城乡结合部旧城改造项目可行性研究报告

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　　目 录

　　第一章 总 论 ..................................................................................................... 4

　　1.1项目概况 .......................................................................................................................... 4

　　1.2 项目业主简介 ................................................................................................................. 5

　　1.3 评估的依据、原则、主要范围 .................................................................................... 5

　　1.4 评价结果 ......................................................................................................................... 7

　　1.5评估结论及建议 .............................................................................................................. 7

　　第二章 承贷企业评价 ......................................................................................... 8

　　2.1 借款人基本情况 ............................................................................................................. 8

　　2.2 公司资信情况 ................................................................................................................. 9

　　2.3 公司组织管理 ................................................................................................................. 9

　　2.4 人力资源配置 ............................................................................................................... 10

　　第三章 项目建设背景及必要性 ........................................................................... 11

　　3.1项目建设背景 ................................................................................................................ 11

　　3.2项目建设的必要性 ....................................................................................................... 15

　　第四章 地产及土地市场前景分析 ........................................................................ 21

　　4.1 中国房地产市场宏观经济分析 .................................................................................. 21

　　4.2XXXX经济及城市建设发展 ........................................................................................... 28

　　4.3XXXX房地产市场概况分析 ........................................................................................... 37

　　4.4XXXX主城区房地产市场分析 ....................................................................................... 47

　　4.5 XXXX土地市场分析 ...................................................................................................... 53

　　4.6 XXXX房地产业发展前景分析 ...................................................................................... 58 2

　　第五章 项目合法性评价 .................................................................................... 61

　　第六章 拆迁内容、规模及进度计划................................................................... 62

　　6.1 拆迁内容和规模 ........................................................................................................... 62

　　6.2 项目进度计划 ............................................................................................................... 62

　　第七章 投资估算及资金筹措 ............................................................................... 62

　　7.1 投资估算 ....................................................................................................................... 62

　　7.2 资金筹措 ....................................................................................................................... 68

　　7.3 资金使用管理计划 ....................................................................................................... 68

　　第八章 还款能力评价 ......................................................................................... 68

　　8.1 还款来源 ....................................................................................................................... 68

　　8.2 项目评价 ....................................................................................................................... 70

　　8.3贷款偿还能力分析 ....................................................................................................... 71

　　8.4不确定性分析 ................................................................................................................ 72

　　8.5评价结果 ........................................................................................................................ 74

　　第九章 项目风险评价 ......................................................................................... 74

　　9.1 风险因素分析 ............................................................................................................... 74

　　9.2 不确定性分析 ............................................................................................................... 76

　　9.4 风险评价结论 ............................................................................................................... 77

　　第十章 社会效益分析 ......................................................................................... 77

　　第十一章 结 论 ................................................................................................ 79

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　　第一章 总 论

　　1.1项目概况

　　项目名称：

　　xxxx旧城改造项目（下称本项目）

　　项目业主：

　　xxxxxxxx城建发展有限公司

　　业主地址：

　　xxxxxxxxxxxx街道xxxx东路2号13楼

　　法人代表：

　　王伟

　　建设地址：

　　xxxx，东邻宏声路，南靠xxxx转盘（xxxx百货），西临原西南大饭店，北临玛瑙花园

　　整治规模及内容：

　　项目总用地面积：17.59亩（11729平方米）；

　　总拆迁面积：20693.25平方米

　　其中 ：住宅12926.76平方米；非住宅7766.49平方米。

　　项目整治期限

　　本项目建设期拆迁整治工作计划1年完成，销售及回款期3年。

　　项目总投资及资金来源

　　本项目总投资22747.77万元，其中业主自筹5747.77万元，占项目总投资的 4

　　25.27%，申请银行贷17000万元，占总投资的74.73%。

　　1.2 项目业主简介

　　xxxxxxxx城建发展有限公司成立于2008年5月27日,该公司成立的背景是在xxxx加大危旧房改造，提出按照“一个主体、三个捎带”的方式,对主城危旧房全面改造。即除786万平方米的“主体”危旧房外,还将“捎带”改造违章建筑、内环范围的“城中村”、按规划红线需要与“主体”部分一并拆迁的1969年底以后建成的房屋的方针政策下建立的，同时xxxx2008年改造的重点,主要是房屋安全隐患突出地区、主城两江四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要节点，该公司正是为了实施xxxx危旧房改造的进程，加快南岸城市整体规划和发展的步伐而成立的。

　　xxxxxxxx城建发展有限公司注册资本50000万元人民币，实收资本21000万元均为现金出资，剩余29000万元在2010年5月21日之前缴足，注册资本金已经xxxx金汇会计师事务所出具验资报告确认。

　　xxxxxxxx城建发展有限公司为有限责任公司，主营业务为房地产开发；房屋销售、租赁；土地整治；物业管理；从事建筑相关业务（取得相关行政许可后）。

　　1.3 评估的依据、原则、主要范围

　　1.3.1主要依据

　　1、《xxxx城乡总体规划（2007—2020年）》

　　2、《投资项目可行性研究指南》

　　3、国家计委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》和《关于发布房地产开发项目经济评价的通知》

　　4、xxxx08定额

　　5

　　5、xxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房改造实施意见的通知（渝府

　　[2008]36号）

　　6、xxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房拆迁补偿安置工作知道意见的通知（渝府[2008]37号）

　　7、xxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房改造拆迁安置房建设有关意见的通知（渝府[2008]38号）

　　8、xxxxxxxx人民政府关于加快主城区危旧房改造的实施意见（南岸府发

　　[2008]106号）

　　9、《国务院关于推进xxxx统筹城乡改革和发展的若干意见》（国发【2009】3号文）

　　10、委托方提供的其他资料

　　1.3.2编制原则

　　1、独立、客观、公正、科学原则；

　　2、谨慎性原则；

　　3、合理预期原则；

　　4、社会效益与经济效益并重原则。

　　1.3.3主要范围

　　根据项目本身特性，本可行性报告通过对项目实施的必要性进行论证，通过项目未来市场需求分析、对区域资源状况进行分析、项目实施的依据及合法性分析、实施条件分析后，确定项目规模、实施进度及投资估算等。研究本项目方案的技术可行性、经济可行性、社会可行性，并对该项目的社会效益进行分析和评价。

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