《当前楼市调控的经济学原理》微观经济学期末论文-浙江万里学院

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浙 江 万 里 学 院

当前楼市调控的经济学原理 —— 微观期末论文

姓名： 陈 明 海 学号： 201201463X 班级：信息与计算科学121 院系：计算机与信息学院

2014年05月31号

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当前楼市调控的经济学原理

摘要：楼市即房地产市场。近年来,房价过高成为政府和全社会关注的问题。2013年2月，是中国楼市的传统淡季，然而国家统计局18日发布的最新数据显示，2月份全国70个大中城市，房价全面上涨的就有66个，楼市呈现出一幅淡季不淡的景象。房价的持续攀升，房价调控也因此显得格外重要。此篇论文主要从经济学的角度分析房价上涨以及房价调控的原理。

关键词：经济学原理、房价上涨、经济增长、房价调控 房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。

一、经济学原理分析楼市上涨原因 从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。 从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物总量和价值总量。

消费者对房价的上涨预期影响购房需求。近年来房价不断持续上涨，认为房价会继续上涨的心理预期使得人们愿意购买住房，需求增加，房地产市场繁荣，形成房价高涨不落的局面。

人口城市化和家庭结构的变化增加了房地产的刚性需求。近年我国城市化进程持续快速发展，大量农村人口迁移到城市，新增的城市人口以及原有城市人口自然增长扩大了住房需求。 根据经济学原理，商品价格由市场供求关系决定，从根本上说，房价是由房地产供给和需求决定的。土地价格是房地产主要开发成本，影响和制约着房地产供给，根据供求关系理论，土地价格由土地供给和需求决定。近年来房地产用地的有限供给，使得土地供给小于房地产日益繁荣带来的规模不断扩大的土地需求，从而导致住宅用地价格持续上涨，也决定了房价的高位运行。很多地方政府财政收入主要依靠出让土地使用权取得，各地方政府“土地财政”是引发地价持续上涨并最终导致高房价的重要原因。

二、运用经济手段调节楼市 在一般情况下，政府调控市场，主要是运用经济手段，经济手段需要通过具体的经济政策来实施，包括财政政策、金融政策等。从中国房地产市场的供给和需求总量来看，价格上扬表明房地产总量处于供不应求的状态。要抑制价格的过快上涨，一方面要加大开发力度，增加供给；另一方面，要控制需求。控制需求并不是控制一般的以家庭居住为目的的消费性需求，而是要控制以投机或炒作为目的的需求。在市场经济条件下，即使对投机性需求或炒作性需求进行抑制，也不宜采取行政办法，而是要充分运用经济手段，如提高房贷利率，课以较高的税率，从而增大投机成本，减少投机性需求。从房地产市场的供求结构来看，中国存在着结构性失衡。一方面，有大量住宅卖不出去，空置率越来越高。据统计，中国积压1年以上的商品房面积超过了1亿平方米。另一方面，经济适用房严重供不应求。房地产开发

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商为了获得丰厚的利润回报，对开发大面积的高档商品房乐此不疲，对小面积的经济适用房则不感兴趣。要解决结构性失衡，就需要增加开发商开发经济适用房的比例，而且严格限制以经济适用房的名义开发超大面积住宅或将经济适用房转变为普通商品房。因此，可采取对建设经济适用房征收较低的税率，对修建豪华住宅要征收高额税率；对购买普通商品房征收较低税率，对购买豪华住宅则征收高额税率。

为抑制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展，2010年中央政府先后出台了“国十一条”、“国十条”和“9．29新政”，2011年1月国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，提出“明确房价控制目标，限购政策更广而且更严厉”等一系列政策。限购令的强势出台和实施，不仅是给房地产市场降温的过渡性调控手段，也是为政府大力加强保障性住房建设，落实其余各项房地产调控措施，为更深层次的房地产调控争取时间。

综合来看，目前我国房地产泡沫有所收缩，房地产投资逐渐趋于理性，房地产市场进一步稳定，刚性需求呈不定期释放。下一阶段，在中央保增长、预调微调，信贷适度宽松的大背景下，市场成交量将逐渐趋稳。

参考文献：

1、吴世源；调控政策对房地产价格的影响[J]；经营管理者；2011年13期

2、谭华风、冯大腾；目前中国房地产供需矛盾分析[J]；特区经济，2011（7）

3、许冠群、杭宇；面对房地产调控政策房价何以如此坚挺[J];财经界(学术版);2011年09期

4、张超；我国高房价问题的成因和对策研究[D];重庆大学;2012年

5、杜新波、胡杰、南雪玲；房价与地价经济关系实证研究[A]；资源·环境·和谐社会——中国地质矿产经济学会2007年学术年会论文集[C]；2007年