2015年上海东原惠南项目营销提报Word
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2015年上海东原惠南项目营销提报Word
RESOURCE| 2010 – 3 | Marketing Strategy Report
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上海策源最了解浦东浦东星河湾二期北蔡板块
别墅:旭辉亚瑟郡
绿宝园海上传奇、绿地东上海、
三林板块
复地活力城 绿宝园 绿地东上海
万科海上传奇
公寓: 旭辉亚瑟郡、九龙仓兰廷
浦江镇板块
周康板块
九龙仓兰廷
商办: 复地活力城、申公馆上述项目的操作,策源收获了丰富的客户资源、有效拓客渠道、优秀的精兵团队。
申公馆
RESOURCE| 2010 – 3 | Marketing Strategy Report
策源真诚希望携手东原 再创2015年浦东新辉煌
RESOURCE| 2010 – 3 | Marketing Strategy Report
东原惠南项目营销提报上海策源
限 制 突 破
RESOURCE| 2010 – 3 | Marketing Strategy Report
“生而耀眼璀璨”知名房企百轮厮杀10月10日挂牌的浦东新区惠南镇东城区A11-3地块在包括首创、东原、禹洲、阳光城、金地、新城、 旭辉、龙湖、金辉、吉宝、浦房、中粮华润、大名 城、恒基在内共有14家房企参与竞拍,经过百余轮 激烈的厮杀,最终由东原以15.57亿元拿下。
惠南新地王 13092元/平
惠南镇刮起了“地王风”惠南镇东城区A11-3地块 周边在售项目颐景园、中洲珑悦售楼中心都将惠南 新地王信息放置在最显眼的地方,以衬托出自身项 目的“高性价比”。
RESOURCE| 2010 – 3 | Marketing Strategy Report
“局限下的舞蹈”地块信息的指标局限金地城 1.6万/平 浦房地块楼板价 1.1万/平地块名 用途 土地面积 (万㎡) 6.61 建筑面积 (万㎡) 11.89 容积率 成交总价 (亿元) 15.57 溢价率 成交楼板价 (元/㎡) 13092 浦东新区惠南镇东城 居住用地 区A11-3地块
1.8
105%
颐景园 2万/平
本案
浦房 地块
地块规整,但受规模、技术指标限制,发挥空间有限; 楼板价13092元/平,销售价格需要达到25000元/平。中洲珑悦 1.6万/平
近身肉搏的价格局限 一路之隔的浦房地块,地块经济指标接近,楼板价 仅为11019元/平
,较本案便宜了2000元/平。 前在售项目价格基本在2万以内,区域价格标杆,地 段优势明显,本案将面临严峻的市场压力。
惠南站
老城中心
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“陌生的品牌认知” 重庆高端品牌,首次进驻上海,客户认知陌生渝派房企三强,首次进驻上海立足重庆、布局全国,重庆本土渝派房企中位列前三,开发产品覆 盖城市高层、花园洋房、滨江住宅及城市综合体等多种业态, 首个花园洋房项目,中央美地,获“住宅用户满意度全国前十”殊荣
10年磨砺 20城传奇东原,专注地产十余年 布局逾二十个项目 2014年,东原进军上海,一举拿下璀璨双城 深耕除重庆、武汉、成都之外的第四大战略地
RESOURCE| 2010 – 3 | Marketing Strategy Report
“生而耀眼璀璨”+“局限下的舞蹈”+“陌生的品牌认知”
面对
2015年目标:总销7亿,回款3.5亿
作为东原进军上海的开年之作,本项目承载着高 价热销,东原品牌提升的使命!
RESOURCE| 2010 – 3 | Marketing Strategy Report
原方案难以实现高价热销的年度目标产品:高低配高层主力面积为:105-120平左右两房/三房为主 多层主力面积为:140-160平左右,以洋房为主房型 两房105㎡ 三房120㎡ 洋房140-160㎡ 预计总价 260-265万 290-310万 370-420万 年参考流量 35套 50套 20套 按照单价 2.5万左右 计算 参照均价
年度去化仅100套左右,预计销售3亿元, 不足销售目标的一半。
RESOURCE| 2010 – 3 | Marketing Strategy Report
以惠南单价地王为名 处并无绝对优势的地段位置, 一个客户认知陌生的高端地产品牌,
1、面对哪种客户?2、做什么样产品?
问题
3、用哪种营销手段?以高于区域天花板的单价,实现2015年7个亿销售!
RESOURCE| 2010 – 3 | Marketing Strategy Report
【客户判定】客户特征 客户地图
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特征1北蔡海上传奇 九龙仓兰廷
从上游板块北蔡至下游板块惠南, 客群区域分布呈现出从开放型向封闭型转变的趋势客户区域 区域客户 外区客户 客户区域 区域客户 比例 3 7 比例 4 6 比例 6 4 比例 8 2
旭辉亚瑟郡
外区客户 客户区域 区域客户 外区客户
康桥
周浦
颐景园
客户区域 区域客户 外区客户
惠南
RESOURCE| 2010 – 3 | Marketing Strategy Report
特征2
惠南区域内项目主要分为三类客群客户类型惠南本地客
比例
客群描述居住在惠南老城区,工作在惠南或上游板块,对惠 南有着浓厚的感情,不愿意离开
60%
颐景园客户区域
乡镇进城客
20%
居住在周边乡镇,配套不方便,向往城市生活。他 们认为惠南镇就是南汇的中心,配套全、房价也可 控
外区导入客
20%
工作在张江或
周浦,受价格挤压和16号线开通的 影响,外溢至惠南,新上海人偏多
配套
RESOURCE| 2010 – 3 | Marketing Strategy Report
“童梦童享”优质的产品配置及 服务配套针对0-12岁儿童在社区生活成长中对社区安全、社区娱乐、社区教 育,儿童尊重四大领域所需,推出的优配社区儿童成长系统。
关注儿童成长,我想的更加深入。
社区
RESOURCE| 2010 – 3 | Marketing Strategy Report
社区WIFI,无孔不入 社区全区免费Wifi覆盖 自动识别业主身份,入口道闸感应开启
100M光纤到户,拥抱智慧生活
基于WIFI的三大定位保障,安全在受到威胁之前已被洞悉
WIFI不稀奇,但我想的更安全!
RESOURCE| 2010 – 3 | Marketing Strategy Report
【营销之道】形象 执行
内部 售楼处造首个极精致主义生活体验馆RESOURCE| 2010 – 3 | Marketing Strategy Report 作为销售动线之一,诠释极精致主义生活方式及东原品牌形象。
内部 精致生活小故事,情景样板区RESOURCE| 2010 – 3 | Marketing Strategy Report 内部看房通道、围墙看板避免生硬的卖点罗列,而以代之情感化、故事化,感染客户。
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