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资产评估平时作业 2 参考答案

上传者:方先宏
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上传时间:2015-05-09
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资产评估平时作业 2 参考答案

资产评估平时作业 2 参考答案

案例7

根据上述所给资料代入公式:

V=1000×(1.3×10×4+1.25×10×4+102×10×4+1.1×10×4+1×10×2) =1000×(52+50+48+44+20)

=1000×214

=214000(元)

案例8

i)评估思路:该宗地属于待开发建设的商业用地。由于市场上交易案例不足,难以采用市价法,也无法预测该宗地独立的收益,不宜采用收益现值法,用重置成本法也不尽合理,故应选择预期开发法,即假设该宗地开发完成后,从房地产总价值中扣除房产价值后的余额,就是土地使用权价格了。

ii)预测开发后总收益。

(1) ①旅馆现值:由于宗地开发后,旅馆、商餐、健身娱乐部分预计可马上出售,

-2可按2年后收益折现。旅馆现值:18000×18000×(1-10%)×(1+10%)=240978240

(元)

商餐、健身、娱乐用房现值:

(6000+6000)×16000(1-10%)×(1+10%)=142801920(元)

合计:383780160元

合计:383 780 160元。

②物业出租收益现值:对于写字楼和公寓的出租收入,是发生开发完成后40年,属于递延年金。因此,折现时应进行2次折现。

100×(4000+10000)×(1-0.2)×0.75×(1-10%)×12÷10%×[1-( 1 )40] ×(1+10%)-2 1+10% =261 850 909(元)

项目开发总收入:383 780 160+261 850 909=645 631 069(元)。

iii)预测开发总成本。由于建筑安装工程费分两年投入,第一年投入60%,第二年投入40%,在计算开发总成本现值时,第一年投入的年限应为0.5年,第二年投入的年限就为1.5年。

(2) ①项目开发总成本=项目开发总收入

383780160+316839600=700619760(元)

(3) ①项目开发总成本=(4800×80000×60%)+4800×80000×40%

(1+10%)0.5 (1+10%)1.5

=230400000 + 153600000

1.05 1.15

=219428571 + 133565217

=352993789(元)

②专业费及其他费用=352 993 789×10%=35 299 378.90(元)

③各种税费=645 631 069×10%=64 563 106.90(元)

④开发商利润=(地价+352 993 789+35 299 379)×20% -2

=地价×20%+388 293 168×20%

=地价×20%+77 658 634

⑤ 投资利息因在项目收入及项目开发费用方面都将其换算为现值,即已从折现率体现,故不再考虑投资利息了。

⑥地价=645 631 069-352 993 789-35 299 379-64 563 10690-0.2×地价 -77 658 634= 115116160.1/(1+0.2=95 930 133.42(元) 土地单价=95 930 133.42/10 000=9 593(元)

楼面地价=9 593/8=1 199.13(元)

iv)会计处理:

借:无形资产 ——土地使用权 95 930 133.42

贷:实收资本 95 930 133.42

案例9

(1) 成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)

=60/(20+60)=75%

(2) 建筑物评估值。由于该建筑物不存在经济性贬值,上述各要素估测值可以加和计算

建筑物评估值。

建筑物评估值=重置成本×成新率-功能性贬值

=1800000×75%-90000=1260000(元)

(3) 计算房地产评估值

房地产评估值=土地使用权评估值+建筑物评估=540000+1260000

案例10

分析:如果按投资双方的投资品的成本价格折算利润分成率,就不能体现无形资产作为知识智能密集型资产的较高生产率。因而采用投资分成法评估利润分成率。

据题中条件,无形资产的约当投资量为:

100×(1+500%)=600(万元)

乙企业约当投资量为:

8000×(1+12.5%)=9000(万元)

甲企业投资无形资产和利润的分成率为:

600÷(9000+600)=6.25%

案例11

(1)成新率= 6 ×100%=75%

2+6

(2)重置完全成本=87800×(1+5%)×(1+8%)

=99565

(3)评估值=99565×75%

=74673.75(元)

案例12

(1) 计算其预测期内前5年中每年的超额利润:150×0.5=75(万元)

(2) 确定该项商标权价值为:

5575×(1+10%)-1 + 32× (1+10%)-1 × 1

10%(1+10%)5 10%(1+10%)5 (1+10%)5 =75×3.7908+32×3.7908×0.6209

=284.31+75.3184=359.6284(万元)

由此确定该商标权转让评估值为359万元。

会计分录:

A企业(1)借:银行存款 359万

贷:营业外收入 359万

(2)借:营业外支出 167.95万

贷:无形资产 150万

应交税金——应交营业税 17.95万

B企业:借:无形资产 359万

贷:银行存款 359万

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