4城市经济学-土地利用问题Word

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　　第四章 城市土地利用问题 一、土地及其特性 二、地租 三、地价 四、土地制度 五、城市土地与城市房地产

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　　一、土地及其特性 1.土地的概念——土地即土壤，亦即地球表面疏松的、有肥力的、可 以生长植物的表层部分。 ——土地即陆地及其水面，亦即地球表面除海洋之外的 陆地及其江河、湖泊、水库、池塘等陆地水面。 ——土地即地球的纯陆地部分，不包括陆地的水面。 ——土地即地球表面，亦即地球的陆地部分和海洋部分 都包括在内。

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　　英国著名经济学家马歇尔 (A.Marshall,1842-1924) 认为“土地是指大自然为了帮助 人类，在陆地、海上、空气、光 和热各方面所赠予的物质和力 量。” 美国土地经济学家伊利 (R.T.Ely,1854-1943)认为： “经济学家所使用的土地这个词， 指的是自然的各种力量，或自然 资源。……经济学上的土地是侧 重于大自然所赋与的东西。”

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　　综上所述，土地的确切概念应该是，土地是由地球一 定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、水分、空气和植被等 构成的自然综合体，即陆地及其自然附属物。

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　　2.土地的特性 土地的特性分为土地的自然特性和土地的人文、经济 特性三个方面。 ①土地的 自然 特性——位臵固定性 ——面积有限性 ——质量差异性 ——功能永久性

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　　②土地的 经济 特性——土地供给的稀缺性 ——土地利用方向变更的困难性 ——土地报酬递减的可能性 ——土地利用后果的社会性

　　③土地的 人文 特性——用途的多样性 ——社会经济位臵的可变性 ——合并和分割的可能性

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　　二、地租 地租的存在与发生，取决于以下三个前提：——土地本身具有效用，它能够以空间效用和生产力效用 满足人们的种种欲望； ——土地属于稀缺资源，而且随着世界人口的迅速增长， 土地资源日趋珍贵，无论是优等土地还是劣等土地，都能对人 产生需求欲望； ——土地所有权与经营权的分离，能够反映出租人与承租 人之间的经济关系。

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　　威廉〃配第 古典经济学 地租理论

　　詹姆斯〃安德森(英)资产阶级经济 地租理论

　　杜尔哥(法) 农学视角 地租理论

　　杜能(德)

　　农业经济 地租理论

　　雷利〃巴洛维(美) 现代土地经济学 地租理论马克思，恩格斯 马克思主义地租理论

　　萨伊(法) 资产阶级庸俗政治经济学

　　古典政治经济学 地租理论 地租理论 亚当〃斯密(英)

　　保罗〃A〃萨缪尔森(美) 现代资产阶级经济学 古典政治经济学 地租理论 地租理论大卫〃李嘉图(英)《城市经济学》

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　　1.马克思主义地租理论 资本主义地租的本本质：在资本主义社会，投资经营土地的农业资本家，要向土地所有者 承租土地，从而要向土地所有者缴纳地租。任何地租都是土地所有者 凭借土地所有权取得的不劳而获的收入，来源于劳动者的剩余劳动。 资本主义地租来源于农业雇佣工人创造的剩余价值，是剩余价值 超过平均利润的余额。因为农业资本家经营农业，也要按照等量资本 取得等量利润的要求，得到平均利润，否则他便不去经营农业。正是 这种情况决定了农业资本家从农业工人身上榨取来的剩余价值必须分 成两个部分：一部分是平均利润，归自己占有；另一部分作为地租， 缴纳给大土地所有者。所以，资本主义地租是农业工人创造的被农业 资本家缴纳给大土地所有者的超过平均利润的那一部分剩余价值，体 现着大土地所有者和农业资本家共同剥削农业工人的关系。这就是资 本主义地租的本质。

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　　资本主义的地租 ①级差地租级差地租就是耕种某些较好的土地所获得的，归土地所有 者占有的超额利润。由于这种地租与土地的等级相联系，所以 被称为级差地租。 ——级差地租第一形态 级差地租第一形态(级差地租Ⅰ),是指雇佣工人在肥沃 程度较高或位臵较好的土地上创造的超额利润转化的地租。它 是并列地投入不同地块的等量资本具有不同生产率的结果。造 成这种不同结果的条件，一是土地肥沃程度的差别，二是土地 位臵的差别。

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　　—— 级差地租第二形态 级差地租第二形态(级差地租Ⅱ)是指雇佣工人在连续追 加投资而提高了劳动生产率的地块上所创造的超额利润而转化 的地租。在通常情况下，连续不断的追加投资会提供不等的生 产率。只要追加投资的生产率高于劣等地的生产率，就会带来 超额利润。这种超额利润形成级差地租Ⅱ。

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　　资本主义的地租 ②绝对地租绝对地租是农业资本家无论租种好地或坏地都绝对地要缴 纳的地租。绝对地租形成的原因是土地私有权的垄断。

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　　二、地租 2.社会主义地租 社会主义条件下仍存在地租。这是由于土地所有权与土地使用权的分离和剩余劳动的存 在，在我国地租仍是表现国家、集体、个体之间关系的经济形 式。 与资本主义地租

　　不同，社会主义的地租是取之于民、用之 于民的，不存在土地所有者对土地使用者的剥削关系，这是它 与私有制社会地租最根本的区别。

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　　(3)国营企事业单位之间相互转让土地使用权，以土地转 让费(包括地租和土地投资利息)形式支付地租。所反映的是 在国有土地上，国营单位之间相互转让土地使用权的一种土地 关系。 (4)集体单位之间相互转让土地使用权，以租金的形式支 付地租。反映的是在集体所有土地上各集体单位间相互转让土 地使用权的一种土地关系。 (5)集体土地承包(或租赁)给农户经营使用，集体以 “提留”、“土地承包费”、“土地租赁费”等形式收取地租 (包括级差地租和绝对地租)。所反映的是在集体土地上，集 体与农户之间的土地关系。 (6)农户之间的土地转包，以土地转包费(其中包括部分 绝对地租)

　　等形式进行经济补偿。反映的是在集体所有土地上 农户之间互相转让土地使用权的一种土地关系。 (7)在经济特区或开放城市，中外合作“中外合资、外商 独资企业使用中国土地，以土地使用费或土地使用权价格等形 式支”付地租(包括绝对地租)。反映的是在国有土地上，国 家与外商之间的土地租赁关系。《城市经济学》

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　　3.城市地租曲线在完全竞争条件下，城市土地在不同用途的使用者进行分 配时，总是遵循“最高租金原则”: ——即愿意支付最高租金者得之。而不同的使用者，对于 城市不同区位上的土地，所给出的投标租金是不同的。

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　　城市地租曲线

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　　现假设有A、B、C三类土地使用者，分别是商业零售业、 制造业、公寓住宅业，它们各自给出了自己的土地投标租 金曲线，即在一定利润水平下所愿意支付的最大地租曲线： 其中AA′为商业用地的投标租金，BB′为制造业的投标租 金，CC′为公寓住宅业的投标租金。

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　　4.中国城市地租 ①城市的绝对地租 城市绝对地租 在城市土地存在所有权与使用权相分离 的状态下，为了使所有权在经济上得以体现，即使是使用 城市中级别最低的土地，也必须缴纳的地租，即城市绝对 地租。 其存在的条件：其一是存在租赁行为，其二是租用者 利用土地的“承载”作用能生产出超过社会平均利润以上 的超额利润。

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　　影响城市绝对地租数额的因素 有以下几个：——征地价格 (1)征地补偿费：该地块被征用前三年平均收益的3-6倍； (2)安臵补偿费：该地块被征用前三年平均收益的2-3倍，最高 10倍。同第一项合计不超过20倍。 (3)地上、地下建筑物、构筑物及设施的补偿费，协商解决； (4)其它补偿及相关费用。 征地价格是城市绝对地租额的基础 ——所有权人的政策，主要是出让底价的制定与控制 ——土地的相对“稀缺”程度，与国土面积及城市地貌结构有关 城市中诸产业中的利润状况。诸产业利润水平高，即社会平 均利润率较高，绝对地租水平高；反之亦然。所以，城市绝对地租的涨落，应主要从以上几个方面分析。《城市经济学》

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　　②城市的极差地租城市土地级差地租，因城市土地“区位”差异而产生的不 同水平的地租为级差地租，将“区位”进行分解，具体是： 区位的空间位臵差异； 区位的基础设施完善状况的差异； 区位附近主体设施的差异； 不同“区位”的用地者，可以凭借这种“区位”差异生产 出不同的超额利润，这些不

　　同水平的超额利润转化成的地租为 级差地租。城市土地级差地租仍可划分为级差地租Ⅰ、Ⅱ,但 较困难，意义亦不太大。

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　　影响城市土地级差地租数额的因素：——用地区位与城市中心区(CBD)距离。一般情形，距离越 远，地租越低。 ——用地区位的城市基础设施的投入转化成的地租。一般规律， 越靠近城市中心区，基础设施投入越多，设施越齐全，地租水 平越高。向城市边缘区方向，地租水平则降低。 ——用地区位附近主体设施的差异也会引起地租水平的差异

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　　三、地价 1.马克思关于土地价格理论①土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并 存在价格马克思认为，任何物品要具有价值，就必须是用来交换的人类劳 动产品。自然状态的土地，未经人类的开发，没有投入人类劳动，因 而不存在价值，也没有以这种价值为基础的用货币表现出来的价格。 “土地不是劳动的产品，从而没有任何价值”。 但是，土地具有特殊的使用价值。在一定的劳动条件下，土地能 为人类永续提供产品和服务，即产生地租。

　　正因为有了地租，才产生了土地价格。

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　　②已利用的土地由土地物质和土地资本构成所利用的土地，都是经过人类长期的开发利用，已经物化了人类 的劳动。马克思把这种固定在土地中的劳动称为土地资本，它属于固 定资本范畴。 土地资本本身也象其他固定资本一样，会损耗和消失。土地资本 可以为土地所有者带来利息，它是租金的一部分。

　　③土地价格是地租的资本化在资本主义制度下，任何一定的货币收入都可以资本化。 “假定平均利息率是5%,那么一个每年200镑的地租就可以看作 一个4000磅的资本的利息。”“如果一个资本家用4000镑购买的土 地每年提供200镑地租，那么，他从这4000镑得到5%的平均年利息， 这和他把这个资本投在有息证券上，或按5%的利息直接借出去完全 一样。”因而，将地租按一定的利息率还原成一个资本量便是土地价 格。

　　土地价格=地租还原利息率《城市经济学》

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　　三、地价 2.现代西方经济学的土地价格理论①土地收益理论土地收益理论认为，土地价格是土地收益(即地租)的资 本化。在这里，土地收益是指： ——正常情况下的土地收益。所谓正常情况是指有较好的生产能 力，正常的经营管理能力和正常的年份。 ——处于最佳利用方向的土地收益。土地具有多项用途，测定土 地价格时，必须用其处于最佳利用方向的土地收益。如市郊的某

　　块农 地的最佳利用方向是作为商业用地，则测定其土地收益时不能用农地 收益，而应测定其商业用地收益。 ——是指土地纯收益。它是扣除生产成本及一切赋税的总收益的 剩余值。如果土地的“总收入刚够劳力和其他费用的开销，而土地则 毫无收益；因此，我们说没有地租可言。”

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　　伊利(R.T.Ely, 1854-1943)认为：“土地收益是确定它的价 值的基础。” 土地具有不同于其他生产资料的特点之一是，土地的使用会不断 地、年复一年地产生收益，这也就是土地年收益系列，或称为地租流。 “把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金，这在经 济学上就称为土地的资本价值，在流行辞汇中则称为土地的售价。” 即土地价格就是土地收益的资本化。用公式表示为： R = a/r 式中 R——土地价格； a——土地纯收益，一般应当为预期收益。 r——资本还原利率，相当于利率。

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　　②土地供求理论 在自由市场经济中，土地与其他商品一样，其价格取决于 本身的供给和需求。土地供给增加，需求不变，则地价下跌， 土地供给减少，需求增加，则地价上升。

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　　三、地价 3.土地价格的内涵、特点与形式①土地价格的内涵 ——真正的地租，即绝对地租和级差地租土地是一种自然物，并非人类所创造，因而，从马克思主义劳 动价值论的观点来看，土地没有价值，因而也就不存在其价值的货币 表现——土地价格。但是，由于土地是一种为人们所垄断的特殊财产， 而垄断的起因乃是土地本身的稀缺性及具有满足人类需要的特殊的使 用价值。 这种特殊的使用价值就是土地能永续为人类提供产品和服务。谁 垄断土地，谁就能得到土地的产品及服务。因而，谁要获得土地的产 品及服务，就必须购买这种垄断土地的权利。

　　这种权利一旦发生转移，就出现了土地价格。

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　　土地权利主要是指土地所有权和使用权，它们是两个既独 立又联系的物权，可以独自发生转移。因而，土地价格是指土 地的购买价格，它包括土地所有权价格和土地使用权价格。 土地价格的内涵是什么呢？ 土地能向人类永续提供产品和服务，即在一定的劳动条件 下土地本身能产生纯收益，谁垄断了土地，也就垄断了土地纯 收益，即地租。 由于土地的恒久性，这种地租是一种恒久的收益流。随着 土地权利的转移，这种收益流的归宿也发生转移。购买土地的 权利，实际上是购买由土地的生产条件好坏而产生的级差地租。

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　　——土地投资的折旧、利息 土地经过人类长期的开发，已经不再是纯粹的自然土地，而 是在各个时期都凝结着人类的劳动。 在现实经济运行中，土地在交换活动发生之前，土地所有者 或土地开发商总是先对土地进行开发。 那些为了改造土地性能的投资就称为土地资本，它属于固定 资本的范畴。这些固定资本投入必然要求收回，从而以折旧和 利息的形式在租金里得到体现。

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　　所以，土地价格的内涵 包含三个部分：第一，真正的地租， 即绝对地租和级差地租；第二，土地投资的折旧，第三，土地 投资的利息。土地价格即以上三个部分之和的资本化。

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　　②土地价格的特点 由于土地的特殊性质，与市场上交换的一般商品不大相同， 因而其价格也有独自的特点。 ——土地价格是土地的权益价格 ——土地价格不是土地价值的货币表现，不依生产成本定价 ——土地价格主要由土地需求决定 ——土地价格呈上升趋势 ——土地价格大多是随个别交易而形成，一般没有统一的市 场价格

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