物业管理人员基础知识考核

物业管理人员基础知识考核（二）

-----①、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 ②、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 部门： 姓名： 日期： 分数：

一、单项选择题 （共15题，每题4分，共60分）

1、在建筑区划内，不属于业主共有部分的是( )。

A．属于城镇公共道路和绿地的部分

B．物业服务经营用房

C．公寓大堂

D．公共场地上的停车位

①、第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

2、北林公司是某小区业主选聘的物业服务企业。关于业主与北林公司的权利义务，下列哪一选项是正确的？

A．北林公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则，不是物业服务合同的组成部分

B．业主甲将房屋租给他人使用，约定由承租人交纳物业费，北林公司有权请求业主甲对该物业费的交纳承担连带责任

C．业主乙拖欠半年物业服务费，北林公司要求业主委员会支付欠款，业主委员会无权拒绝

D．业主丙出国进修两年返家，北林公司要求其补交两年的物业管理费，丙有权以两年未接受物业服务为由予以拒绝

知识点：物业服务纠纷（见《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》）

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

3、某住宅小区已销售并交付住宅300套，其中业主张某拥有住宅3套，其余业主一人一套，已销售但未交付住宅60套，未销售80套，该小区全体业主决定重大事项时，应当认定的业主总人数是（）人。

A、299

B、359

C、360

D、420

①、第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

4、下列业主的行为中,属于未履行对共有部分承担义务的是()。

A、以不使用共用电梯为由，拒绝承担相关维修费用

B、违反规定，擅自改装室内燃气管道和灶具

C、未事先告知物业服务企业而进行室内装修

D、未按规定办理备案手续出租房屋，收取租金

5、业主以物业服务企业违规收费为由提起诉讼的，人民法院不予支持的情形是（）

A、物业服务企业未经合同约定扩大收费范围的

B、物业服务企业拒绝退还已收取的违规费用的

C、业主已申明无需接受相关物业服务，物业服务企业继续收取费用的

D、物业服务企业在合同终止后，拒绝退出、移交，并继续收取后续费用的

第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

6、业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起（ ）年内行使。

A、2 B、1 C、3 D、5

第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

7、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权限的，受侵害的业主可以请求（ ）予以撤销。

A 公安机关 B 人民法院 C 行政机关 D 物业服务企业

8、当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，（ ）负缴纳物业服务费用的义务。

A、物业使用人 B、业主 C、业主委员会 D、物业公司

第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

9、建筑区划内，应当认定为业主专用部分的是( )。

A.各个业主对其在构造和使用上具有独立性的建筑物部分

B.建设单位销售时承诺赠予业主的露台

C.未经确权的地下贮物空间

D.业主停放汽车的人防设施

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法

第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

10、.业主做出下列行为时，应当经有利害关系的业主同意的是( )。

A.将住宅出租给他人居住，获取租金收益

B.将住宅抵押给金融机构，获取抵押贷款

C.将住宅作价投资人股，获取投资收益

D.将住宅用作营业性场所，获取经营收益

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

11、建筑区规划内的下列设施，应当通过出售、附赠或者出租等方式约定归属的是（）

A.公建配套设施 B.公用设备使用的房屋

C.小区公共道路和绿地 D.规划用于停放汽车的车位、车库

12、建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，在没有约定的情况下，应当( )。

A.按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定

B.由物业服务企业与业主委员会协商确定

C.由物业服务企业依据物业服务合同确定

D.按照依法登记的专有部分所有权人平均分摊、分配

《物权法》第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定

13、业主将住宅改变为经营性用房，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

A.建筑区划内的所有业主

B.本栋建筑物内的其他业主

C.本单元内的其它业主

D.相邻建筑物内的其它业主

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响

14、业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院不予支持：

A.建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； B.物业服务合同、共有部分的使用和收益情况； C.所有业主的档案；D.建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

15、业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，不可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

A.弃置垃圾 ；

B.违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

C.违反规定进行房屋装饰装修；

D.违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条

第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

（三）违反规定进行房屋装饰装修；

（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

二、案例分析题（40分）

1、欣欣花园小区前期物业管理合同到期后，新成立业主大会选聘天祥物业管理公司代替原开发商下属的物业管理公司，并与其签订《物业服务合同》。小区共有850户，其中有23户（他们拥有面积占有全建筑面积的10%），他们以未出席业主大会，未投票选择天祥物业，未与天祥签订合同，新公司服务水平不及原物业公司为由，一直拒缴物业服务费。试分析这些业主理由是否成立，并做出解释？（20分）

答：1、这些业主理由不成立。（5分）

2、据《物权法》的相关规定，业主大会作出业主大会议事规、选聘、解聘物业管理企业，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而反对的业主只有23户，建筑面积只占有10%，所以这些业主反对不足以推翻业主大会作出的选聘天祥公司的决定。（15分）

2、某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出不不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件。但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费?（20分）

请问：1.你认为该女士是否应该交纳出国期间的物业管理费，为什么?（15分）

2.假如你是该物业公司的客户服务经理，会如何处理？（5分）

答：1.你认为该女士是否应该交纳出国期间的物业管理费，为什么?

该女士应该交物业管理费。

该女士在办理入住于续时，所提出的房屋内部问题，应由房屋出卖人即开发商负责修复解决，与物业公司无关。这些问题属于质量瑕疵而不构成质量不合格，仅以此为依据不能证明房屋未达到交付条件，该女士不能以此为理由拒绝收房，况且该女士已在入住交接单上签字并领取了房屋的钥匙，故从业主入住日起应向物业管理公司交纳物业管理费。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 业主无正当理由拒绝接受物业的，则物业服务的费用由业主承担。

如果当时该女士未在房屋交接单上签字并没有领取钥匙，则属于质量遗留问题，需待

开发商妥善解决后方可办理入住。在开发商整改期间，该套范围的物业费由开发商承担。

2.假如你是该物业公司的客户服务经理，会如何处理？

耐心向该女士说明其应当交纳物业管理费的理由。

对于房屋细部问题，若在保修期内，协助业主联络开发商或开发商指定的施工单位予以解决。