20110412沙坪坝高铁站项目(终)Word

　　沙坪坝火车站枢纽工程项目

　　市场研究和项目定位报告立业地产服务机构 2011年03月

　　内容提要PART

　　11 2 3 4 5

　　PART项目战略分析 项目定位 产品定位 体量定位 价格定位

　　2

　　项目市场研究1 项目自身研究2 市场环境研究 3 城市功能和规划研究 4 沙区产业研究 5 GDP和沙区消费演变研究 6 市场供需专题研究 7 高铁和TOD研究 8 借鉴案例

　　项目整体定位

　　项目市场研究

　　PART

　　1

　　项目自身研究

　　宏观区位

　　沙区中心区城市六大副中心之一，西部文教聚集区

　　六大城市副中心除中央商务区(解放碑、弹子石、江北城)之外主城有六 个城市副中心。

　　四个成熟副中心：杨家坪、沙坪坝、观音桥至新牌坊地区、南坪城市副中心， 辐射、服务各自的周边组团。

　　两个成长副中心：西永和茶园是新增的城市副中心，处在培育阶段。

　　沙坪坝中心是文教聚集区全区400平方公里的土地上云集了19所高等院校、 87所全 市最好的中小学。全区90万常住人口中有30多万学生，8

　　万多科技教育工作者，是西部的人才聚集区。

　　主城核心区，山水环保

　　6

　　中观区位沙区中心：

　　项目位于沙区中心的山峡广场，沙坪坝的黄金地段

　　项目所在的三峡广场，位于沙 坪坝建成区的中心，周边居住 密集；重庆大学、重庆师范学 院、西南政法、川外等著名大 学环绕，青年群体众多。

　　三峡广场中心

　　国家级，五大商圈之一：辐射沙区、北碚、西永、白市 驿等区域，以及渝西地区区县 三峡广场中心商圈被国家命名 为“全国特色文化广场”、 “中国特色商业街”。

　　本案

　　重庆五大商圈之一。

　　项目四至

　　紧邻核心商圈步行广场，周边环境利于商业打造

　　丽苑广场

　　华宇广场

　　本案

　　沙坪坝汽车站

　　南方东银ARC广场

　　项目自身

　　地块狭长，非常局促，需要在高铁和公路上盖扩展

　　居民住区

　　沙坪坝火车站

　　本案

　　火车轨道

　　项目现状分析： 1.项目地块窄小，被铁路和环道夹住，形成狭长的地形 2.未来设置有高速铁路 3.因未来部分铁路、公路会因需加筑上盖

　　居民住区

　　交通及配套南开 中学

　　周边配套完善，城市轨道交通和高铁综合枢纽上

　　重庆师 范大学

　　步行街道路妇幼 保健院爱德华 医院 邮局

　　地铁一号线

　　地铁环线

　　银行

　　天 陈 路

　　商业街

　　三 峡 支 路

　　八中 中医院

　　高铁

　　地铁九号线

　　换乘大厅

　　沙坪坝站西路本案 汽车站

　　沙坪坝站东路

　　沙坪坝 公园

　　项目紧邻沙坪坝核心商圈，商场，医院，学校等配套完善，休闲购物一应俱全。 项目是轨道交通和高铁交通的交汇点，也是综合枢纽站场

　　交通改造现状高峰期拥堵：

　　未来道路改造，缓解商圈环道交通拥堵压力

　　由于沙区缺乏过境交通， 三峡

　　广场单循环承担了大部 分车流量，高峰期拥堵，被2站西路、站东路下穿道 解决大学城—主城过境

　　称为“堵城”。

　　道路改造规划：①维持现状三峡广场单循环交 通，站东路，站西路适当下 沉配合上盖建筑方案 ②天陈路设下穿道铁路道路解 决向南交通 ③新建规划西路，站东路设下

　　至大学城5西侧连接道

　　1三峡广场循环原有 沙坪坝站东路保留

　　至沙滨路

　　穿道解决远期沙滨路至大学城过境交通 ④新建规划站南路、站场西侧， 解决高铁车流疏散。

　　4规划站南路 解决主要用于高铁疏散

　　6东侧连接道 3天陈路下穿道 解决向南交通问题

　　实线为已有道路

　　虚线为待建道路

　　交通改造

　　地上及地下设置多条下穿道解决未来交通问题负一层主要承载三峡广场循环道路

　　负一层平面示意图

　　负二层平面示意图

　　负二层设置站西路、站东路下穿道

　　负三层平面示意图

　　负三层设置天陈路下穿道道路

　　项目属性

　　城市副中心商圈核心，综合交通枢纽的上盖项目

　　1. 位于沙区，主城的建成的四大副中心之一 2. 紧邻沙坪坝核心商圈，黄金地段 3. 毗邻商业步行街，有打造商业的环境 4. 综合枢纽交汇，交通便捷的综合上盖物业 5. 项目地块狭长，需要上盖扩展 6. 项目和相关建设可以缓解商圈的交通压力

　　PART

　　2

　　市场环境研究

　　宏观经济城市GDP走势

　　重庆GDP高速增长，经济发展呈腾飞之势重庆市2006-2010年人均GDP及增速(单位：元)

　　重庆市2006-2010年GDP及增速(单位：亿元)

　　近五年国民生产总值保持稳定快速的增长，增速保持在两位数以上，且均高于全国平均增速。 2010年GDP增长17%,中国西部排名第一，全国排名第三。

　　宏观经济各指标走势35%30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%2009/10

　　经济走势，导致房地产“购房避险” 动机强劲35%30% 25% 20% 15%

　　全国重点经济指标走势

　　1, 流动性泛滥：

　　M2持续高于GDP成长，资金游离于实体经济之外，寻早投 资标的，房地产避险功能最强。

　　2,通胀压力大：

　　GDP CPI2009/11 2009/12 2010/10 2009/1 2009/2 2009/3 2009/4 2009/5 2009/6 2009/7 2009/8 2009/9 2010/1 2010/2 2010/3 2010/4 2010/5 2010/6 2010/7 2010/8 2010/9

　　10% 5% 0% -5%

　　CPI持续高企，受国内资金泛滥和美国宽松政策影响，资产 价格有持续上升的动力，刚需有提前购房冲动。

　　3,负利率恐慌：

　　CPI指数超过银行利率，储蓄资金持续贬值，民众有强烈的 把钱变为资产的冲动。

　　M2(%) CPI(%)

　　GDP(%)

　　重庆市2006-2010年CPI走势

　　房地产大众投资品属性

　　引发房地产投资热情数据来源：2006-2010重庆市统计年鉴

　　宏观经济行业市场

　　土地市场持续增长，房地产呈现良好的发展态势

　　重庆市2010年土地供应情况统计表2010年下半年，土地供应量

　　持续放大，市场供 应充足，说明市场向好。伴随重庆经济的持续发 展，后期土地供应情况会继续呈现增长趋势

　　重庆市2006-2010年土地成交情况统计表

　　进入2009年以来，市场复苏向好，开发商大

　　量拿地，土地成交频繁。伴随重庆经济的持续发展，后期土地成交情况较继续呈现增长趋势

　　区域经济人 口

　　沙区常住人口一直保持第二，消费基数大

　　沙区常住人口一直保持位居全市二，人口基数较大重庆市主城区及各区域常住人口(单位：万人)渝中区2006 2007 2008

　　大渡口区26.58 26.96 27.22 27.72

　　江北区66.13 67.36 68.68 69.62

　　沙坪坝区87.68 89.08 90.21 91.42

　　九龙坡区96.51 97.95 99.53 100.82

　　南岸区67.95 69.15 70.37 71.52

　　北碚区68.65 70.01 71.90 73.14

　　渝北区89.85 92.91 95.80 97.62

　　巴南区85.19 87.11 89.54 90.79

　　主城区总计658.96 671.62 684.41 694.49

　　70.42 71.09 71.16 71.84

　　2009

　　数据来源：重庆统计局统计年鉴

　　沙坪坝地区，2006就达到87.68万人的水平，,且保持以平均每年1万人递增，人口总数占据重庆主城九区人口总量的 1/8的比例

　　区域经济经济指标

　　沙区富裕人群比例高，蕴含高素质消费的潜力主城各区域GDP走势

　　沙坪坝区的生产总值位居第四，该区域经济 水平在主城区处于中等水平；

　　2009年主城各区域人均收入及同比增速(单位：亿元)

　　虽然区域人口基数较大，但区域人均收入水平位居第二，仅次于渝中区；结合沙区人口数量，说 明沙区富裕人群比例较高，高素质消费潜力大。

　　二、三产业齐头并进支撑重庆经济持续稳定的增长，重庆市作为全国 传统的工业基地，第二产业底蕴浑厚，从而带动第三产业迅速发展，而 沙坪坝区作为重庆市传统文化、商贸发达区，第三产业在重庆地区GDP 贡献中占有重要地位 沙坪坝区第三产业快速发展，带动产业人口迅速聚集，三产人口年均增 速明显。三产增长代表中产

　　阶层数量增长大。

　　20092010 年均增速

　　111.88N/A 3.06%

　　N/AN/A 4.51%

　　121.34N/A 3.76%

　　N/AN/A 5.55%

　　数据来源：2006-2010重庆市统计年鉴

　　区域经济社零总额

　　社零排名靠后，表示区域消费外流

　　沙区社零总额在主城区仅排名第6,增幅排名最后，说明区域消费力 未完全释放和有可能部分消费外流2009年主城各区域社零总额及同比增速(单位：亿元)

　　区域经济行业市场

　　沙区房地产发展较平稳，位于主城区中游水平(单位：亿元)

　　重庆市主城九区1999-2010年 房地产开发投资额走势图

　　重庆市主城各区域2006-2010年 商品房交易均价走势图 (单位：元)

　　重庆市主城各区域2006-2009年 商品房交易面积走势图 (单位：万平方米)

　　沙区房地产市场波动幅度较小， 发展平稳，位居主城中流。

　　政策影响新政分析

　　新政调控日益严厉，打压住宅市场投资和投机

　　新“国八条”政策重点内容及影响分析1、量化价格控制目标 且地方问责为城市房价上涨设定天花板，用行政手段限制房价上涨，并保障政策落地。

　　2、全额征收营业税的 提高转让成本，有效控制商品住宅流转频率，达到保障自住，抑制投资，打击投机的目

　　3、提高二套房首付比例至6成

　　利率1.1倍

　　提高二套房购房成本，延缓改善性需求入市，降低市场投资热情。 但具有一定资金实力又不被禁购的改善性需求和投资需求预计在观望3-6月后将释放。

　　政策影响新政分析

　　限购令的实施，部分住宅投资客将不能进入市场

　　全面限购本地/异地 限购对比 政策 可购买 套数 北京 上海 杭州 宁波 南京 厦门 福州 天津 广州 深圳 本市户籍家庭 非本市户籍 新国十条(2010.4.17) 新国八条(2011.1.26)

　　新国十条 (2010.4.17)

　　新国八条 (2011.1.26)

　　重庆

　　无法提供一定年限 无纳 有1年纳税、 提供当地一定年限纳税 拥有1套及以 无 拥有2套 拥有1套 拥有2套 有1年纳税、 有1年纳税、 当地纳税证明或社 拥有1 税、 社保证明，有 证明或社会保险缴纳证 上住房的非当 房 房及以 及以上 及以上 社保证明， 社保证明，有 会保险缴纳证明的 套房 社保 2套房及以上 明的非当地户籍居民家 地户籍居民家 户 上者 住房 住房 无房户 1套房以上者 非当地户籍居民家 证明 者 庭(无房) 庭 庭 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 禁止 1 1 1 1 1 1 购买 禁止 2 1 …… 2 1 禁止购买 购买 1 1 1 1 1 1 1 禁止 1 1 禁止购买 禁止购买 禁止 购买 禁止 1 1 1 禁止购买 禁止购买 购买 购买 禁止 1 1 1 1 1 1 购买 1 1 1 1 1 1 1 禁止 禁止 2 1 1 禁止购买 禁止购买 购买 购买 / /

　　市场环境总 结

　　沙区市场环境总体向好，商业地产将成为投资主流

　　1 重庆城市经济高速增长，为房地产市

　　场的快速发展提供了条件 2 经济走势和重庆高企的通胀，使房地产投资持续成为热点 3 沙区人口多，三产增长快，富裕人群比例高。消费潜力大、素质高 4 沙区消费外流高，房地产发展平稳，期待消费升级和投资热点的出现 5 政策调控致使住宅市场会长期受到影响，相应的，商用属性物业的需求量将会得到提升

　　沙区消费市场看好，商业将承载房地产投资热情

　　PART

　　3

　　城市功能和规划研究

　　城市地位西部发展则中国发展

　　成渝经济带是中国发展转变关键，重庆国际大都市是引领者成渝带经济范围包括四川省15个市和 重庆市31个区县，总 面积20.61万平方公 里，人口9840.7万， GDP总量约1.58万亿 元。

　　西部大开发是国家的宏伟战略，是改变中 国过渡依靠沿海出口加工业，向内需发展 的关键举措。西部发展则中国发展。

　　成渝经济区是西部发展引擎成渝经济区沿长江发展带：以主城区为中心，长 江黄金水道、公路、铁路为纽带。 成绵乐发展带：以成都为中心建成具有国际竞争

　　力的产业和城市集聚带。成都发展核心：包括成都五城区等，打造高度国 际化的大都市。 成遂渝发展带：培育成为联接双核的新型经济带。 渝广达发展带：建成东北部重要的经济增长带。 成内渝发展带：以成渝铁路和高速路为纽带，要 建成联接双核的重要经 济带。

　　重庆发展核心：重庆主城九区，打造国际大都市。

　　城市地位

　　重庆是中国战略中心城市、长江上游的经济中心胡锦涛总书记314部署把重庆加快建成西部地区的重要增 长极、长江上游地区的经济中心、 城乡统筹发展的直辖市，在西部地 区率先实现全面建设小康社会的目 标。

　　重庆是国家战略下 的中心城市重庆是中国中西部地区 唯一的直辖市 重庆是中国

　　五大中心城市之一 重庆有被称为中国第三区的 “两江新区”重庆是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市 重庆是连接我国中西部的战略枢纽城市、长江上游的经济中心、中国西部最大的多功 能现代工商业城市 重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县(自治县、市)

　　宏观区位

　　中部片区是成熟区，重点加强和提升城市中心品质

　　中部片区：为现状建成区。重点加强和提升城市中

　　心品质，完善各项基础设施和公共设施，改善城市人 居环境。

　　北部片区：以北部新区、江北城现代商务区为重点，以寸滩集装箱港

　　口、龙头寺铁路客运中心、航空枢纽等为标志，主要承接旧城区疏解的人口、 部分公共服务和交通功能，聚集以高新技术、汽车等为主导的产业，建设良 好的城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌。提

　　升蔡家、两路组团中心对北 部片区的服务功能。

　　南部片区：以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区域。承接旧城区转移的部分工业，完善城市功能，提高基础设施和公共设施水 平，保护好城市景观和生态环境，体现山、水、绿城市特色，提升人居环境 质量。 研教育、服务业、休闲旅游等为主导，建设西永城市副中心，吸引和集聚人 口与产业；片区南部为都市区工业拓展的重点区域之一，改造升级传统产 业，承接旧城区转移的部分工业，注重生态环境保护以及水资源的保护和利 用。 镇的重要地区，都市区工业拓展的重点区域之一。建设茶园城市副中心，吸 引和集聚人口与产业，重点提升城市功能。

　　西部片区：联系重庆市域西部城镇的重要地区。片区北部和中部以科

　　东部片区：是城市未来的重点拓展区域之一，是联系重庆市域东部城主城核心区，山水环保6

　　城市规划

　　中部片区大力发展以高端服务业为主的第三产业 产业规划特分析都市区 组团构成 功能规划

　　中部片 区

　　渝中组团、大杨石组团、 沙坪坝组团、大渡口组团 观音桥组团、两路组团、 蔡家坡组团、大竹林-礼嘉 组团、唐家沱组团南坪组团、李家沱-鱼洞组团 西永组团、北碚组团、 西彭组团、走马功能区 茶园组团、鱼嘴组团、五宝 功能区、界石功能区、一品 功能区、南彭功能区、惠民 功能区

　　人口最集中、功能最聚集 区域，大力发展以高端服 务业为主的第三产业城市近期重点拓展区，以高 新技术产业、汽车为主导产 业，重点建设良好的城市人 居环境，塑造新重庆的城市 风貌 以会展、商贸、都市旅游、 科研教育为主导的发展区 城市未来重点拓展区域之一， 引导城市高品质组团式集约 化发展 都市区工业拓展的重点区域 之一，同时发展以会展业为 主导的第三产业

　　北部片 区南部片 区 西部片 区 东部片 区

　　城市规划

　　沙坪坝组团是城市副中心，市级科教中心

　　“6中心，16组团” 本项目位于“沙坪坝组图”