土地资源管理与评价

第一章 概论

1、土地的功能: （1）负载的功能 （2）养育功能 （3）仓储功能（4）提供景观的功能 （5）储蓄和增殖的功能

2. 土地的基本特性:（1）土地是自然的产物（2）土地面积的有限性 （3）土地位置的固定性（4）土地质量差异的普遍性 （5）土地利用的永续性

3. 土地管理的内容:

土地管理是国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。

基本内容： 地籍管理、土地权属管理、土地利用管理、土地市场管理四大部分。

4. 土地供给方式

答：（1）土地的自然供给：地球供给人类利用的土地数量，也称物理供给。就某一区域或全世界来说，是固定不变的，是毫无弹性的

（2）土地的经济供给：在土地自然供给与某些自然条件许可的范围内，某种用途土地的供给量能够随着土地利用效益的变化而变化的现象称土地的经济供给。或在自然供给的基础上，人类可直接利用的土地数量，也称有效供给。

5. 《中华人民共和国土地管理法》基本原则,核心内容

答：基本原则：耕地总量只能增加不能减少的原则、土地用途管制的原则、国家对土地实行集中管理的原则和加强土地执法检察的原则。

核心内容是切实保护耕地，首次以立法形式确认了土地管理基本国策的法律地位，规定“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策”。

6. 《中华人民共和国城市房地产管理法》主要内容

答：1994年7月全国人大通过《中华人民共和国城市房地产管理法》。《房地产管理法》中明确规定，“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”，并对国有土地使用权出让的对象、条件、方式、年限、程序、管理等进行了详细规定；对划拨土地使用权的范围、条件等进行了界定；对土地转让、抵押、租赁的条件、要求、程序等进行了具体说明。

7. 土地为什么具有商品属性？

答：（1）土地作为自然资源，具有有限性（稀缺性）、有用性、可占用性等特性，因而被一部分人当作财产占有。

（2）如今的土地中都或多或少的凝结了人类的劳动，土地是人类对土地的连续投入和人类劳动大量凝结的产物。此时土地不仅具有无限的使用价值，而且具有商业价值，所有土地具有商品属性，可以进行让渡和买卖。

8. 谈谈实施土地资源可持续利用的思路

由于土地资源是最重要的自然资源，如何实现土地、人口、环境、经济的可持续发展，也就成了土地科学的研究热点，从土地管理的视角看，应采取以下对策：

（1）树立可持续发展观念。

首先，要树立土地是一种稀缺自然资源的观点；

其次，要树立土地、人口、环境、经济发展的系统观，改变就人口论人口，就土地论土地，就环境论环境，就经济论经济的倾向。将通过土地、环境破坏性的开发、利用来实现发展的现象，转变为既能促进发展，又有利于土地利用、环境保护的可持续发展观。

（2）实现土地、人口、环境、经济的协调发展

（3）选择和建立可持续发展的土地、人口、环境组合运作模式.

1）要使经济增长与恶化环境的土地投入脱钩；

2）实行以预防为主的环境政策；

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3）将土地资源利用的外部性内在化；

4）实行有控制的人口转变；

5）消除贫困；

9. 简述我国土地基本制度和土地管理的基本制度

答：（1）我国土地基本制度

在所有制方面：我国实行土地公有制，法律表现形式是国有土地所有权和农民集体所有权。

在土地使用制度方面：国有土地国家依法实行国有土地有偿使用制度；农村土地实行联产承包。

（2）我国土地管理的基本制度

占用耕地补偿制度。指非农业建设经批准占用耕地的，必须按照“占多少，垦多少”的原则，由用地单位开垦与所占耕地数量和质量相当的耕地。

地用途管制制度。 指国家为保证土地资源的合理利用，及经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用规划，划定土地用途区，确定土地使用限制条件，并要求土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。

10、我国土地资源的特点是什么？

①. 绝对数量大，人均相对数量少。

②. 土地类型多种多样

③. 土地资源分布不均，生产力地区差异明显，保护和开发问题突出。

第二章 管理基本原理

土地管理主要遵循的基本原理？

答：人本管理原理、系统管理原理、动态管理原理、 管理效益原理。

从管理学的角度看，人本原理、系统原理和效益原理是任何一种管理都必须遵循的三大原理。人本原理和系统原理是管理的保障，而效益原理是管理的出发点和归宿，提高效益是管理的根本目的。

第三章 管理一般过程

1、我国现行土地管理机构的设置和职责？

1998年成立国土资源部。国土资源部—省国土资源厅—市国土资源局—县国土资源局，属于直线制组织结构。

不同级政府的国土资源部门的人员工资和人事关系隶属各级政府

计划职能、组织职能、控制职能

第四章 地籍管理

1、什么是地籍管理？地籍管理的内容？

地籍管理：国家为获取地籍信息，科学管理土地而采取的以土地调查（含测量）、土地分等定级、估价、土地登记、土地统计、地籍档案为主要内容的综合措施。

地籍管理的内容： 1、土地调查； 2、土地分等定级； 3、土地登记；4、土地统计；

5、地籍档案管理

2. 土地调查的类型及其调查的内容？

土地调查的类型： 全国土地调查 土地变更调查 专项土地调查

调查的内容：土地利用现状及变化；土地权属及其变化情况；土地条件（自然、社会经济）

3. 全国土地调查的任务是什么？

（1）农村土地调查（2）城镇土地调查（3）基本农田调查（4）土地调查数据库及管理系统建设

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4. 什么是地籍调查？地籍调查主要内容?

地籍调查：是国家采用科学方法，依据有关法律程序，通过权属调查和地籍测量，查清每一宗地的位置、权属、界限、面积和用途等基本情况，以图、簿示之，在此基础上进行土地登记。

调查内容：权属调查和地籍测量

权属调查：对土地权属及其权利所及的界线的调查，包括到现场标定土地权属界址点、线，绘制宗地草图，调查用途，填写地籍调查表。

地籍测量：借助仪器，以科学的方法，在一定区域内，测量宗地的权属界线、界址位置、形状等，计算面积，测绘地籍图和宗地图，为土地登记提供依据。包括地籍控制测量和地籍细部测量。

5. 地籍调查的工作程序及主要内容

答：（1）准备工作。制定工作计划；确定工作区范围；收集资料；调查工作的技术设计等。

（2）权属调查。 以一宗地为单位，针对土地使用者的申请，对每一宗地的位置、界址、权属、权源、利用类型、有无地权纠纷等进行实地核实、调查、勘丈、记录，并绘制宗地草图，为地籍测量和权属审核发证提供文书凭据。主要任务是地籍调查表的填写和指界（3）地籍测量。主要包括地级控制测量、测定界址点、测绘地籍图、绘制宗地图、面积量算。（4）文字总结 。主要包括初始地籍调查工作报告和技术报告的编写。（5）检查验收。初始地籍调查成果的检查验收。（6）成果资料的整理与归档 6. 什么是宗地和宗地四至？

宗地是指：被权属界址线所封闭的独立权属地段，是地籍调查的基本单位。

宗地四至是指：一宗地四个方位与相邻土地的交接界线。一般填写四邻的土地所有者或使用者单位和个人名称。若相邻的土地为道路、河流等线状地物或湖泊、山峰等，其四至填写为相关地物的名称。

7. 土地分类和土地利用现状分类

土地分类：农用地（耕地、园地、林地、牧草地、水面）和建设用地（居民点及工矿用地、交通用地、水利设施用地）和未利用地。

土地利用现状分类：《第二次全国土地调查土地分类》采用二级分类：12个一级类、57个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。

8、土地利用现状调查与地籍调查的差异

区别：1、基本单元不一样：地籍调查是宗地，土地利用现状调查是图斑

2、调查内容（目的不一致）：地籍调查是确定权属，面积精确的确定；土地利用现状调查是国家土地利用政策的实施，比较粗略的估计。

3、成果：比例尺不同；边界、面积、测量过程、地籍图不同。

9、什么是土地登记？

土地登记是国家依据法定程序将土地的权属关系（所有权、使用权和他项权利）、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对于土地的有效管理，保护权利人对土地的合法权益的一项重要的法律制度。

10. 土地登记的类型及其含义。

1、土地总登记：在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内的土地进行的全面的登记。

2、初始土地登记：指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。

3、变更土地登记：因土地权利人发生改变或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

4、注销登记：指因土地权利的消灭等而进行的登记。

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11、土地总登记的内容和程序；

（1）土地权利主体：是指土地权利人，包括集体土地所有权人、集体土地使用权人、国

有土地使用权人和土地他项权利人。

（2）土地权利客体：指土地权力、义务所共同指向的对象，即权力主体所拥有或使用的

土地，具体包括土地位置、权限界址、面积、用途、使用条件、等级等等。

（3）土地权属性质:指附着在某宗地土地上的权力是一种什么性质的权力。

（4）土地权属来源：指土地所有者或者使用者最初取得土地的方式。

①土地登记申报(通告、申请、审查、收件)

②地籍调查(实地调查、核实、定界、测量、成图)

③权属审核(对申请书、调查成果、产权申请的确认)

④注册登记（对批准土地产权的登卡、装簿、造册）

⑤颁发证书(产权证书)

12、土地证书分为哪几种?

《国有土地使用证》、 《集体土地所有证》、

《集体土地使用证》、 《土地他项权力证明书》

13、什么是土地初始登记？

初始土地登记是在土地总登记以后，经权利人与义务人或债务人订立协议或依法由权利人单独在法定期限内，依照法定程序，向登记机关申办的对宗地上新设定的土地使用权、所有权和土地他项权利的登记。

内容：国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权、土地使用权的抵押、设定地役权。

14、在什么情况下进行注销土地登记？

①依法收回的国有土地 ②依法征收的农民集体土地

③因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权力消灭 ，当事人未办理注销登

记的

15、土地权利初始登记和总登记的异同点？

土地使用权、所有权和他项权利初始登记是土地使用权、所有权或土地他项权利的第一 次登记，土地总登记也是土地使用权、所有权或土地他项权利的第一次登记，二者具有共同 点，都是土地登记机关对某宗土地的使用权、所有权和土地他项权利进行第一次登记。

但初始登记不是在一定时间、一定区域内进行的普遍登记，而是对个别土地的登记，具有经常性的特点。

16、土地登记制度类型及其特点。

我国目前实行的是改良的产权登记制度，特点是：①采用形式主义立法 ②采取实质审查主义 ③强制性登记 ④登记有公信力 ⑤颁发权力凭证 ⑥登记簿的编成采取物的编成主义 ⑦土地登记不仅登记土地权力的静态，而且登记土地权力的动态

第五章 产权管理

1. 土地产权的内涵；

涵义：土地产权指有关土地财产的一切权利的总和。一般用权利束加以描绘，它包括土地所有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权。

基本特性： 1、具有排他性

2、土地产权个体必须具备可占用性和价值性

3、土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护

4、土地产权的相对性

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2、国有土地所有权的产生途径；

①接管、没收；②赎买；③征用土地；④法律宣布。

3、国有土地使用权取得的方式；

1、有偿取得方式：使用权的出让、转让、作价入股、出租（有偿有限期）

2、无偿取得方式：行政划拨（无偿无限期）

3、依法承包经营取得：农业、畜牧业和渔业

4、依照法律、政策规定取得：开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植

业、林业、畜牧业或渔业生产。

4、哪些情形之下，可以收回国有土地使用权？

在下列情形之一，可以收回国有土地使用权：

①为公共利益需要使用土地的；

②为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

③经批准非农业建设占用耕地连续两年未使用的；

④以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满两年未动工开发的；

⑤土地出让等有偿使用合同约定的使用期届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的；

⑥因单位撤消、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

⑦公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

5、土地使用权出让可以采取哪些方式？

①协议出让国有土地使用权 ②招标出让国有土地使用权 ③拍卖出让国有土地使用权

6、国有土地使用权出让方式的特征是什么？

①受让主体的广泛性：国有土地可以依法确定给任何单位和个人使用。但国有土地的所有权性质不改变。

②有偿性：这是相对于国有土地使用权划拨供地方式而言的。支付土地使用权出让金。平等、自愿、有偿。

③计划性：土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划。

7、按用途不同，土地使用权出让最高年限规定；

土地使用权出让期限最高年限按用途分为：

1、居住用地七十年；2、工业用地五十年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

4、商业、旅游、娱乐用地四十年；5、综合或者其他用地五十年。

8. 城镇国有土地使用权出让合同的特点；

合同的特点：1、有土地使用权出让合同一方（出让方）是特定的主体，出让土地必须按法定的程序进行。2、国有土地使用权出让受制于国家宏观调控、总量控制，具有很强的计划性。3、土地使用权出让合同属于附意合同，即一方权利受到一定的限制，而需要依附对方的意思表示的一种合同。

9、土地使用权转让的特征；

1、土地使用权转让是发生在平等民事主体之间的民事法律行为，是当事人之间进行的民事活动。

2、土地使用权的转让，只是转让一定年限（有效出让年限内）的国有土地使用权，所有权仍属于国家。

3、土地使用权转让时，原受让人同时转让了该土地使用权出让合同中规定的权利和义务，新的受让人成为出让合同规定的权利和义务的新的承受者。

4、土地使用权与其地上建筑物、附着物在转让时不可分离。

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