《房地产经纪概论》

上传者：曹晓叶
|
上传时间：2015-05-11
|
密次下载

《房地产经纪概论》

2014年度,房地产经纪人学科复习资料。

第一章房地产的含义

1.房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。

2.严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位的结合体。

4.房地产通常也称为不动产。建成已经使用的叫物业

(二)土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其一定范围内的空间。

一宗土地的地上空间范围是从该土地的地表边界向上扩展到无限天空的空间，地下空间范围是从该土地的地表边界呈锥形向下延伸到地心的空间。

2．建筑物的概念房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的构筑物。

3．其他地上定着物的概念

（1）地上定着物也称为土地定着物、土地附着物、地上附着物。

(2)其他地上定着物与土地、建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以在物理上分离，但这种分离是不经济的，或者分离后会破坏土地。

在实际房地产交易中，交易对象的范围如果不包括属于房地产范畴的其他地上定着物，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在交易对象的范围内。

2．(1)房地产权益是，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。

(2)房地产权益以房地产权利为基础，包括：①房地产的各种权利，如所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。②受到其他房地产权利限制的房地产权利。③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利。例如，城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制，房地产被人民法院查封从而其处分受到限制。④房地产的额外利益或收益。

一般的无形资产主要是权益的价值。

(4)房地产的实物和权益在房地产价值决定中都很重要。

两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价格就可能有很大的不同，反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。

3．房地产区位

(1)区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而内在化，成了房地产的重要组成部分。

(2)房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面;

(3)衡量区位优劣最常见、最简单的指标是距离。距离可分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离和经济距离。

b交通路线距离是指通过道路等来连接的距离，

三、房地产的特性

(一)不可移动1.不可移动特性也称为位置固定性。

由于不可移动，每宗房地产的周围环境、对外交通，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。

这些通常随着城市建设和发展等发生变化。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产所处的当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系

是一个地区性市场，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，

(二)独一无二

1. 独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。没有两宗完全相同的房地产

2.房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。难以采取样品交易的方式。

(三)寿命长久 3.可以说土地具有不可毁灭性(也称为永续性)。

5.目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。

(四)供给有限建设用地使用权期内届满的，除了住宅建设用地使用权自动续期之外。坐落位置很好，建筑物状况也很好的房地产，可能由于土地使用期较短而价值较低。

1.土地总量不可增加。土地的这种特性被称为有限性和不可再生性。 2. 房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。

(五)价值较大房地产不仅单价高，而且总价大。

(六)用途多样 1.用途多样特性也称为用途的竞争、转换及并存的可能性，

3. 房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是可以随意决定的。

5.从经济角度来看，土地利用选择的先后顺序一般是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。

(七)相互影响 2.房地产是不可移动的，其利用通常会对周围的房地产产生影响；反过来，周围房地产的利用状况也会对该房地产产生影响。

(八)易受限制 2.政府对房地产的限制一般是通过管制权、征收权、征税权和充公权来实现的。

3.由于房地产不可移动(不可搬走、不可携带)、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。

(九)难以变现1.难以变现也称为变现能力弱、流动性差。

2.房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来讲的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后或者环境景观恶化导致的房地产贬值，

四、房地产的分类

(9)特殊用途房地产：包括汽车站、火车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。

2014年度,房地产经纪人学科复习资料。

按照基础设施完备程度和场地平整程度， a“三通一平”，一般是指通路、通水、通电和场地平整；b“五通—平”，一般是指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件以及场地平整；c“七通一平”，一般是指具有了道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整。

(三)按照房地产实物形态的分类

其中最常见的一种是期房。期房是指目前尚未建造完成而以将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地标的的房地产

(四)按照房地产是否产生收益的分类

4.判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。

第二节房地产业三、房地产业与建筑业的关系

区别是：建筑业是以建筑产品生产为对象的物质生产部门，是从事建筑生产活动的行业，属于第二产业；房地产业是从建筑业分蘖出来的产业，兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。

2.房地产业和建筑业又有密切的联系，因为它们的业务对象都是房地产。

四、房地产业的细分行业

1.房地产业是一个产业体系， 2.房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。

其中，房地产中介服务和物业管理合称为房地产服务行业；

房地产中介服务又分为房地产经纪、房地产估价和房地产咨询。

其他房地产活动主要包括房地产测绘、房屋安全鉴定、房屋征收实施等活动。

3.房地产业可分为房地产开发经营行业和房地产服务行业，房地产服务行业又可分为房地产中介服务行业和物业管理行业，房地产中介服务行业又可分为房地产经纪行业、房地产估价行业和房地产咨询行业。

房地产开发经营行业具有：单件性、投资大、周期长、风险大、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点，主要是资金密集的行业。

房地产经纪行业是指帮助房地产出售人、出租人寻找房地产购买人、承租人，或者帮助房地产购买人、承租人寻找其欲购买、承租的房地产的活动。是房地产市场运行的润滑剂，为房地产经济人员提供平台和品牌。从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉。房地产经纪行业是信息、知识和劳动力密集行业。

房地产出租业。在英国和美国，

2.市场营销角度定义的市场可以用下列简明的公式来形象概括：市场=人口+购买能力+购买动机

4.房地产市场是指所交换的商品是房地产或房地产权益的市场，交换包括买卖、互换、租赁等。

（二）房地产市场的基本要素

房地产市场的形成必须具备以下三个基本要素：①存在着可供交换的房地产商品，包括有形的房地产实物和无形的房地产权利或服务；②存在着具有购买欲望的买方；③交换价格符合买卖双方的利益要求。只有同时具备了这三个条件，实际的交易行为才能发生。

（三）房地产市场的作用和特点

房地产市场具有传递房地产供求信息、优化房地产资源配置、提高房地产使用效益等作用

由于房地产具有不可移动、独一无二、价值较大等特性，房地产市场有许多特点，其中主要的是：

(1)交易的房地产实物不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权利（如房屋所有权、建设用地使用权）的转移。

(2)交易的对象非标准化，是一个产品差异化（异质性）的市场。

(3)供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同、各具特色，是一个地区性市场。(4)容易出现垄断和投机。

二、房地产市场的分类

土地一级市场也称为增量土地市场，土地二级市场也称为存量土地市场；

新房市场也称为增量房市场、住房一级市场；旧房市场也称为二手房市场、存量房市场、住房二级市场。

(三)按照区域范围的分类按照区域范围，房地产市场可分为区域房地产市场和整体房地产市场。

三、房地产市场的参与者包括地产交易双方、为交易双方提供服务的房地产经纪机构和其他专业服务机构，以及行政主管部门和行业组织。

（一）房地产市场中的卖方

(1)土地权利人主要包括土地所有者和土地使用者。 (2)房地产开发企业简称开发商，

房地产开发建设过程中，主要有以下5类企业受开发商委托：①规划设计单位。编制规划设计方案。②勘察设计单位。工程勘察、工程测量工作。③建筑设计单位。建筑设计和建设过程中的建筑施工合同管理等工作。④建筑施工企业。⑤物业服务企业

(3)房屋所有权人可能转让或出租自己拥有的房屋，成为二手房市场上的卖方。

（二）房地产市场中的买方房地产市场中的买方主要指消费者，包括购买人和承租人。总的来说是物有所值，即用适当的资金换取房地产的所有权或使用权。房地产市场中的购买人可分为自用型购买人和投资型购买人。

（三）房地产中介服务机构房地产中介服务结构主要包括三类：房地产经纪机构，房地产估价机构和房地产咨询机构。

（四）其他专业服务机构其他专业服务机构主要包括金融机构、律师事务所、会计师事务所和房地产估价机构。

(1)金融机构。房地产需要的资金主要是两类：土地储备贷款、房地产开发贷款。个人住房贷款、商业用房贷款。

（五）房地产市场的管理者房地产市场的管理者主要是指行政主管部门和行业自律性组织。

行政主管部门及行业自律性组织在参与房地产运行的过程中，其职能是管理、监督、服务。

四、房地产市场竞争

（一）房地产市场竞争的概念至于最终的成交价格为多高，取决于在竞争中哪一方对价格的影响力较强。

2.根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为卖方市场和买方市场。

2014年度,房地产经纪人学科复习资料。

卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。

3.竞争关系不仅反映为买卖双方之间的竞争，还包括卖方内部成员之间的竞争和买方内部成员之间的竞争。

五、房地产市场波动

（一）房地产市场周期房地产市场周期大体有：上升期、高峰期、衰退期、低谷期

(3)衰退期。由于价格上升到顶点，期望通过价差获取利润的投机需求减弱，通过租金回收投资并获取利润也不见得划算，因而投资需求减少。

这一时期的主要特征有：新房销售困难；投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大；售价以比租金快得多的速度下降；房屋空置率上升。

(4)低谷期。需求继续减少，新的供给不再产生或很少产生。这一时期的主要特征有：市场极为萧条，买卖交易量很小；房地产开发项目开工率低；租金降到谷底，基本维持稳定。

（二）房地产“泡沫”是指一种价格运动现象，在一个连续过程中快速上涨，从而价格远离价值。

房地产泡沫的表现为：地价、房价人为地、不合理地持续上涨，且其上涨速度远远超过了整个经济的增长速度。

房地产“泡沫”的形成原因有：一是群体的非理性预期，二是过度的投机炒作。按购买目的或动机，①消费需求。②投资需求。③投机需求。

投资需求和投机需求最终都要回归到使用上来，否则就会成为虚假需求。简单的衡量指标有房价与房租之比和入住率。

第二章房地产经纪概述

一、房地产纪纪的含义

1.经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，

3.一般而言，经纪服务最主要的方式有居间、代理、行纪三种。

(1)居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金等经纪服务费用的经济行为。

(2)代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。

代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。

(3)行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。

1.行纪主要有以下两个特征：一是经委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以以低于(或高于)委托人指定的价格买进(或卖出)，并因此增加报酬；

二是除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可以作为买受人或出卖人。

2.从形式上看，行纪与自营很相似，但是除经纪人自己买受委托物的情况外，大多数情况下经纪人都并未取得交易商品的所有权，但不因介入买卖而改变中介本质

4.行纪的适用范围较小，一般仅用于动产的代销等贸易活动。

(二)房地产经纪的含义

1.房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居问、代理等服务并收取佣金的行为。

2.房地产经纪旨在促成委托人与第三方进行房地产交易，没有第三方的房地产中介服务不属于房地产经纪活动。

3.房地产经纪服务的委托人，即提出房地产经纪服务需要的单位或个人，是房地产经纪服务的需求者，主要包括房地产出卖人、出租人、购买人和承租人。

5.房地产拍卖。

但由于房地产拍卖的服务性质本质上属于房地产经纪，因此，我国相关法律法规也要求从事拍卖房地产的商品拍卖机构配备若干名具有房地产经纪职业资格的专业人员，以保证这一服务的专业性。

7.目前，二手住房和新建商品住房是房地产经纪活动的主要客体。

8.房地产经纪的主要方式是房地产居间和房地产代理。

(三)相关概念辨析

1．经纪与中介（3）“经纪”是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此，其服务收入的基本形式是佣金。

佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。

D.信息费是卖出信息商品的销售收入，只要所售出的信息在质量上符合信息买卖双方事先达成的协议所规定的标准，即可收取信息费。

E.佣金是对经纪人提供的经纪服务的报酬，这种服务是经纪人为了满足委托人与第三方达成交易的具体目的。

F.只有当这一目的实现了，一项经纪业务才算最终完成，此时经纪人才能向委托方收取佣金。因此，两者经济性质不同。

(1) 现代西方的经纪人(Brokers)实际上就是一个代理人，代理是西方国家经纪活动的主要方式。

内容需要下载文档才能查看

2014年度,房地产经纪人学科复习资料。

内容需要下载文档才能查看

房地产经纪，按服务方式分类，主要分为房地产居间与房地产代理两大类。

2. 从理论上讲，居间可分为指示居间和媒介居间，指示居间即居间人向委托人报告订约的机会，媒介居间则是居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒妁方式促成交易的行为。

3.两种方式并不是完全独立的，而是相互结合。房地产经纪机构和房地产经纪人员不仅向委托人提供房地产的交易信息，包括交易的数量、交易行情、交易方式等，使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产，而且为委托人提供订立房地产交易合同的媒介服务。

4.房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的相对两方的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。

(二)房地产代理

3.在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向一方收取佣金。

5.根据代理产生的根据，民事代理可分为法定代理、指定代理和委托代理。

8.房地产经纪机构代理客户与第三方进行房地产交易的行为，不同于一般的民事代理，而是一种商事代理行为。

一、经纪的特性

经纪作为一种特殊的商贸活动为四个方面：

(一)活动主体的专业性***

经纪活动主体的专业性是经纪活动本身的必然要求。经纪活动实际上是一种交易的辅助活动，它存在的前提是：一项交易中存在着关于交易标的和交易程序的信息不对称以及由此造成的交易决策的不确定性，因而需要他人辅助达成交易。因此，经纪活动的主体必然是专业化的主体。

一方面表现为经纪活动的主体对自己所促成的交易活动及其市场具有丰富的专业知识、技能和从业经验，另一方面表现为不同行业、市场的经纪活动具有很强的专业差别，经纪活动的主体通常只能专注于某一个行业和市场，而难以跨行从业。

(二)活动地位的中介性 (三)活动内容的服务性 (四)活动收入的后验性

任何一宗商品交易都包含交易标的和交易对家的信息搜寻、交易谈判与决策、交易标的交割这三大环节。唐代专事田宅交易的经纪人开始被称为“庄宅牙人” 元代大量存在从事房屋买卖说合的中介，他们被称为“房牙”。

4．西方国家房地产经纪业发展概况

l908年，众多地方性房地产经纪行业协会联合起来，建立了全国的房地产经纪行业协会——全美房地产经纪人协会。一是建立了一个高标准的行业从业人员的职业道德规范，二是建立了房地产经纪行业的信息共享和协作制度，

第三章房地产经纪人员

房地产经纪人员是房地产经纪活动的基本主体，是房地产经纪服务的直接提供者。

职业资格本质上是对从事某一职业所必备的知识、技能和职业道德的基本要求。按照性质，职业资格可分为职业准人类职业资格和职业水平评价类职业资格

（一）房地产经纪人注册一个注册有效期为3年。应当于注册有效期届满前90日内申请延续注册。目前，房地产经纪人继续教育的方式主要有三种：一是参加继续教育培训。二是参加相关活动。三是撰写发表房地产经纪专业文章。

（一）房地产经纪人的权利

1．依法发起设立房地产经纪机构的权利。2．受聘于房地产经纪机构，担任关键岗位职务的权利。3．执行房地产经纪业务的权利。

4．在经办业务的房地产经纪服务合同等业务文书上签名的权利。5．要求委托人提供与交易有关资料的权利。

6．拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利。7．获得合理报酬的权利。8．依法享有的其他权利。

（一）房地产经纪人员的义务

1．遵守法律、法规、规章、行业管理规定和职业规范，恪守职业道德的义务。2．不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务的义务。

3．依法维护当事人的合法权益的义务。4．指导房产经纪人协理进行房地产经纪业务的义务。5．向委托人披露相关信息的义务。

如实向委托人提供房源客源等相关信息，是房地产经纪服务的基本内容。

一、房地产经纪人的职业培养（一）房地产经纪人的知识结构知识结构的核心是房地产经纪专业知识，即房地产经纪的基本理论与实务知识，

（二）房地产经纪人员的心理素质 1．自知、自信市场交易活动实际上也是一种资源优化配置活动。 2．乐观、开朗 3．积极、主动 4．坚韧、奋进

二、房地产经纪人的职业技能（一）收集信息的技能（二）市场分析的技能对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断。

（三）人际沟通的技能

经纪服务是帮助客户做出选择和达成交易。最重要的一点就是要迅速判断每个客户的心理，并用适合他们的方式为其服务，（四）供需搭配的技能

因此不论是居间经纪人，还是代理经纪人，都需要同时考虑交易双方的需求，其实质也就是要使供求双方在某一宗（或数宗）房地产交易上达成一致***。

（五）议价谈判的技能

最为重要的是两点：一是要将坚持原则与适当让步有机结合，二是要将把控主动权与营造良好的谈判氛围有机结合。（六）促成交易的技能***

交易达成，是房地产经纪人劳动价值得以实现的基本前提，因此它是房地产经纪业务流程中关键的一环。

2014年度,房地产经纪人学科复习资料。

一、房地产经纪人职业道德的内涵、形成及作用

我国原始社会时就已出现了猎手的职业道德——“敖敖尔”，（二）房地产经纪人职业道德的内涵**

房地产经纪人职业道德是指经纪人员拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。涉及三个方面：职业良心、职业责任感和执业理念。职业良心涉及对执业活动中“自愿”“平等”“公平”和“诚实信号”等执业原则、经纪人员收入来源、经纪服务收费依据和标准等一些重大问题的认识。执业理念主要是指对市场竞争、同行合作等问题的认识和看法。

情感层面涉及房地产经纪人的职业荣誉感、成就感及在执业活动中的心理习惯等。

对于具体的从业人员个体而言，职业道德是通过一定的教育训练、行业氛围的熏陶、社会公众的监督以及行业组织的约束而形成的。

二、房地产经纪人职业道德的主要内容

（一）遵纪守法（二）规范执业（三）诚实守信 “诚”的第一要义是真诚，即真心以客户的利益为己任。 “诚”的第二要义是坦诚，即诚实地向客户告知自己的所知。（四）尽职尽责（五）公平竞争

三、房地产经纪人的职业责任

（1）违约责任违约行为包括履行不能、履行迟延、履行不当和履行拒绝四种情况**。

免责事由包括：①不可抗力。②自己有过失。③约定免责事由。

承担违约责任的方式主要有：①强制实际履行。②违约金。③损害赔偿。

第四章房地产经纪机构

一、房地产经纪机构的界定

目前在我国，房地产经纪机构主要是从事新建商品房销售代理和存量房租售居间、代理活动。

1．以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构 2．以新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构