水河区域的整体形

　　象

　　? 随着某某特区经济的飞速发展，清水河仓库区的仓储功能逐渐弱化，现

　　有 的货代、运输、仓储功能已经不能满足城市的快速发展和某某市产业结构 转型带来的挑战，清水河片区面临单位面积土地投入产出效益低下、土地 利用率低、环境及道路状况落后等一系列问题。

　　? 为了顺应片区的发展趋势，笋岗—清水河物流园区相关管理部门对园区

　　的 功能定位进行了调整，编制了《笋岗一清水河物流园区功能调整研究报告 (2006)》。笋岗—清水河物流园区调整后的功能定位为：

　　“以信息化为基础，以建设现代化国际大宗商品展示、采购、交易市场、 物流总部基地和现代物流配送基地为重点，抓住培育龙头交易市场(家居 超市、汽车及汽配交易市场、电子产品专业市场、轻工产品市场、医药港、 冷冻食品配送中心、生鲜农产品配送中心、文具玩具精品市场和工艺文化 传播市场等)和集聚专门人才的关键，不断提升现代物流业的层次、规划 和能级。把园区建设成为城市现代服务业功能集聚区域／深港现代物流企 业后方服务基地，为某某建设成为区域性物流中心城市作出应有的贡献。”

　　? 而汽车物流产业园的开发建设，将是落实市委市政府的相关政策法规，实

　　现区内产业结构转型，引导清水河片区提升自身价值和构建长远竞争力的 有力举措。

　　? 本项目的建设，将是在延续现有统一简洁的建筑界面的基础上，塑造一个

　　开放性的建筑景观节点，形成标志性建筑群，它将成为一个城市的亮点， 可改变现有清水河仓储区的相对无序状态，将塑造一个崭新的、优美的区 域形象。

　　1.2.3 有利于土地资源的最大化利用，提升单位土地效益

　　时至今日，某某面临土地、资源、人口、环境的四个难以为继，成为制约深

　　圳发展的瓶颈，如何克服“四个难以为继”的负面影响，已经成为某某面临的重 大问题。因此，提升单位面积的土地产出成为政府出让产业用地的基本要求，规 模化、高效益、集聚型的汽车物流园区充分反映了政府的效益要求。

　　而产业集群是指相同性或互补性企业在空间上的成规模集聚现象，在经济全 球化的今天，产业集群被认为是增强产业根植性和保持国家和地方经济稳定的重 要条件，引导和强化产业的集群化发展，正日益受到国内外各地政府的广泛重视。

　　因此，某某汽车物流产业园作为高集聚型汽车物流服务区，对提升特区 内的产业用地效益具有重要的示范意义。

　　1.2.4 有利于拉动某某区乃至某某市的经济发展

　　汽车产业涉及范围广，从汽车制造到汽车物流和销售服务，包括后期的废旧 汽车回收处理，已经日益成为一个效益巨大的产业链条，对城市经济的发展具有 举足轻重的影响。

　　销售交易 金融按揭 保险服务 关税缴纳

　　相关费用缴纳

　　提车服务 上牌办证

　　作为在汽车产业中处于核心地位的汽车销售服务业，其发展关系到后续相

　　关产业的发展，并且对其他产业带动作用明显。汽车维修服务行业不仅增加地区 对汽车零配件、维修工具、检测工具的需求，尤其是增加对电子器配件、电子工 具和检具的需求，而且是汽车消费信贷、保险等汽车金融业发展的前提，汽车金 融业的发展完善又为建立成熟的汽车市场，促进整车制造业的发展创造了条件。 其产生的推动效应将拉动汽车装饰、汽车租贷，以及旅游、休闲体育运动等相关 产业的发展，而由汽车产业发展而形成的汽车文化是构筑现代城市文明的标志。

　　因此，建立完善、便捷、诚信的汽车物流产业园，形成成熟的汽车市场将对

　　带动某某汽车物流行业发展，促进整体区域经济起到重要作用。某某汽车物 流产业园的建设，将会形成集品牌专营区、汽车集中贸易区、零配件服务区、物 流仓储服务区、汽车配套服务区于一体，并包含代理上牌、代缴车辆购置税、车 船使用税、代办保险等一条龙服务业务。不仅可以提升和带动该片区的整体发展， 实现地区产业结构转型和升级，并可通过市场带动相关行业的发展，包括物流、 运输、贸易等，必将有力地带动笋岗-清水河地区经济的快速发展。

　　1.3 基本结论

　　某某汽车物流产业园的规划建设顺应了某某市政府重点发展的现代物 流业

　　的政策走势，率先响应城市对物流园区功能布局调整的要求，将对某某 高

　　端物流业的发展起到带动与表率作用。

　　本项目经济上可行,具体财务指标如下:

　　? 全租模式

　　按照 30%自有资金+70%银行融资、全租模式下，项目经济效益指标如下：

　　项目总投资额约 16.01 亿元，年投资利润率：25.56%；项目财务税后内部收 益率：19.94%；项目税后财务净现值（I=10%）：97,424 万元，项目税后动态投 资回收期（含建设期）：12.18 年；

　　? 租售结合模式

　　按照 30%自有资金+70%银行融资、租售结合模式下，项目经济效益指标如下： 项目总投资额约 15.78 亿元，年投资利润率：11.46%；项目税后财务净现值 （I=10%）：83,346 万元，项目税后动态投资回收期（含建设期）：4.77 年

　　? 全售模式

　　按照 30%自有资金+70%银行融资、全售模式下，项目经济效益指标如下：

　　项目总投资额约 15.66 亿元，年投资利润率：26.79%；项目税后财务净现值 （I=10%）：114,662 万元.

　　2008 年在金融危机的影响下，中国经济出现了明显放缓的趋势。国内生产 总值 300670 亿元，同比增长 9.0%，4 年以来首次降至个位数，经济形势十分紧 迫。而中国政府也明确了当前首要任务是保经济增长、拉动内需和和促进消费， 并相应出台了 4 万亿投资计划及十大产业振兴规划等重大措施，力争在外围经济 形势和持续严峻的情况下，促使中国经济率先复苏。

　　12.5%12.0%11.5%11.0%10.5%10.0%9.5%9.0%8.5%8.0%7.5%7.0%6.5%6.0%

　　截止到 2009 年第一季度， 国民经济运行出现了积极变化， 整体表现好于预期。初步核算， 一季度国内生产总值 65745 亿 元，按可比价格计算，同比增长 6.1%。居民消费价格同比下降

　　0.6%，工业品出厂价格同比下降 4.6%，环比降幅逐月缩小。

　　当前国际金融危机仍处在调整之中，但中国一季度的经济运行状况已经好于 预期的表现，有逐步启稳的趋势，未来将有可能在全球范围内率先回暖。因此， 宏观经济有利的发展形势将对各行业的发展起促进作用。

　　2.某某经济发展现状――抗金融危机能力强，重要经济指标仍处于全 国领先地位

　　近 10 年来，某某市国民生产总值以年均近 15%的速度快速增长，经济发展 成果显著，产业结构良好。虽然 2008 年某某面临着金融危机的巨大冲击，经济 发展环境艰巨，但某某的产业升级和调整抓得早，因此抗危机、保增长的工作处 于全国的前列。目前某某经济发展主体的基本面比较稳定。

　　1998-2008某某国民生产总值及增速

　　10000 8000 6000 4000 2000

　　1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

　　2008

　　20%

　　15%

　　10%

　　5% 0%

　　表2-1：某某主要经济指标与其它三大城市的对比（2008年）

　　数据来源：各地统计局网站

　　从表 2－1 中可以

　　看出，某某 2008 年 GDP 总值为 7807 亿元，继续稳居全国第四位。而在全国人 均 GDP 和人均可支配收入两项指标上，某某仍然位居全国首位，显示了某某在

　　经济发展以及居民收入消费水平等方面处于全国领先的地位，甚至达到了中等发

　　达国家的水平。

　　同时，某某的国内商品销售总额在 2008 年达到了 5480.88 亿元，比上年增 长 12.3%，其中汽车类产品 298.02 亿元，同比增长 20.4％，显示出强劲的发展 势头。

　　3.小结

　　从全国的宏观经济发展来看，随着国内新经济措施的逐步实施，将促使中国 经济迎来新一轮的发展机遇。

　　从某某目前的经济发展状况来看，其整体水平仍处于全国的领先地位，人均

　　GDP 和人均收入水平位居全国首位，为商品市场的持续发展奠定了坚实的基础。

　　对于本项目而言，逐步回暖的国内经济形势将成为本项目的有利发展因素。 而某某中心城市的核心竞争力和价值，为本项目蕴育了巨大的市场空间。

　　2.1.2 宏观政策影响 1.《汽车产业调整和振兴规划》

　　该政策是在当前经济危机的背景下，国家大力扶持和促进汽车行业发展的具体表

　　现，对本项目而言是重大的政策利好。

　　为应对国际金融危机的影响，落实保增长、扩内需、调结构的总体要求，

　　稳定汽车消费，加快结构调整，增强自主创新能力，推动产业升级，促进我国汽 车产业持续、健康、稳定发展，政府特制定《汽车产业调整和振兴规划》，作为 汽车产业综合性应对措施的行动方案。

　　（1）产业调整和振兴的主要任务

　　培育汽车消费市场 遏制汽车产销下滑势头，确保 2009 年稳定增长。调整和出台鼓励汽车消

　　费、恢复市场信心的政策措施。

　　推进汽车产业重组 鼓励大型汽车企业在全国范

　　围内实施兼并重组。

　　支持企业自主创新 以企业为主体，加强

　　产品开发能力建设。

　　实施技术改造专项 支持汽车产业技术进步和结构调整，重点支持发展

　　新能源汽车的相关技

　　术。

　　实施新能源汽车战略 推动纯电动汽车、充电式混合动力汽车及其

　　关键零部件的产业化。

　　发展现代汽车服务业 加快发展汽车研发、生产性物流、汽车零售和售后

　　服务、汽车租赁、二手

　　车交易、汽车保险、消费信贷、停车服务、报废回收等服务业。

　　（2）主要具体政策措施

　　减征乘用车购置税