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谈城市化进程中房地产业的和谐发展

上传者:潘常春
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上传时间:2015-05-05
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谈城市化进程中房地产业的和谐发展

谈城市化进程中房地产业的和谐发展

随着城市化进程的加快以及各种城市用地需求的递增,城市房地产业发展速度势必加快。本文分析了我国房地产业快速发展过程中存在投资结构不合理、房地产价格偏高、土地闲置浪费及社会矛盾加剧等诸多问题,并提出实现我国房地产业和谐可持续发展的相应对策,强调房地产业的发展应与国民经济、金融业、生态环境、土地资源利用、科技创新、社区文化和谐发展。

关键词:城市化 房地产业 和谐发展

房地产业在改善产业结构、拉动内需、扩大就业、提高人民生活水平、促进城市化等方面起到了积极的作用,然而由于我国房地产业起步晚,发展历史短,经验不足,房地产业快速发展中存在诸多问题。

房地产业快速发展中存在的问题

(一)房地产投资结构不合理

1986年以来,房地产开发投资达66286亿元,年平均增长32.7%,比全社会固定资产投资增长速度快13.7个百分点,远远超过了同期GDP的增长速度。另据国家统计局2004年对全国3328家房地产企业的跟踪调查,2003年房地产开发投资资金来源中银行贷款占28.89%,如果加上开发企业流动资金贷款、施工企业垫资中的银行贷款部分、预收款中的个人住房贷款部分,目前银行资金占房地产开发资金的比例在60%左右。随着房地产业投资快速增长,金融风险剧增。

(二)高房价影响居民购买力

一方面是房价持续上涨。近年来,我国各地的房地产价格上涨很快。1998年至2004年城镇居民人均可支配收入年均增长8.6%,但许多城市商品房年均增长达到了两位数。另一方面空置房面积增加。1993年底商品房空置面积达到5000万m2,此后这一指标持续上升,截至2006年3月底,全国商品房空置面积为

1.23亿m2,同比增长23.8%。

(三)大量土地闲置与浪费

一方面是土地资源的稀缺,另一方面在房地产开发领域却存在着土地大量闲置和巨大浪费。据国土资源部统计,2004年全国城镇规划范围内闲置、空闲土

地达26.37万hm2,相当于现有城镇建设用地总量的7.8%;其中房地产库存土地达10万hm2。据央行2005年8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》显示,1997年以来,全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低,2000-2004年一直维持在60%-70%的水平,2004年该比值降到50%以下,2004年全国土地购置面积和土地开发面积的差额达到20044.5万m2。

房地产业高速发展也带来一些社会问题,诸如拆迁纠纷、征地矛盾,开发商、业主、物业公司之间的冲突与矛盾等。房地产业能否持续健康和谐发展,已经成为政府决策部门、学术理论界乃至普通百姓十分关注的问题。和谐是中国传统文化的核心理念。在人与自然的关系上,强调“天人合一”。在人与人的社会关系上,强调和合、大同。房地产业和谐发展应强调与自然、经济、社会、文化的和谐发展。

我国房地产业和谐发展对策

(一)与国民经济和谐发展

房地产业的发展既要符合自身的发展规律,又要与其他产业发展相适应,并要有国民经济的支撑。房地产业对整个国民经济发展的贡献是间接的,其产品构成其他产业发展的载体,房产只有被用于生产或消费(居住)才能完成价值实现。房地产业的发展只有与国民经济的发展速度相协调,才能促进国民经济快速健康发展。因此,保持合理的房地产业发展速度,进行科学规划,才能有效防范风险和保证房地产业持续稳定发展。

(二)与金融业和谐发展

金融业的支持是房地产业可持续发展的关键。房地产业是一个典型的资金密集型行业,其发展离不开巨额资金的投入,这就决定了房地产业的发展离不开金融业的有效支持。因此,房地产业要实现可持续发展,必须有效促进金融业与房地产业的互动、互利。完善房地产金融体系,着手研究建立住房抵押贷款二级市场,实现抵押贷款的证券化,将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环,打通房地产市场与资本市场的联系。

(三)与城市生态环境和谐发展

生态保护水平的差异,将会极大地影响房地产的价值,房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。在房地产业的发展过程中,要有超前的环保观念,在充分利用自然地貌、资源的基础上,创造出人与环境有机融合的舒适空间和居住环境。在选址上,要尽量少占或不占耕地、生态林地,不影响风景名胜、人文景观,多在荒地、废弃地上进行建设开发。在项目建设上,要建立规范的质

量保障制度,通过消费市场约束机制,抵制劣质、有毒材料、部件的使用。在保证建筑功能质量的前提下,采取有效的节能技术与管理措施,大幅度降低建筑能耗,达到既居住舒适,又节约能源和改善环境的目的。从可持续发展的角度,编制好城市环境规划,避免出现“工业集中、人口集中、污染集中”等问题。在编制规划过程中,要注意因地制宜,突出生态环境的特点,考虑到环境保护设施的用地要求。

(四)与土地资源利用和谐发展

土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础,也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提,对于有限的土地资源,要按照可持续原则开发利用。在土地资源先天不足的硬约束下,节约有限的土地资源,尽量不向外延扩展,集约利用存量土地,对实现经济可持续发展至关重要。因此,国家必须实行最严格的土地管理制度。要引导节约用地,集约利用存量土地、科学合理用地,开展节地挖潜。而作为房地产开发商,必须学会在土地供应趋紧的条件下,精打细算,保护和开发利用好每一寸土地。

对于建设资源节约型社会,应遵循4R原则,即“减量化(Reduce)”、“再利用(Reuse)”、“再循环(Recycle)”和“再思考(Rethink)”。表现在土地集约和节约利用上, “减量化”就是要控制新的土地粗放利用和浪费;“再利用”就是要充分发挥存量土地的潜力;“再循环”,就是要加强土地整理,实现资源的再生;“再思考”,就是要改变传统的土地利用模式和思路,逐步形成自觉的节约意识。

(五)与科技创新和谐发展

建设节约型社会和资源友好型社会,将直接影响房地产业发展。房屋设计、布局应因地制宜,合理利用当地自然资源,从空间、生态、视觉、人文、智能及管理等方面入手,从总体布局、平面布置、建筑设计、节约及造型等方面来提高设计水平。在保证设计原则和科学性的同时,要兼顾人们对房屋的个性追求,树立适度的超前设计意识,使房屋的设计思路跟上时代发展的步伐。加快新技术、新材料与新工艺的标准化、系列化进程;房屋设计上要选择各种新的设计模式,促进新产品的应用与推广,如推广可循环再生材料,包括可循环利用的材料如钢材、木材、玻璃、铜制品等再生材料和再生能源,通过无害化解体后再利用。发展太阳能、地热、风能等无污染能源。大幅度地提高房屋的科技含量,从而使房地产业走上可持续发展的道路。

(六)与社区文化建设和谐发展

随着房地产业的发展,新型城市社区日渐增多。这种新型城市社区与传统城市社区相比,其社会关系也发生了很大的变化。住户变成了业主,房管所变成了物业管理公司,形成了一系列新的社会关系类型。与此同时,一些社区的冲突和矛盾也日渐突出,甚至发生流血对抗,原本就脆弱的社区文化几乎被破坏殆尽。社区文化和谐应体现业主之间关系、业主和物业管理公司之间关系的和谐。和谐社区的标志应该是业主之间以及业主与物业之间的互助合作,应该是社区成员安

定团结,社区生活、社区管理稳定有序。社区形成文明、团结、健康的文化氛围。业主和谐表现在业主之间关系和睦、互帮相助,有畅通的沟通渠道。业主和物业公司之间的关系构成了社区文化的另一层面。两者在相互促进、互惠互利中得以和谐发展。

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