资产评估平时作业 2 参考答案

资产评估平时作业 2 参考答案

案例7

根据上述所给资料代入公式：

V＝1000×（1.3×10×4+1.25×10×4+102×10×4+1.1×10×4+1×10×2） ＝1000×（52+50+48+44+20）

＝1000×214

＝214000（元）

案例8

i)评估思路：该宗地属于待开发建设的商业用地。由于市场上交易案例不足，难以采用市价法，也无法预测该宗地独立的收益，不宜采用收益现值法，用重置成本法也不尽合理，故应选择预期开发法，即假设该宗地开发完成后，从房地产总价值中扣除房产价值后的余额，就是土地使用权价格了。

ii)预测开发后总收益。

（1） ①旅馆现值：由于宗地开发后，旅馆、商餐、健身娱乐部分预计可马上出售，

-2可按2年后收益折现。旅馆现值：18000×18000×（1-10％）×（1+10％）＝240978240

（元）

商餐、健身、娱乐用房现值：

（6000+6000）×16000（1-10％）×（1+10％）＝142801920（元）

合计：383780160元

合计：383 780 160元。

②物业出租收益现值：对于写字楼和公寓的出租收入，是发生开发完成后40年，属于递延年金。因此，折现时应进行2次折现。

100×（4000+10000）×（1-0.2）×0.75×（1-10％）×12÷10％×[1-（ 1 ）40] ×（1+10％）-2 1+10％ =261 850 909(元)

项目开发总收入：383 780 160＋261 850 909=645 631 069（元）。

iii)预测开发总成本。由于建筑安装工程费分两年投入，第一年投入60％，第二年投入40％，在计算开发总成本现值时，第一年投入的年限应为0.5年，第二年投入的年限就为1.5年。

（2） ①项目开发总成本=项目开发总收入

383780160+316839600＝700619760（元）

（3） ①项目开发总成本＝（4800×80000×60％）+4800×80000×40％

（1+10％）0.5 （1+10％）1.5

＝230400000 + 153600000

1.05 1.15

＝219428571 + 133565217

＝352993789（元）

②专业费及其他费用=352 993 789×10％=35 299 378.90(元)

③各种税费=645 631 069×10％=64 563 106.90(元)

④开发商利润=(地价＋352 993 789＋35 299 379)×20％ -2

=地价×20％＋388 293 168×20％

=地价×20％＋77 658 634

⑤ 投资利息因在项目收入及项目开发费用方面都将其换算为现值，即已从折现率体现，故不再考虑投资利息了。

⑥地价=645 631 069－352 993 789－35 299 379－64 563 10690－0.2×地价 －77 658 634= 115116160.1/(1+0.2=95 930 133.42(元) 土地单价=95 930 133.42/10 000=9 593(元)

楼面地价=9 593/8=1 199.13(元)

iv)会计处理：

借：无形资产 ——土地使用权 95 930 133.42

贷：实收资本 95 930 133.42

案例9

（1） 成新率＝尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）

＝60/（20+60）＝75％

（2） 建筑物评估值。由于该建筑物不存在经济性贬值，上述各要素估测值可以加和计算

建筑物评估值。

建筑物评估值＝重置成本×成新率-功能性贬值

＝1800000×75％-90000＝1260000（元）

（3） 计算房地产评估值

房地产评估值＝土地使用权评估值+建筑物评估＝540000+1260000

案例10

分析：如果按投资双方的投资品的成本价格折算利润分成率，就不能体现无形资产作为知识智能密集型资产的较高生产率。因而采用投资分成法评估利润分成率。

据题中条件，无形资产的约当投资量为：

100×（1+500％）＝600（万元）

乙企业约当投资量为：

8000×（1+12.5％）＝9000（万元）

甲企业投资无形资产和利润的分成率为：

600÷（9000+600）＝6.25％

案例11

（1）成新率＝ 6 ×100％＝75％

2+6

（2）重置完全成本＝87800×（1+5％）×（1+8％）

＝99565

（3）评估值＝99565×75％

＝74673.75（元）

案例12

（1） 计算其预测期内前5年中每年的超额利润：150×0.5＝75（万元）

（2） 确定该项商标权价值为：

5575×（1+10％）-1 + 32× （1+10％）-1 × 1

10％（1+10％）5 10％（1+10％）5 （1+10％）5 ＝75×3.7908+32×3.7908×0.6209

＝284.31+75.3184＝359.6284（万元）

由此确定该商标权转让评估值为359万元。

会计分录：

A企业（1）借：银行存款 359万

贷：营业外收入 359万

（2）借：营业外支出 167.95万

贷：无形资产 150万

应交税金——应交营业税 17.95万

B企业：借：无形资产 359万

贷：银行存款 359万