上海劳动律师试论合同的约定解除权

上传者：傅锡天
|
上传时间：2015-05-11
|
密次下载

上海劳动律师试论合同的约定解除权

《上海劳动律师试论合同的约定解除权》
------------------------------------------------------------------------------
作者：日期：2014-08-13

某房地产开发公司因实际交付给业主的房屋实测面积大于合同约定面积的3%，业主因此
在入住近两年后将该房地产开发商告上法庭，要求解除房屋买卖合同，退还房价款，赔偿利
息及房屋装修费用。其理由是依照《商品房预售契约》第二条的规定：“商品房交付时，房屋
的实际面积与暂测面积的差别超过暂测面积的±3%时

某房地产开发公司因实际交付给业主的房屋实测面积大于合同约定面积的3%，业主因此
在入住近两年后将该房地产开发商告上法庭，要求解除房屋买卖合同，退还房价款，赔偿利
息及房屋装修费用。其理由是依照《商品房预售契约》第二条的规定：商品房交付时，房屋
的实际面积与暂测面积的差别超过暂测面积的3%时，自甲方向乙方出示北京市房屋土地管理
局实测面积文件之日起15 日内，乙方有权解除本契约。契约解除自乙方书面通知送达甲方之
日起生效，甲方除在契约解除后30 日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及
利息全部退还乙方。该案在审理过程中，虽然房地产开发商一再表示超过合同面积+3%的部分，
不收取房价款，视为赠送。但业主仍坚持要求解除合同。上述案例涉及的法律问题是，合同
的约定解除条件已经成就时，合同是否应当然解除。

一、合同解除的形式合同又称契约，是平等主体间设立、变更、终止民事权利和义
务关系的协议。订立同的目的，在于维护正常的社会交易秩序，规范商品交换过程。所以，
各国的合同立法均从鼓励商品交易，稳定交易秩序的目的出发，规定当事人对合同的履行应
是完全的、适时的。对依法成立并生效的合同，不容许随意的变更和解除以保护交易的安全。
但是，客观情况的千变万化，有时会超出人们的合理预知，当事人履行合同行为的多变性，
以及这种种变化对合同的履行所带来的种种影响，使有些合同的履行变为不可能或已无意义。
所以各国的合同法在坚持维护合同效力的前提下，也都相应的考虑到了上述因素，规定了在
一定的情况下，准许解除合同，并就解除合同的条件和程序做出相应的规定。一般来讲，导
致合同的解除是由于不可抗力的发生或当事人的违约行为;而合同的解除形式又分为法定解
除、协议解除和约定解除。法定解除是由于在合同尚未履行完毕前，发生了法律所规定的事
由，当事人依法行使解除权以解除合同。协议解除是当事人在合同尚未完全履行完毕之前，
双方当事人就合同的解除达成了一致的合意以解除合同。而合同的约定解除则是当事人事先
在合同中就解除合同的条件与情况做出约定，在合同尚未履行完毕之前，一旦出现合同所约
定的事由或情况，当事人可以通过行使解除权来解除合同。

二、约定解除的特点我国《合同法》第93 条规定：当事人可以约定解除合同的条件，
解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。由于约定解除亦属于合同解除的一种，所
以，造成合同解除的原因，也仍然体现出致使合同解除的共同的特点，即其原因可分为不可
归咎于当事人的因素和可归咎于当事人的因素。从当事人订立合同的目的来讲，是为了实现
订立合同时所要追求的预期利益，双方当事人均希望通过合同的形式来明确双方的权利与义
务，并以此来保护自己，并约束对方，以最终达到正确、及时地履行合同的目的。所以，合
同中所约定的事由大部分是由可归咎于当事人的因素造成。不可归咎于当事人的因素所造成
的事由，虽然也可作为解除合同的约定而写入合同，但因该种情况大都与不可抗力或意外事

教育资源为主的文档平台

文档分类