中美房地产业投入产出比较分析

上传者：宋真君
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上传时间：2015-05-10
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中美房地产业投入产出比较分析

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中美房地产业投入产出比较分析

赵龙节闫永涛

内容提要：利用中国和美国#""#年投入产出表，本文从房地产业的投入结构、分配结构、在国民经济中的地位和作用等三个方面对中美两国房地产业进行了比较分析，研究表明：中国房地产业更多地消耗物质型产品，更多地为生产服务，处在数量积累和扩张的粗放阶段；房地产业对金融业依赖强，而自身关联弱；房地产业与政府关系密切，而对社会福利关注不够；房地产业对国民经济的带动作用非常有限，但不影响其作为支柱产业而存在，应对房地产业的作用有理性的认识。

关键词：房地产业投入产出产业关联借鉴

随着!&’"年代初开始的土地使用制度改革和住房制度改革的逐步推进和深化，我国房地产业迅速发展起来。目前，房地产业已成为国民经济的重要组成部分，在经济发展和增长中发挥着举足轻重的作用，房地产业的健康发展，直接关乎整个国民经济的平稳健康发展。美国是一个市场经济高度发达的国家，美国的房地产市场是世界各国中经济规模容量最大的市场，也

（张永岳，是一个理性成熟的市场。本文借助于投入产出分析工具，利用最新编制完成的#""(）

中国#""#年投入产出表和美国#""#年投入产出表，对中美两国的房地产业进行比较研究，以期能够更加理性地认识中国的房地产业。

一、数据来源和说明

《中国#""#年投入产出表》《中由国家统计局国民经济核算司编制，于#"")年’月出版。

《国民经济行业分类》（*+,($-(.#""#）将国民经济生产活动划分国#""#年投入产出表》依据

为!##个部门。其中(#个部门的投入产出表是本文比较分析的数据来源之一。

（///01230456）美国#""#年投入产出表来源于美国经济分析局网站。美国#""#年投入产

（789:;）出表依据!&&$年的北美产业分类标准将国民经济生产活动划分为)-个部门。美国

投入产出核算与中国不同，采用的是<3=2.>?2表方式，本文主要采用#""#年的完全需求系

（列昂惕夫逆矩阵表）数表，结合<3=2.>?2表进行计算分析。

中美两国投入产出表虽然在产业部门分类上存在差异，但多数产业内涵一致，尤其是与房地产业密切关联的产业部门，因此，产业部门分类的差异并不影响对二者的比较分析。

二、中美房地产业投入结构的比较分析

（一）直接消耗系数和完全消耗系数直接消耗系数和完全消耗系数分别反映了某产业与其后向关联产业之间的直接关联程度作者简介：赵龙节，中国人民大学商学院博士研究生。闫永涛，北京大学不动产研究鉴定中心硕士研究生。

（双月刊）经济社会体制比较!!!

和完全关联程度，系数越大，关联程度越紧密。利用直接消耗系数和完全消耗系数，可以对房地产业的中间投入结构进行深入分析，并可对房地产业与其后向关联产业的技术经济联系程度进行量化分析。

直接消耗系数，也称投入系数，记为"（…，，它是指在生产经营过程中第$产$%!，&，’）#$#，

（或产业）（或产品部门的单位总产出直接消耗的第#产品部门货物或服务的价值量。将各产品

业）部门的直接消耗系数用表的形式表现就是直接消耗系数表或直接消耗系数矩阵，通常用字

（或产业）（或母(表示。直接消耗系数的计算方法为：用第$产品部门的总投入)$去除该产品

产业）部门生产经营中直接消耗的第#产品部门的货物或服务的价值量*#$，用公式表示为：

*#$…，"#$%#，$%!，&，’）)$

在经济活动中，一种产品对另一种产品的消耗，不仅有直接的消耗，而且还有间接的消耗，

（范金等，。在投入产出理论中，将某一产即一种产品通过媒介产品对另一种产品的消耗&++,）

业在生产经营过程中对其他产业产品的直接消耗和全部间接消耗之和称为完全消耗。完全消耗系数，记为-#$，是指第$产品部门每提供一个单位最终使用时，对第#产品部门货物或服务的完全消耗量。利用直接消耗系数矩阵(计算完全消耗系数矩阵.的公式为：

.%/01(21!10

在本文中，将直接消耗系数高于所有产业平均值的产业称为房地产业的主要后向直接关联产业，将完全消耗系数高于所有产业平均值的产业称为房地产业的主要后向完全关联产业，通过对中美两国房地产业主要后向关联产业的分析展开对房地产业投入结构的比较分析。

（二）直接消耗系数比较分析

通过计算&++&年中国和美国房地产业的主要后向直接关联产业以及房地产业对这些产业的直接消耗系数，并加以比较，可以得出以下结论：

房地产业的主要中间投入产业部门有!+个，这!+个部!3&++&年中国,&个产业部门中，

门的投入占房地产业中间投入的453567。&++&年美国6&个产业部门中，房地产业的主要中间投入产业部门有!&个，这!&个部门的投入占房地产业中间投入的463&87。

建筑业、房地产业的产品或服务的消耗，无论是在中国，还是在美国，都&3对金融保险业、

是房地产业发展的主要中间投入。也就是说，这,个产业是中美两国房地产业共同的主要直接后向关联产业。在中国，房地产业每生产!万元的产品或服务，需要直接消耗金融保险业99:元，建筑业,+:元，房地产业86元，分别占房地产业中间投入的&434&7、!:3+67和53::7。在美国，房地产业每生产!万元的产品或服务，需要直接消耗金融保险业!,85元，建筑业!,5元，房地产业,9&元，分别占房地产业中间投入的!838+7、:3997和!83+,7。

建筑业、房地产业5个主要后向直接关联产业中，中国房地产业对金融53在金融保险业、

保险业、建筑业的消耗均大于美国，但对房地产业自身的消耗却远小于美国。这说明中国房地产业对金融保险业、建筑业的消耗依赖性强于美国，但其自身的关联度较低说明房地产业专业化程度低。

,3从直接消耗系数来看，在房地产业的中间投入中，中美两国均呈现第三产业投入占主

金融保险业被分为,部门：联邦储备银行、信贷及相关产业；证券、期货经纪和!美国&++&年6:部门的投入产出表中，

金融投资业；保险及相关产业、基金、信托及其他金融服务业；这,个部门的直接消耗系数之和即金融保险业的直接消耗系数，为+3+,85++。

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要地位，第二产业投入占次要地位的特点。在中国，第二产业和第三产业投入分别占房地产业中间投入的%&’$&(和)!’!&(；在美国，这两个数字分别是""’#*(和$$’$%(。但中国第二产业的投入即物质型投入较美国多，第三产业的投入即服务型投入却较美国少。在美国房地产业!"个主要直接后向关联产业中，只有水电燃气业、建筑业两个第二产业部门。

（三）完全消耗系数比较分析

通过计算"##"年中国和美国房地产业的主要后向完全关联产业以及房地产业对这些产业的完全消耗系数，并加以比较，可以得出以下结论：

房地产业的主要后向关联产业增多。一些产业与房地产业!’通过媒介产业的间接消耗，

不发生强的直接后向关联，却有着较强的完全后向关联，如中国的化学工业、金属冶炼及压延加工业。"##"年中国+"个产业部门中，房地产业的主要后向关联产业有!$个，这!$个部门的投入占房地产业完全消耗总和的&#’$+(。"##"年美国)"个产业部门中，房地产业的主要后向关联产业有!+个，这!+个部门的投入占房地产业完全消耗的$*’%&(。

金融保险业、建筑业、房地产业仍是中美两国房地产业共同的主"’从完全消耗系数来看，

要中间投入产业。在这%个主要后向直接关联产业中，仍呈现出中国房地产业对金融保险业、建筑业的消耗均大于美国，但对房地产业自身的消耗却远小于美国的特点。

中国房地产业%’中美两国房地产业完全消耗产业类型与直接消耗产业类型的不同在于，

完全消耗的第二产业的产品明显增多，以至于改变了房地产业的投入结构，即第三产业投入占主要地位退居次要地位，第二产业投入占次要地位变为主要地位。而美国房地产业完全消耗的第二产业的产品只增加了化学品制造业、石油和天然气开采业两个产业部门，且完全消耗系数

由此可以看出，中国房地产业的发展处在数量积累和扩张的粗放仅为#’##$!%+和#’##),#+。

阶段，对建筑、水电、化工制品、金属制品等物质型产品的投入需求较大；而美国房地产业的投入需求主要是服务型产品，已经走向质量提升的集约阶段。这与两国的经济发展水平密切相关，中国当前正处在工业化的进程中，经济发展对物质型产品的需求较大，房地产业通过媒介产业间接消耗了较多的物质型产品，而美国的经济发展则主要是第三产业发展的带动，即使通过间接消耗，房地产业对物质型产品的需求仍较小。

三、中美房地产业分配结构的比较分析

（一）直接分配系数和完全分配系数

直接分配系数和完全分配系数分别反映了某产业与其前向关联产业之间的直接关联程度和完全关联程度，系数越大，关联程度越紧密。利用直接分配系数和完全分配系数，可以对房地产业的产品或服务在各产业间的分配结构进行深入分析，并可对房地产业与其前向关联产业的技术经济联系程度进行量化分析。

（包括进口）直接分配系数，记为-./，是指国民经济第.部门提供的货物和服务在各部门之

间的分配使用比例。用公式表示为：

-./01./0…，.，/!，"，5）2.4.

1./为第.部门提供给第/部门中间使用的货物或服务的价值量；4.为进口，2.34.为第.

（国内生产3进口）部门货物或服务的总供给量。将各部门的直接分配系数用表的形式表现就

（双月刊）经济社会体制比较!!"

是直接分配系数表或直接分配系数矩阵，通常用字母#表示。

同完全消耗一样，某一部门货物或服务的分配，既有直接分配，也有通过媒介部门的间接

（包括一次间分配。完全分配系数，记为$%&，是指第%部门单位总产出直接分配和全部间接分配

接分配、二次间接分配……多次间接分配）给&部门的数量。它反映了%部门对&部门直接和通过别的部门间接的全部贡献程度。利用直接分配系数矩阵#计算完全分配系数矩阵’的公式为：

’()*+#,+!+*

在本文中，将直接分配系数高于所有产业平均值的产业称为房地产业的主要前向直接关联产业，将完全分配系数高于所有产业平均值的产业称为房地产业的主要前向完全关联产业，通过对中美两国房地产业主要前向关联产业的分析展开房地产业分配结构的比较分析。

（二）直接分配系数和完全分配系数比较分析

我们计算了-..-年中国和美国房地产业的主要前向直接关联产业以及房地产业对这些产业的直接分配系数，计算了-..-年中国和美国房地产业的主要前向完全关联产业以及房地产业对这些产业的完全分配系数，并加以比较，可以得出以下结论：

无论是直接关联，还是完全关联，多数属第三产业。也!/房地产业的主要前向关联产业，

就是说，房地产业的产品或服务，主要被分配到第三产业部门作为中间投入。这在房地产业的直接分配结构中表现得尤为明显。中国-..-年0-个产业部门中，房地产业的主要前向直接关联产业共1个，均属于第三产业；美国-..-年23个产业部门中，房地产业的主要前向直接关联产业共!2个，除农业外，其余也均属于第三产业。

-/比较房地产业的直接分配和完全分配可以发现，通过间接分配，中国房地产业比美国房地产业的服务更多地被第二产业部门所消耗。在中国房地产业主要完全前向关联产业中，有建筑业、化学工业、通信设备、计算机及其他电子设备制造业、通用、专用设备制造业0个第二产业部门，完全分配系数比重占!0/314，而美国仅有食品、饮料及烟草制造业和建筑业-个第二产业部门，完全分配系数比重仅占3/0.4。

在房地产业主要前向关联的第三产业中，中国更倾向于生产型服务业，而美国更倾向于生活消费型服务业。上述两点分析可以说明，中国房地产业更多是为生产服务，也就是为经济的增长和扩张服务；美国房地产业更多的是为生活消费服务，重点在整个经济发展质量的提升。

"/房地产业对自身的分配与投入是相同的，因此，房地产业的分配系数表现出与消耗系数相同的特点，即中国房地产业的自身关联弱，而美国房地产业自身关联强，这一定程度上说明中国房地产业专业化程度低，分工协作的效率不高。

房地产业给公共管理和社会组织提供的服务明显较多。中国房地产业对公共0/在中国，

管理和社会组织的直接分配系数和完全分配系数分别为./!..-.0和./!.1526，比重分别占到"3/064和-./264，均列所有产业第!位；在美国，对应的联邦政府、联邦政府企业、州和地方政府企业、州和地方政府四个部门的直接分配系数和完全分配系数之和分别为./.!-"65和

比重分别占0/!64和3/2-4。这在一定程度上说明，中国房地产业的发展与政府的./.-212.，

关系密切。

3/美国房地产业对卫生、社会保障和社会福利的分配作用较大，医院护理及居民健康服务业和门诊类健康服务业的直接分配系数和完全分配系数之和分别为./."6.65和

!!"

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$’$"()!(，而在中国，卫生、社会保障和社会福利的直接分配系数和完全分配系数仅分别为$’$$$!$(和$’$$!##(。这说明中国房地产业对社会保障和社会福利关注不够。

四、中美房地产业在国民经济中地位和作用的比较分析

（一）影响力和影响力系数、感应度和感应度系数